《2019年全国土地估价师资格考试大纲》解读15页

全国土地估价师资格考试大纲 (2019年)前言为了指导广大应考人员了解2019年全国2019年资格考试的内容和要求，全国土地估价师资格考试委员会决定编写《全国土地估计师资格考试大纲》，并由全国土地估价师资格考试办公室组织专家编写了《全国土地估价师资格考试大纲》（2019）。

本大纲是对2019年全国土地估价师资格考试内容的总规定，。

按照国家对考试的有关规定，本大纲根据土地估计师资格考试目的和获得土地估价师资格所需具备的专业知识和水平的要求设置。

土地估价师资格考试以本大纲为依据设计试卷、命题并制定标准答案，试题和标准答案依照知识体系客观产生，由全国土地估价师资格考试委员会认定和解释。

相关推荐教材是命题和制定标准答案的参考而不是直接依据，因此应考人员应根据本大纲的内容和要求自行组织学习内容和掌握有关知识。

本大纲由十三部分主要内容及附录组成。

其中，考试内容包括土地基础知识、土地管理基础、地价理论、土地估价方法、土地估价实务、土地附着物及其他财产评估、税收、城市经济与城市规划、地产开发与工程造价、土地与房屋测绘、会计与统计、金融、土地估价行业管理。

附录包括有关法律、法规和规范性文件，技术规程和标准等。

本大纲分为考试目的、考试基本要求和考试范围。

其中，考试基本要求是对考试范围知识点的掌握程度的要求，具有指导意义，考试范围是考试内容的基本依据。

全国土地估价师资格考试委员会二○○七年六月第一部分土地基础知识一、土地概念（一）考试目的测试应考人员对土地内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。

（二）考试基本要求掌握：土地的基本定义，土地的主要特征。

熟悉：土地的功能。

了解：我国土地自愿的特点及其他学科对土地的定义。

（三）考试范围1、土地的定义（1）土地的基本定义（2）其他学科对土地的定义2、土地的特征（1）土地的自然特征（2）土地的经济特征3、土地的功能（1）人类生存的物质基础（2）人类生产生活的场所4、我国土地资源的特点二、土地的分类（一）考试目的测试应考人员对土地类别、不同类型土地特点的理解与掌握程度。

一、考试大纲要求：(一)考试目的测试应考人员对区位理论的理解与掌握程度。

(二)考试范围1．区位概念(1)区位的定义(2)区位的实质2．区位的影响因素3．几种主要的区位论(1)农业区位论(2)工业区位论(3)中心地理论4．区位理论在土地估价中的作用(三)考试基本要求掌握：区位概念，区位的影响因素；熟悉：几种主要的区位论；了解：区位理论在土地估价中的作用。

4.1 区位概念1、区位的定义：区位是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

2、区位的实质：区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

（1）自然地理区位包含地球上某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间位置关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征。

（2）经济地理区位是指地球上某一事物在人类社会经济活动过程中创造的人地关系。

就城市整体而言，则是指一个城市在特定的经济区内所处的具体位置及其与其他市镇、或农村居民点之间经济上的相互关系。

就城市内部来说，是某一街区或某一地段在城市中的具体方位，以及它与其他街区或其他地段之间的相对地理位置和相互之间的社交、工作、购物、娱乐等多方面的社会经济活动的关系。

（3）交通地理区位主要是指某城市或市内某地段与交通线路和设施的关系。

4.2 区位的影响因素：影响土地区位的主要因素包括自然、社会经济和行政等因素。

1、社会经济因素社会经济的发展水平是影响土地区位的最重要因素，它包括以下几个方面：(1)繁华程度繁华是指城市某些职能的集聚，对企事业和居民产生巨大的引力的结果，并在土地上创高额的收益和利润，在外观上则表现为城市生活中交往最频繁、最活跃的地区。

由于商业的集聚具有很大的吸引力，而且获得的级差收益最高，因此商业服务设施的集聚程度可以用来表示繁华程度。

2019 年土地估价师真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。

1以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。

（）（A）正确（B）错误2依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。

（）（A）正确（B）错误3全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属于宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。

（）（A）正确（B）错误4从2007 年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。

（）（A）正确（B）错误5依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。

（）（A）正确（B）错误6依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（）（A）正确（B）错误7土地闲置满1 年不满2 年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。

（）（A）正确（B）错误8为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过2 年。

（）（A）正确（B）错误9市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。

（）（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

10土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之（）。

（A）消亡（B）转移（C）不变（D）重新确定11根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为（）。

（A）自然肥力和人工肥力（B）经济肥力和有效肥力（C）经济肥力和潜在肥力（D）有效肥力和潜在肥力12按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。

