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论不动产登记的效力摘要：不动产登记效力是指“不动产登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用” ，学界存在登记要件说和登记对抗说的模式之争。
从某种程度上说，不动产登记的效力，物权制度核心问题之一，本文对不动产登记效力的主要体现进行分析。
关键词：不动产登记效力一、物权变动效力物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，需要特定的方式予以公示方能产生法律效力。
动产一般采占有交付手段作为公示方式，不动产一般采用登记公示方式。
我国《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，显然明确了不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当依法进行登记，未经依法登记的不能产生法律效力。
不动产登记生效，以德国、瑞士为代表。
不动产物权的变动，必须进行登记，非经依法登记，则不发生不动产物权变动的效果。
但对于物权登记原因关系的不同理解，又有不同的做法。
德国是将物权行为的独立和无因性作为制度基础，因此物权变动与原因行为（即债权行为）可以完全分离，以“登记同意”替代“物权合意”的原因行为，登记行为一旦完成，即不再受原因行为的影响。
瑞士则采用“债权形式主义”模式，不承认物权行为的抽象原则。
登记仅是不动产物权变动的必要法定手续而非单独的物权合意。
一旦不动产物权变动的原因关系无效或被撤销，经登记的不动产物权也相应无效或被撤销。
我国的立法取向究竟为德国法上的登记生效主义还是瑞士法上的登记生效主义，《物权法》也未予以明确，这给实践操作带来了诸多的困惑。
1999年最高院的《合同法司法解释（一）》在第9条中规定，“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，首次由立法将物权变动和合同行为进行了区分。
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（法释〔2010〕15号）第8条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”。
![[精编]不动产登记制度研究论文](https://img.taocdn.com/s1/m/69372043178884868762caaedd3383c4bb4cb439.png)
[精编]不动产登记制度研究论文标题：不动产登记制度的现状与发展研究摘要：不动产登记制度是现代国家土地管理和产权保护的重要组成部分。
通过对不动产登记制度的研究，可以对其现状和发展进行全面了解，并为其改革与完善提供参考。
关键词：不动产登记制度、现状、发展、改革、完善一、引言不动产登记制度是现代国家土地管理和产权保护的重要组成部分。
随着社会经济的发展和城市化进程的加快，不动产交易和利益关系日益复杂，因此需要建立健全的不动产登记制度，保障土地和不动产的交易权益，促进社会经济的稳定发展。
本文旨在对不动产登记制度的现状与发展进行研究，为其改革与完善提供参考。
二、不动产登记制度的概念与特点不动产登记制度是指国家法律规定的不动产权利人、不动产权属、不动产权益和不动产状况等信息的登记记录和管理机制。
其特点主要包括权利明晰、信息公开、时效性、安全性和法律效力等。
三、不动产登记制度的现状分析1. 目前不动产登记制度的总体状况：主要包括登记对象范围、登记机构设置、登记方式和登记信息的完备性等方面的分析。
2. 存在的问题与挑战：主要包括不动产登记工作的难度与复杂性、登记信息共享的困难、登记效率和时效性不高等问题。
四、不动产登记制度的发展趋势1. 国内外经验借鉴：通过对国外先进国家不动产登记制度的借鉴，汲取其经验教训，为我国不动产登记制度的发展提供指导。
