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2016房地产行情分析2016年房地产有哪些新行情?又有哪些新变化，小编带你们一起来分析分析吧。
科院财经战略研究院日前发布的《中国住房报告(2015-2016)》显示，2015年商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23至24个月。
与此同时,住房市场步入结构性过剩时代，内部结构失衡，一线城市供求矛盾突出与三四线城市供过于求并存。
在此背景下，近日，浙江大学管理学院教授、浙江大学房地产研究中心主任贾生华就2016年房地产行情进行了分析。
他指出，2016年房地产行情的发展有三大趋势：政策温暖、市场分化、行业转型。
2016年房地行情如何：1、策红利带动房地产市场复苏2016年世界经济波动风险加大，中国宏观经济还没有完全企稳，房地产作为经济增长的重要力量，仍然需要发挥其“稳增长”的功能和作用。
面对全国积累的巨大商品房库存量，2015年12月份召开的中央经济工作会议将“去库存”列入了2016年经济工作的“五大任务”之中。
因此，“去库存”将是2016年各级政府的主要工作任务，房地产政策会进一步宽松。
随着一系列“去库存”政策的出台，加上户籍制度改革的实施、新型城镇化发展以及放开“二孩”生育等政策红利的逐步释放，将会对房地产市场需求产生正向激励，提振购房者信心，带动2016年房地产市场进一步复苏。
2“市场分化”将成为主旋律需要强调的是，目前的房地产市场复苏与2009年政策救市后的报复性上涨性质完全不同。
虽然复苏过程中商品房成交规模扩大，但各城市差异巨大。
2016年房地产“市场分化”将是主旋律，区域之间、城市之间、板块之间、项目之间、产品之间都会延续分化走势，供给侧能否激发需求侧的购买行为，将成为分化的内在动力。
3行业转型升级势在必行此外，随着我国经济发展进入新常态，房地产业在经过“高成长、高利润”的快速膨胀阶段后，逐渐进入“品质提升、结构优化、功能完善、产业成熟”的新常态，行业转型升级势在必行。
从房地产业链深化分工的进程来看，转型升级正在从产业链的“上游、中游、下游”三个环节展开。
---------------------西安房地产行业市场深度分析及未来前景战略研究报告2016-2021年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第一章房地产行业相关概述1.1房地产概念阐释1.1.1房地产的定义1.1.2房地产的特征1.1.3房地产的自然形态1.1.4房地产的类别1.2房地产行业概述1.2.1房地产行业的定义1.2.2房地产行业的主要领域1.2.3房地产行业的特点1.2.4房地产行业的地位1.3房地产市场分析的内容和特点1.3.1房地产市场分析的层次1.3.2房地产市场分析的内容1.3.3房产地市场分析的特点1.3.4提高房地产市场分析有效性的途径--------------------- 第二章2013-2015年中国房地产市场的发展2.1中国房地产行业发展综述2.1.1发展状况回顾2.1.2呈现短周期化特征2.1.3行业整体利润率超过30%2.1.4行业泡沫浅析2.22013年中国房地产行业的发展2.2.1开发状况2.2.2行业运行2.2.3发展特征2.2.4热点回顾2.32014年中国房地产行业的发展2.3.1开发状况2.3.2行业运行2.3.3发展特征2.3.4热点回顾2.42015年中国房地产行业的发展2.4.1开发状况2.4.2行业运行2.4.3发展特征2.4.4热点分析---------------------2.5中国房地产行业存在的主要问题2.5.1当前需注意的问题2.5.2市场监管乏力2.5.3供需结构明显失衡2.5.4行业面临的危机2.6中国房地产行业的对策及建议2.6.1主要对策分析2.6.2应走法制化道路2.6.3制度改革和市场发展对策2.6.4税收管理规范对策第三章2013-2015年西安房地产行业的发展环境分析3.1房地产经济周期研究3.1.1经济周期理论3.1.2房地产经济周期理论3.1.3美国、日本房地产经济周期研究3.1.4中国房地产经济周期研究3.2西安市宏观环境概述3.2.1地理环境3.2.2行政区划3.2.3交通运输3.2.4人口特征---------------------3.3西安市经济社会发展3.3.1西安经济社会发展回顾3.3.2西安经济运行现状分析3.3.3西安经济结构特征分析3.3.4西安开放型经济发展分析3.4西安市城市建设及规划3.4.1西安城市建设和发展突飞猛进3.4.2西安城市轨道交通建设规划3.4.3西安城市综合交通体系规划3.4.4西安将积极打造国际化大都市3.4.5大西安规划的构建布局3.4.6陕西发布西咸新区规划3.4.7西安城市总体规划（2008年-2020年）概要第四章2013-2015年西安房地产行业的发展4.1西安房地产市场的发展综述4.1.1西安房地产在全国格局中的地位4.1.2西安房地产市场发展成就综述4.1.3西安房地产市场运行态势分析4.1.4西安房地产四大新区域悄然崛起4.22013-2015年西安房地产市场运行分析4.2.12