房地产泡沫是怎么形成的？

房地产泡沫成因

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。因为房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，所以我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就能够卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提升，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在持续地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。

房地产泡沫及成因

2001 年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米 2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预 言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表 面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此 我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质 看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会 很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。

从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价 值上下波动。在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一 般规律。当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是 1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年 价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。 但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财 富的增减，只有转移的功能。

电气123班

杨福1238170349

第 一 页 房地产泡沫

任何一个行业发展旺期时，都有会泡沫产生。举两个例子来说，互联网和郁金香都经过了泡沫的影响。

不同的是，互联网在泡沫之后是继续坚挺的，而郁金香则在泡沫之后就一蹶不振了。原因在于，一个是能带来真正的价值，一个是不那么靠谱的伪需求。

那么房地产泡沫的问题就在于：“房地产是不是伪需求？”

1.问问你自己或者你身边的人，如果你租房住，那你想不想买房？

2.如果你有房子，你想不想换更大、地段更好的房子？

如果你给出了肯定的回答，那么显然，需求是肯定存在的。

道理是简单，房子是人生活质量的一个重要部分，谁不想提高自己的生活质量呢？

包括想着房子暴跌的人们，仍然是想着能便宜点买套好房子！

中国房价为什么这么高？

1.严重的货币超发、资金流动渠道匮乏。

2.贫富差距扩大、财富向能源和资源型阶层集中。

3.人口红利、经济结构转型。 电气123班

杨福1238170349

第 二 页 4.可怕的传统置业观念、物质社会下的不安全感、残疾的租房市场建设。

5.投资拉动型经济、城镇化、有中国特色的政府职能。

这些都是现实问题，由于这些问题不能一时解决促使房价畸高，房价泡沫即时被戳破也导致不了大城市的房价暴跌。

我的观点是：由于我国现在还处于城市化进程当中一二线城市的住房是刚性需求，而三四线城市住房需求就没那么强烈。大多数人观望的一线城市房价可能会让他们失望了，而三四线城市的房价泡沫即时破灭也少有问津。

但是中国是一个发展中国家，富裕的一二线城市毕竟是少数，三四线城市和一二线城市郊区房价的崩盘对国家经济的影响也是巨大的。中国经济向来官商合作，房地产的经济效益与当地官员的关系错综复杂，由房地产市场所带动的相关产业目前已经由原来的500多种发展到近千种。在这近千种相关产业中就业的人数已经发展到9400多万人(不包括房地产行业自身)。面对地方政府财政收入的严重不足，面对大批人员的就业问题，我们的政府会怎么办？土地价格大幅上涨，可以解决地方政府的财政困难。各项收费的增加，可以缓解各个主管部门的经费不足。保证这个行业的稳定发展，可以稳定各级政府的税收增长。再有我国目前各项事业的发展需要强大的财政后盾。所以在相当长一段时间内我国的房屋价格仍然是处在增长期内。当房价下跌时，必然会有大批官员联合为振奋房价而出台政策限制房价暴电气123班

1 论我国房地产泡沫形成的原因

田娜西 国际经济与贸易 200913040212

一、 房地产泡沫的含义

从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力,终究是会引起社会矛盾的暴露的。这也就是我国的房地产泡沫化现象。

1926年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初,日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌,并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机,但20世纪90年代初期,我国海南和北海房地产泡沫破灭,留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地,造成银行损失惨重。这样看，房地产泡沫对国家经济的影响是巨大的。土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。从泡沫及房地产泡沫的定义中我们不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。另外，心理预期、非理性扩张、政策导向和结构性矛盾等因素也间接促进了泡沫的形成。

二、 我国房地产泡沫形成的原因

1、 地价飞涨

房地产的泡沫主要来源于土地价格的泡沫。我国城市的土地资源相对匮乏，土地供给缺乏弹性。土地又具有不可移动的特点，随着经济发展和人们收入水平的提高，追逐舒适宽敞的住房空间，日益成为大多数城市居民的消费倾向。同时，由于具备区位优势和良好周边环境及设施条件的土地非常有限，使得社会资本竞相抢夺优质、稀缺的土地，造成地价严重脱离其实际价值，产生了土地的价格泡沫，进而形成房地产泡沫。