银行个人住房贷款风险管理研究

我国商业银行个人住房贷款风险防范近年来，随着国家政策的支持和住房市场的发展，个人住房贷款需求不断增加。

商业银行作为住房贷款的主要提供方，须加强个人住房贷款的风险防范，切实提高风险管理水平。

本文从风险来源、风险防范措施以及发展趋势方面，对商业银行个人住房贷款风险防范进行探讨。

一、风险来源1、房贷利率风险商业银行对于个人住房贷款的利率制定，通常是以存款利率和同期国债收益率为参考，然后加上一定的风险溢价和管控成本等进行定价。

由于利率波动和政策调控的影响，房贷利率波动较大，很容易对贷款人的还款压力造成影响。

2、市场风险随着房地产市场的变化，房价波动较大，如果购房者在房价下跌时逆市购房，很容易出现负债超过资产价值的情况，从而增加贷款违约的风险。

3、信用风险商业银行完成个人住房贷款业务合作时，会对借款人的信用情况进行评估，但仍存在部分客户隐瞒真实的借贷能力，导致不良贷款风险增加的情况。

4、流动性风险部分贷款人为了应对紧急资金需求或是市场走势变化，常常选择提前还款或调整还款计划，这种情况下银行的流动性会受到影响。

二、风险防范措施1、严格的风险管理制度商业银行应根据不同的风险源头，制订严格的风险管理制度，明确管理人员、流程及流程中各方的责任，并通过内部审计加强对住房贷款业务的监督和控制。

2、合理定价商业银行应根据当前经济形势和政策管控来制定合理的住房贷款利率，提高贷款人的还款能力，避免借款人逾期，减少不良债务风险。

3、增强风险意识商业银行应加强对经销商、评估机构和其他参与者的监督，对重点客户开展大额、中长期住房贷款业务时，要加强贷后管理，特别是对不良偿还记录的及时发现和处理。

4、产品创新商业银行应探索住房贷款创新产品及业务模式，提高服务品质，拓展客户群体，丰富业务产品的结构，以及降低风险，增加盈利，提高企业竞争力。

三、发展趋势1、随着房地产市场的逐步升温，房价将随之上涨，银行的住房贷款业务将逐步回到高峰。

2、房地产监管和政策的加强将成为银行住房贷款业务的重要环节，房地产市场的信用风险管理将成为企业重要考虑的内容。

完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议摘要：近年来，随着中国金融业的不断发展，商业银行个人住房贷款业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。

本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。

关键词：个人住房贷款业务；商业银行；防范风险中图分类号：f275文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）10-0248-02一、前言房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。

个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。

虽然我国目前并没有次级住房抵押贷款市场，但个人住房贷款业务同样正步入违约高风险期。

因此，我们要认真分析并研究我国经济发展的规律，从我国商业银行自身发展的实际出发，加强商业银行对于个人住房贷款的风险管理，健全内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。

二、我国商业银行住房贷款的现状1.房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势伴随着国际金融危机的进一步蔓延，国内经济局势也在发生着变化。

央行的货币政策也由原先的“稳健”转为“从紧”，大大增加了房地产企业的融资难度，再加上一系列房产新政的相继出台，更是让房地产企业提前进入了“寒冬”，资金问题已成为房地产企业尤其是一些中小型房地产企业急需解决的难题。

“融资难”也逐渐驱使房地产企业通过种种方式想方设法取得资金，其中重要的手段之一为“假按揭”。

其主要手段包括：(1)虚假首付。

开发商雇佣楼盘销售员、工作人员等内部人员，并与之串通欺骗银行，在购房人实际并无交付首付款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。

(2)银商合谋。

一方面，银行机构为规避上级行的授权管理，绕过开发贷款管理较为严格的限制，利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面，开发商则利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。

个人住房贷款贷后管理浅析随着社会的发展和经济水平的提高，越来越多的人选择通过贷款购买自己的住房。

贷款购房是一种常见的方式，但是贷后管理却是很多人所忽略的重要环节。

贷后管理对于个人和家庭财务的稳定和健康至关重要。

本文将从贷后管理的重要性、贷后管理的内容和方法以及如何规避风险等方面进行浅析。

一、贷后管理的重要性贷款购房虽然能够满足人们的住房需求，但是也带来了一定的风险和压力。

如果贷款购房后没有进行有效的贷后管理，就可能出现逾期还款、资金周转不灵等问题，甚至导致信用记录受损、房屋被银行收回等严重后果。

贷后管理显得至关重要。

贷后管理能够帮助个人合理规划家庭财务。

通过贷后管理，可以及时掌握贷款还款情况，合理安排家庭收支，避免因还款压力过大而影响日常生活。

贷后管理能够帮助个人提高还款意识和能力。

通过贷后管理，个人可以及时了解自己的还款情况，及时处理账单，培养良好的还款习惯，保持良好的信用记录。

贷后管理能够帮助个人降低贷款风险。

通过贷后管理，可以及时发现还款风险，采取有效措施进行调整，避免因逾期还款等问题导致严重的经济损失。

贷后管理对于个人和家庭的财务稳定和健康至关重要，是贷款购房过程中不可忽视的一个环节。

二、贷后管理的内容和方法贷后管理主要包括贷款还款管理、资金管理和风险管理等内容，主要方法包括建立健全的财务管理制度、合理规划家庭收支和及时做好还款记录等。

1. 贷款还款管理贷款还款是贷后管理的重点和难点。

个人在进行贷款还款管理时，需要做到以下几点：（1）建立还款计划。

在贷款购房后，个人要根据自己的收入水平和负担能力，制定合理的还款计划，明确每期还款金额和还款日期。

（2）及时做好还款记录。

个人要及时记录每一笔还款，确保还款记录的真实性和完整性。

（3）避免逾期还款。

个人要严格遵守还款计划，避免逾期还款，确保信用记录的良好。

2. 资金管理贷后管理还包括资金管理，主要包括以下几个方面：（1）合理规划家庭收支。

个人要根据自己的收入和支出，合理规划家庭生活，确保有足够的资金用于还款。

个人住房按揭贷款的银行风险管理摘要：本文以我国个人住房按揭贷款业的现状为基础，考察发达国家和地区的历史事件与做法，分析不同因素产生的个人住房按揭贷款业务的银行风险，并提出相应的管理建议。