013年西安房地产市场状况回顾---------------------4.2.22014年西安房地产市场运行状况4.2.32014年西安市房地产分物业情况4.2.42015年西安房地产市场运行状况4.2.52015年西安房地产市场动态分析4.32013-2015年西安房地产价格运行分析4.3.12013年西安房地产价格变动情况4.3.22014年西安房地产价格运行特点4.3.32014年西安市房地产价格的影响因素4.3.42015年西安房地产价格走势分析4.4西安精装修房市场的发展思考4.4.1精装修概念介绍4.4.2我国精装修市场的发展概况4.4.3西安精装修房发展历程4.4.4西安精装修房市场发展现状4.4.5西安精装修房市场中存在的问题4.4.6西安精装修房市场发展趋向4.5西安房地产市场存在的问题及思考4.5.1西安房地产市场存在的主要问题4.5.2西安房地产市场存在问题的因素分析4.5.3西安本土房地产企业面临的挑战4.5.4西安房地产市场发展的相关思考---------------------第五章2013-2014年西安房地产市场调查分析5.12013年西安房地产市场调查分析5.1.1调查对象基本特征5.1.2购房需求的影响因素5.1.3购房需求偏好5.1.4购房支付能力5.22014年西安房地产市场调查分析5.2.1调查对象基本特征5.2.2购房需求特征5.2.3购房需求偏好5.2.4购房支付方式及承受能力5.3西安商铺市场调查分析5.3.1商铺选择的影响因素5.3.2商铺投资的用途5.3.3商铺投资的热点区域5.3.4商铺投资青睐的面积及价位第六章2013-2015年西安土地市场分析6.1土地利用机制与城镇化发展分析6.1.1城镇化的涵义6.1.2约束中国城镇化进程的土地问题6.1.3城镇化土地问题的解决措施---------------------6.2西安与重点城市土地市场对比分析6.2.1国内土地市场宏观运行形势分析6.2.2西安与重点城市土地开发比照6.2.3西安与重点城市土地价值对比6.2.4西安土地市场所处地位6.32013年西安土地市场发展分析6.3.1总体供需状况6.3.2市场运行特征6.3.3分区域市场状况6.42014年西安土地市场发展分析6.4.1总体供需状况6.4.2市场运行特征6.4.3分区域市场状况6.52015年西安土地市场发展分析6.5.1总体供需状况6.5.2市场运行特征6.5.3分区域市场状况第七章2013-2015年西安住宅市场分析7.1住宅产业的相关概述7.1.1住宅产业的定义7.1.2住宅产业的特点---------------------7.1.3住宅产业的分类7.22013年西安普通住宅市场分析7.2.1销售情况综述7.2.2购买者年龄分布7.2.3面积区间分布情况7.2.4价格区间分布情况7.2.5购房人群情况7.32014-2015年西安住宅市场发展分析7.3.12014年普通住宅销量走势7.3.22014年普通住宅分面积区间情况7.3.32014年普通住宅购房人群来源情况7.3.42015年西安住宅市场运行情况分析第八章2013-2015年西安别墅市场分析8.1别墅的相关概述8.1.1别墅的定义8.1.2别墅的分类8.1.3别墅的特点8.1.4影响别墅品质的因素分析8.2别墅市场需求特征分析8.2.1别墅认知分析8.2.2调查对象背景情况分析---------------------8.2.3需求特征小结8.3西安别墅市场的多元化发展8.3.1别墅消费主体悄然变化8.3.2别墅营销方式的改进8.3.3中级层面走近别墅8.3.4别墅个性化与产品定制8.3.5别墅设计建造要“改制”8.42013-2015年西安别墅市场发展现状8.4.1西安别墅市场发展回顾8.4.22013年西安别墅市场销售情况8.4.32014年西安别墅市场销售情况8.4.42015年西安别墅市场发展概况8.4.5西安别墅产品开发的新特征第九章2013-2015年西安商业地产市场分析9.1商业地产的相关概述9.1.1商业地产的定义9.1.2商业地产的分类9.1.3商业地产发展规模分级9.22013-2015年中国商业地产的发展现状9.2.1中国商业地产市场开发模式开始转型9.2.22013年中国商业地产运行分析---------------------9.2.32014年中国商业地产发展分析9.2.42015年中国商业地产市场分析9.2.52015年中国商业地产市场动态9.32013-2015年西安商业地产的发展现状9.3.1西安商业地产发展综述9.3.2近年来西安商业物业发展回顾9.3.32013年西安商业物业发展状况分析9.3.42014年西安商业地产市场运行特点9.3.52015年西安商业地产市场发展分析9.4西安商业地产业存在的问题分析9.4.1库存压力加大9.4.2区域发展不均9.4.3同质化现象严重9.4.4运营风险加大第十章2013-2015年西安写字楼市场分析10.1写字楼的相关概述10.1.1写字楼的概念10.1.2写字楼的特点10.1.3写字楼的分类10.1.45a写字楼需具备的要素10.22013-2015年西安写字楼市场现状分析---------------------10.2.1西安写字楼市场的主要