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房地产合作开发模式及风险分析房地产合作开发模式及风险分析一、引言在房地产业中，合作开发模式是一种常见的合作方式。
本文将对房地产合作开发模式进行详细分析，并探讨其中的风险因素。
二、房地产合作开发模式的定义房地产合作开发是指土地所有者与房地产开发商之间达成合作协议，共同参与房地产项目的开发与销售。
这种模式可以通过多种形式来实现，例如股权合作、合资合作和合作开发协议等。
三、房地产合作开发模式的流程1. 合作协议签订：土地所有者和开发商签订合作协议，明确双方的权利和义务。
2. 土地资源评估：开发商对土地进行评估，确定项目开发价值和规划方案。
3. 资金筹措：开发商通过自有资金、贷款或者引入其他投资方筹措项目资金。
4. 开发建设：开发商按照规划方案进行房地产项目的开发、建设和销售。
5. 收益分配：土地所有者和开发商按照合作协议约定的方式分配项目收益。
四、房地产合作开发模式的风险因素1. 土地风险：土地所有权纠纷、土地供应不稳定等因素可能会影响项目的开发。
2. 资金风险：资金筹措困难、利率上升等因素可能导致项目无法按时完成。
3. 市场风险：宏观经济环境变化、市场需求下降等因素可能影响项目销售情况。
4. 法律风险：合作协议违约、法律法规变化等因素可能给项目带来法律风险。
5. 监管风险：政府政策调控变化、行业监管不合规等因素可能影响项目的开发和销售。
五、风险评估及应对策略1. 风险评估：对上述风险因素进行评估，确定其发生概率和影响程度。
2. 应对策略：建立风险管理机制，制定相应的风险应对策略，减少风险对项目的影响。
六、结论房地产合作开发模式是一种常见且重要的合作方式，但其中存在着一定的风险。
通过风险评估和应对策略的制定，可以降低风险，确保项目的顺利进行。
附件：1. 合作协议范本2. 风险评估表格3. 市场调研报告法律名词及注释：1. 合作协议：土地所有者和开发商之间达成的合作协议，明确双方的权利和义务。
2. 土地所有权纠纷：涉及到土地所有权的纠纷，例如土地归属争议等。
地产合作开发多种模式及分析一、股权合作模式股权合作模式是指两个或多个房地产企业通过合资、合作等方式，共同设立一家合作公司来开发房地产项目。
在这种模式下，各方按照出资比例获得相应的股权，并共同参与项目的决策和管理。
股权合作模式的优势在于各方共同承担风险，共享收益，可以有效整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
然而，由于各方利益的不一致，可能存在决策困难和管理难题，需要通过合理的合同安排和良好的沟通来解决。
二、招投标合作模式招投标合作模式是指房地产企业通过公开招标的方式选择合作开发企业，由合作开发企业负责项目的具体开发工作。
在这种模式下，房地产企业提供土地和相应的资金支持，而合作开发企业负责项目的规划、设计、施工等工作，双方共同分享项目的经济利益。
招投标合作模式可以有效激发市场竞争，降低项目开发成本，但也存在合作风险和信息不对称的问题，需要建立一套完善的招投标机制和合作协议。
三、联合开发模式联合开发模式是指房地产企业与其他行业企业（如金融企业、物流企业等）进行联合，通过各自的优势资源，共同开发房地产项目。
在这种模式下，双方可以实现资源互补，提高项目的附加值和市场竞争力。
例如，房地产企业可以提供土地和施工能力，金融企业可以提供融资支持，物流企业可以提供供应链管理等服务。
联合开发模式的核心是建立合作伙伴关系，加强合作协调，确保各方利益得到平衡和保护。
四、合作营销模式合作营销模式是指房地产企业与其他销售渠道企业进行合作，共同推广销售房地产项目。
在这种模式下，房地产企业可以借助销售渠道企业的渠道优势和销售能力，提高项目的销售速度和销量。
双方可以通过合作协议明确各自的责任和利益分配，共同制定营销策略和推广计划。
合作营销模式的关键是确保合作双方的利益一致和互利共赢，建立长期稳定的合作关系。
综上所述，地产合作开发有股权合作、招投标合作、联合开发和合作营销等多种模式。
相比独自开发，合作开发可以整合各方资源，降低开发成本，提高项目效益。
房地产合作开发三种模式在房地产行业中，合作开发是一种常见的模式。
通过不同的合作方式，房地产开发商可以与其他公司或个人合作，共同开发房地产项目。
本文将介绍房地产合作开发的三种主要模式，并分析它们的优势和不足。
一、合资合作模式合资合作模式是指开发商与投资方共同出资成立一个合资公司，共同进行房地产项目的开发。
在这种模式下，开发商和投资方共享风险和收益。
合资合作模式的优势在于：1. 分摊风险：由于投资方共同承担项目风险，开发商能够减少自身的风险，提高项目的可行性。
2. 资金实力：投资方通常会提供大量的资金支持，使得开发商能够更加从容地进行开发。
