2013年土地估价师资格考试考试大纲增加内容

2013年房估考试《理论与实务》知识点总结（1）假设开发法及其运用本章介绍假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

第一节假设开发法概述一、假设开发法的含义假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取房地产的价值。

假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用。

二、假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。

该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。

具体如下：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。

我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少？首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积（包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件（如用途、容积率、建筑高度、绿地率等）。

其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。

例如，是建住宅，还是建写字楼或商场、酒店等；如果建住宅，是建普通住宅，还是建高档公寓或别墅等。

接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少；为了开发建设和出售该房地产，支出将是多少，包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息（我投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息。

2013年环评工程师考试大纲变化情况第一科目环境影响评价相关法律法规一、环境保护法律法规体系无变化二、《中华人民共和国环境保护法》删除第九条。

三、《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》、《规划环境影响评价条例》及配套的部门规章、规范性文件（一）环境影响评价的定义及原则无变化。

（二）规划的环境影响评价无变化。

（三）建设项目的环境影响评价4．建设项目环境影响评价的实施增加第2条“熟悉建设项目环境风险防范和加强环境风险评价的有关要求；”；原第3条（现第4条），掌握变为了解。

（四）建设项目竣工环境保护验收第8条，将熟悉变为了解。

四、环境影响评价相关法律法规（三）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》删除原第2-8条，增加两条：“（2）掌握工业噪声污染防治的有关规定；（3）熟悉建筑施工噪声污染防治的有关规定；”（四）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》删除原第8-12条，增加第8条：“熟悉危险废物污染环境防治的特别规定”（七）《中华人民共和国清洁生产促进法》删除原第4-6条。

（十一）《中华人民共和国防沙治沙法》删除原第3条。

五、环境政策与产业政策（一）国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定删除第3-4条。

（二）国务院关于加强环境保护重点工作的意见第1条，熟悉变为了解；删除第3条。

增加第（十）条：（十）重点区域大气污染防治“十二五”规划（1）了解本规划的目标；（2）熟悉统筹区域环境资源，优化产业结构与布局的有关要求；（3）了解加强能源清洁利用，控制区域煤炭消费总量的有关要求；（4）熟悉深化大气污染治理，实施多污染物协同控制的有关要求。

（十三）环境保护部关于贯彻落实抑制部分行业产能过剩和重复建设引导产业健康发展的通知删除第2条。

第二科目环境影响评价技术导则与标准二、环境影响评价技术导则（四）环境影响评价技术导则——地下水环境7．地下水环境影响评价第2条，熟悉调整为掌握。

三、环境质量标准（一）环境空气质量标准第2条，修改为“掌握环境空气功能区质量要求” ；第3条删除，调整为“熟悉标准分期实施的要求”；第4条，删除“常规”两字；第5条，删除“常规污染物”五字；第三科目环境影响评价技术方法无变化。

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新特别整理了《》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习师考试要点，以备迎接2013年考试。

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。

(1)区域房地产市场分析。

区域房地产市场分析，是研究区域所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各种专业市场总的供需分析。

它侧重于地区经济分析、区位分析、市场供求与价格概况分析、市场趋势分析等内容。

(2)专业房地产市场分析。

专业房地产市场分析，是对特定区域内某一物业类型房地产市场(住宅、商业或工业物业)或特定房地产子市场的供需分析，是在区域房地产市场分析的基础上，对特定的子市场进行单独的估计和预测。

它侧重于专业市场供求分析内容。

(3)项目房地产市场分析。

项目房地产市场分析，是对一个特定地点特定项目作竞争能力分析，得出一定价格和特征下的销售率情况，对项目的租金及售价、市场占有率及吸纳量计划进行预测。

它侧重于项目竞争分析、营销建议、吸纳量计划预测、售价和租金预测、回报率预测、敏感性分析等内容。

三个层次市场分析的内容和侧重点不同，每类后续的分析是建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有密切联系。

