土地增值税的核算

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。

但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

探析土地增值税清算对成本核算要求土地增值税的清算工作，对企业成本核算提出了更为细致化的要求。

所以，在房地产开发企业中财务人员必须明确新会计准则下的增值税清算方式，尤其是其中成本核算的具体内容，结合工程实际情况，对成本核算对象、成本归集、项目分配中具体的核算要求进行分析，以期达到合理避税、规避风险的效果。

房地产；增值税；成本核算1引言在市场经济的进程中，房地产企业在进行土地增值税清算的过中，受到成本核算方式的影响。

尤其在具体执行过程中，由于传统工作方式的作用，需要对成本核算的具体要求做出进一步的理解与掌握，从其实际的核算对象上进行剖析，切实掌握土地增值税清算对于成本核算的要求。

2对房产成本核算对象的要求在房地产市场持续的发展进程中，企业项目开发内容与产品的复杂化、多样化趋势不断前进，为企业带来新的利润增长点的同时，也对成本核算工作提出了更高的要求。

在具体的房产建设中，根据建筑的功能性就可分为住宅、写字楼、商业楼、公寓等多种类型。

在建筑性质上又可划分为普通多层建筑、高层以及别墅等类型。

在对成本核算对象进行确认的财务实务工作中，一般会以分批项目、工程标段、独立预算项目、项目工程内容等，作为具体依据来确认成本归集对象。

同时，成本核算对象的确定，明显的影响着土地增值税的清算工作，如果对象划分不合理、分配计算方式复杂，势必会对工程的清算工作造成负面影响，甚至出现操作无法正常进行的情况。

这一点上，直接使企业受到来自税务部门的惩处，以上限作为税率清算的标准，为企业带来直接的经济损失。

所以，房地产企业必须以政府审批部门的批复为依据，以批准立项的独立项目作为具体的核算对象。

这是由于独立项目的立项以及规划审批工作，都是针对单独的整体项目而言的，在建筑密度、绿化水平、容积率、人防工作甚至配套基础设施等建设内容上，都有明确且独立的具体要求。

因此，在房产开发工作的进程中，应当以实际情况为基础合理地进行成本核算对象的划分，不能仅依据工程的不同标段与批次，或是建筑的类型进行核算对象的分类，以此提高土地增值税清算工作的有效性和精确性。

土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。

笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。

实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。

其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。

其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。

浅议房地产企业土地增值税会计核算中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）09-000-02摘要房地产开发企业在整个运营过程中，涉及到十多个税种，税金成本占企业开发成本的比重很大，而土地增值税的税率为30%-60%，是房地产企业的主要税种之一。

笔者经分析发现，企业在会计核算方面的规范性往往直接影响到土地增值税清算税款的金额，现拟通过对具体核算点的分析，指导企业通过规范核算，合理降低税负和税收风险。

关键词房地产企业会计核算土地增值税房地产开发企业在整个运营过程中涉及到契税、营业税、企业所得税、土地增值税等十多个税种需要缴纳，税金成本占企业开发成本的比重很大，而其中土地增值税是按土地增值额征收的收益性质的税，税率采用了30%-60%的四级超率累进税率，增值越大，企业的税负越重。

近年来，随着诸多房地产项目的陆续售罄、清盘，很多项目都进入了土地增值税的清算阶段，这一税种也越来越成为受房企重点关注的主要税种，笔者通过对企业核算方式与土地增值税清算税款的分析中，发现企业会计核算方式的差异直接影响了税款结果，现通过对具体核算方式的几点差异分析，指导企业通过进一步规范核算，合理降低税负，减少纳税风险。

一、房地产企业土地增值税会计核算的特点按照《土地增值税暂行条例》的定义，土地增值税是为调节“土地增值收益”对“转让房地产取得的增值额”所征收的税款。

房地产开发企业的土地增值税成本，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面要按照税收政策要求进行税务处理，房地产开发企业的特点决定了土地增值税成本的会计处理与税务处理的差异性。

二、房地产企业土地增值税会计核算方法及存在的问题1.企业既建普通标准住宅又建非普通标准住宅，未单独核算部分房地产企业所开发的项目有普通标准住宅和非普通标准住宅，收入成本在会计核算均采用统一核算模式，按照税法相关规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过一定比例的，可申请免征土地增值税，开发项目中同时包含普通标准住宅和非普通标准住宅的，应分别计算增值额。

2013年1月下 总第281期房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴所涉及财务核算吉林中信华诚会计师事务所有限责任公司 田凤杰引言房地产开发项目的逐渐增加与发展，以及成为了我国经济发展中不可忽视的一个部分。

