土地一级开发整理的收益模式分析

城投公司与土地一级开发城市投融资部韩啸【摘要】土地一级开发的收益往往相当可观，而且能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。

因而，在拥有相关政府资源的前提下，进行土地一级开发往往会给城投公司带来较强的盈利能力。

【正文】一、土地一级开发概述土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地的说法”。

土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变成“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。

早期的土地一级开发在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，一般是由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。

如果是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。

二.城投公司与土地一级开发城投公司是地方政府的投融资平台，肩负着为政府融资推进城市基础设施建设，高效经营政府授权的资产和到期偿还债务三大任务，城投公司在为加快城市建设步伐发挥了重要作用。

作为政府投融资平台，各地城投公司肩负的融资压力巨大，特别是偿债压力越来越大，为了增强城投公司的再融资能力，各地政府都在设法为城投公司注入新的资产，培育其自身造血功能。

一级土地开发分析一级土地开发是指对原始农田进行整理、改造和开发利用的过程，旨在提高土地的生产力和经济效益。

一级土地开发具有重要的经济和生态意义，对于保障粮食安全、促进农业现代化、改善农民生活水平以及保护生态环境都具有重要作用。

本文将从土地开发的目的、方法和要素等方面进行详细分析。

一、土地开发的目的1.提高土地产能：通过对土地进行整理、疏浚、改造等手段，提高土壤肥力和通透性，增加土地的产量和产值。

2.解决粮食安全问题：一级土地开发可以使土地面积增加，提高土地的利用率，增加粮食生产，从而保障国家的粮食安全。

3.发展农业现代化：一级土地开发可以提供农业生产所需的基础设施，如灌溉系统、道路交通等，促进农业的现代化进程，推动农业产业化发展。

5.保护生态环境：通过有效的土地整治和开发，可以减少土地的退化和污染，保护生态系统的稳定性和生物多样性，实现可持续发展目标。

二、土地开发的方法1.开展土地整治：包括土地平整、固土保水、排灌建设等，通过改善土地结构和环境条件，提高土地的适宜度和耕作质量。

2.实施灌溉工程：通过修建灌溉渠道、水库蓄水和引水设施等，保证耕地的充分灌溉，提高土地的利用效率和产量。

4.推广现代农业技术：通过引进先进的种植、养殖技术和设备，提高农业生产效益和产品质量，实现农业的可持续发展。

5.发展农业产业化：通过整合农业资源，推动农产品的加工和销售，形成农业产业链，提高农产品的附加值和市场竞争力。

三、土地开发的要素1.政策支持：政府应制定相关政策和措施，鼓励土地开发，加大资金投入和政策支持力度，提供土地整治和开发的技术指导和经济奖励。

3.资金投入：加大对土地开发的资金投入，包括土地整治、基础设施建设、农业技术推广等方面，保障土地开发的顺利进行。

4.农民参与：鼓励农民积极参与土地开发活动，加强农民的意识培养和能力提升，增强他们的参与意愿和主动性。

5.生态环境保护：注重土地开发与生态环境保护的统筹，采取科学的土地利用规划和环保措施，防止土地的过度开发和环境破坏。

五大产业园运营模式分析一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。

2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。

华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。

其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。

2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。

与2015年提出的PPP模式不谋而合。

企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。

对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。

3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。

4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。

产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。

5)融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。

一、案例背景A公司与当地土地储备中心签订协议，受托负责对土地储备中心拥有的若干地块进行土地一级开发，令其达到"七通一平”的建设用地出让条件。

甲地块：收益为土地开发总成本的10%,连同所发生的成本费用与土地储备中心按季度结算。

乙地块：收益分为保底收益和收益分成两部分。

保底收益为该合同项下土地开发总成本的10%,连同所发生的成本费用与土地储备中心按季度结算；收益分成为土地储备中心出让该地块所获净收益的50%,在土地使用权出让后结算。

问题:（1）对于甲、乙地块，公司应如何确认收入？（2）如果甲地块不是定期结算，而是在土地使用权出让时方予结算，且土地储备中心明确以该土地使用权出让款项作为向A公司支付的资金来源（别无其他资金来源）时，以上结论是否发生变化？二、会计准则及相关规定《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）第四条规定：〃企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益J《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）第五条规定：〃当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：（一）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；（二）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称〃转让商品〃）相关的权利和义务；（三）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款;（四）该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。

在合同开始日即满足前款条件的合同，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。

合同开始日通常是指合同生效日。

"《企业会计准则第14号——收入》（2017年修订）第六条规定：〃在合同开始日不符合本准则第五条规定的合同，企业应当对其进行持续评估，并在其满足本准则第五条规定时按照该条的规定进行会计处理。