3. 专业技能：投资方可能具备更丰富的房地产开发经验和专业技能，可以为项目提供更加专业的支持和指导。
然而，合资合作模式也存在一些不足之处：1. 决策困难：由于合资公司需要双方共同决策，可能会存在意见不合导致决策困难的情况。
2. 利益分配：在项目收益分配上，双方可能存在分配比例和方式等方面的分歧，导致合作关系紧张。
3. 控制权问题：合资合作模式下，投资方通常会要求参与项目的决策和管理，可能对开发商的独立性产生一定影响。
二、合作开发模式合作开发模式是指开发商与合作方签订合作协议，共同承担房地产项目的开发。
在这种模式下，合作方通常是具有土地资源或其他资源的企业或个人。
合作开发模式的优势在于：1. 充分利用资源：通过与合作方合作，开发商可以充分利用合作方的土地资源或其他资源，减少自身的投入。
2. 分工合作：合作方可能在某一特定领域具有专长，可以为项目提供专业的支持，协助开发商更好地完成开发工作。
3. 互惠共赢：通过合作开发，双方可以分享项目的风险和收益，实现互惠共赢的局面。
然而，合作开发模式也存在一些问题：1. 信任问题：开发商与合作方之间需要建立起良好的信任关系，避免合作过程中的矛盾和纠纷。
2. 权益保护：合作开发中，开发商需要确保自身权益得到保护，避免合作方的不当行为对项目造成负面影响。
![房地产合作开发模式风险分析[1]](https://img.taocdn.com/s1/m/77a5fc0586c24028915f804d2b160b4e767f810e.png)
房地产合作开发模式风险分析房地产合作开发模式风险分析引言房地产合作开发模式是指开发商与土地所有者之间通过协议合作，共同承担房地产项目的开发、销售和利润分配等各项业务。
房地产合作开发模式的出现，为项目开发提供了更多的资源和资金支持，促进了房地产市场的发展。
然而，随着房地产市场的不断变化和政策调整，房地产合作开发模式也存在一定的风险。
本文将对房地产合作开发模式进行风险分析，以帮助开发商和土地所有者更好地评估项目风险，并做出相应的风险管理决策。
1. 市场风险房地产市场是一个受多种因素影响的复杂市场，市场风险是房地产合作开发模式中最主要的风险之一。
市场风险包括以下几个方面：- 宏观经济环境：宏观经济环境的不稳定会影响房地产市场的供求关系和价格水平。
经济下行周期时，购房需求减少，房地产市场供需失衡，项目销售风险增加。
- 政府政策调控：政府的政策调控对房地产市场影响重大。
例如，限购政策的出台会直接影响购房需求，销售速度放缓，项目回款周期延长，增加开发商的资金压力。
- 地区房地产市场的竞争程度：地区内多个类似房地产项目的竞争程度也是考虑的因素之一。
竞争激烈的市场，开发商需要提供更有吸引力的项目特色和价格优势，否则项目有可能无法顺利销售。
开发商和土地所有者需要密切关注市场动态和政策调整，及时调整开发策略，以降低市场风险。
2. 技术风险房地产合作开发模式中的技术风险主要包括施工质量风险和设计变更风险。
- 施工质量风险：施工质量是影响项目整体品质的重要因素。
开发商需选择具备施工能力和信誉的施工单位，进行有效的施工监督和质量检查，以降低施工质量风险。
- 设计变更风险：项目设计变更可能由于技术要求、市场需求、政府规定等原因导致。
设计变更不仅会增加项目开发周期，也可能影响项目的造价和销售计划。
开发商应与设计单位、施工单位建立良好的合作与沟通机制，督促各方相互配合，降低技术风险。
3. 资金和信贷风险资金和信贷风险是房地产合作开发模式中常见的风险之一。
住宅销售中的地产商合作模式随着城市化进程的加快，住宅销售成为了地产市场的重要组成部分。
地产商合作模式在住宅销售中扮演着至关重要的角色。
本文将探讨住宅销售中的地产商合作模式，并分析其优势和挑战。
一、合作模式的定义和类型地产商合作模式是指地产开发商与其他相关企业或组织之间建立合作关系，共同推进住宅销售的一种商业合作模式。
根据合作模式的不同，可以分为以下几种类型：1.开发商与房地产中介机构合作：开发商将住宅销售的权力委托给专业的房地产中介机构，由其负责销售、推广和咨询等工作。
这种合作模式可以提高销售效率，拓宽销售渠道，减轻开发商的销售压力。
2.开发商与金融机构合作：开发商与金融机构合作，共同推出购房贷款优惠政策，吸引更多购房者。
金融机构可以提供低息贷款、分期付款等灵活的购房方式，为购房者提供便利，同时也促进了住宅销售。
3.开发商与设计机构合作：开发商与设计机构合作，共同打造具有独特设计和高品质的住宅项目。
设计机构可以提供专业的设计方案和建筑技术支持，为住宅项目增加附加值，提高销售吸引力。
二、合作模式的优势地产商合作模式在住宅销售中具有以下优势：1.资源共享：地产商与合作伙伴之间可以共享各自的资源，例如开发商可以借助房地产中介机构的销售网络和客户资源，提高住宅销售的覆盖面和效果。