2. 科技手段的应用：利用互联网、大数据和人工智能等技术手段，实现不动产登记信息的快速、准确录入和查询。
3. 政策法规的改革与完善：完善不动产登记相关的法律法规体系，提高登记机构的权责清晰度和规范性，推动不动产登记制度的有效实施。
五、改革与完善不动产登记制度的对策建议1. 加强登记机构的规范建设：包括加强人员培训与专业化建设、理顺登记机构的职责与权限等。
2. 完善登记信息的录入与管理：建立统一的不动产登记信息数据库，实现信息共享与查询。
3. 推动不动产登记信息的可信化：加强登记数据的安全和防伪措施，提高不动产登记信息的可信程度。
不动产权属登记在确认物的归属关系中的效力研究引言不动产权属登记是指国家机关依法对不动产所有权或其他物权利设立、变更、转移、消灭等事项进行登记，是不动产权利的法定载体和不动产权利转移的依据。
而不动产的归属关系是指确定某一物的归属权利人或占有人的法律关系。
不动产权属登记在确认物的归属关系中扮演了重要的角色，其效力也受到广泛的关注和讨论。
本文将从不动产权属登记的概念、存在问题以及其在确认物的归属关系中的效力等方面展开研究。
一、不动产权属登记的概念不动产权属登记是指在国家机关的登记部门依法登记不动产的使用权、所有权等物权关系。
不动产权属登记具有公示性、确定性、保护性和倒退性等特点。
在我国，不动产权属登记由不动产登记机构进行统一管理，其目的是为了保障权利人的权益，维护不动产市场秩序，加强行政管理，并提高国土资源利用的效率。
不动产权属登记也为不动产的转让、抵押、租赁等交易提供了法律依据。
二、不动产权属登记存在的问题在实际操作中，不动产权属登记也存在一些问题。
首先是登记制度的不完善。
我国的不动产权属登记制度尚不够完善，登记机构的覆盖面、登记标准、登记程序等方面存在不少不足之处，使得登记结果的真实性、准确性受到了影响。
其次是登记方法的不规范。
不动产权属登记需要依法依规进行，但在实际操作中，登记方法的规范性仍有待加强，因此登记的效力也难以得到充分的保障。
再次是登记材料的真实性。
不动产权属登记所需的各种材料，如权属证明、土地证、建设工程规划许可证等，其真实性难以得到有效的保障，给登记的准确性、完整性带来了隐患。
最后是登记机构的职能不清晰。
不动产权属登记所属的登记机构的职能划分仍不够清晰，导致了登记事项的办理一环扣一环，效率低下，影响了登记的效力。
三、不动产权属登记在确认物的归属关系中的效力1.登记原则在法律上，不动产权属登记原则上主张登记即告知的原则。
不动产权属登记起始于法定行为，其效力是由法律赋予的，所以登记即告知的登记原则是不动产权属登记制度的重要基础。
不动产统一登记问题的探讨摘要：我国宪法规定，土地归国家所有或归农民集体所有，民事主体只能取得土地使用权用于建筑、生产或其他法律容许的用途，这决定了我国实行的是房产和土地相分离的产权安排体制。
另外，我国采取现代地上权思想，即土地与房产的关系准则是“房屋所有权+土地使用权”。
其具体表现为：房地产主体一致原则和房地产一同处分原则。
本文从我国不动产登记存在的问题之分析和完善不动产登记制度的基本思路两大方面来探讨我国不动产统一登记问题。
关键词：土地房产不动产登记问题一、引言土地登记属于不动产物权登记的范畴，遵循不动产登记的规律。
土地登记的效力表现在土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。
《土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手洗。
《土地管理法实施条例》第三条规定：国家依法实行土地登记发证制度。
依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
二、我国不动产登记存在的问题之分析由于我国不动产管理行政体制的特殊性，土地由国土资源管理部门负责管理与登记，房屋由建设部门负责管理与登记，使得我国的不动产产权登记管理体制存在一些问题，注意症结表现在以下几方面。