2019年土地估价师土地估价相关知识考试真题一、判断题(20题，题号1 - 20，共10分。

请判断各题说法正确或错误.并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“、/”，错误涂“×”。

评分说明：每题0.5分，判断错误不得分并倒扣0.5分，最多扣至判断题总分为0)1.城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。

( )2.房主把房屋出租所获得的租金和自己居住所形成的虚拟租金均应计人GDP。

( )3.国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。

( )4.外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。

( )5.保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。

( )6.上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券( )7.会计主体一定都具有法人资格。

( )8.我国房产税实行定额税率。

( )9.企业的应付账款确实无法支付，经批准确认后转入营业外收入。

( )10.按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施与社会性基础设施两大类。

( )11.资本公积是由企业形成的利润转化而来的。

( )12.住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。

( )13.用当年实现的利润弥补去年发生的亏损，不需要编制会计分录。

( )14.一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。

( )15.银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。

( )16.西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。

( )17.按照相关法律规定，我国的城乡规划体系由城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划组成。

( )18.企业坏账准备的计提方法和计提比例由企业自行确定，不能随意变更。

( )19.房地产投资的系统风险包括通胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险等。

2019年资产评估师考试大纲资产评估师考试大纲是全国资产评估师考试的科目大纲，了解考试大纲对于备考考生来说十分重要，也是资产评估师考试合格的要素之一，下面就来看一下2019年资产评估师考试大纲内容吧。

一、资产评估师笔试考试大纲1、资产评估基础理论：包括资产评估定义、资产评估方法、资产评估实施流程等；2、财务报表分析：包括财务报表的构成、财务比率分析、利润分析、资产负债表分析、现金流量分析等；3、会计原理及其应用：主要内容包括会计概述、会计原理、会计要素、会计分类，以及会计核算等；4、法律法规及其在资产评估实施中的应用：主要内容包括《中华人民共和国评估法》、《中华人民共和国企业会计制度》、《中华人民共和国估价法》、《中华人民共和国收购法》等；5、经济学：包括概述、经济学基本理论、经济政策、国际经济等；6、统计学：包括概述、基本概念、假设检验及其应用、回归分析、参数估计、时间序列分析等；7、信息科学及其在资产评估实施中的应用：主要涉及计算机科学、管理科学、经济学、财务管理等方面内容；8、计算机科学及其在资产评估实施中的应用：主要涉及计算机科学基础、编程技术、数据库技术、网络技术等方面内容。

二、资产评估师实操考试大纲1、资产评估公司制度：包括成立条件、组织机构、招投标、管理制度、组织架构、合同、纪律、安全、客户关系等；2、资产评估基础理论：包括资产评估实施流程、资产定价原则、资产评估报告内容、资产评估方法等；3、财务报表分析：对财务报表数据进行收集、整理及完整性分析，进行财务比率分析、利润分析、资产负债表分析、现金流量分析等；4、会计原理及其应用：能够提高实施资产评估项目所需的会计分类精度，掌握资产评估的实施原则，熟悉会计原理及其在资产评估实施中的应用；5、法律法规及其在资产评估实施中的应用：深入了解《中华人民共和国评估法》、《中华人民共和国企业会计制度》、《中华人民共和国估价法》、《中华人民共和国收购法》等法律法规的总体要求及其在资产评估实施中的应用；6、经济学：理解国家宏观经济政策的总体框架和政策内容；7、统计学：掌握基本概念、假设检验及其应用、回归分析、参数估计、时间序列分析等基本概念；8、信息科学：掌握计算机科学、管理科学、经济学、财务管理等领域的基本概念及其在资产评估实施中的应用；9、计算机科学：掌握计算机科学基础、编程技术、数据库技术、网络技术等方面的基本概念及其在资产评估实施中的应用。

2019土地估价师考试《土地估价理论与方法》第一部分一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。