特点10.2.22013年西安写字楼市场发展分析10.2.32014年西安写字楼市场运行状况10.2.42015年西安写字楼市场发展分析10.3西安写字楼区域市场分析10.3.1区域市场概况10.3.2高新区10.3.3城南区10.3.4城北区10.4西安写字楼市场的发展趋势分析10.4.1热点区域将仍是高温10.4.2唐延路将成黄金带10.4.3综合建筑体写字楼将走俏10.4.4中小公司的需求是开发导向10.4.5高性价比、低总价写字楼市场乐观10.5投资写字楼的风险及建议10.5.1投资写字楼的三大风险10.5.2投资写字楼需注意的问题10.5.3个人投资写字楼的八个要点第十一章2013-2015年西安二手房市场分析11.1二手房的相关概述---------------------11.1.1二手房的概念及种类11.1.2二手房专有名词的概念11.1.3分析二手房升值的特点11.22013-2015年中国二手房市场的发展综述11.2.1中国二手房市场的发展现状分析11.2.22013年中国二手房市场发展分析11.2.32014年中国二手房市场发展分析11.2.42015年我国二手房市场发展分析11.2.5中国二手房市场的发展趋势分析11.32013年西安二手房市场的发展11.3.1市场运行概况11.3.2成交结构分析11.3.3市场特征分析11.42014年西安二手房市场的发展11.4.1市场运行概况11.4.2关注度分析11.4.3市场走势特征11.4.4各区县市场状况11.52015年西安二手房市场的发展11.5.1市场运行概况11.5.2市场结构分析---------------------11.5.3各区县市场状况11.5.4市场发展动态第十二章2013-2015年西安房地产重点企业发展分析12.1天地源股份有限公司12.1.1企业发展概况12.1.2经营效益分析12.1.3业务经营分析12.1.4财务状况分析12.1.5未来前景展望12.2西安高科集团高科房产有限责任公司12.2.1公司简介12.2.2高科房产稳健经营打造精品空间12.2.3高科房产打造整体信息化管理平台12.3西安荣华集团有限公司12.3.1公司简介12.3.2雅居乐地产收购荣华曲江房地产项目第十三章2013-2015年西安房地产市场区域及板块分析13.1西安分城区房地产市场运行状况13.1.1城东区13.1.2城西区13.1.3城南区---------------------13.1.4城北区13.1.5城内区13.1.6高新区13.2长安区房地产市场发展分析13.2.1建设规划总领长安新发展格局13.2.2三大优势构筑长安置业吸引力13.2.3长安楼市景气上升土地成交价创新高13.2.4长安区房地产市场运行状况分析13.2.5未来长安区房地产市场发展前景13.3曲江板块房地产市场发展分析13.3.1曲江板块发展历史13.3.2曲江板块定位及规划13.3.3区域房地产相关因素分析13.3.4曲江新区房地产市场发展特征13.3.5曲江新区房地产市场运行分析13.4浐灞板块房地产市场发展分析13.4.1浐灞板块发展历史13.4.2浐灞板块定位及规划13.4.3区域房地产相关因素分析13.4.4浐灞区房地产市场发展特征13.4.5浐灞区房地产市场开发前景光明---------------------13.5西咸新区房地产市场发展分析13.5.1西咸新区地位日渐凸显13.5.2西咸新区房地产市场发展分析13.5.3西咸新区房地产市场发展特征综述13.5.4西咸新区积极建设保健房第十四章2013-2015年房地产市场营销分析14.1中国房地产营销概况14.1.1房地产行业营销步入新时代14.1.2房地产行业三次界面营销分析14.1.3中国房地产营销存在的问题14.1.4中国房地产营销的方向及趋势14.2房地产企业的绿色营销分析14.2.1房地产绿色营销的界定及其特点14.2.2房地产企业实施绿色营销的必要性14.2.3房地产绿色营销中存在的问题分析14.2.4房地产企业实施绿色营销的销售途径14.3房地产企业网络营销分析14.3.1房地产企业开展网络营销的优势14.3.2房地产企业开展网络营销的问题14.3.3房地产企业开展网络营销的主要策略14.3.4房地产网络营销模式的主要创新---------------------14.3.5房地产网络营销的发展方向14.3.6浅析房地产营销网站的设计理念与开发思路14.4房地产市场营销策略探讨14.4.1房地产市场营销价格策略分析14.4.2新形势下房地产市场的营销措施14.4.3房地产低成本营销策略分析14.4.4房地产项目的小众营销模式分析第十五章2013-2015年西安房地产市场投资分析15.1中国房地产行业投资现状15.1.1房地产行业的投资环境分析15.1.2我国房地产市场投资开发综述15.1.32013年中国房地产行业投资状况15.1.42014年我国房地产行业投资状况15.1.52015年我国房地产行业投资状况15.1.6国内二三线城市房地产市场投资升温15.2西安房地产市场投资机遇分析15.2.1西安房地产市场投资面临新的契机15.2.2住宅开发是最值得期待的投资产品15.2.3稀缺性别墅有望成为投资新宠15.2.4酒店开发是