房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。

市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款;寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）大纲目录第- •部分土地基础知识、土地的概念_ 、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识、土地管理的概念_ 、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与十地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论、土地价格的概念_ 、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法、土地估价的概念_ 、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分宗地估价实务、土地估价程序_ 、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分土地估价行业管理要求附录一：参考资料一、有关法律、法规和规范性文件二、技术规程和标准三、行业自律文件《土地估价案例与报告》科目大纲详情如下:第一章宗地估价考点1 : 土地估价业务受理考点2 :土地估价事项确定考点3 :土地估价资料收集内容、方法及要求考点4 :土地估价现场调查考点5 :土地估价方法选择考点6 :土地估价报告撰写考点7 :土地估价报告审核第二章常见目的下土地估价考点1 :各种常见土地估价的目的和类别考点2 :各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择第三章常见用途土地估价考点1 :居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点2 :工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点3 :商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点4 :办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点 5 :教育、科技、文化、卫生用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点6 :农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点7 :基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用第四章土地分等定级考点1 :城镇土地分等定级考点2 :农用地分等定级第五章基准地价评估考点1 :城镇基准地价考点2 :农用地基准地价的评估第六章路线价评估考点1 :路线价的评估范围和基本程序考点2 :路线价修正体系建立的内容和方法第七章城市地价动态监测考点1:城市地价动态监测的程序及指标采集方法考点2 :标准宗地的设立及估价方法第八章征地区片综合地价评估考点1 :征地区片综合地价的范围和特点考点2 :征地区片综合地价的评估步骤和方法《土地管理基础与法规》科目大纲详情如下: 第一部分土地管理基础知识第一章土地概念考点1 :土地的定义考点2 :土地的特征考点3 :土地的功能考点4 :我国土地资源的特点第二章土地的分类考点1 : 土地的基本类别考点2 :建设用地的主要特征考点3 :农用地的主要特征考点4 :我国主要类别土地利用的方式第三章土地实体特征考点1 : 土壤类别及特征考点2 : 土地污染种类及特征第四章土地权利制度考点1 : 土地产权概念考点2 :土地产权的构成考点3 :我国土地所有权制度考点4 :我国土地使用权制度考点5 :土地他项权利制度考点6 :主要国家和地区的土地制度第五章土地管理概念考点1 : 土地管理的内涵考点2 :土地管理的任务考点3 :土地管理的原则考点4 : 土地管理的主要内容考点5 :我国土地管理机构的设置考点6 :新中国成立以来我国土地管理的演变历程第六章地籍管理17号） 21 号）27号） 考点1:地籍概念 考点2 :地籍分类 考点3 :地籍管理概念 考点4 :地籍管理原则 考点5 :土地调查 考点6 :土地登记考点7 :土地登记信息公开查询考点8 : 土地权属争议调查处理办法（国土资源部令第 考点9 :协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第 考点10 :国土资源听证规定（国土资源部令第22号）考点11 :建设项目用地预审管理办法（国土资源部令第 考点12 :土地权利制度建设 考点13 :土地权属争议调处 考点14 :土地利用动态遥感监测 考点15 :土地统计考点16 :地籍档案管理的基本要求 考点17 :我国地籍的产生和历史发展第七章土地规划管理考点1 : 土地规划的概念与类型 考点2 :土地规划的作用 考点3 :影响土地利用的因素 考点4 :土地可持续利用的准则 考点5 :土地用途管制制度的概念 考点6 : 土地用途管制的作用和意义 考点7 : 土地用途管理的内容 考点8 :土地利用总体规划的概念 考点9 :土地利用总体规划的意义 考点10 : 土地利用总体规划编制原则考点11 : 土地利用总体规划的评审、报批、修改 考点12 :土地利用专项规划 考点13 :土地利用详细规划考点14 : 土地规划与其他规划的关系 考点15 : 土地利用计划第八章耕地保护与土地整理考点1 :耕地保护的重要性考点2 :耕地保护的责任目标考核制度考点3 :耕地保护管理的主要内容考点4 :基本农田、基本农田保护和基本农田保护区的概念考点5 :基本农田保护区划定的原则考点6 :基本农田保护125 =划定的程序考点7 :耕地占补平衡考点8 :土地整理考点9 : 土地复垦概念第九章农用地转用与征地管理考点1 :农用地转用概念考点2 :农用地转用的依据考点3 :农用地转用的批准权限考点4 :农用地转用的审批程序考点5 : 土地征收和征用概念考点6 :征地行为的特征考点7 : 土地征收补偿和安置的内容考点8 : 土地征收方案的编制与审核考点9 : 土地征收程序第十章建设用地供应管理考点1 :建设用地供应概念考点2 :国有建设用地划拨供应考点3 :国有建设用地出让供应考点4 :国有建设用地供应的基本条件考点5 :国有建设用地供地标准考点6 :国有建设用地审查报批管理考点7 :国有建设用地供应法律文书的主要内容考点8 :乡（镇）建设用地使用原则考点9 :农村村民宅基地的管理考点10 :乡（镇）建设用地供应审批的基本程序第十一章土地市场交易与监管考点1 : 土地市场概念考点2 :土地市场的特点考点3 :土地市场的分类考点4 :土地市场的功能考点5 : 土地市场的运行机制考点6 :我国土地市场的现状考点7 :土地市场供需调控的原则考点8 :土地市场供需调控的主要内容考点9 :土地市场供需调控的措施考点10 :土地使用权转让考点11 : 土地使用权抵押的概念和条件考点12 :土地使用权租赁的概念第十二章地价管理考点1 :地价管理的目的考点2 :地价管理的措施考点3 :地价管理的内容考点4 :城镇基准地价与标定地价考点5 :土地估价行业行政管理第十三章土地执法监察考点1 : 土地执法监察的内涵考点2 : 土地执法监察的形式考点3 : 土地执法监察的方法考点4 :破坏耕地违法行为及处罚考点5 :非法占用土地违法行为及处罚考点6 :农村村民非法占用土地建住宅行为及处罚考点7 :非法批地行为及处罚考点8 :其他土地违法行为及处罚考点9 : 土地执法监察的内容第二部分土地管理法规第一章土地管理法律法规考点1: 中华人民共和国土地管理法-总则考点2 : 中华人民共和国土地管理法一一-土地的所有权和使用权考点3 : 中华人民共和国土地管理法一一-土地利用总体规划考点4 : 中华人民共和国土地管理法-耕地保护考点5 : 中华人民共和国土地管理法-建设用地考点6 : 中华人民共和国土地管理法附则考点7 : 中华人民共和国城市房地产管理法总则考点8 :中华人民共和国城市房地产管理法一一房地产开发用地考点9 :中华人民共和国城市房地产管理法一一房地产开发考点10 :中华人民共和国城市房地产管理法一一房地产交易考点11 :中华人民共和国城市房地产管理法一一附则考点12 :中华人民共和国物权法一一总则考点13 :中华人民共和国物权法一一所有权考点14 :中华人民共和国物权法一一用益物权考点15 :中华人民共和国物权法一一担保物权考点16 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一土地的所有权和使用权考点17 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一土地利用总体规划考点18 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一耕地保护考点19 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一建设用地考点20 :中华人民共和国土地管理法实施条件一一法律责任考点21 :中华人民共和国基本农田保护条例一一总则第二章相关法律法规第三章中共中央、国务院规范性文件第五章部门规章、规范性文件第六章最高人民法院、最高人民检察院司法解释及规定《土地估价相关知识》科目大纲详情如下:第一部分土地相关税收考点1 :城镇土地使用税考点2 :耕地占用税考点3 :土地增值税第三章房产税收考点1 :房产税考点2 :房地产税第四章其他相关税收考点1 :营业税考点2 :城市维护建设税考点3 :教育费附加考点4 :企业所得税考点5 :契税考点6 :印花税第二部分金融第一章金融基础考点1 :金融概念考点2 :货币概念考点3 :信用的概念、形式与职能考点4 :金融工具考点5 :金融体系考点6 :中央银行的概念与职能考点7 :商业银行的概念、类型与职能考点8 :外汇与汇率的含义考点2 :股票考点3 :债券考点4 :证券投资基金第三部分会计与统计第一章会计知识考点1 :会计概念与作用考点2 :会计核算基本前提考点3 :会计核算的一般原则考点4 :会计要素的含义及其划分考点5 :会计核算方法考点6 :设置会计科目与账户考点7 :复式记账考点8 :资产概念及其分类考点9 :现金的核算考点10 :其他货币资金的核算考点11 :短期投资的概念与分类考点12 :短期投资的计价考点13 :应收票据的分类与计价考点14 :应收账款考点15 :其他应收款考点16 :存货的范围考点17 :存货的计价考点18 :存货的核算——按计划成本核算考点19 :长期投资的概念与分类考点20 :长期投资的核算考点21 :固定资产的概念与确认标准考点22 :固定资产的分类考点23 :固定资产的计价方法考点24 :固定资产计提折旧的范围考点25 :固定资产及其折旧的方法考点26 :固定资产折旧的会计处理考点27 :无形资产的特征与分类考点28 :无形资产的计价考点29 :无形资产价值的摊销原则考点30 :递延资产考点31 :负债概念及其分类考点32 :流动负债的核算考点33 :长期负债的核算考点34 :所有者权益与资本金制度的概念及特征考点35 :所有者权益的核算考点36 :营业收入概念及其特征考点37 :营业收入的确认考点38 :经营收入的核算考点39 :费用概念及其特征考点40 :期间费用的核算考点41 ：利润概念考点42 :利润形成的核算考点43 :利润分配的核算考点44 :会计报表的分类考点45 :阅读会计报表的方法第二章统计知识考点1 :统计学概念考点2 :统计的特点考点3 :统计活动考点4 :统计研究常用方法考点5 :统计工作中的常见概念考点6 :统计设计基本分类考点7 :统计设计的意义与主要内容考点8 :统计指标的含义与分类考点9 :统计指标设计的基本要求与主要内容考点10 :统计指标体系的概念与种类考点11 :统计指标体系设计时应遵循的原则考点12 :统计数据的主要来源考点13 :常见的统计调查方法考点14 :常用的调查方式考点15 :统计调查方案考点16 :统计整理考点17 :总量指标考点18 :相对指标考点19 :平均指标考点20 :变异指标考点21 :时间数列分析考点22 :相关关系考点23 :相关分析考点24 :回归分析第四部分土地与房屋测量考点1 :测量误差与精度考点2 :房地产测绘的技术规范考点3 :房地产测绘的精度要求考点4 :土地与房屋测绘中的相关图纸考点5 :土地面积测算方法考点6 :房屋面积种类考点7 :房屋面积测算考点8 :公用建筑面积分摊系数计算方法第五部分城市经济与城市规划第一章经济学基础考点1 :需求、需求曲线、需求函数考点2 :供给、供给曲线考点3 :价格、产品均衡价格考点4 :弹性、需求价格弹性、需求收人弹性、供给价格弹性考点5 :市场出清及供求原理的实际意义考点6 :市场竞争理论考点7 :收入分配理论考点8 :市场与政府考点9 :宏观经济有关概念考点10 :宏观经济政策第二章城市经济学考点1 :城市及城市经济增长考点2 :单一中心土地利用考点3 :城郊化考点4 :城市土地利用控制与利用分区第三章城市规划考点1 :城市发展与城镇化考点2 :城市规划体系与任务考点3 :城市规划的自然环境条件考点4 :城市用地评定与选择考点5 :城市用地类型和用地指标考点6 :城市性质与规模考点7 :城市用地功能组织与评价考点8 :城市总体规划考点9 :城市详细规划考点10 :居住区规划的任务、内容和要求考点11 :居住区的组成和规模考点12 :居住区的类型和规划结构考点13 :居住区规划考点14 :城市主要基础设施规划考点15 :城市规划实施管理第六部分地产开发与工程造价第一章土地开发考点1 :士地开发概念考点2 : 土地开发程序考点3 :开发土地获得途径与程序考点4 :土地开发过程管理考点5 :开发土地的转让考点6 :土地开发成本构成第二章房地产开发考点1 :房地产开发概念考点2 :房地产业的内部结构考点3 :房地产开发企业的资质等级考点4 :房地产开发主要程序考点5 :房地产开发可行性研究的主要内容考点6 :房地产开发可行性研究的步骤考点7 :房地产开发项目的财务评价考点8 :房地产开发市场调查与分析考点9 :房地产投资项目经济评价考点10 :房地产开发中的基础设施建设考点11 :建设工程招标投标考点12 :建设工程监理考点13 :建设工程竣工验收第三章工程造价考点1:工程项目与工程建设项目考点2 :工程建设项目分类考点3 :工程造价的概念与构成考点4 :工程建设定额的概念与主要内容考点5 :工程量清单考点6 :建筑工程量及其计算考点7 :概算定额与概算指标考点8 :投资估算指标考点9 :设计概算考点10 :建筑工程概算的编制方法考点11 :施工图预算考点12 :工程变更与合同价款调整考点13 :工程索赔考点14 :建设工程竣工结算和竣工决算考点15 :工程保修及保修费用《土地估价实务基础》科目大纲详情如下:第一章土地价格的概念考点1 : 土地价格的内涵与外延考点2 :我国土地价格的形式考点3 : 土地价格的主要特征考点4 :土地价格的类型考点5 :我国土地价格的主要类型考点6 :我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1 :主要地价影响因素考点2 :主要地价影响因素的作用规律考点3 :不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则考点1 : 土地估价原则考点2 :预期收益原则考点3 :替代原则考点4 :最有效利用原则考点5 :供需原则考点6 :报酬递增递减原则考点7 :贡献原则考点8 :变动原则考点9 :合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1 : 土地估价程序考点2 :确定估价基本事项考点3 :拟定估价作业计划第五章收益还原法考点1 :收益还原法概念考点2 :收益还原法的基本公式考点3 :收益还原法不同情况下的公式考点4 :收益还原法估价的基本步骤考点5 : 土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6 :总费用的测算方法考点7 :土地纯收益的概念及测算方法考点8 :土地还原率的概念及确定方法考点9 :收益还原法的适用范围第六章市场比较法考点1 :市场比较法的概念考点2 :市场比较法的特征考点3 :市场比较法的原理考点4 :市场比较法的基本公式考点5 :市场比较法的估价步骤考点6:调查与选择比较案例考点7 :确定价格可比基准考点8 :交易情况修正考点9 :估价期日修正考点10 :区域因素比较与修正考点11 :个别因素比较与修正考点12 :其他相关修正的类型及修正方法考点13 :确定比准价格考点14 :市场比较法适用范围第七章成本逼近法考点1 :成本逼近法概念考点2 :成本逼近法的基本公式考点3 :成本逼近法估价步骤考点4 :土地取得费的概念、构成及计算方法考点5 :土地开发费的概念、构成及计算方法考点6 :利息考点7 :利润考点8 :土地增值考点9 : 土地价格修正与确定考点10 :成本逼近法适用范围第八章剩余法考点1 :剩余法的概念考点2 :剩余法的基本公式考点3 :剩余法估价步骤考点4 :最佳开发利用方式考点5 :开发完成后不动产价值的测算考点6 :开发成本考点7 :利息考点8 :利润考点9 :土地价格的计算考点10 :剩余法适用范围第九章路线价法考点1 :路线价法的概念考点2 :与路线价法有关的概念考点3 :路线价法的操作步骤考点4 :路线价的深度修正方法考点5 :其他宗地条件修正系数编制考点6 :路线价法的适用范围考点7 :路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法考点1 :基准地价系数修正法概念与基本原理考点2 :基准地价系数修正法的公式考点3 :采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4 :基准地价系数修正法的适用范围考点5 :农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等考点1 :城镇土地分等的概念和原理考点2 :城镇土地分等的因素因子体系考点3 :城镇土地分等的技术路线和程序考点4 : 土地分等因子分值计算的基本原则考点5 :城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6:因素因子分值计算位序标准化考点7 :因素因子分值计算极值标准化考点8 :城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算考点9 :城镇土地分等因素因子权重确定的原则考点10 :城镇土地分等因素因子权重确定的方法考点11 :城镇土地分等划分方法考点12 :农用地分等的基本概念考点13 :农用地分等定级考点14 :农用地分等的原则考点15 :农用地分等的因素法考点16 :农用地分等的样地法考点17 :农用地分等的程序考点18 :农用地分等单元划分原则与方法考点19 : 土地利用系数分指定作物计算方法考点20 : 土地利用系数综合计算方法考点21 : 土地经济系数分指定作物计算方法考点22 : 土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级考点1 :城镇土地定级的概念和原则考点2 :城镇土地定级的因素因子体系考点3 :城镇土地定级的技术路线和程序考点4 :城镇土地定级的因素因子分值计算原则考点5 :城镇土地定级的因素因子分值计算方法考点6 :因素对土地质量的影响方式及类型考点7 :城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法考点8 :城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法考点9 :城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析考点10 :城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加考点11 :城镇土地定级中的道路通达度指标分析考点12 :城镇土地定级中的道路通达度的分值计算考点13 :城镇土地定级中的公交便捷度分析考点14 :城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订考点15 :城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算考点16 :城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算考点17 :城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算考点18 :绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算考点19 :产业集聚影响度的作用分值计算考点20 :城镇土地定级的因素因子权重确定方法考点21 :城镇土地级别划分方法考点22 :农用地定级的原则考点23 :农用地定级的程序和方法考点24 :农用地定级单元划分原则与方法《估价理论与方法》科目大纲详情如下:第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1 : 土地价格概念考点2 : 土地价格的主要特征考点3 :土地价格的类型考点4 :我国现行地价体系考点5 :我国土地价格的主要类型考点6 :我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1 : 一般因素考点2 :区域因素考点3 :个别因素考点4 :主要地价影响因素的作用规律考点5 :不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1 :地租概念考点2 :级差地租考点3 :绝对地租考点4 :垄断地租考点5 :矿山地租考点6 :建筑地段地租考点7 :新古典城市地租理论考点8 :地租与地价的关系考点9 :地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1 :区位概念考点2 :区位的影响因素考点3 :农业区位论考点4 :工业区位论考点5 :中心地理论。