2.专业化运作：合作伙伴的专业化运作可以提高住宅销售的专业性和效率。
例如，房地产中介机构可以提供专业的市场调研和销售策略，设计机构可以提供专业的设计方案和建筑技术支持。
3.降低风险：合作模式可以分摊风险，减少单一企业承担的风险。
例如，开发商与金融机构合作可以提供购房贷款，降低购房者的负担，同时也减少了开发商的销售风险。
三、合作模式的挑战地产商合作模式在住宅销售中也面临一些挑战：1.合作伙伴选择：选择合适的合作伙伴是合作模式成功的关键。
合作伙伴应具备专业能力、信誉良好，并与开发商的发展战略相契合。
2.合作关系管理：合作模式需要建立良好的合作关系，包括合同约定、利益分配、信息共享等方面。
房地产合作开发模式风险分析引言房地产合作开发模式是一种常见的房地产开发模式，它通过开发商与土地所有者、政府等合作，共同开发和销售房地产项目。
这种模式具有很多优点，如降低开发成本、分享风险、提高项目利润等。
随之而来的也带来了一定的风险。
本文将分析房地产合作开发模式中存在的风险，并提出相应的风险控制措施。
1.政策风险政策风险是房地产合作开发模式中的一个重要风险，主要包括政府政策调整、政府政策制定不明确等。
政府政策的调整可能会导致合作开发项目变得不可行或变得不再有利可图。
政府政策制定不明确也可能导致合作开发项目的合法性受到质疑，给项目带来法律风险。
开发商在选择合作开发项目时需要认真评估政策风险，并与土地所有者和政府充分沟通，确保项目的合法性和可行性。
2.土地风险土地风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括土地所有权归属不明、土地用途转换难、土地质量问题等。
土地所有权归属不明可能会导致项目产权争议，影响项目的开发和销售。
土地用途转换难可能会导致项目的规划和设计无法得到有效实施。
土地质量问题可能会导致项目建设成本增加，影响项目的经济效益。
开发商在选择合作开发项目时需要对土地的所有权归属、土地用途转换情况和土地质量进行详细调查和评估，降低土地风险。
3.市场风险市场风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括市场需求下降、竞争加剧等。
市场需求下降可能会导致项目销售困难，项目资金回笼周期延长。
竞争加剧可能会导致项目利润率下降，项目投资回报率降低。
开发商在选择合作开发项目时需要对所在市场进行充分调研，评估市场需求和竞争情况，降低市场风险。
4.运营风险运营风险是房地产合作开发模式中的另一个重要风险，主要包括施工质量问题、售后服务问题等。
施工质量问题可能会导致项目后期出现隐患，给项目带来法律风险和声誉风险。
售后服务问题可能会导致业主不满意，引发投诉和纠纷。
开发商在合作开发项目的施工过程中需要加强质量管理，确保施工质量符合标准要求。
房地产合作开发模式及风险分析目录1.房地产合作开发的主要模式2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题4.房地产合作开发合同主要条款5.房地产项目转让合同的主要条款6.专题一：房地产合作开发概念与类型7.专题二：房地产合作开发行为的特征及认定8.专题三：房地产合作开发的主体资格9.房地产公司如何选择开发模式10.房地产合作开发中需注意的问题浅析=本文较长，建议收藏，阅读时间30mins=1.房地产合作开发的主要模式1、房地产联建房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方（B企业）与提供土地的一方（A企业）合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。
一般适用有提供土地方与房地产开发公司之间签立。
双方可以约定：A企业出地、B企业出资金、技术、劳务，双方合作开发。
该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。
另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。
同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。
项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。
B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。
该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。
避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。
2、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。
