不动产登记讲义

不动产登记制度
（7）建设用地使用权、房屋所有权与抵押权、地役 权的关系 ①抵押权、地役权是建设用地使用权、房屋所 有权行使的一种形式，是处分权能的体现。 ②抵押权、地役权是建设用地使用权、房屋所 有权派生出的权利。
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七、不动产登记的类型
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《不动产登记暂行条例》适用的登记类型为： （一）首次登记 （二）变更登记 （三）转移登记 （四）注销登记 （五）更正登记 （六）异议登记 （七）预告登记 （八）查封登记
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7.地役权的利用目的、方法等发生变化的； 主要是指已登记的地役权取得原因和方式发生 变化。如通行改为通水、无偿利用改为给予一定 补偿等。 8.共有性质发生变更的； 主要是指已登记的共有权利，共有人未改变， 共有方式发生变化，如共同共有经协商改为按份 共有、按份共有经协商改变共有份额等。 9.法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权 利转移的变更情形。
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3.不动产权利期限、来源等状况发生变化的； 主要是指已登记的不动产权利内容发生变化进
行的登记，包括权利期限和权利性质的改变。如 出让土地的年限发生改变；划拨国有建设用地使 用权补办出让手续；企业改制划拨国有建设用地 使用权处置等。
4.同一权利人分割或者合并不动产的； 主要是指不改变权利人的前提下，对宗地或者 不动产登记单元进行的分割或者合并。
该行为是“法律行为”还是“行政行为”或者是 其他行为，定义未作规定。
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六、不动产登记的权利
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《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记包括的不动产权 利如下： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。
依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不 动产登记簿的行为。
将土地、房屋、林木统一作为不动产进行登记， 从“物”的角度不再区分为三类。不再有“土地 登记”、“房屋登记”、“林木林权登记”，只 有“不动产登记”。
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登记主体：不动产登记机构； 登记依据：依照法律规定； 登记内容：不动产权利归属和其他法定事项； 登记形式：记载于不动产登记簿。 登记行为：定义将不动产登记界定为“行为”，但
地表设定。以二维平面空间为准，对地表上和地表下没 有限制。常用设定方式。
地上设定。以二维平面空间为准，平面与地表距离应明 确，需相互保护
地下设定。以三维空间为准，最高点与地表的距离应明 确，需相互保护。
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按照权利性质、设定方式，国有建设用地使用权的种类如下： 划拨国有建设用地使用权（地表） 划拨国有建设用地使用权（地下） 划拨国有建设用地使用权（地上） 出让国有建设用地使用权（地表） 出让国有建设用地使用权（地下） 出让国有建设用地使用权（地上） 作价出资（入股）国有建设用地使用权（地表） 作价出资（入股）国有建设用地使用权（地下） 作价出资（入股）国有建设用地使用权（地上） 授权经营国有建设用地使用权（地表） 授权经营国有建设用地使用权（地下） 授权经营国有建设用地使用权（地上） 租赁国有建设用地使用权（地表） 租赁国有建设用地使用权（地下） 租赁国有建设用地使用权（地上）
三、不动产
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《物权法》所称的物，包括不动产和动产（第二条第 二款）。
不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途 的物。
动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。 土地是最核心的不动产类型。
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土地
房屋
与土地未分离的 土地生成物
对矿藏和资源的 认知、采掘、利用
而产生的权利， 如探矿权、采矿权等
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（6）抵押权简介 ①抵押权按照债务形式分为一般抵押权和最高额 抵押权：
一般抵押权。《物权法》第一百七十九条规定“ 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财 产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不 履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权 的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规 定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押 权人，提供担保的财产为抵押财产。”
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5.抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期 限、抵押权顺位发生变化的；
6.最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、 债权确定期间等发生变化的；
主要是指已登记的抵押权发生变化进行的变更 登记，包括： （1）债权范围和数额发生变化； （2）债务履行期限（抵押期限）发生变化； （3）担保范围发生变化； （4）债权确定期间发生变化； （5）抵押权顺位发生变化等。
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（3）按照取得方式，国有建设用地使用权的权 利性质分为：
①划拨。 ②出让。 ③作价出资（入股）。 ④授权经营。 ⑤租赁。
五种权利性质的关系 五种权利性质是并行的关系，互不统属，不存
在“谁相当于谁”的关系。
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（4）《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权 可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建 设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”此处的“ 建设用地使用权”仅指“国有建设用地使用权”。
