房地产泡沫成因

房地产泡沫的成因、衡量指标及防范分析

华北科技学院建筑工程系 韩国波* 张丽华**

摘 要：本文通过对房地产泡沫形成的原因进行分析，提出了对房地产泡沫衡量的主要指标，并进一步指出了防范房地产泡沫的具体措施。

关键词：房地产泡沫泡沫经济 成因 衡量指标 防范

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上扬的过程和状态。房地产泡沫的破裂会给经济发展带来极大的破坏，而且影响持久。我国1993年、1994 年的海南房地产过热和东南亚1997 年由房地产泡沫破灭引发的经济危机，都对当地的经济发展和城市建设带来了负面影响。近几年来，我国部分地区的房价持续快速上涨，引起了社会各方对是否存在房地产泡沫的讨论，可谓“仁者见仁，智者见智”。在这样的背景下，对房地产泡沫的成因及其衡量指标进行分析，对于正确判断我国房地产形势，引导房地产市场的持续健康发展有积极的现实意义。

一、房地产泡沫的成因

房地产作为泡沫经济的载体，本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，是一种经济状态的失衡现象。所不同的是由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因有以下几方面：

1．土地的有限性

土地的有限性使房地产投资者对房地产价格的上涨历来存在着乐观预期。随着人口数量的增多、城市化进程的加快，经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这就使得人们对土地的需求有无限扩大的趋势。由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨带来的好处，房地产交易十分火爆。人们对土地需求的不断增长和土地稀缺性之间的矛盾越来越突出。在土地获利需求的驱使下，房地产投资者利用土地权益的虚拟资本特性，使有限的土地在反复转手交易中价格飞涨，加上人们对经济前景看好而大肆炒作，使房地产价格狂涨而形成房地产泡沫。

2．房地产投机需求的膨胀

对于一般的、非专业型的消费者，他们不能获取充分的信息，也就是说不能对现有的房产、地产做出合理的估价，加之开发商无休止的炒作，以及消费者对未来价格的美好预期，使相当一部分人买楼不是为了居住，而是为了转手倒卖。这种行为一旦形成你追我赶的群体行动，需求量急剧增加，形势就会很难抑制，加之此时房地产持有者惜售，使得供给量反而减少。这样就使房地产价格严重脱离其实际价值，房地产泡沫随之产生。

3．开发商的盲目投资及恶性炒作

开发商的盲目投资会造成商品房供应量快速增加，而市场需求却相对平缓。新增供给的增长速度超过了需求的增长速度，再加上开发商通过炒作，使房地产价格不断飙升，致使房地产产品按照高于价值或高于生产价格的垄断价格出售，其市场价格脱离了实际使用者的购买能力，从而产生房地产泡沫。

4．金融机构的过度放贷

由于房地产价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，最根本的条件是市场上有没有大量资金存在。因此，资金支持便成为房地产泡沫产生的必要条件，而房地产开发资金主要来源就是银行贷款。一方面，由于房地产的不可移动性及其保值增值性，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产为抵押的贷款。在宏观经济一片看好的情况下政府也鼓励投资，银行利率就比较低。另一方面，由于各商业银行之间的相互竞争，使许多银行在实际操作过程中，违反有关规定，甚至没有详细验证开发商的信用等级便向其发放贷款。此外，银行部门往往过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资房地产的融资能力。这些都使许多开发商比较容易获得大量资金，造成过度开发，而银行部门的金融风险不断堆积，为房地产泡沫的产生埋下了隐患。

5．对房地产“过热”认识不足，控制不利

房地产“过热”也称房地产过度开发，是指当市场的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的现象。房地产“过热”反映了市场供求关系，“过热”不一定就产生“泡沫”，但“过热”是房地产市场产生“泡沫”的前提。当前人们在对房地产“泡沫”的讨论中，习惯采用“空置率”来反映房地产市场中供需失衡的程度。但因其计算方法各不相同，致使计算结果存在一定程度的失真。为此，笔者赞同用“吸纳周期”替代“空置率”对供需情况加以判断。由于采用的计算口径不统一，所以使人们对房地产“过热”现象认识上存在着分歧，认识不及时、不全面、不充分，再加上市场规则和政府政策调控不当，在这种情况下房地产泡沫比较容易产生。

二、房地产泡沫的主要衡量指标

一般认为现实价格超过其实际价值的部分就是泡沫成分，但对于房地产泡沫如何界定这个问题一直是众说纷纭。目前，商品房空置率、实际价格与理论价格比、房价收入比等指标成为国际上公认的泡沫判断标准，但并非完全适合我国，为此笔者认为应从房地产泡沫的成因入手，多角度考察房地产市场上是否存在价格泡沫。主要衡量指标有：