1.我国不动产登记存在的主要问题（1）登记机关不统一。
1983年《城市私有房屋管理条例》颁布，规定城市私有房屋由房屋所在地人民政府房产管理机关管理，确立了房产管理机关登记房屋产权的规范；1986年制定的《土地管理法》确立了国务院土地管理部门主管全国土地工作；1991年颁布的《土地管理法实施条例》在坚持这一原则的基础上进一步明确了国有土地使用权、集体土地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；1995年颁布的《城市房地产管理法》仍然维持了这样的格局。
虽然该法规定地方政府可以设立一个部门统一负责不动产的管理工作，但目前只有少数地方实施了“两证合一”的登记方式。
房产与土地分别登记，手续繁杂重复，耗时废财，也容易导致不动产产权主体不一的问题。
不动产登记效力研究虽然《婚姻法解释(三)》的这些规定对婚前或婚姻关系存续期间夫妻取得的不动产的归属的认定起到了一定的指导作用，以下就是由为您提供的不动产登记效力研究。
但是社会上关于夫妻间不动产归属的纠纷仍不能平息，问题的关键在于对《婚姻法解释(三)》中相关条文内不动产登记的理解，涉及的问题包括不动产登记的性质、不动产登记的效力、夫妻共同财产的认定，以及《婚姻法》与其他一般财产法律的联系与区别等。
笔者认为，对家庭内不动产相关问题的处理，不能完全根据一般财产性法律的原理来作出规定，而应基于婚姻法的价值目标和立法目的，充分考虑到婚姻关系的身份性特征。
不动产登记概述 不动产登记的概念和性质不动产登记，是指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权事项记载于国家不动产物权登记簿的事实。
《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
我国采用的是登记生效主义和登记对抗主义相结合的双轨物权变动模式，即登记生效主义主要适用于不动产的物权变动，登记对抗主义主要适用于动产的物权变动的混合体系。
物权具有排他、追及等强大的效力，不动产又是十分重要的社会生产和生活资料，这就需要权利人在不动产物权发生变动时进行登记，使得当事人和第三人均可通过公示信息的查询获知该物权变动前后的情况。
不动产登记能够有效地协调动态安全与静态安全之间的冲突，尤其是通过登记将不动产物权状态明晰地记载于登记簿上，进而向公众公示，以确立和保护物权的存在，有利于促进市场经济的良性运行与发展，保护交易安全，奠定信用基础，维持社会经济秩序的稳定。
《物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。
由此可见，我国立法上未采用物权行为理论。
本条意在区分合同生效与合同履行，未经登记不影响合同效力，但登记是合同履行之必然要求，在登记生效要件主义下，不登记不发生物权变动的效果。
不动产登记制度及其法律效力分析一、引言不动产登记制度是指通过登记的方式，记录和确认不动产权益的一种法律制度。
它在保护公民和法人的不动产权益、促进不动产交易的顺利进行等方面具有重要作用。
本文将从不动产登记制度的法律效力角度进行分析，并结合相关案例进行探讨。
二、不动产登记的法律效力不动产登记具有法律效力，主要体现在以下几个方面：1. 不动产权属的确认不动产登记是确认不动产权属的主要方式之一。
根据我国法律规定，不动产登记是不动产权利的确权工具，登记簿册上的记载具有证明作用。
当不动产登记机构依法登记后，即可确认不动产的权属归属，为权利人提供法律保护。
案例：甲与乙在购房合同中约定，甲以一定价格将房屋转让给乙，并约定双方应共同办理不动产登记手续。
乙按约定支付了全部购房款项，但甲未履行办理登记的义务。
后来，甲将该房屋转让给了丙，并办理了不动产登记手续。
乙发现后向法院提起诉讼，要求确认其对该房屋的权属。
法院判决认定乙享有该房屋的所有权，因为乙在购房合同中已支付全部购房款项，并履行了办理登记的义务。
2. 不动产权益的保护不动产登记制度能够保护不动产权益的真实性和合法性。