由于其开发的规模性，时间周期的特点，往往所涉及的金额相对于较为庞大，那么其税收也是在国家往年税收额度中占有较大的比例。

其税收也为我国的经济发展做出了不可磨灭的贡献。

为了对房地产的税收进行整治管理，国家税务总局针对其制定了一些相关的税收政策，房地产开发企业土地增值税及企业所得税汇算清缴是其中较为重要的两个政策。

其中，虽然这两个税种都是按增值额的计算征税，但是其中，房地产企业所得税是采取年中预缴，年终汇算清缴的形式，企业土地增值税是实行项目清算。

两者之间有着显著的区别。

一、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税（一）房地产开发企业的土地增值税土地增值税，是指将土地的使用权进行转让或者将其地上的建筑物及其附属物品出售所获得的利益增值量征收的税种。

主要对象是指土地以及其建筑物，主要是以增值额为计税依据的，其计算方式较为复杂，特别是对于房地产企业，其计算尤其繁杂。

房地产开发企业主要的经营业务就是对房地产进行开发，建设以及使用。

所缴纳的土地增值税是其的税负的重要一部分。

土地增值税的税率是根据实际情况而定，较为灵活，其活动范围在30%—60%。

（二）房地产开发企业所得税企业所得税，即为在中国境内的企业，以及获得收入的其他组织以其经营所获得的利益为征收对象的一个税种。

包括其销售产品，提供劳务，转让财产及各种途径所得。

房地产公司进行项目开发建设销售所得税的管理主要分为两个部分，分别是房屋的销售和开发建设工程部分。

其缴纳实行汇算清缴，每年缴纳一次。

二、房地产开发企业的土地增值税与企业所得税涉及财务核算的差异性（一）相关汇算时间的差异房地产的土地增值税是按项目实施或销售的项目进行清算，只有当项目符合清算条件的时候才能进行清算，按收入扣除其项目后的增值额度进行征税。

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

⼟地价款抵减销项税额的⼟地增值税处理— 税事聚焦 —有⼀个项⽬在做⼟地增值税清算，属于2016年5⽉1⽇后的新项⽬，增值税采⽤⼀般计税法计算，依据“国家税务总局公告2016年第18号”的规定，对应的⼟地价款抵减增值税销售税额。

但现在做⼟地增值税清算时，主管税务机关认为是按照“财税【2016】22号”⽂的规定，应该从⼟地成本中减去这部分⼟地价。

于是笔者咨询上级税务机关税政⼈员，得到回复：鉴于⽬前没有明⽂规定，我们本着从严处理的原则，可参照⼴东省的做法，将抵减的⼟地价款调增转让收⼊，计算⼟地增值税。

对于这个问题，⽬前真没有明确的政策依据，税务机关的政策理解也不统⼀，这可难为了纳税⼈？这个政策问题再不明确，⼟地增值税真的没法清算了！今天与⼤家⼀起讨论⼀下，因为这已经关系到房地产企业的税收利益了，也希望税务专业⼈⼠多提建议，便于房地产企业⼟地增值税清算时减少政策理解分歧。

— 不同观点 —从⽬前了解的情况看，关于⼟地价款抵减额有三种不同的处理意见，笔者浅析如下：//观点⼀：调减⼟地成本//该观点认为，抵减的销项税额在⼟地增值税清算时应该调减⼟地成本，理由如下：1、根据财税【2016】22号⽂规定，“允许抵减的销项税额，贷记‘主营业务成本’”。

所以⼟地增值税清算时，就应该冲减⼟地成本。

2、这部分抵减额就是⼟地的进项税，所以⼟地增值税清算时不得扣除。

根据财税〔2016〕43号⽂规定，“⼟地增值税扣除项⽬涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计⼊扣除项⽬，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计⼊扣除项⽬。

”笔者分析1、财会〔2016〕22号⽂的背景是为了规范增值税会计处理，并没有调整⼟地增值税扣除的相关规定。

⼟地增值税清算并不是以会计核算为前提的，⽐如说：会计上作为间接费⽤的利息⽀出，在⼟地增值税清算时需要调整按开发费⽤扣除；前期⼯程费、开发间接费⽤核算的期间费⽤也应该调整等。

财会〔2016〕22号⽂是对“⼟地价款抵减税额”进⾏会计处理的规定，⼟地价款抵减增值税额，减少了增值税负，增加了企业利润，在会计上应该作损益处理。

土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。

所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。

针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。

一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。

同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。

02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。

房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。

在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。

需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。