关键词：住房按揭贷款银行风险来源银行风险管理个人住房按揭贷款是指购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

目前我国的个人住房按揭贷款业务迅速发展壮大，仅2009年一年，我国房地产业开发投资资金来源中就有8403亿元的个人按揭贷款，其增速高达116.2%。

随着我国房地产产业的迅猛发展，未来几年，我国很可能进入个人住房按揭贷款风险的高发期。

而最先受到风险影响的就是与社会大众生活息息相关的商业银行。

基于此，我国社会日趋意识到管理个人住房按揭贷款业务银行风险的重要性。

控制银行风险有利于维护房地产产业的活跃性，保障银行业的正常运营，保持国民经济的持续健康快速发展，提高人民的生活水平和幸福感。

一、按揭贷款业务银行风险产生原因银行风险是指银行在货币经营和信用活动中，由于事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际受益与预期受益发生偏离，从而导致银行资金、财产或信用损失的可能性。

（一）于宏观经济环境的风险当一国出现严重的通货膨胀现象的时候，银行贷款的实际利率就会下降甚至变为负数。

个人住房按揭贷款属于长期贷款，在存在严重通货膨胀的情况下，放贷银行很可能陷入流动性危机。

（二）购房者的风险即违约风险个人住房按揭贷款的违约风险是指借款人没有按时偿还银行的本息，从而造成银行损失的可能性。

违约风险可分为理性违约和被迫违约。

理性违约是指借款人在有能力偿还的情况下的主动违约。

这种违约多发生在房产价格下降的条件下，常见的就是因利率提高引发的提前还款的行为。

被动违约则是指借款人仍具有还款意愿，但基于一些被迫的因素使得还款能力丧失的情况。

（三）源于房地产开发商的风险商业银行作为放贷人有保障贷款者的权利不被侵犯的责任。

个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。

这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。

但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。

本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。

第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。

1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。

但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。

因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。

1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。

1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。

因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。

1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。

第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。

2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。

借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。

个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。

2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。

个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。

借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:观察美国次贷危机,对比一下中国的住房抵押贷款市场,加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。

本文分析了次贷危机对我国商业银行个人住房贷款业务的警示,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,以期在住房抵押贷款风险防范方面能引以借鉴。

关键词:次级抵押贷款住房信贷商业银行风险这次贷危机的发生也为中国房地产信贷市场的发展敲响警钟。

因此认真分析此次危机发生的原因,对解决我国房地产信贷市场存在的问题有极为重要的现实意义。

一、美国次贷危机的发生次贷危机的形成主要源自过度宽松的信贷标准,贷款人的偿还能力不足,形成局势恶化,大量的房屋贷款经包装转化为债权抵押证券后,再出售给投资者。

当贷款人的逾期情况增加,投资者变得非常敏感,这种敏感情况从次级按揭贷款传导至其它类型的资产证券化产品或风险转移产品时,评级机构及时下调次数按揭贷款相关资产的评级,从而引发了投资者信心不足。

加之,贷款银行对次级按揭贷款的风险状况披露透明度不足,触发了投资者对银行可能出现亏损的担忧,形成股票价格下调。

尽管很多银行已通过资产证券化,但银行对这些已剥离资产的具体承诺程度和披露的信息有限,银行纷纷采取保留资金、减少对同业的贷款以及缩短贷款年期。

各大国际金融机构纷纷出现股份暴跌、资产缩水、资本充足率跌破8%最低要求的情况,关于它们增加损失拨备,以及高管引咎辞职等消息更是接踵而至。

二、我国商业银行个人住房信贷业务现状我国商业性房地产贷款占金融机构全部贷款的比例逐年增长,风险不断加大。

(一)银行的房地产相关贷款比重高我国商业性房地产贷款增速持续上升。

随着商业性房地产贷款的快速增长,其在金融机构人民币贷款中的比重不断上升。

(二)低利率水平与流动性过剩刺激银行的放款冲动低利率水平与流动性过剩刺激了个人住房贷款的增长。

历史数据反映的规律:在个人住房贷款利率偏低时期,住房信贷增速往往处于历史较高水平。

流动性过剩与实际的低利率水平,推动房地产市场的繁荣,不断刺激住房消费需求,也不断刺激银行的贷款冲动。

个人住房贷款的风险防范及对策住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。

本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策一、个人住房贷款的特点及风险特征个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：1．贷款对象特殊。

根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。

个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

3．贷款数量较大。

对于经办银行而言，个人住房贷款无论是市场需求还是贷款笔数和单笔贷款金额相对于其他个人消费贷款都是较大的。

4．贷款期限较长。

人行的《个人住房贷款管理办法》规定贷款期限最长不能超过30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

5．偿还方式特殊。

相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

个人住房贷款所具有的以上特点，决定了个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，一定程度上阻碍了该项业务的进一步发展，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

二、个人住房贷款的风险隐患分析1．个人信用带来的风险。

这是个人住房贷款风险中比例最高的种类，主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。

对借款申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。

对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投入过多的时间和成本。