土地估价师考试大纲2024年第一部分：考试说明本次土地估价师考试将在2024年举行，旨在评估考生对土地估价领域的专业知识和技能的掌握程度。

本次考试将按照以下大纲进行，考生需要具备相应的知识储备和实践经验。

第二部分：考试内容1.土地市场研究1.1 土地市场概述- 土地市场的定义和特点- 土地供求关系的影响因素- 土地市场价格形成机制1.2 土地利用规划和政策- 土地利用规划的目的和原则- 土地政策的制定和实施- 土地利用变更的程序和要求2.土地估价理论与方法2.1 土地估价的基本概念- 土地估价的定义和目的- 土地估价的基本原理和方法 - 土地估价的数据来源和处理 2.2 土地估价模型- 直接比较法- 收益法- 折现法- 投资收益率法3.土地估价实务3.1 估价过程与要点- 估价目的和任务的确定- 数据收集与分析- 估价模型的选择和应用3.2 估价报告编制- 估价报告的结构和要求- 专业术语和表达的准确性 - 报告附图和附表的规范要求第三部分：考试要求考生需要准备以下内容参加2024年土地估价师考试：- 相关科目的理论知识，包括土地市场研究、土地估价理论与方法、土地估价实务等。

- 实践经验和案例分析，能够熟练运用土地估价方法进行实际工作。

- 专业素养和道德规范，具备良好的职业操守和团队合作能力。

第四部分：考试评分标准本次考试将按照以下标准对考生进行评分：- 对知识的掌握程度和理解深度的准确性- 对实践经验的运用能力和创新性- 对估价报告的编制准确性和规范性- 对道德规范和职业操守的遵守情况请各位考生根据以上考试大纲进行针对性的准备，全面提升自己在土地估价领域的专业素养和能力。

祝愿大家取得优异的成绩，成为真正的土地估价师！。

2013年房地产估价师考试将于10月12—13日开考，中国房产考试网根据最新特别整理了《》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习师考试要点，以备迎接2013年考试。

房地产状况修正的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的;其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况;然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度;最后根据价格差异程度对可比实例的价格进行调整。

总的来说，如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整;反之，则应做增价调整。

房地产状况修正的方法有百分率法、差额法和回归分析法。

采用百分率法进行房地产状况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况修正系数=在估价对象房地产状况下的价格采用差额法进行房地产状况修正的一般公式为：可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况修正额=在估价对象房地产状况下的价格在百分率法中，房地产状况修正系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。

假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%;低时，为-R%)，则间接比较修正与直接比较修正相似，所不同的是设想一个标准的房地产状况，以此标准的房地产状况为基准，将估价对象及可比实例的房地产状况与它逐项比较打分，然后将所得的分数转化为修正价格的比率，参见表4—4。

上式位于分母的括号内应填写的数字，为可比实例房地产相对于标准房地产的得分;位于分子的括号内应填写的数字，为估价对象房地产相对于标准房地产的得分。

1.可比实例的房地产状况无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。

2013年版全国造价工程师执业资格考试
大纲及培训教材修编通告
为了适应近年来工程造价行业发展的需要，更新知识内容，住房和城乡建设部会同人力资源和社会保障部对《全国造价工程师执业资格考试大纲》（以下称《考试大纲》）进行了全面修订。

同时，依据2013年版《考试大纲》的要求，中国建设工程造价管理协会协助全国造价工程师考试教材编审委员会组织有关专家对全国造价工程师执业资格培训教材进行了重新修订，形成了2013年版全国造价工程师执业资格考试培训教材，调整后的教材仍分为四个科目，分别是：《建设工程造价管理》、《建设工程计价》、《建设工程技术与计量》（土木建筑工程、安装工程各一册）、《建设工程造价案例分析》。

为了方便考生查阅最新的有关工程造价法律、法规及规章制度，协会同时编选了2013年版《建设工程造价管理相关文件汇编》，作为考试培训辅助用书供考生参考。

2013年的造价工程师执业资格考试涉及工程量清单计价计量和计价的内容将依据最新发布的《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）和《房屋建筑和装饰工程工程量计算规范》
（GB50854-2013）等。

涉及《建筑安装工程项目费用组成》的内容，仍延用2003年发布的“建标[2003]206号文”，暂不使用“建标[2013]44号”文。

2013年版造价工程师考试教材及文件汇编由中国计划出版社及
中国城市出版社（《建设工程造价案例分析》教材）出版发行，考生及工程造价相关人员用书可与两社联系。

2013年价格鉴证师《价格政策法规》考试大纲无忧考网为广大考生整理了2013年价格鉴证师《价格政策法规》考试大纲，供广大考生参考：一、考试目的考核应考人员依据我国现行价格政策法规对不同标的物进行价格鉴证的能力。