每题1分，共10。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。

(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。

2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。

所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。

3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。

对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。

4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。

(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。

全国土地估价师资格考试大纲
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务土地估价理论、方法与实务一、土地估价概述
（一）地价的概念
（二）土地估价的原则与方法
二、土地估价的基本理论
（一）地租理论
（二）区位理论
三、城镇土地分等定级
（一）城镇土地分等定级概述
（二）城镇土地定级因素分析
（三）土地定级的程序与方法
四、收益还原法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及还原利率的确定
五、市场比较法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方
法、实务以及该方法相关的一些基本概念
六、剩余法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
七、成本逼近法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法及实务
八、路线价估价法的原理、基本公式、特点与适用范围、程序、方法、实务以及与该方法相关的一些基本概念
九、建筑物估价的原理、特点、程序、方法以及相关知识与概念
十、我国的地价体系与地价评估的技术途径
十一、基准地价评估的基本任务、原理、评估原则、基本要求、评估资料及评估程序、方法、基准地价修正系数表的编制等
十二、基准地价系数修正法的原理、特点、程序、方法及应用
十三、宗地地价评估的原理、方法、程序及土地估价报告的内容、格式与编写
十四、地价管理和地价政策的内涵与作用、地价管理制度的建立及地价管理的有关规定
十五、掌握各类不动产估价的程序、方法、估价报告撰写，并能进行分析，说明宗地估价报告存在的问题和原因
全国土地估价师资格考试大纲-土地估价理论方法与实务相关内容:。

附件2019年资产评估师资格全国统一考试大纲《资产评估基础》第一章资产评估概述一、考试目的考查考生对资产评估及其原则和基本作用的理解程度，以及对我国资产评估发展状况的了解情况。

二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.资产评估专业服务及特点。

2.资产评估的经济技术原则。

（二）熟悉的内容1.资产评估的基本作用。

2.价值与价格。

3.资产评估的工作原则。

（三）了解的内容1.我国资产评估行业发展历史及特点。

2.我国资产评估在市场经济中的地位和作用。

第二章资产评估的基础理论一、考试目的考查考生对劳动价值论、效用价值论、供求理论、市场结构理论、有效市场理论等资产评估基础理论的掌握情况，以及对相关理论基本原理和主要知识点的应用能力。