一二级联动开发模式分析所谓的土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行投资整理，包括征地、拆迁、土地平整及公共配套设施建设等；二级开发，则指土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租；一二级联动开发，指土地、房屋两级市场联动开发，即从事土地一级开发的房地产企业通过一定的方式参与甚至主导二级开发。

伴随一级土地开发风险逐渐展现，越来越多的上市房企开始转换思路，纷纷转型一二级不会呀市场联动，将一级土地开发视为二级市场拿地的一个踏板，以降低单纯一级土地开发带来的各种风险。

1.在招拍挂情形下实现一、二级联动开发（一）在招拍挂文件中设置苛刻的条件，为一级开发商量身定做公司借一级土地开发获得二级土地受让先机，可以在看中的地块上先下手为强，比如在一些市政中心建设配套规划中，周边的房价一般会随之升值，那么公司就可以借助一级开发获得二级土地，利用一二级市场的联动效益获得巨大升值。

比如有些土地是一个项目的二期或者是三期用地，做完一级开发之后开发商一般都想做二级开发，于是开发商在做一级土地开发的时候，就会把土地在公开市场的包括付款方式在内的交易条件等都做到适合自己的公司摘牌。

（二）通过虚增土地成本、设置拆迁遗留问题等方式阻退外部开发商，让关联企业顺利取得二级开发权例如，在处理拆迁补偿的问题上做文章，不完全解决拆迁钉子户的问题，阻退参与竞拍的其他开发商，使参与竞拍的一级开发商获得二级开发的权利。

（三）另外注册一个房地产开发公司参与招拍挂竞争对于规模较大的房地产集团，可以一方面成立一个土地一级开发公司，同时又注册一个房地产开发公司，甚至一套人马可以同时运作两个公司。

以另一个公司的名义取得二级开发权。

（四）与其他拟参与公开竞争的土地开发商组成联合体竞拍例如，一级开发商还经常采用与参与土地公开拍卖的其他开发商组成联合体竞拍的方式参与到二级开发的过程中。

此种情况多发生在一级开发商资金不足，或者发生在为防止其他开发商不惜代价把土地价格抬高而导致“两败俱伤”的后果时。

一、自负盈亏模式下一级土地整理概述（一）一级土地整理概述目前国内一级土地整理项目大多因地方政府资金、人力等资源匮乏，需引进社会资本对其进行投资，以迅速实现城市区域经济发展的目标。

一般情况下，投资开发主体为地方国有平台公司，由其负责对一定区域内的土地进行“投融建”开发。

投资开发主体主要负责征地拆迁（投资开发主体一般对外进行融资并向具有征地拆迁职能的政府部门提供征地拆迁资金，由具有拆迁职能的政府部门具体实施征地拆迁工作，后期进行资金清算）并进行市政基础设施建设、社会公共配套设施建设及合同约定的其他履约内容，使土地平整后由生地变为熟地，从而达到上市交易条件获取土地收益。

（二）自负盈亏模式概述自负盈亏模式即当投资开发主体通过投资开发使生地变为熟地，能达到土地上市交易条件时，由地方政府国土部门将该地块进行公开挂牌出让，若成交价扣除相关税费后低于投资开发主体投入的所有成本，亏损由投资开发主体自行承担，地方政府不对其投入的成本兜底；若成交价扣除相关税费后高于投资开发主体投入的所有成本，则收益全部归投资开发主体，地方政府不对获取的收益进行分成。

在上述模式下，项目盈亏有较大的不确定性，投资开发主体利益和风险并存，属于合同联营行为，即投资行为的一种。

二、自负盈亏模式下一级土地整理会计核算目前财政部并未对一级土地整理会计核算进行统一规定，各地开发企业与地方政府签订的投资开发协议约定内容也各有不同，其核算方式也不相同，暂无可借鉴学习的典型案例。

（一）收入核算根据新收入准则，按五部法识别合同，收入的确认分为在某一时段内履行履约义务和在某一时点履行履约义务两类。

若为某一时段内履行履约义务，需满足以下三个条件之一，否则，属于在某一时点履行履约义务。

第一，若满足客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；第二，客户能够控制企业履约过程中的在建商品；第三，企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今完成的履约部分收取款项。

干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的演进路径及案例分析自1980年代起，中国的土地开发模式从BT（Build-Transfer）模式逐渐转变为PPP（Public-Private Partnership）模式。