房地产合作开发模式风险分析房地产合作开发模式风险分析1. 概述房地产合作开发模式是指开发商与其他业主、企业或政府合作共同进行房地产项目开发的合作模式。
在这种模式下，各方共同出资、共同承担风险、共同分享利益。
2. 风险分析2.1 资金风险在房地产合作开发模式中，各方需要共同出资进行项目开发，资金风险是其中的关键风险之一。
可能存在的资金风险包括：合作方未按时足额出资，导致开发进度受阻；合作方资金链断裂，无法按时完成开发工作；项目经营不善，无法产生预期的收益，导致资金回报不及预期。
2.2 法律风险房地产合作开发涉及到合同法、房地产法、建设工程法等法律法规，可能存在的法律风险包括：合同纠纷，如违约、合同解除等；建设工程质量问题，工程质量不达标、建筑隐患等；土地权属纠纷，如土地使用权、土地出让金等问题。
2.3 市场风险房地产合作开发模式的成功与否与市场环境密切相关，可能存在的市场风险包括：房地产市场波动，导致项目销售不畅，无法实现预期收益；政策风险，例如政府调控政策的变化，导致项目无法按时获得合法手续；竞争风险，即其他类似项目的竞争压力，导致项目销售困难。
2.4 信任风险房地产合作开发模式需要各方相互信任，但由于复杂的利益关系和不同利益主体之间的矛盾，可能存在的信任风险包括：合作方不履行合同、承诺或协议，损害其他合作方的合法权益；某一合作方操控项目，独自获利，损害其他合作方利益；合作方利益分配不公，引发合作纠纷。
3. 风险管理为有效应对房地产合作开发模式中的风险，可以采取以下措施进行风险管理：建立完善的合作伙伴选择机制，尽量选择信誉好、有实力的合作方；建立风险评估和管理体系，对不同风险进行评估和处理；在合同中明确各方的权利和义务，规定风险分担机制；加强合作方之间的沟通和协作，及早发现和解决潜在问题。
房地产合作开发模式具有风险与机遇并存的特点，只有通过科学有效的风险管理，才能实现合作方共同利益最大化，实现可持续发展。
房地产合作开发模式1.引言房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱之一。
随着城市化进程的加快和土地资源的有限性，房地产合作开发模式应运而生。
本文将介绍房地产合作开发模式的定义、特点、优势和不足，并分析其对我国经济和城市发展的影响。
2.房地产合作开发模式的定义房地产合作开发模式是指多方共同参与项目开发，共享风险和回报的一种合作模式。
通常涉及房地产开发商、土地方、投资者、建筑公司等多个参与主体。
3.房地产合作开发模式的特点（1）多方参与：房地产合作开发模式涉及多个参与主体，包括土地方、开发商、投资者等，各自承担不同的责任与风险。
（2）共享风险与回报：各方共同承担项目发展的风险，也分享项目成功后的回报。
（3）资源整合：通过合作开发模式，各方将各自资源整合在一起，实现资源优势的互补。
（4）专业化分工：合作开发模式使得各方能够根据各自的专业优势进行分工合作，提高项目的整体效率。
（5）多样化产品：通过多方合作，可以开发多样化的地产产品，满足市场需求。
4.房地产合作开发模式的优势（1）共享资源：房地产合作开发模式充分利用各方的资源，实现资源优势互补，提高项目的整体效益。
（2）降低风险：合作开发模式可以将项目风险分散给多个参与主体，降低个体承担的风险。
（3）提高专业水平：各方可以根据自身专业特长进行分工合作，提高项目的专业水平和品质。
（4）节省成本：通过资源共享和专业化分工，合作开发模式可以降低成本，提高项目的盈利能力。
5.房地产合作开发模式的不足（1）协调难度高：房地产合作开发涉及多个参与主体，需要协调各方的利益和意见，协商难度较大。
（2）信息不对称：各方对项目的了解程度和信息掌握可能不一致，导致信息不对称，存在信息不对等的问题。
（3）利益分配问题：各方对项目的期望和回报要求可能存在分歧，利益分配问题是合作开发模式中常见的挑战。
6.房地产合作开发模式的影响（1）促进城市发展：房地产合作开发模式能够促进城市土地的高效利用，推动城市空间和功能的优化升级。
房地产企业合作开发模式项目风险管理研究摘要：随着房地产市场竞争的加剧和市场需求的不断增加，房地产企业为了实现规模化发展和降低开发成本，往往选择与其他企业进行合作开发项目。
合作开发项目中存在着各种风险，包括市场风险、技术风险、合作伙伴风险等。
本文将就房地产企业合作开发模式项目的风险进行深入研究，探讨如何有效管理和降低这些风险，以提高项目成功的可能性。
1.引言2.1 市场风险市场风险是合作开发项目中最为常见和重要的风险之一。
由于市场需求的不确定性和市场供求关系的不断变化，使得项目在规划、开发和销售过程中面临着较大的市场风险。
一旦市场出现变化，可能导致项目的销售周期延长或价格下跌，从而影响项目的盈利能力。
技术风险是合作开发项目中的另一个重要风险。