西安楼市中不容忽视的重要产品15.2.5西安商业地产面临的发展机遇---------------------15.2.6西安城北新中心区域写字楼凸显商机15.2.7西安国际港务区建设带来的机遇15.3西安房地产企业财务风险的成因及治理对策15.3.1西安房地产企业发展存在财务风险15.3.2财务风险的概念和特点15.3.3西安房地产企业财务风险的主要成因15.3.4西安房地产开发企业财务风险的控制措施15.4房地产投资风险分析15.4.1政策风险15.4.2市场供求风险15.4.3购买力风险15.4.4资金变现风险第十六章2013-2015年房地产市场融资分析16.1中国房地产行业的融资概况16.1.1中国房地产融资的模式分析16.1.2我国房地产市场的融资结构16.1.3国内房地产企业融资的基本特征16.1.4中国房地产行业的融资现状16.1.5中国房地产市场融资方式的选择16.1.6拓展房地产市场融资渠道的必要性16.2房地产上市企业资本市场融资方式比较---------------------16.2.1资本市场融资方式比较16.2.2资本市场融资结构分析16.2.3比较之后得出的结论分析16.3房地产企业融资能力研究16.3.1影响房地产企业融资能力的因素分析16.3.2融资能力影响因素的体系构建16.3.3提升房地产企业融资能力的对策建议16.4房地产融资存在的问题及发展策略建议16.4.1中国房地产融资存在的问题及成因16.4.2制约中国房地产融资发展的瓶颈因素16.4.3完善我国房地产投资信托的策略措施16.4.4发展房地产市场债券融资的对策建议第十七章2013-2015年西安房地产行业的政策背景分析17.12013年中国房地产行业政策分析17.1.1中央调控思路转变17.1.2地方调控转向差别化17.1.3推进长效机制建设17.1.4加快配套政策改革17.22014年中国房地产行业政策分析17.2.1中央调控注重稳定17.2.2限购政策基本放开---------------------17.2.3长效机制突破前行17.2.4相关财税政策分析17.32015年中国房地产行业政策分析17.3.1确立政策利好基调17.3.2不动产登记工作推进17.3.3相关财税政策分析17.42013-2015年西安房地产市场的政策环境17.4.12013年西安房地产市场政策回顾17.4.22014年西安房地产市场政策综述17.4.32015年西安房地产市场政策分析17.5中国房地产法律法规介绍17.5.1中华人民共和国土地管理法17.5.2中华人民共和国城市房地产管理法17.5.3招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定17.5.4房地产开发经营业务企业所得税处理办法17.5.5中华人民共和国物权法17.5.6中华人民共和国建筑法17.6西安房地产行业政策法规介绍17.6.1西安市土地储备条例17.6.2陕西省城市房地产市场管理条例17.6.3西安市城市房屋使用安全管理条例---------------------17.6.4西安市经济适用住房管理办法17.6.5西安市已购公有住房上市出售管理暂行办法17.6.6西安市物业管理条例17.6.7西安市人民政府关于进一步促进房地产市场健康发展的若干意见第十八章对西安房地产行业的前景趋势分析18.1中国房地产行业的发展前景及趋势18.1.1中国房地产市场将逐渐步入理性发展18.1.2中国房地产业发展趋势预测18.1.3中长期中国房地产市场发展展望18.2西安房地产市场未来发展展望18.2.1西安市房地产市场需求潜力分析18.2.2未来西安房地产市场发展特征。
目录2016年，不变的是资源，变的是思维—房地产调研报告11政策法规，宏观背景11.1政策法规—宽松政策保障房地产经济推动力11.2经济形势--调结构稳增长须加减乘除并用21.3土地市场—土地购置活动进入收缩期，价量齐升时代终结31.4金融政策--施稳健的货币政策 维护金融稳定62标杆企业-万科82.1公司概况82.2经营管理模式--201292.3核心价值观—创造健康丰盛的人生103现状—行业集中度上升 白银时代来临103.1市场格局--结构加剧分化103.2价格预期--全国商品房成交价预计2016年增长7%左右103.3供需—存量新高位，去库存重中之重114发展前景—房地产行业仍是支柱产业124.1行业特点—政策敏感124.2思考—运营思维转变推动主业发展135马云年初浙商会议对于2016经济的思考142016年，不变的是资源，变的是思维—房地产调研报告1政策法规，宏观背景1.1政策法规—宽松政策保障房地产经济推动力一是去库存成为2016年中央到地方政府的主要工作，一切的政策与调控都会为去库存而放松。
二是住房需求会再次获得释放，二孩、户籍、公积金、房贷首付与利率下调等政策利好，刺激购房需求。
三是一二线城市房地产市场持续火爆，三四线城市则逐渐平稳。
四是货币政策依然存在放松的空间，降准、降息。
五是宏观经济增长7%以下的增速，6.5%以上的增速目标，房地产将为经济增长提供动力。
毫无疑问，2016年全国房地产市场不会比2015年差，会好于2014年。