登记机构在办理登记时，会对不动产权益的真实性进行审查，并确保登记的合法性。
一旦登记完成，权利人的权益将得到法律保护。
案例：甲与乙共同购买了一处房产，并按照各自出资比例约定共有产权。
甲在未经乙同意的情况下，将其份额转让给丙，并办理了不动产登记手续。
乙发现后向法院提起诉讼，要求确认其对该房产的权益。
法院判决认定乙享有该房产的共有权，因为甲未经乙同意将其份额转让给丙，且未经乙同意办理登记。
3. 不动产交易的保障不动产登记制度对于不动产交易的顺利进行起到了重要作用。
在不动产交易过程中，登记机构会对交易的真实性和合法性进行审核，确保交易的合法性和权益的保护。
登记完成后，不动产的权属变更得到确认，为交易双方提供法律保障。
案例：甲与乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲将房屋转让给乙。
不动产登记制度研究论文随着中国房地产市场的发展，土地资源的稀缺以及产权问题的不稳定性越来越显著，不动产登记制度的改革已成为当下中国不可避免的问题之一。
自2016年7月起，中国国务院开始全面推行“不动产登记制度的全面推行计划”，旨在逐步建立全国范围内的不动产登记制度。
同时，不动产登记制度研究论文的撰写也越来越受到人们的重视。
不动产登记制度的意义不动产登记制度是指对不动产权利人、不动产权利、不动产负有的限制和不动产的形态等方面进行登记以及管理的制度。
其在土地资源管理、国土安全保障、保护产权等方面都具有重大的意义。
首先，不动产登记是监管和证明不动产的真实权属归属的重要途径。
在房地产投资领域，很多投资者都因为无法确认房产的所有权、限制权等问题而面临着重大的风险。
如通过不动产登记制度的建立，可以有效地解决这一问题，增强了不动产市场透明度，确保房地产市场的稳定。
其次，不动产登记的建立有效推动房地产市场的规范化，促进了合规经营发展。
在实践中，不动产交易中诸多合同纠纷大多是因为双方对房产的真实权属不明确所导致的。
因此，一旦建立良好的不动产登记制度，就能够有效促进房地产市场的规范化，并且推进合规发展。
最后，不动产登记的实施也能够推动政府的公共服务工作。
通过不动产登记制度，能够更好地把握各种不动产资源的数量、分布和规模等核心数据信息，及时地和准确地进行分析，并制定出相关政策和规划。
不动产登记制度研究论文的主要内容在不动产登记制度研究方面，目前国内的研究内容主要涵盖从不动产登记制度的设计到制度实施等多个方面，如不动产权的确认、标的范围的确定、登记信息的完备性和核查监管等方面进行论述。
首先，论文围绕不动产权属的确认问题展开研究。
此类研究主要关注不动产权属确认模式的设计以及相应的实现方式，如固定不动产权属确认制度、有限责任制，权属清理制度等一些创新性的制度设计。
此外，这类论文还涉及到不动产登记实务中权属争议的解决问题。
其次，论文探讨如何确立不动产登记的标的范围问题。
不动产登记的必要性与法律效力分析引言：不动产登记是指对土地、房屋等不动产权利状况进行登记记录的一种制度。
在现代社会中，不动产登记已经成为确保不动产权利安全、维护社会秩序的重要手段。
本文将从不动产登记的必要性和法律效力两个方面进行分析，以深入探讨该制度的价值和作用。
一、不动产登记的必要性不动产登记制度的必要性主要体现在以下几个方面。
1. 保障不动产权利的合法性不动产登记可以通过记录不动产的权利状况，确保不动产权利的合法性。
通过登记，可以明确不动产的权属、限制性条件和负担等情况，使不动产权利的归属清晰明确，减少纠纷的发生。
例如，某市A先生购买了一处房产，但由于卖方未履行登记义务，导致后来出现了其他人对该房产的主张。
如果有不动产登记制度，A先生可以通过登记记录证明自己的权利，避免了不必要的争议。
2. 维护社会秩序和公平正义不动产登记可以维护社会秩序和公平正义。
通过登记，可以确保不动产交易的真实性和公正性，防止不法分子进行欺诈、虚假交易等违法行为。
同时，登记制度也可以促进经济发展和社会稳定，吸引投资者和企业家进行房地产交易，为社会经济发展提供保障。