二、考试内容和考试要求1.价格法律制度1.1价格法律体系、价格行政法规、地方性法规、部门规章和政府规章之间的关系。

1.2《价格法》的主要内容、地位、作用、适用范围在价格鉴证工作中的运用。

1.3我国现行与价格鉴证工作有关的主要价格法规、规章。

1.4价格依法行政的基本要求在价格鉴证工作中的体现。

2.经营者价格行为规范2.1经营者自主定价品种的范围，经营者的价格权利，经营者定价的基本依据。

对经营者自主定价商品的价格鉴证。

2.2价格垄断的类型、表现;价格垄断对市场价格运行的影响。

2.3价格串通、低价倾销、价格歧视、价格欺诈、牟取暴利、哄抬价格等不正当价格行为对市场价格运行的影响。

2.4经营者价格违法行为应承担的法律责任。

3.政府价格监管3.1政府指导价和政府定价的依据、定价权限、政府定价种类3政府指导价、政府定价与价格鉴证的关系。

3.2政府制定价格的基本程序，违反政府制定价格的行为规则的法律责任。

3.3政府制定价格成本监审的实施;定价成本与企业会计成本的联系与区别。

定价成本监审的法律责任;成本监审在价格鉴证中的作用。

3.4价格总水平调控的主要手段和适用条件。

4.工农业产品价格4.1工业品价格管理与监督;实行政府指导价和政府定价的主要工业品种类。

4.2价格鉴证涉及的主要工业品种类;对相关工业品进行价格鉴证应注意的问题。

4.3农产品价格管理有关规定和对相关农产品进行价格鉴证应注意的问题。

4.4农产品成本调查，主要成本收益指标在价格鉴证工作中的应用。

5.能源价格5.1 电价的分类和构成与电价管理，上网电价范围、管理权限及电价政策，输配电价的分类，销售电价的计价方法及与价格鉴证工作的关系。

5.2煤炭价格管理;煤电价格联动机制及对价格和价格鉴证的影响。

《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年）大纲目录第一部分土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分土地估价行业管理要求附录一：参考资料一、有关法律、法规和规范性文件二、技术规程和标准三、行业自律文件《土地估价案例与报告》科目大纲详情如下：第一章宗地估价考点1：土地估价业务受理考点2：土地估价事项确定考点3：土地估价资料收集内容、方法及要求考点4：土地估价现场调查考点5：土地估价方法选择考点6：土地估价报告撰写考点7：土地估价报告审核第二章常见目的下土地估价考点1：各种常见土地估价的目的和类别考点2：各种常见土地估价目的下评估方法和主要参数的选择第三章常见用途土地估价考点1：居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点2：工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点3：商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点4：办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点5：教育、科技、文化、卫生用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点6：农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用考点7：基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用第四章土地分等定级考点1：城镇土地分等定级考点2：农用地分等定级第五章基准地价评估考点1：城镇基准地价考点2：农用地基准地价的评估第六章路线价评估考点1：路线价的评估范围和基本程序考点2：路线价修正体系建立的内容和方法第七章城市地价动态监测考点1：城市地价动态监测的程序及指标采集方法考点2：标准宗地的设立及估价方法第八章征地区片综合地价评估考点1：征地区片综合地价的范围和特点考点2：征地区片综合地价的评估步骤和方法《土地管理基础与法规》科目大纲详情如下：第一部分土地管理基础知识第一章土地概念考点1：土地的定义考点2：土地的特征考点3：土地的功能考点4：我国土地资源的特点第二章土地的分类考点1：土地的基本类别考点2：建设用地的主要特征考点3：农用地的主要特征考点4：我国主要类别土地利用的方式第三章土地实体特征考点1：土壤类别及特征考点2：土地污染种类及特征第四章土地权利制度考点1：土地产权概念考点2：土地产权的构成考点3：我国土地所有权制度考点4：我国土地使用权制度考点5：土地他项权利制度考点6：主要国家和地区的土地制度第五章土地管理概念考点1：土地管理的内涵考点2：土地管理的任务考点3：土地管理的原则考点4：土地管理的主要内容考点5：我国土地管理机构的设置考点6：新中国成立以来我国土地管理的演变历程第六章地籍管理考点1：地籍概念考点2：地籍分类考点3：地籍管理概念考点4：地籍管理原则考点5：土地调查考点6：土地登记考点7：土地登记信息公开查询考点8：土地权属争议调查处理办法（国土资源部令第17号）考点9：协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号）考点10：国土资源听证规定（国土资源部令第22号）：考点11：建设项目用地预审管理办法（国土资源部令第27号）考点12：土地权利制度建设考点13：土地权属争议调处考点14：土地利用动态遥感监测考点15：土地统计考点16：地籍档案管理的基本要求考点17：我国地籍的产生和历史发展第七章土地规划管理考点1：土地规划的概念与类型考点2：土地规划的作用考点3：影响土地利用的因素考点4：土地可持续利用的准则考点5：土地用途管制制度的概念考点6：土地用途管制的作用和意义考点7：土地用途管理的内容考点8：土地利用总体规划的概念考点9：土地利用总体规划的意义考点10：土地利用总体规划编制原则考点11：土地利用总体规划的评审、报批、修改考点12：土地利用专项规划考点13：土地利用详细规划考点14：土地规划与其他规划的关系考点15：土地利用计划第八章耕地保护与土地整理考点1：耕地保护的重要性考点2：耕地保护的责任目标考核制度考点3：耕地保护管理的主要内容考点4：基本农田、基本农田保护和基本农田保护区的概念考点5：基本农田保护区划定的原则考点6：基本农田保护I25＝划定的程序考点7：耕地占补平衡考点8：土地整理考点9：土地复垦概念第九章农用地转用与征地管理考点1：农用地转用概念考点2：农用地转用的依据考点3：农用地转用的批准权限考点4：农用地转用的审批程序考点5：土地征收和征用概念考点6：征地行为的特征考点7：土地征收补偿和安置的内容考点8：土地征收方案的编制与审核考点9：土地征收程序第十章建设用地供应管理考点1：建设用地供应概念考点2：国有建设用地划拨供应考点3：国有建设用地出让供应考点4：国有建设用地供应的基本条件考点5：国有建设用地供地标准考点6：国有建设用地审查报批管理考点7：国有建设用地供应法律文书的主要内容考点8：乡（镇）建设用地使用原则考点9：农村村民宅基地的管理考点10：乡（镇）建设用地供应审批的基本程序第十一章土地市场交易与监管考点1：土地市场概念考点2：土地市场的特点考点3：土地市场的分类考点4：土地市场的功能考点5：土地市场的运行机制考点6：我国土地市场的现状考点7：土地市场供需调控的原则考点8：土地市场供需调控的主要内容考点9：土地市场供需调控的措施考点10：土地使用权转让考点11：土地使用权抵押的概念和条件考点12：土地使用权租赁的概念第十二章地价管理考点1：地价管理的目的考点2：地价管理的措施考点3：地价管理的内容考点4：城镇基准地价与标定地价考点5：土地估价行业行政管理第十三章土地执法监察考点1：土地执法监察的内涵考点2：土地执法监察的形式考点3：土地执法监察的方法考点4：破坏耕地违法行为及处罚考点5：非法占用土地违法行为及处罚考点6：农村村民非法占用土地建住宅行为及处罚考点7：非法批地行为及处罚考点8：其他土地违法行为及处罚考点9：土地执法监察的内容第二部分土地管理法规第一章土地管理法律法规考点1：中华人民共和国土地管理法——总则考点2：中华人民共和国土地管理法——土地的所有权和使用权考点3：中华人民共和国土地管理法——土地利用总体规划考点4：中华人民共和国土地管理法——耕地保护考点5：中华人民共和国土地管理法——建设用地考点6：中华人民共和国土地管理法附则考点7：中华人民共和国城市房地产管理法——总则考点8：中华人民共和国城市房地产管理法——房地产开发用地考点9：中华人民共和国城市房地产管理法——房地产开发考点10：中华人民共和国城市房地产管理法——房地产交易考点11：中华人民共和国城市房地产管理法－一附则考点12：中华人民共和国物权法——总则考点13：中华人民共和国物权法——所有权考点14：中华人民共和国物权法——用益物权考点15：中华人民共和国物权法——担保物权考点16：中华人民共和国土地管理法实施条件——土地的所有权和使用权考点17：中华人民共和国土地管理法实施条件——土地利用总体规划考点18：中华人民共和国土地管理法实施条件——耕地保护考点19：中华人民共和国土地管理法实施条件——建设用地考点20：中华人民共和国土地管理法实施条件一一法律责任考点21：中华人民共和国基本农田保护条例——总则……第二章相关法律法规第三章中共中央、国务院规范性文件第五章部门规章、规范性文件第六章最高人民法院、最高人民检察院司法解释及规定《土地估价相关知识》科目大纲详情如下：第一部分土地相关税收第一章税收基本理论考点1：税收概念与特征考点2：税收分类考点3：税收主体与目的考点4：税制考点5：税基与税率第二章土地税收考点1：城镇土地使用税考点2：耕地占用税考点3：土地增值税第三章房产税收考点1：房产税考点2：房地产税第四章其他相