1．实际价格／理论价格

实际价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，而理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。理论价格并不是静止不变的。该指标主要反映的是当前房地产商品价格与其未来收益折现后价值的偏离程度，用以判断房地产商品市场价格的投机程度。当在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕理论价格上下波动，不会偏离太远。当两个指标偏离程度过大时，则表明出存在泡沫的可能性较大，此时在非理性预期下易形成畸高价格。

2．房地产投资额增长率／GDP 增长率

通过房地产投资额增长率与GDP 增长率比较，将房地产增长速度与全社会经济增长速度进行比较。对发展中国家或经济欠发达地区而言，房地产市场发展对带动当地经济有极为重要的作用。因此，在市场发展初始阶段和快速发展时期，房地产投资额增长率这一指标会出现较高值，甚至达到15%-30%。经过快速发展后的平稳发展时期，该比率与经济发展速度相当，应保持在10%-15%左右。房地产投资额增长率与GDP 增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些，可达到2-4。根据这一数值，当前房地产市场正处于繁荣阶段，可以通过房地产投资额增长率与GDP 增长率的实际比值，来判断房地产市场是否存在房地

产泡沫。

3．地价增长率与GDP 增长率比较指标

房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，其价格和税金都相对比较稳定，都易判别。所以房地产泡沫实际上是由土地泡沫（地价泡沫）和房地产商品销售的超高利润两大因素形成。因此比较地价增长速度与GDP 增长速度，可以考察地价增长是否与经济发展速度相适应。地价上涨过快的原因一方面有可能是房地产投资过热，开发商大量圈地造成土地供应失调，另一方面也有可能是政府将城市建设成本承载到土地价格中造成的。土地价格的泡沫程度是反映整个房地产市场泡沫的一个重要指标，该指标比值越高，说明泡沫成分越大，指标的判断可以结合当地的市场历史资料综合分析，从预警角度考虑，该比值不应超过2，否则便可以认定出现了房地产泡沫的苗头。

4．房地产销售总额/GDP 值

房地产业作为拉动国民经济的重要产业，在GDP 中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段发展的冷热程度。根据广东省规划设计院的一份分析报告，发展中国家年度内房地产销售总额占GDP 的8%比较合理，但当前由于房地产市场供给不饱和，需求旺盛引起房地产经济高速发展，预计房地产销售总额占GDP 比值稍高于8%仍可认为合理。但是，若房地产开发出现了过热现象，或因房地产投机而引起的房地产价格快速上涨，会导致房地产销售总额占GDP 的比值脱离合理范围，出现房地产泡沫倾向。

5．房价收入比

房价收入比是某个住宅市场在某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数（或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。房价收入比反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。该指标是使用频率较高的一项指标。房价收入比（房价收入比 = 一套商品房总价／家庭年收入），目前流行“1: 4 -1: 6”的说法，是20 世纪90 年代初世界银行专家安瑞荷马（An-drewHamer）来华进行房改研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。其实，据联合国公布的资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998 年对96 个国家的分析统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8-30，平均值为8.4、中位数为6.4。同年，与北京的家庭收入水平相当的12 个国家的房价收入比为1: 2.1-20，平均值和中位数分别为9 和8.1。据此，如果一个地区的房价收入比高出这一标准，则说明存在房地产泡沫的隐患。

6．个人住房抵押贷款额增长率/居民平均家庭收入增长率

基于房地产价值量大的特点，所以个人对房地产市场的投机需求的膨胀，在很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张和互动发展的性质。因此，这一指标从微观角度反映了房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。但在当前国内实物分房制度结束、国家大力发展商品住房市场、启动内需的经济环境下，住宅又是中国人在满足温饱后的首要消费，该指标值肯定较高，因此不能简单地根据近年来该指标的持续增长而得出市场泡沫的结论。但可以采用此指标作为参考值来考虑。

7．市场供应增长率／市场吸纳增长率

此项指标主要反映房地产市场中新增供给的增长速度和实际销售的增长速度之间的相对关系。市场供应增长率是指本期竣工的房地产面积与上期相比的增长率，市场吸纳增长率是指本期销售的房地产面积与上期相比的增长率。“市场供应增长率／市场吸纳增长率”与“投资增长率／销售额增长率”相比，前者更能准确地反映了当前市场上供给与销售的相对关系。在实际操作中，一方面可通过市场供应增长及市场吸纳增长趋势分析判断房地产发展速度、供求变化情况及走势；另一方面，该指标反映了房地产市场供求

双方的力量对比，通过比较分析，可以对房地产市场走势做出基本判断。