3. 促进土地资源的合理利用不动产登记可以促进土地资源的合理利用。
通过登记记录土地的权属和使用状况，可以明确土地所有权人的权益，提高土地利用效率。
例如，某地区的一块土地所有权多次转移，但由于未进行登记，导致无法准确确定土地的权属，从而无法进行合理的开发利用。
如果有不动产登记制度，可以及时记录土地的权属变动，确保土地资源的合理配置和利用。
二、不动产登记的法律效力不动产登记的法律效力主要表现在以下几个方面。
1. 证明不动产权利的存在和内容不动产登记可以作为证明不动产权利存在和内容的有效证据。
根据我国《不动产登记暂行条例》，不动产登记簿是不动产权利状况的主要证明文件。
当权利人需要证明自己对某不动产享有权利时，可以通过不动产登记簿提供的登记信息进行证明。
例如，某市B先生购买了一处土地，但由于卖方未履行登记义务，导致B先生无法证明自己对土地的所有权。
不动产登记分析研究（五篇材料）第一篇：不动产登记分析研究目录摘要 I 前言 II 第1章不动产登记制度的产生和发展趋势 1 1.1 登记要件制度 1 1.2 托伦斯制度· 2 1.3 契约登记制度 2 第2章不动产登记制度的意义和作用 3 2.1 确定物权归属 3 2.2 善意保护效力 4 2.3 风险警示效力· 4 2.4 国家监管效力· 5 第3章我国不动产登记制度的现状及存在的问题 6 3.1 不动产登记立法缺乏统一性 6 3.2 不动产登记房产与地产分立 7 3.3 不动产登记城市与农村不统一· 7 3.4 不动产登记法律性质定位不当· 7 第4章完善我国不动产登记制度的立法建议 9 4.1 我国的不动产登记效力应采取登记要件主义 9 4.2 建立不动产登记制度的“五个统一”的原则 10 4.2.1 统一法律依据 10 4.2.2 统一登记机关 10 4.2.3 统一登记效力 11 4.2.4 统一登记程序 11 4.2.5 统一权属证书 11 4.3 扩大登记不动产权利之范围，保护第三人权益 12 4.4 建立不动产预告登记制度 12 4.5 建立登记机关责任赔偿制度 13 4.5.1 承担赔偿责任的条件 13 4.5.2 当事人、利害关系人的范围 13 4.5.3 承担责任的范围 14 结束语 15 致谢 16 参考文献 17 摘要不动产登记制度是物权法的一项重要内容。
该制度从产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世界各国基本上均予采用。
但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如德、匈等国采取“登记要件制度”；美、英等国采取“托伦斯制度”；法、日等国采取“契约登记制度”。
由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。
我国虽然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实践上也缺乏可操作性。
一、问题的提出
某基层人民法院受理了这样一起离婚案件。
李某男与张某女经人介绍于1999年1月25日结婚，婚后由于双方性格不和，经常发生争吵。
张某遂于2000年7月27日向法院提出离婚诉讼。
双方均同意离婚，但对其现在居住的房产分割上发生纠纷，不能达成一致意见。
该房产原属李某单位所有，在1999年5月按国家政策进行了房改，向单位缴纳了房改购房款25000元，但由于涉及房改户较多，手续繁杂等原因，至离婚诉讼时仍未办理完产权过户手续，尚未取得房屋所有权证书。
原告方张某认为，虽然尚未取得房屋所有权证书，但该房屋的买卖符合国家房改政策，已经经国有资产管理局、市住房制度改革办公室等政府机构批准，并交纳了房改购房款，各种手续齐全合法，仅只等产权产籍管理部门审查后即可取得产权证，应认定该房产为夫妻共有财产进行分割。
被告方李某认为，根据我国法律规定，房屋买卖须经登记后，领取产权证，买卖合同生效，产权方发生转移。