关税收考点1：营业税考点2：城市维护建设税考点3：教育费附加考点4：企业所得税考点5：契税考点6：印花税第二部分金融第一章金融基础考点1：金融概念考点2：货币概念考点3：信用的概念、形式与职能考点4：金融工具考点5：金融体系考点6：中央银行的概念与职能考点7：商业银行的概念、类型与职能考点8：外汇与汇率的含义第二章保险基础考点1：保险概念考点2：保险的职能考点3：保险合同考点4：保险的基本原则考点5：保险业监管第三章证券基础考点1：证券考点2：股票考点3：债券考点4：证券投资基金第三部分会计与统计第一章会计知识考点1：会计概念与作用考点2：会计核算基本前提考点3：会计核算的一般原则考点4：会计要素的含义及其划分考点5：会计核算方法考点6：设置会计科目与账户考点7：复式记账考点8：资产概念及其分类考点9：现金的核算考点10：其他货币资金的核算考点11：短期投资的概念与分类考点12：短期投资的计价考点13：应收票据的分类与计价考点14：应收账款考点15：其他应收款考点16：存货的范围考点17：存货的计价考点18：存货的核算——按计划成本核算考点19：长期投资的概念与分类考点20：长期投资的核算考点21：固定资产的概念与确认标准考点22：固定资产的分类考点23：固定资产的计价方法考点24：固定资产计提折旧的范围考点25：固定资产及其折旧的方法考点26：固定资产折旧的会计处理考点27：无形资产的特征与分类考点28：无形资产的计价考点29：无形资产价值的摊销原则考点30：递延资产考点31：负债概念及其分类考点32：流动负债的核算考点33：长期负债的核算考点34：所有者权益与资本金制度的概念及特征考点35：所有者权益的核算考点36：营业收入概念及其特征考点37：营业收入的确认考点38：经营收入的核算考点39：费用概念及其特征考点40：期间费用的核算考点41：利润概念考点42：利润形成的核算考点43：利润分配的核算考点44：会计报表的分类考点45：阅读会计报表的方法第二章统计知识考点1：统计学概念考点2：统计的特点考点3：统计活动考点4：统计研究常用方法考点5：统计工作中的常见概念考点6：统计设计基本分类考点7：统计设计的意义与主要内容考点8：统计指标的含义与分类考点9：统计指标设计的基本要求与主要内容考点10：统计指标体系的概念与种类考点11：统计指标体系设计时应遵循的原则考点12：统计数据的主要来源考点13：常见的统计调查方法考点14：常用的调查方式考点15：统计调查方案考点16：统计整理考点17：总量指标考点18：相对指标考点19：平均指标考点20：变异指标考点21：时间数列分析考点22：相关关系考点23：相关分析考点24：回归分析第四部分土地与房屋测量考点1：测量误差与精度考点2：房地产测绘的技术规范考点3：房地产测绘的精度要求考点4：土地与房屋测绘中的相关图纸考点5：土地面积测算方法考点6：房屋面积种类考点7：房屋面积测算考点8：公用建筑面积分摊系数计算方法第五部分城市经济与城市规划第一章经济学基础考点1：需求、需求曲线、需求函数考点2：供给、供给曲线考点3：价格、产品均衡价格考点4：弹性、需求价格弹性、需求收人弹性、供给价格弹性考点5：市场出清及供求原理的实际意义考点6：市场竞争理论考点7：收入分配理论考点8：市场与政府考点9：宏观经济有关概念考点10：宏观经济政策第二章城市经济学考点1：城市及城市经济增长考点2：单一中心土地利用考点3：城郊化考点4：城市土地利用控制与利用分区第三章城市规划考点1：城市发展与城镇化考点2：城市规划体系与任务考点3：城市规划的自然环境条件考点4：城市用地评定与选择考点5：城市用地类型和用地指标考点6：城市性质与规模考点7：城市用地功能组织与评价考点8：城市总体规划考点9：城市详细规划考点10：居住区规划的任务、内容和要求考点11：居住区的组成和规模考点12：居住区的类型和规划结构考点13：居住区规划考点14：城市主要基础设施规划考点15：城市规划实施管理第六部分地产开发与工程造价第一章土地开发考点1：士地开发概念考点2：土地开发程序考点3：开发土地获得途径与程序考点4：土地开发过程管理考点5：开发土地的转让考点6：土地开发成本构成第二章房地产开发考点1：房地产开发概念考点2：房地产业的内部结构考点3：房地产开发企业的资质等级考点4：房地产开发主要程序考点5：房地产开发可行性研究的主要内容考点6：房地产开发可行性研究的步骤考点7：房地产开发项目的财务评价考点8：房地产开发市场调查与分析考点9：房地产投资项目经济评价考点10：房地产开发中的基础设施建设考点11：建设工程招标投标考点12：建设工程监理考点13：建设工程竣工验收第三章工程造价考点1：工程项目与工程建设项目考点2：工程建设项目分类考点3：工程造价的概念与构成考点4：工程建设定额的概念与主要内容考点5：工程量清单考点6：建筑工程量及其计算考点7：概算定额与概算指标考点8：投资估算指标考点9：设计概算考点10：建筑工程概算的编制方法考点11：施工图预算考点12：工程变更与合同价款调整考点13：工程索赔考点14：建设工程竣工结算和竣工决算考点15：工程保修及保修费用《土地估价实务基础》科目大纲详情如下：第一章土地价格的概念考点1：土地价格的内涵与外延考点2：我国土地价格的形式考点3：土地价格的主要特征考点4：土地价格的类型考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：主要地价影响因素考点2：主要地价影响因素的作用规律考点3：不同用途地价影响因素的特点第三章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：预期收益原则考点3：替代原则考点4：最有效利用原则考点5：供需原则考点6：报酬递增递减原则考点7：贡献原则考点8：变动原则考点9：合法原则第四章土地估价程序、土地价格定义的界定和地价估算与确定考点1：土地估价程序考点2：确定估价基本事项考点3：拟定估价作业计划考点4：收集资料实地踏勘考点5：分析整理相关资料考点6：选定方法试算价格考点7：确定宗地估价结果考点8：撰写估价报告书考点9：土地价格定义的界定考点10：地价估算与确定第五章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第六章市场比较法考点1：市场比较法的概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法适用范围第七章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费的概念、构成及计算方法考点5：土地开发费的概念、构成及计算方法考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第八章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第九章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价法有关的概念考点3：路线价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价法的适用范围考点7：路线价法的实际应用第十章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第十一章土地分等考点1：城镇土地分等的概念和原理考点2：城镇土地分等的因素因子体系考点3：城镇土地分等的技术路线和程序考点4：土地分等因子分值计算的基本原则考点5：城镇土地分等的因素因子分值计算标准化方式考点6：因素因子分值计算位序标准化考点7：因素因子分值计算极值标准化考点8：城镇土地分等涉及指数方式的因子指标计算考点9：城镇土地分等因素因子权重确定的原则考点10：城镇土地分等因素因子权重确定的方法考点11：城镇土地分等划分方法考点12：农用地分等的基本概念考点13：农用地分等定级考点14：农用地分等的原则考点15：农用地分等的因素法考点16：农用地分等的样地法考点17：农用地分等的程序考点18：农用地分等单元划分原则与方法考点19：土地利用系数分指定作物计算方法考点20：土地利用系数综合计算方法考点21：土地经济系数分指定作物计算方法考点22：土地经济系数综合计算方法第十二章土地定级考点1：城镇土地定级的概念和原则考点2：城镇土地定级的因素因子体系考点3：城镇土地定级的技术路线和程序考点4：城镇土地定级的因素因子分值计算原则考点5：城镇土地定级的因素因子分值计算方法考点6：因素对土地质量的影响方式及类型考点7：城镇土地定级中的面状土地因素分值计算方法考点8：城镇土地定级中的点、线状土地因素分值计算方法考点9：城镇土地定级中的商服繁华影响度的指标分析考点10：城镇土地定级中的繁华影响度分值的计算与叠加考点11：城镇土地定级中的道路通达度指标分析考点12：城镇土地定级中的道路通达度的分值计算考点13：城镇土地定级中的公交便捷度分析考点14：城镇土地定级中的公交便捷度的分值计算和修订考点15：城镇土地定级中的基础设施完善度作用分值计算考点16：城镇土地定级中的环境质量优劣度作用分值的计算考点17：城镇土地定级中的公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算考点18：绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算考点19：产业集聚影响度的作用分值计算考点20：城镇土地定级的因素因子权重确定方法考点21：城镇土地级别划分方法考点22：农用地定级的原则考点23：农用地定级的程序和方法考点24：农用地定级单元划分原则与方法《估价理论与方法》科目大纲详情如下：第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用。