从中国房地产发展历程来看，房地产发展的各个阶段受政府政策影响较大，主要分以下阶段，（1）1999年至2003年，国家提出“住房市场化改革”、“明确房地产支柱地位”等政策支持房地产行业发展。
（2）2004年至2007年“调控供需、抑制房价”是房地产调控的主旋律，房地产销售面积依然延续增长态势。
（3）2008年金融危机直接影响房地产行业销售面积增速同比下降19.70%，为近十年来首次增速下降的年份，为此，政府提出“重申支柱产业调节投资”的政策，且国家加大了固定资产投资力度，2009年房地产市场迅速回暖，销售面积和增速均大幅提升，2010年和2011年房地产市场销售情况保持良好，房地产价格增长较快。
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录Ⅰ房地产市场运行状况 (5)一、房地产开发投资继续高速增长 (5)二、房地产资金到位情况较好 (6)三、新开工建设规模继续扩大 (8)四、商品房销售额持续增长 (10)五、房地产价格稳中有升 (13)六、房地产市场均衡情况 (16)七、国房景气指数呈现稳步上升态势 (19)Ⅱ房地产市场存在的主要问题 (23)一、土地供应增幅过大 (23)二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾 (24)三、房地产业对金融的依赖太大 (25)四、局部泡沫蔓延 (26)Ⅲ房地产业发展趋势预测 (32)一、短期发展趋势预测 (32)二、未来中长期预测 (34)Ⅳ重点地区市场分析 (38)北京经济适用房市场分析 (38)一、消费群体分析 (38)二、市场需求分析 (42)上海房地产市场的评价与分析 (50)一、房地产市场发展现状 (50)二、房地产市场走势判断 (52)三、房地产市场发展面临的风险因素分析 (57)Ⅴ政策述评 (61)解析“121”房贷新政 (61)一、出台背景 (61)二、争议和难点 (63)三、各方谏言 (65)附表：基础数据平台 (73)一、全国房地产开发投资完成额 (73)二、三大地区房地产开发投资完成额 (73)三、商品房销售额 (73)四、商品房住宅施工销售面积 (74)五、全国完成开发土地面积 (74)六、全国土地交易价格指数 (75)七、全国房屋销售价格指数 (75)八、全国房屋租赁价格指数 (76)Ⅰ房地产市场运行状况一、房地产开发投资继续高速增长1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。
其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。
从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。
72CHINA REAL ESTATE2016年12月全国房地产市场简报易居（中国）克而瑞研究中心2016年12月，调控政策集中出台三个月之后，市场逐渐自我修复至正常运行轨迹，新增供应量开始回升，近6成城市成交量环比回升，虽然绝对量仍在相对低位，政策影响力仍在持续发酵。
多数城市市场供不应求格局短期难改，整体库存仍在下降，但成交持续走低也导致消化周期普遍小幅上升。
一、供应：年末供应量低位回升，27城环比涨11%12月，CRIC 监测的27城供应量结束了此前连续下滑的态势，环比上涨11%，一方面是连续下滑后导致基数较低所致，另一方面，预售证审批等行政干预手段风头已，部分企业在年底加推回笼资金。
具体而言，一线城市同、环比分别下跌42%和5%。
其中上海因11月基数较低导致供应量上涨超2倍，供应绝对量也与今年月平均持平，回升到正常水平。
二、三线城市整体供应1771万平方米，环比上涨13%，多数城市供应量在低位迎来回升，典型的如福州、济南、青岛、重庆、无锡等城市，在11月供应量偏低的情况下，年末放量，环比涨幅较大。
值得注意的是，昆明、长春、苏州等城市供应量仍在锐减，其中苏州12月供应量为年内第三低点，与前三季度市场供给充足相比冰火两重天。
二、成交：止跌回升环比涨6%，一线城市涨15%领先供应放量之后，年末商品住宅市场成交止跌回升。
12月，28个重点城市商品住宅成交总量环比上涨6%，六成城市成交量较上月上升，但成交绝对量仍处低位，多数城市12月成交低于2016年月平均值。
一线城市成交量环比上涨15%，同比下跌39%，仅深圳环比下跌10%，其余三城皆上涨。
广州单月成交量再回升至170万平方米的高点，环比上涨25%。
就全年而言，广州市场持续保持供需两旺，在一线城市中表现最亮眼。
二、三线城市整体涨多跌少，环比微涨5%，同比则下跌12%，过半数城市成交量环比上涨。
多数调控城市成交同、环比齐降，典型如苏州、武汉、郑州、成都、东莞等城市。
2016年房地产去库存分析报告2016年1月目录一、市场：库存穷途 (4)1、目前住宅库存=28亿平方米 (4)2、分布上，一线：二线：三线=1:8:14 (5)3、不担心能否出清，而担心出清的时间会拖多长 (7)二、政府：意愿末路 (9)1、去库存=去土地 (9)2、单一出让主体+招拍挂制度=政府离不开土地 (11)3、去土地+政府离不开土地=去库存难 (13)三、农民：买单有“理” (15)1、再算城镇化率，当前66%vs.70%后每5年增2% (15)2、仅42%的经营外收入，拿什么来买房 (17)地产库存大而不能倒，28亿平方米穷途面临了三大困难。