现在双方居住房屋尚未完成登记，产权仍未发生转移，仍应属单位所有，对于没有产权的房屋双方自然也就无从谈分割。
在诉讼期间，被告又以生活困难为由，撤回了房改申请，并收回了已经交付的购房款。
这个案件中涉及到一个关键的问题就是房屋产权登记的效力，由于房屋产权产籍登记和不动产登记是属种关系，不动产登记包括房地产权属登记。
也就是不动产登记的效力问题。
具体说是如何理解我国现行相关法律是怎样规定不动产登记的效力，这是理清本案的关键。
原被告双方同被告单位达成的房屋买卖合同，在未进行产权产籍转移登记前，是否生效，如果生效，则讼争的房屋自然应该属于共同财产，应该分割。
如果不生效，那就不能分割，不能直接受到物权法保护，只能求得债法上的保护，根据《合同法》的规定，可以认为这类合同属于成立未生效的合同，但合同成立和生效的问题历来就有不同的学说，有的认为是不可分的，有的认为是可分的，司法操作亦存在困难和不清楚的地方。
笔者认为此类问题应在不动产登记制度中给予规定，但我国尚未制定物权法，不动产登记制度属于物权法范畴，在现行法律中，对不动产登记效力的规定又不尽完备，因此造成司法实践中的混乱，使此类案件的判决不尽相同。
在制定物权法时，应改变这种状况，对不动产登记的效力给予明确，并视不同情况对登记效力给予区分。
二、我国不动产登记效力的现行规定
不动产登记制度属于物权法范畴，我国物权法尚在制定当中，现行民法中尚未采用物权这一概念，仅在《民法通则》等法律中规定了一些“财产所有权”之类的物权性权利。
不动产登记制度主要规定在《城市房地产管理法》、《土地管理法》及相关法规中。
《房地产管理法》第60条第三款规定，房地产权转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。
如果将这一规定中的“应该”理解为房地产转让、变更的必要条件，那么从法理上讲，我国的房地产登记就是采取的登记要件主义，即不动产权属的变动不仅要求当事人双方合意，而且要求必须登记，合意行为和登记行为共同决定转让、变更行为是否有效，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不生效力，但是，以上理解在《房地产管理法》中体现的并不充分。
我国现行《土地管理法》第12条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。
此条规定将原土地管理法中的“依法改变土地的所有权和使用权的，必须办理土地权属登记手续”中的“必须”改变成了“应当”。
其立法本意反映了对于不动产权属变更这种民事行为，权利行使一般应有当事人自己来决定，不宜过多使用行政手段干预的基本思想。
换言之，并不主张完全的登记要件主义。
而更多的反映了登记对抗主义的主张即登记只是对抗第三人的要件，申请登记的权利只有在登记后，权利才能得到法律的保护，但在相对人之间即使未经登记，只要双方当事人之间达成合意，合同适法，不违反社会公共利益，那么就当然产生效力，对当事人有约束力。
可以说我国目前在法的层次上，关于不动产登记的效力的规定是较为模糊的，存在不同的理解和解释，导致不同的法律效果。
比如上文所举的案例，如果按登记要件主义理解法律，那么房产权属的转移尚未完成登记，所有权的变动就没有生效，房屋所有权仍然属于被告单位，因此，此时发生的离婚诉讼就不能对房产进行分割；如果按登记对抗主义理解法律，那么虽然尚未完成房产权属变更登记，但被告单位已同原被告达成房屋买卖协议，且已经过相关部门审查、审批，合同适法，那么该合同对双方是有效的，该房产已为原被告占有、使用并成为其共同财产，应该进行依法分割。
虽然在法的层面上对登记效力的规定不够明确，但是在部门规章中却明显的主张成立要件主义的立法主张。
在原国家土地局1995年颁布，1996年2月1日实施的《土地登记规则》第69条规定：“土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。
”
三、外国立法例的分析与借鉴
从历史上看，18世纪法国的抵押权登记制度是现代不动产登记制度的直接原因、渊源。