房地产开发涉及到土地开发、建筑设计、施工和工程管理等技术领域，如果技术实施不到位或出现问题，将严重影响项目的进度和质量，甚至导致项目失败。
2.3 合作伙伴风险合作伙伴风险是指与其他企业进行合作开发时，可能出现的信任危机、责任分配问题、合作伙伴资金链断裂等风险。
选择合适的合作伙伴是决定项目成败的关键，一旦合作伙伴出现问题，将对项目的推进和实施造成严重影响。
3.合作开发项目风险管理策略对于市场风险，房地产企业可以通过市场调研和风险评估，制定相应的市场策略，包括项目选址的合理性、产品定位的准确性、价格策略的灵活性等。
建立灵活的营销渠道和销售模式，及时调整销售策略，以适应市场的变化。
在技术风险方面，房地产企业可以加强对项目的技术管理，包括施工管理的安全性、工程进度管理的准确性、质量管理的有效性等。
建立健全的技术保障体系，如与设计院、施工单位签订严格的技术监管协议，确保项目的技术实施达到预期目标。
对于合作伙伴风险，房地产企业可以通过加强与合作伙伴的沟通和协调，建立良好的合作关系和风险应对机制，及时解决合作伙伴的问题，确保项目的顺利进行。
选择合作伙伴时要谨慎，在合作协议中明确各方的权利和责任，建立健全的合作伙伴评估和管理制度。
目录1.房地产合作开发的主要模式 (2)2.制作和签定房地产合作开发合同应注意问题 (3)3.制作和签定房地产项目转让合同应注意问题 (4)4.房地产合作开发合同主要条款 (5)5.房地产项目转让合同的主要条款 (6)6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型 (7)7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定 (8)8.房地产合作开发系列之三：房地产合作开发的主体资格 (9)9.房地产公司如何选择开发模式 (10)独立开发 (10)联合开发 (12)10.房地产合作开发中需注意的问题浅析 (14)一、项目合法性考察 (14)二、项目开发主体问题考察 (14)三、合作形式的选择 (15)四、合作项目资金监控问题 (16)五、审查项目的当地政府态度 (17)六、项目合作合同条款 (17)1.房地产合作开发的主要模式1、法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。
主要包括以下两种模式：A土地协议折价入股方式构成合作投资比；B土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
2、合伙型合作开发：合作开发各方组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。
包括：A合作开发涉及一个项目；B合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；C合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
3、合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：A权益在合作各方内部转让；B权益转让给合作各方以外第三人。
6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为,均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。
2.制作和签订房地产合作开发合同应注意问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
3.制作和签订房地产项目转让合同应注意问题（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。
4.房地产合作开发合同主要条款（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状。
（4）合作方式；A、共同组建项目公司方式需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等；B、合作建房协议方式；需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。
（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任；（10）解决争议的方法；（11）合作当事人约定的其它事项。