库存28亿平方米，对应非户籍但常住的城镇人口为人均11平方米，看似迎刃而解的问题，在财富转移（流动人口带来的上一代人的财富转移）、公共资源共享（教育资源和医疗资源向更多的人开放）、开发商资金链可承受时间（我们测算开发商容忍时间为3.8年，但考虑未来的新增土地出让，去化时间将达到5年）三方面来说，面临了较大困难。
更需要关注的是，当前的房地产市场已经从总量矛盾过度到结构矛盾，二线城市面临的问题潜在超过了三线城市，对比2008年，2011~2014年间，二线、三线城市新增库存分别为1.86、1.90倍，但由于二线城市拥有众多较好表现的城市，例如武汉、南京等，如此，二线城市的结构分化使得部分去化难度更大。
去库存的深层次难题在于去土地。
对于存量库存，《限制土地处置办法》使得开发商在过去为“新开工”这个指标贡献了巨大的数据，所以，尽管是当前库存大，其根本在于土地存量大。
同时，房地产市场给予了囤土地房企极大的宽容度，也即下一个房价周期的低点都超过了上一个房价周期的高点，也就是说在任何时候拿地，只要是现价评估、并支撑过了一个房地产周期（平均2年），那么都能够顺利解套并获利。
对于新增土地供给，中国的供给制度为单一供给主体+招拍挂制度，也就意味着，政府不能够脱离土地经济。
渭南房地产2015—2016年度市场调研报告一、背景在2015年即将收尾之际，回顾全年楼市政策倾向：330新政、5次降准降息、二套房、公积金新政、新版930... ...从中央到地方，利好救市政策贯穿全年。
打折促销、渠道整合、以价换量......销售战火在中国的房地产市场不断的激情上演。
年末，楼市“去库存”上升为国家“任务”，2015年注定已在中国房地产行业的发展史上留下浓墨重采的一笔。
作为四线城市的渭南，我们也面临着全国三四线城市普遍存在的问题，商业高库存、产品同质化、理念保守、专业性弱、去化速度慢等。
回顾2015年渭南房地产市场，几家欢喜几家愁。
搜狐焦点网作为渭南本地最具影响力的专业房地产门户网站，我们有义务和责任将渭南楼市2015年的真实情况，用精准的数据呈现给大家，2015年年末，搜狐焦点渭南站数据中心对渭南市在售待售的71个楼盘(含住宅、公寓、写字楼、商铺)进行了全面的摸底踩盘，我们以片区、业态、数据、图标等形式展示。
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二、总体市场概况1、住宅销售量2015年1-12月渭南全年住宅销售总套数5532套，包含临渭区、经开区，全年平均每个售楼部成交80套。
渭南各个区域售楼部销售情况差异较大，其中，主城区、西四路板块个别项目全年消化量能达到260—300套，在渭南算是销冠级别，开发区个别小盘及尾盘全年去化20余套也是屡见不鲜。
总体住宅去化情况比较良好，同比2014年住宅的成交量增涨22%，住宅库存有少量部分被政府回购或单位团购，2015年住宅整体去化稳中有升。
目前渭南市住宅库存量为8044套。
2015年渭南市住宅成交均价3346元/㎡，同比2014年(2014年3659元/㎡)下跌8%，每平米有313元的降幅，整体为稳中有跌。
2016年房地产发展报告引言2016年是中国房地产市场发展的关键一年。
本报告将对2016年房地产市场的发展情况进行分析和总结，从宏观经济背景、政策调控、市场供需等方面进行全面的评估。
通过对过去一年的数据和趋势的分析，我们可以更好地了解房地产市场的发展动态，为未来的决策提供参考。
宏观经济背景2016年，中国经济增速持续放缓，经济结构调整进一步推进，对房地产市场的影响不可忽视。
国内投资需求减弱，经济增长放缓，对房地产市场的需求产生了一定的压力。
此外，中国经济稳定增长政策的推行，也对房地产市场产生了积极的影响。
政策调控为了应对房地产市场的泡沫风险，2016年中国政府采取了一系列的调控政策。
这些政策主要集中在限购、限贷和限售等方面。
限购政策通过对购房人的身份和购房数量进行限制，有效地控制了投资性购房需求的增长。
限贷政策则通过对房地产贷款的审慎管理，限制了房地产市场的融资渠道。
限售政策则限制了购房者对已购房产的转让时间和条件。
这些政策的实施使得投资客的炒房行为受到了一定的限制，有效遏制了房地产市场的投机炒作。
与此同时，政府也加大了对住房供应的扶持力度，保障了居民的基本住房需求。
这些政策的推行使得房地产市场逐渐回归到合理的轨道上，降低了市场的风险。
市场供需2016年，房地产市场的供需关系发生了较大的变化。
供应端，政府通过推动住房建设和加大土地供应的力度，提高了房地产市场的供应量。
需求端，购房者对市场的投资预期降低，投机炒作需求减弱，使得购房需求趋于理性。
这些因素共同作用下，房地产市场供需关系得到了一定的平衡。
2016年房地产市场的价格出现了一定的下降趋势。
供应量的增加使得市场上的房屋数量增多，价格随之下降。
此外，政府的调控政策也使得投机炒作受到抑制，市场需求减少，进一步推动了价格的下降。
地区差异2016年，中国房地产市场的地区差异较大。
一线城市的房地产市场受到了较大的影响，房价的增长放缓。