2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案1、“统计表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。

A.总量指标B.平均指标C.相对指标D.变异指标标准答案：a解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。

其表现形式为有计量单位的统计绝对数。

在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。

2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。

A.会计科目B.会计等式C.会计方法D.会计制度标准答案：b解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。

3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。

A.动态调查B.静态调查C.统计报表D.专门调查标准答案：d解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。

如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。

各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。

4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。

A.流动资金B.固定资金C.企业负债D.银行借贷标准答案：a解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。

5、城市布局主要有()两种基本形式。

A.多中心布局和单中心布局B.组团布局和星状布局C.带状布局和环状布局D.集中布局和分散布局标准答案：d解析：城市布局主要有集中和分散两种基本形式。

集中形式，即城市各项建设用地基本集中连片布置。

按照城市规模大小及其内部差异，又有简单集中式和复杂集中式两种不同情况。

分散布局形式，即城市各组成部分分散布置在城市规划用地范围内。

根据布局分散的程度和外部形态的差异，又有分散组团式、一城一区式、城镇组群式几种布局形式。

6、某企业6月份销售A产品一批，货款200000元，下月才能收回，6月份销售B产品一批，货款150000元已收讫;6月份收回上月赊销给思达公司的A产品货款300000元，按权责发生制原则，该企业6月份的收入应为()元。