二、考试内容及要求（一）掌握的内容1.劳动价值论的使用价值和价值、商品的价值规律。

2.效用价值论的效用和边际效用递减规律。

3.需求及影响需求的因素。

4.供给及影响供给的因素。

5.均衡价格、供求定理。

6.市场结构的划分。

7.有效市场的形态。

（二）熟悉的内容1.劳动的二重性原理、商品价值量的确定。

2.效用价值论中商品价值的来源、价值量的确定、价格形成的基本规律。

3.需求函数、需求表及需求曲线。

4.供给函数、供给表与供给曲线。

5.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场、完全垄断市场的特征及条件。

6.有效市场假说的前提条件及检验。

（三）了解的内容1.劳动价值论的理论发展过程，对劳动价值论的认识。

2.效用价值论的理论产生过程，对效用价值论的认识。

3.需求关系的特殊情形。

4.市场均衡、局部均衡及一般均衡。

5.完全竞争市场、垄断竞争市场、完全垄断市场的需求与均衡。

6.寡头垄断市场和完全垄断市场的形成原因，寡头垄断市场的分类及典型模型。

7.有效市场理论的形成及主要作用，有效市场理论的局限。

8.资本市场的内在效率和外在效率。

第三章资产评估法律制度与监管一、考试目的考查考生对资产评估法的主要内容、资产评估行业监管体系，以及国有资产评估管理制度的掌握情况。

2019年全国土地估价师《土地估价理论与方法》考试大纲第一部分地价理论第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念考点2：土地价格的主要特征考点3：土地价格的类型考点4：我国现行地价体系考点5：我国土地价格的主要类型考点6：我国土地价格理论的发展历史第二章土地价格影响因素考点1：一般因素考点2：区域因素考点3：个别因素考点4：主要地价影响因素的作用规律考点5：不同用途地价影响因素的特点第三章地租理论考点1：地租概念考点2：级差地租考点3：绝对地租考点4：垄断地租考点5：矿山地租考点6：建筑地段地租考点7：新古典城市地租理论考点8：地租与地价的关系考点9：地租理论在土地估价中的作用第四章区位理论考点1：区位概念考点2：区位的影响因素考点3：农业区位论考点4：工业区位论考点5：中心地理论考点6：区位理论在土地估价中的作用-第五章土地报酬递减规律考点1：土地报酬递减的含义考点2：土地报酬递减的基本原理考点3：土地报酬递减规律在土地估价中的应用第六章土地市场理论考点1：土地供给考点2：土地需求考点3：土地供需平衡原理第二部分土地估价方法第一章土地估价概念考点1：土地估价的定义考点2：土地估价的作用及现实意义考点3：土地估价的使用方向考点4：我国土地估价的产生背景和发展过程第二章土地估价的原则考点1：土地估价原则考点2：土地估价各原则的理论依据和产生背景第三章收益还原法考点1：收益还原法概念考点2：收益还原法的基本公式考点3：收益还原法不同情况下的公式考点4：收益还原法估价的基本步骤考点5：土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算考点6：总费用的测算方法考点7：土地纯收益的概念及测算方法考点8：土地还原率的概念及确定方法考点9：收益还原法的适用范围第四章市场比较法考点1：市场比较法概念考点2：市场比较法的特征考点3：市场比较法的原理考点4：市场比较法的基本公式考点5：市场比较法的估价步骤考点6：调查与选择比较案例考点7：确定价格可比基准考点8：交易情况修正考点9：估价期日修正考点10：区域因素比较与修正考点11：个别因素比较与修正考点12：其他相关修正的类型及修正方法考点13：确定比准价格考点14：市场比较法的适用范围第五章成本逼近法考点1：成本逼近法概念考点2：成本逼近法的基本公式考点3：成本逼近法估价步骤考点4：土地取得费考点5：土地开发费考点6：利息考点7：利润考点8：土地增值考点9：土地价格修正与确定考点10：成本逼近法适用范围第六章剩余法考点1：剩余法的概念考点2：剩余法的基本公式考点3：剩余法估价步骤考点4：调查待估宗地情况和最佳开发利用方式考点5：开发完成后不动产价值的测算考点6：开发成本考点7：利息考点8：利润考点9：土地价格的计算考点10：剩余法适用范围第七章路线价法考点1：路线价法的概念考点2：与路线价估价法有关的概念考点3：路线价估价法的操作步骤考点4：路线价的深度修正方法考点5：其他宗地条件修正系数编制考点6：路线价估价法的适用范围考点7：路线价估价法的实际应用第八章基准地价系数修正法考点1：基准地价系数修正法概念与基本原理考点2：基准地价系数修正法的公式考点3：采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤考点4：基准地价系数修正法的适用范围考点5：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤第三部分地上附着物及相关财产评估第一章房屋建筑工程基础考点1：房屋建筑分类考点2：建筑物等级考点3：建筑物的主要材料与结构形式考点4：建筑的基本组成与建筑构造考点5：建筑工程图纸的概念与分类考点6：工程建设质量检测的概念与方法考点7：房屋建筑的评定与鉴定第二章建筑物估价考点1：建筑物与构筑物估价的概念考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法考点4：建筑物估价的基本原则考点5：建筑物估价的基本程序考点6：房屋质量缺陷损失评估第三章其他附着物估价考点1：土地附着物估价的概念考点2：土地附着物种类及价格特征考点3：土地附着物估价的基本原则考点4：不同土地附着物估价的程序考点5：土地附着物估价的基本方法第四章相关机器设备评估考点1：机器设备的含义考点2：机器设备的分类考点3：机器设备评估的特点考点4：机器设备评估的步骤、基本方法考点5：机器设备评估中成本的实体性贬值的估算方法考点6：机器设备评估中成本的经济性贬值的估算方法第四部分土地估价行业管理考点1：土地估价师资格考试考点2：土地评估机构考点3：土地估价行业协会考点4：土地估价行业自律的基本内容。

2019年土地估价师考试《土地管理基础》真题及答案一、判断题（共10题，题号1-10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“X”。

每题1分，共10分。

判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0）1.在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。

因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。

2.从估价的角度看，土地实体包括地上空间、地表、地下空间、建筑物及其他附着物等。

3.为了社会公共利益的需要，国家有权依照法律规定对单位和个人获得的国有出让土地使用权提前收回，并给予部分补偿。

4.土地是一种公共资源，其价格水平必须受到政府管制，不得随意涨价或者降价，因此政府实行土地价格备案制度。

5.按照《中华人民共和国物权法》的规定，工业用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。

6.国有企业将其合法取得的国有土地使用权出租给其他个人或单位使用，并收取一定租金的行为称为国有土地租赁。

7.根据我国现行法律的规定，农村集体土地不能买卖，所以其承包经营权不是一种物权，也不具有市场价值。

8.对于一定区域来说，土地的总量是有限的，所以土地的供给是无弹性的。

9.我国土地资源现状具有土地总量多、人均占有量少、土地资源的地区分布不平衡等特点。

10.按照《中华人民共和国物权法》的规定，居住类出让土地使用权期满可以自动续期，免交土地出让金，不必重新签订出让合同。

二、单项选择题（共40题，题号11~50，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

每题1分，共40分。

选错不得分，不倒扣分）11.我国城镇土地使用税征收的主要计税基础是（）。

A.标定地价B.土地交易价格C.土地登记面积D.实际占用土地面积12.一般情况下，我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的（）。

A.耕地B.农用地C.农用地和农村建设用地D.农用地和宜农未利用地13.根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，下列关于土地出让收入的各种表述中，不正确的是（）。