二线城市的房价相对稳定，三四线城市的房价则有所下降。
2016年全省房地产市场运行分析 来源：综合处 日期：2017-3-1 2016年，面对国内外复杂经济形势，陕西省委省政府紧紧围绕供给侧改革“去库存”核心任务，各级地方政府因城施策，陆续出台了一系列稳增长、去库存、规范房地产市场健康发展的政策措施，全省房地产市场扭转了2015年以来的下行趋势。全省房地产开发投资、销售面积在波动运行中回暖趋稳，商品房价格基本稳定，去库存取得一定成效。同时，改善性住房供给持续扩大，房地产企业规模化、品牌化发展加速，推动了全省房地产业的持续健康发展。
一、止跌回升，房地产市场波动回稳 1、房地产开发投资波动回升 2016年，全省房地产开发投资2736.75亿元，同比增长9.7%，增速比上年提高6.9个百分点。房地产开发投资占全省固定资产投资的比重为13.4%，比上年提高0.8个百分点。从各月度来看，年初房地产投资以-7.9%的负增长低位开局，上半年波动较大，下半年总体回稳。从全国来看，全省房地产开发投资增速高于全国2.8个百分点，月度增速波动较大，波动周期较全国房地产投资运行周期有所滞后。
从各市来看，房地产投资总量较高的地区依次是西安1955.82亿元、咸阳178.86亿元、宝鸡132.41亿元，占全部房地产投资的比重分别为71.5%、6.5%和4.8%。房地产投资增长较快的地区依次是延安52.7%、铜川51%、安康45.2%、宝鸡39.7%，增速下降的地区有榆林-13.7%、咸阳-1.6%、渭南-0.4%。
2、竣工及新开工面积快速增长 竣工面积转负为正，持续高增长。在中央及各级政府去库存等利好政策推动下，房地产企业投资信心有所恢复，投资主要集中于续建项目的竣工收尾、停缓建项目的开复工，例如，陕西宏润国际幸福城项目、西安华南城三期五金机电等一批项目陆续竣工。2016年全省商品房房屋竣工面积增长44.6%，竣工价值增长39.9%，新增固定资产投资增长50.8%，与2015年各指标下降趋势相比有大幅回升。
新开工面积前低后高，逐月回升。随着市场预期回升趋稳，新开工项目力度持续加大，西安高新万达广场、四村安置楼项目、细柳社区等一批项目陆续开工。全省商品房新开工面积从上半年-8.9%的降幅提高到全年13.1%的增速，新开工面积占施工面积的比重为20.1%，比上年提高1个百分点。
3、商品房销售回暖趋稳 2016年，在国内部分热点城市经历了抢购热潮、房价上涨、调控出台、楼市趋稳的“过山车”式发展的同时，全省房地产销售市场在波动回暖中趋于平稳，总体运行良好。全年商品房销售面积3262.7万平方米，增长9.5%，增速比上年提高13.2个百分点。商品房销售额1785.17亿元，增长11.8%，增速比上年提高11.8个百分点，其中住宅销售额同比增长14.8%。
分用途来看，住宅销售面积3012.61万平米，占全省商品房销售面积的93%，增长10.8%；办公楼销售面积70.72万平米，增长16.9%；商业营业用房销售面积132.4万平米，下降11.2%；其他商品房46.97万平米，下降8.7%。
分地区来看，商品房销售面积较高的地区依次是西安2047.67万平米、宝鸡287.76万平米、咸阳204.75万平米，占全部商品房销售面积的比重分别为62.8%、8.8%和6.3%。商品房销售面积增长较快的地区依次是延安19.8%、西安16.1%、铜川14.1%、汉中13.7%，增速下降的地区有渭南-21%、咸阳-9.2%、商洛-5.3%。
从住房价格来看，2016年12月西安市新建商品住宅价格环比上涨0.7%，同比价格上涨7.2%；二手住宅价格指数环比上涨0.1%，同比下降1.5%。在国内一线城市量价齐升、周边城市房价趋高的环境下，西安市商品房价格保持了平稳发展态势。
4、企业到位资金增速转负为正 2016年，全省房地产开发企业实际到位资金3071.81亿元，同比增长9.1%，扭转了上半年的持续负增长态势，高于上年同期4.2个百分点。
从资金总量看，楼市交易回暖带动企业资金回笼，房地产企业本年到位自筹资金1550.64亿元，占全部到位资金的50.5%。从资金增速看，2016年国内总体宽松的信贷政策以及省内去库存政策持续刺激，西安公积金管理中心推出支持自由职业者、农民工等农业转移人口利用购房公积金贷款，支持棚户区改造货币化安置缴存职工个人住房公积金贷款等九项措施，住房市场需求持续释放，商业银行放贷积极性提高，个人按揭贷款自年初以来持续快速增长，全年增速达到36.5%。
5、土地市场下行中现暖迹 2016年上半年，全省土地市场总体维持上年下行通道，下半年销售回暖趋稳并向土地一级市场逐步传导，万科、恒大、保利、蓝光等品牌房企陆续拿地西安市场，带动全省土地市场回暖。1-2月，全省房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别同比下降-27.2%和-48.1%，1-5月降至全年最低点，年末分别回升至-20.2%和-40.2%。从西安市来看，12月土地市场成交跃居全年榜首，成交面积环比上月涨87.13%，成交金额环比上涨90.3%，呈逆转回暖迹象。