BT模式是指政府购买土地并将其转让给国有或民营企业开发，PPP模式则是政府与私营部门合作，共同投资和开发项目。

本文将从历史演进的角度，分析干货土地一级开发从BT模式到PPP模式的路径，并结合实际案例进行详细分析和解释。

BT模式的演进路径BT模式最早出现在中国的城市建设中，政府购买土地并将其转让给开发商进行建设。

这种模式可以迅速推进城市建设，减轻政府的负担。

然而，BT模式也存在着一些问题，比如土地资源的浪费、土地出让金的风险等。

随着对土地资源利用的研究和实践积累，人们开始意识到BT模式的问题，并开始探索新的模式。

在90年代初期，一些地方政府开始探索PPP模式，即政府与私营部门合作，共同投资和开发土地项目。

这种模式可以更好地整合资源，提高项目的效益，同时减少政府的财政负担，实现双赢的局面。

PPP模式的演进路径1996年，PPP模式正式提出，并在一些试点城市得到了应用。

在PPP 模式下，政府可以通过招标的方式选择合作伙伴，共同投资和开发土地项目。

合作伙伴可以是国有企业、民营企业或外资企业。

随着PPP模式的不断发展和完善，政府部门在项目管理、合同管理和风险管理方面的经验不断积累。

同时，PPP模式也推动了政府的和市场化经济的发展。

政府部门逐渐意识到PPP模式的优势，开始将其应用于更多的土地项目中。

PPP模式的案例分析1.北京CBD项目北京中央商务区（CBD）是中国开放以来的重大土地开发项目之一、该项目于1999年启动，采用了PPP模式进行开发。

政府与民营企业合作，共同投资，共同开发该项目。

通过PPP模式，北京CBD项目成功吸引了大量的外资和人才，推动了北京的经济发展和国际化进程。

该项目也成为了中国PPP模式的典范，对于推动中国城市发展具有重要意义。

1、土地一级开发成本土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

2、土地一级开发作用①土地一级开发成本是项目决策的依据土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。

政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目,是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。

如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力,就会使决策者放弃土地一级开发项目。

因此,在土地一级开发项目决策阶段,土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。

②土地一级开发成本是项目融资的依据土地一级开发项目所需资金量较为巨大,要求项目的投资者必须有很强的融资能力,以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量,从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时,金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

因此,土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

③土地一级开发成本是项目成本管理的依据土地一级开发成本是通过不同阶段的预估,最终通过竣工决算确定下来的。

不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。

土地一级开成本的准确性是成本管理的基础,只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

④是决定土地出让交易价格的依据土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁,土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地帄整(简称?七通一帄)(或?五通一帄?及其他情况),可直接用于建设的土地价格。

土地整治项目投资模式及收益回报研究摘要：我国耕地资源有限，土地整治是控制供地总体规模、提高土地利用效率的有效方式。

本文首先对土地整治进行分类分析，以土地要素价值的市场化，详细研究土地整治的投资模式、收益方式。

从土地资源价格市场化角度，深入分析土地指标交易情况。

最后从项目实施角度，总结土地整治项目存在的风险点，以期实现土地整治项目高质量发展。

关键词：土地整治；投资模式；收益方式；指标交易1 研究背景土地管理是我国基本国策，形成了以国土空间规划、土地利用总体规划、划定城镇开发边界、永久基本农田保护红线及生态保护红线三条控制线为主的土地用途管制制度，以耕地占补平衡、建设用地增减挂钩为主的土地节约利用制度，以占补平衡动态监管、指标交易统筹为主的土地市场监管制度。

耕地占补平衡是国家严守耕地红线的重要举措，国家明确要求严格规范耕地占补平衡管理。

按照“以县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹补充”的原则补充耕地方式，但部分地区并不具备补充耕地条件，2018年国家允许跨省交易。

多地出台了关于土地整治项目管理、加强垦造水田、补充耕地实施、土地管护规范标准等系列政策文件，完善和规范项目实施机制，搭建交易平台，建立指标交易流程，加快实施土地整治项目。

2 土地整治项目分类土地整治按照发展阶段不同，可以分为单一土地整治项目和全域土地整治。

单一土地整治是按照国家和地方相关规划所确定的目标和用途，运用工程建设措施，对未利用、低效和闲置利用、损毁和退化土地进行综合治理，提高土地集约利用率和产出率，主要业务为农用地整治、农村建设用地整治和国土空间生态修复。

全域土地综合整治在科学规划的基础上，统筹实施土地综合治理，注重导入产业，优化农村生产、生活、生态空间，促进农业规模经营、人口集中居住、产业聚集发展，推进城乡一体化进程，助推乡村振兴[2]。

3 土地整治实施程序土地整治项目主要实施程序为项目立项、实施、验收和备案、后期管理。