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1.权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身 份证明号码发生变更的；
主要是指已登记的权利人因更换名称、更换身 份证明类型、更换身份证明号码进行的登记
2.不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变 更的；
主要是指已登记的不动产事项或者内容发生变 化进行的登记，也可以是已登记的不动产的自然 状况发生变化进行的登记。
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（一）自然特性：不动产作为自然物的特性有： 1.不可移动性： 2.个别性： 3.耐久性： 4.有限性：
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（二）社会经济特性：体现人们之间的社会关系和 经济关系的特性。
1.价值量大： 2.用途多样性： 3.相互影响性： 4.权益受限性： 5.难以变现性：
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五、不动产登记
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1.我省的不动产登记不包含第（七）项海域使 用权。
2.按照《物权法》的权利体系，登记的不动产 所有权有三种：
（1）集体土地所有权； （2）房屋等建筑物、构筑物所有权； （3）森林、林木所有权；
登记时，集体土地所有权不填写权利性质。
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3.按照《物权法》规定的权利体系，登记的用 益物权有五种（包含海域使用权）：
设立地役权的目的。《物权法》第一百五十六条 规定“地役权人有权按照合同约定，利用他人的 不动产，以提高自己的不动产的效益。”他人的 不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
地役权登记。《物权法》第一百五十八条规定“ 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登 记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登 记，不得对抗善意第三人。”因此，地役权不采 取登记生效，而采取登记对抗。
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二、不动产登记的规定
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《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）， 2015年3月1日实施。
《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令 第63号），2016年1月1日实施。
《不动产登记操作指南》（国土资源部） 《河南省不动产登记细则》（省政府正在制定）
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（二）变更登记： 主要是指已登记的不动产权利归属和其他法定
事项中，不动产权利归属未变更，但其他法定事 项的内容发生变更而进行的登记。
《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例 实施细则》未对变更登记的定义进行规定。
仅要求有下列情形之一的，不动产权利人可以 向不动产登记机构申请变更登记：
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省政府要求，各地要将房屋登记、林地登记、 土地登记等职责,整合由国土资源管理部门承担;行 业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担 。要分清登记和审批职责边界,将申请、受理、审 核、登记、发证、存档等不动产登记职责,统一、 完整地整合到国土资源管理部门;《条例》规定的 不动产登记,由国土资源管理部门统一办理,确保不 动产登记职责和登记权利的完整性。在各级政府 的主导下,各有关部门按照职责分工,相互配合,加 强协作,从方便群众办事、提供产权服务的角度出 发,做好不动产统一登记制度建设的各项工作,建立 申请方便、内容清晰、程序简洁、结果规范的不 动产统一登记制度。
（1）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （2）建设用地使用权； （3）宅基地使用权； （4）地役权； （5）抵押权；
4.登记的其他权利一种： 法律规定需要登记的其他不动产权利。
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5.建设用地使用权的分类 （1）按照土地所有性质，建设用地使用权分为: ①集体建设用地使用权 ②国有建设用地使用权 （2）按照取得方式，集体建设用地使用权的权 利性质分为： ①批准拨用。 ②入股。 ③联营。
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（一）首次登记：是指不动产权利第一次登记 。 主要是指对从未登记过的不动产，第一次进行
的不动产权利归属和其他法定事项的登记。通过 登记，首次设定的不动产权利生效。
《不动产登记暂行条例实施细则》规定，未办 理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型 登记，但法律、行政法规另有规定的除外。
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最高额抵押权。《物权法》第二百零三条规定“ 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期 间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务 人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵 押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内 就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已 经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额 抵押担保的债权范围。
共计15种
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（5）地役权简介 地役权定义。是指为方便自己不动产使用或者提 高自己不动产的使用效率，而使用别人不动产， 形成的权利。