二、成效初显，房地产去库存喜忧共生 1、待售面积增速回落，西安市去库存周期缩短 2016年，全省围绕供给侧结构性改革核心任务，加大房地产去库存力度。5月份省政府出台了《关于房地产去库存优结构的若干意见》，明确提出提高棚户区改造货币化安置率、支持农民进城购房、落实信贷支持和税收优惠政策等11条具体措施，随后各地也陆续出台了房地产市场去库存、优结构的具体措施，随着政策逐步落地，去库存成效初步显现。
截至2016年底，全省商品房待售面积892.39万平米，增长29.7%，增速较年初回落13.7个百分点。其中，住宅待售面积536.93万平米，增长19%，增速较年初回落12.8个百分点。从商品房库存去化周期来看，2016年全省商品房消化周期为19个月，其中，住宅消化周期为13个月；西安市商品房消化周期为14个月，其中，住宅消化周期由2015年的10个月缩短为9个月，库存压力得到一定缓解。
2、待售面积总量增加，三四线城市库存高企 2016年中央经济工作会议提出“去库存要以化解三四线城市房地产库存为重点”，从全省来看，除西安以外的其他10个市区均处于三四线城市之列。2016年全省商品房待售面积892.39万平米，比年初增加144.21万平米。具体来看，西安市待售面积378.24万平米，比年初增加59.89万平米；10个三四线城市待售面积514.16万平米，比年初增加84.32万平米。
从三四线城市房地产市场运行情况来看，全年房地产开发投资快速回升，同比增长17.9%；商品房销售面积持续低迷，同比下降0.02%；商品房待售面积持续攀高，增速高达31.4%；库存去化周期为27个月，比上年增加9个月，其中住宅去化周期为18个月，比上年增加5个月。
各市（区）待售面积总量和增长情况如表3所示，地区差距明显，西安、渭南、汉中待售面积总量较大，渭南、汉中、杨凌待售面积增长较快。
3、投资销售“剪刀差”明显，非住宅类商品房去化难度较大 今年以来，受去库存等利好政策推动，住宅市场需求持续释放，同时在实体经济不景气以及电商冲击影响下，办公楼、商业营业用房、其他房屋等非住宅类商品房市场持续低迷，一方面投资增长15.3%，增量开发较快，另一方面销售面积下降4.2%，存量消化较慢。截至2016年底，全省非住宅类商品房待售面积355.47万平米，占全部待售面积的39.8%，同比增长50.2%。按照目前速度，非住宅类商品房全部消化需要88个月。特别是部分地区商业地产供应量大、项目同质化问题严重，加之电商冲击影响，导致市场竞争激烈，去库存难度加大。
三、分化加速，房地产业供给侧持续优化 1、紧盯市场需求，144平米以上住宅市场份额不断提升 “房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’。2016年，随着全省房地产市场回暖、去库存推进，房地产本质属性不断回归，住房以及住房改善性需求加快提升。一是住宅预期增长较快。全年住宅新开工面积增长22.9%，而非住宅类商品房新开工面积下降4.2%。二是144平米以上住宅增长较快。2015年全省城镇居民人均住房面积达到31.3平方米，居民住房需求已从“有房住”逐步转向“住好房”，加之二孩政策全面推开，住宅大户型渐受青睐。如图4所示，144平米以上住宅投资增长35.1%，新开工面积增长1.8倍，销售面积增长30.2%，均高于其他户型增长情况。
2、加快行业升级，房地产企业迎来并购“新元年” 2016年，全省有房地产开发经营活动的企业2174家，较上年同期增加104个，同比增长5.2%，增速比上年同期回落1.4个百分点。随着房地产行业发展进入白银时代，全国性开发商寻求扩张，中小开发商逆市应变，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径。今年以来，国内一线品牌房企加快与西安本土房企联姻，通过项目收购、股权并购等方式开展合作。例如，万科收购宝天地产80%股份、融创与科为地产联手、恒大收购中渝国际城、宏府与当代置业、海亮地产分别合作开发项目等等。随着品牌效应不断提升，房企合作代建模式日趋成熟，全省房地产行业集中度将进一步提升，商品房品质不断提高，供给侧优化持续推进。
四、2017年房地产市场展望及建议 2016年四季度起，信贷政策逐步收紧，热点城市调控政策密集出台、楼市降温明显，中央经济工作会议明确提出房地产要恢复其居住功能，支持居民住房消费，抑制投机需求。2017年是供给侧结构性改革深化之年，全省将继续坚持稳中求进的工作总基调，房地产市场将打响去库存攻坚战，突破结构性问题制约，推动行业健康有序发展。
一是围绕建立长效机制，稳定市场预期。应紧密围绕中央有关住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，处理好住房消费和投资、房地产业和实体经济、住房供给和人口、产业规模等之间的关系，坚持分类指导、精准施策，客观正确地引导媒体舆论信息，稳定市场预期，提振市场信心。同时落实地方政府主体责任，建立有效的监督考核机制，提升政策执行力，确保各项政策全方位落地生根。
二是因城施策，化解库存区域性矛盾。从西安市来看，应加强公共资源均等化配置，整合库存项目之间学校、医院等配套设施，实现功能共享，同时密切监控房价和销售波动趋势、规范市场行为。从三四线城市来看，一是鼓励资金、技术、人才流入，