5.房地产项目转让合同的主要条款（1）转让当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：坐落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；（5）项目转让方式；A、以开发项目转让方式；需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；B、以转让项目公司股权方式；需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
（6）项目转让价格、支付方法和期限；（7）项目标的物转让、交割日期及方式；（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；（9）双方的权利义务；（10）违约责任；（11）解决争议的方法；（12）转让当事人约定的其它事项。
6.房地产合作开发系列之一：房地产合作开发概念与类型房地产合作开发通常是地产和房产的共同开发，指提供土地使用权一方与土地开发进行投资一方，对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。
实践中，主要有三种方式：一是以签署联合经营协议的合伙制联建；二是组建具有独立法人资格的项目公司开发；三是房屋参建。
三者在法律上的性质、所需要承担的风险及运作方式等方面都有着相当大的区别。
房地产联建是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方合作进行房地产开发，双方在合同里明确约定按比例分配房屋和土地使用权，并以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任的房地产合作开发行为。
由于该类合作开发，涉及法律审批手续复杂、繁琐，同时双方签订的项目合作开发合同过于简单，在实践中常常存在大量的法律纠纷，且相当部分行为因此而无效，不受到法律的保护。
根据当前法律规定，房地产联建行为要合法有效，合作双方必须共同获得政府有关部门对土地使用、规划许可、项目施工许可等所有行政审批手续。
同时，合作协议里的“保底条款”是无法律效力的。
项目公司开发是指提供资金、技术、劳务一方的与提供土地的另一方以组建法人资格的经济实体来合作进行房地产开发的行为。
在该种情况下，房地产合作开发的合作人即成为项目公司的股东，合作人之间的权利义务不再由合作协议书来规范，而是由项目公司的章程来明确各自的权利与义务。
合作人不再以合伙的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限承担有限责任。
房屋参建是指参建人以参建名义对已经成立的房地产项目参与投资或预购房屋的行为。
该类参建行为往往因为没有被政府的主管部门行政批准而被认定为行为无法律效力。
实践中常常表现为被参建人非法融资，即被参建人由于项目建设资金短缺，又无法通过其它合法途径获得周转资金，在未取得商品房预售证情况下，打着“优惠价”“内部价”旗号，以商品房预售方式，吸引参建人投入资金，以获得资金。
另外，现实中还存在不同以上类型的房屋建设方式，即安居工程合作建房。
根据国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局于1992年2月颁发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》规定：本办法所称住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的公益性合作经济组织，具有法人资格。
合作住宅是指住宅合作社通过社员集资合作建造的住宅。
该类房屋建造行为不属于房地产开发范畴，而是国家为缓解城市居民住房紧张状况，弥补国家建设资金短缺而采取的一种政策性支持政策。
房屋建造后如果职工不准备继续居住，则应退还房屋或者补交国有土地出让金后才可以到市场上自由转让。
7.房地产合作开发系列之二：房地产合作开发行为的特征及认定由于我国现行立法没有对合作行为做出明确界定，从而导致在理论和实务中对合作行为的特征有不同认识。
基于以往合作行为的实际做法和所形成的传统认识，较为一致的观点认为，合作行为具有四个特征，即合作方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险。
这在最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中即有明确体现。
一般认为，合作方无论是以何种形式出资，共同出资作为认定合作的条件是毋庸置疑的，而且是必备的首要条件，但共同经营在目前的合作行为中已无足轻重，而且实际中许多合作方基于自身管理经验、能力等方面的不足，也是不参与经营的，而是由其他合作方独立经营，这也符合合同自由原则。
考虑此现实情况，尊重当事人意思自由，因此，不应再将共同经营作为认定合作开发的条件。
对共享利润、共担风险是否为认定合作开发的必要条件问题，本人认为应作为认定合作开发行为的必备要件。