自19世纪欧陆各国民法法典化以来，不动产登记制度得到了广泛采用和发展，主要形成了三种不同的立法主义，即成立要件主义、对抗要件主义和折中主义。
成立要件主义主要以德国为代表的一些国家采用，该主义认为，仅有当事人之间的物权变动的意思表示而无法定的登记公示，则不动产物权的变动不生公信力，亦不生物权变动之法律效果，登记为不动产物权变动的成立要件。
对抗要件主义主要为法国等国家所采用，即当事人之间只要形成物权变动的合意，即生物权变动之法律效果，只是未经登记不具有社会公信力，不能对抗善意第三人。
折中主义在兼采两种主张的同时，往往有所偏重。
我国民法通则第72条第2款规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
此规定原则上以交付为物权变动的生效要件，主要针对的是动产物权，在立法上属于以成立要件主义为原则，以对抗要件主义为例外。
对于不动产物权变动没有明确规定。
与对抗要件主义相适应的登记对抗制度，强调当事人意思自治，但在保障交易安全方面存在缺陷，因为在一方当事人取得物权后，未经登记公示，第三人善意有偿取得该物权时就会出现重复物权的现象，先物权行为有效，第三人行为也有效，这就产生了矛盾。
与成立要件主义相适应的登记要件制度，克服了上述弊端，强调不动产变动不经登记不能生效，有利于保障交易安全，维护交易秩序，但如果将之绝对化，则不利于商品流转，影响效率，增大交易成本。
在法律不完备的情况下，容易导致公权力对私权力的过分干预。
同时，在交易过程中，也容易发生相对人恶意终止合同的情况，法律无法干预，有违公正原则。
其实在国外
作为成立要件主义代表的德国对于未经登记的合宜也规定有例外。
德国民法典规定：尚未登记的合意，在当事人的意思表示经过公证证明或者该意思表示已经提交给不动产登记局或者权利人已经将获得登记许可的证明交付给相对人时，同样具有约束力。
这样可以防止其中一方当事人在未完成登记期间，任意撕毁合同，使另一方当事人无辜受害而得不到法律保护。
此外，外国法中有“当事人有恶意阻止合同生效之行为的，发生与其行为意愿相反的效果”的法谚，这亦能起到对合同效力的保护作用，值得我国立法借鉴。
四、我国不动产登记效力的立法思考
从各国法例分析看，对于不动产登记的效力规定不尽相同，所采主义亦不相同，但是应该说各自均依本国的经济情况和社会背景而订立了符合自己国家的法律。
我国正处于市场经济体制建立时期，明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序是我国立法所要考虑的基点，也是市场经济发展的客观要求。
由于转轨时期制度的不完善，法制的不健全，产权关系的不清晰，在我国不动产交易秩序存在一定程度的混乱，要规制这种混乱，应加强对不动产登记的管理，在立法上应采登记要件主义。
但是同时我们也应针对不同情况，对登记效力进行不同的规定，兼采登记对抗主义之合理部分，这同样也是维护当事人的权益，保障市场交易安全和效率的需要。
在立法上，应在物权法中统一规定不动产登记的效力的基本原则，并相应制定不动产登记法，详细规定不动产登记的机关、权限、责任、内容等，完善不动产登记制度。
要改变部门立法和法律的冲突和矛盾，对于不动产登记效力要区分不同情况，规定不同的效力。
比如对于依法经相关部门审批通过的房改房买卖合同，在送交产权产籍部门时就应该认定其合同已经生效，因为其具体内容是否合法，房改是否符合国家政策，已经国有资产管理部门、房改管理部门的审查、审批，当事人双方也以达成合意，产权登记应只是一种形式审查，而非实质性审查，不影响合同的效力。
另外，我国的审查制度往往涉及多个部门，手续繁杂，应在登记过程中明确在哪个环节、哪个时点为生效时间，使法律更严密，更具可操作性。
对于因继承、法院判决、法律直接规定、国家征用、自筹资金等形式取得的不动产物权亦应采取登记对抗主义进行规定或规定不经登记禁止其处分权利，但并不以登记为权利取得、移转、变更的生效要件。
这样既可保护交易安全，亦可提高市场效率，限制行政权力的过分膨胀。
