DTZ戴德梁行2007年第二季度市场透视

2007年2季度北京写字楼市场报告1、经济概述北京市第一季度实现地区生产总值1882.8亿元人民币，比上年同期增长11.9%。

2007年一到五月，北京市全社会固定资产投资1011.9亿元，同比增长15.3%，其中房地产开发投资达到532.8亿元，占到52.7%，同比增长10.8%。

2、北京整体写字楼市场2.1 整体供求状况2007年第二季度，北京写字楼市场集中供应的状况得到缓解，与前几个季度相比新增供应量有所回落。

经过上季度的大规模放量，虽然市场对本季度新入住的写字楼项目吸纳良好，但整体空置率仍然维持在高位。

租金方面，在奥运经济的带动下，北京写字楼市场租金继续保持稳中有升的态势，但由于市场供应比较充足，加剧了项目之间的竞争压力，导致租金增幅并不明显。

本季度写字楼市场大单交易仍然活跃，显示出内地机构和外资基金仍对北京写字楼市场前景持乐观态度。

2.1.1 供应情况2007年第二季度，共有三个项目竣工入住，为北京写字楼市场提供了近18万平方米的供应量，与去年同期相比供应量下降近50% 。

新入住的三个项目分别位于朝阳门、燕莎和中关村地区。

其中光彩国际中心位于东单路口东南角，本季度交付使用的是该项目的B、E两栋，为长安街区域提供了58000平方米的写字楼面积。

中国红街和天元港国际中心分别为朝阳门及燕莎区域提供了38，600平方米和80，000平方米的新增供应。

截止到2007年第二季度，北京市场写字楼存量共计12，498，963平方米。

超甲级和甲级写字楼的存量与上季度相比略有下降，约占存量总的37%；乙级写字楼存量所占比例上升至62.7%。

与前一季度热点区域的集中放量相比，本季度的新增供应主要分布朝阳门、长安街等非热点区域，而CBD和中关村区域本季度则没有新项目供应。

总体来看，北京写字楼市场存量分布依然不平衡，目前中关村、CBD和金融街三个区域的写字楼存量占到整体的60%以上。

2.1.2 需求情况经过上一个季度供应量的大规模增加，写字楼市场的空置面积也相应增加，市场需要较长一段时间消化过剩存量，加之本季度又有三个新项目入主，因此，本季度写字楼市场的整体空置率略有上升。

中国经济信息网中国宏观经济分析报告（2007年2季度）出版日期：2007年08月 编写说明2007年上半年，我国消费、投资和出口三大需求继续保持强劲增长动力，消费结构升级引导投资结构、产业结构调整步伐加快，城乡居民收入、财政收入和企业利润增长较快，基本延续了近年来又好又快的发展态势。

但经济在高位运行中进一步加速，偏快向过热转化的趋势更加明显，使许多矛盾更加激化，外贸顺差急剧扩大、流动性过剩问题明显、固定资产投资高位反弹、资产价格上涨过快、节能减排形势不容乐观。

下半年，宏观调控必须坚持稳健偏紧的政策取向，总量政策要从利率、汇率、出口退税率、劳动力成本、土地资源环境成本等多方面调整要素价格水平，着力控制贸易顺差扩大和投资增速反弹，加快贸易结构和投资结构调整，促使经济形势朝着宏观调控预期方向发展。

上半年，国内生产总值（GDP ）106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点，比上年全年加快0.4个百分点，创近10年来新高。

其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%。

分产业看，第一产业增加值9470亿元，增长4.0%，比上年同期降低1.1个百分点；第二产业增加值55454亿元，增长13.6%，比上年同期提高0.3个百分点；第三产业增加值41844亿元，增长10.6%，比上年同期提高1.3个百分点，同比增幅速度高于第二产业1个百分点，说明经济结构调整有所起色。

中国经济信息网目 录Ⅰ 2007年上半年宏观经济运行分析 (1)一、四大宏观调控目标分析 (1)（一）经济增长高位加速 (1)（二）物价结构性上涨明显 (3)（三）就业再就业工作成效显著 (3)（四）国际收支失衡进一步加剧 (4)二、三大需求分析 (4)（一）固定资产投资高位反弹 (4)（二）消费增长明显加快 (5)（三）进出口增速差距拉大，贸易顺差大幅激增 (6)三、政府、企业和居民收入增长提高 (7)四、金融调控初见成效，流动性过剩问题依然突出 (8)Ⅱ 当前经济运行中存在的主要问题及全年趋势预测 (9)一、城乡居民收入提高和心理预期改善，消费需求增长呈加速之势 (10)二、社会资金宽松和投资回报率较高，固定资产投资高热不退 (10)三、汇率、出口退税率等政策效应释放，外贸顺差扩大速度下半年有所减缓10四、工业增长保持高位运行，节能减排工作压力加大 (11)五、农产品价格上涨引起的居民消费价格结构性上涨不会引起全面通货膨胀11六、必须高度重视和严格控制资产价格泡沫膨胀 (12)Ⅲ 加强和改善宏观调控的政策建议 (13)一、综合运用利率、汇率等政策工具，适当提高投资的资金成本 (13)二、固定资产投资调控重在结构调整，继续加强房地产调控 (14)三、加大节能降耗调控力度，建立节能减排长效机制 (14)四、择机加快推进财税体制及资源要素价格等领域的改革。

DTZ戴德梁行2009第1季度广州市场透视概览受全球经济低迷的影响，广州经济发展尽管继续保持增长，但增速已明显趋缓。

2008年广州国内生产总值为8,216亿元，同比增长12.3%，增幅较去年同期下降2.2个百分点。

广州城市居民消费指数涨幅继续回落，2月该指数为98.8%，是自2003年3月以来的最低水平。

3月3日，广东省政府出台了针对房地产市场的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

政策从加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费以及支持房地产开发企业积极应对市场变化三大方面来刺激低迷的房地产市场。

经历了2008年底广州土地出让的小高峰后，2009年第1季度广州土地市场恢复平静。

全市成交地块仅为6块，总建筑面积为21.7万平方米，且全部是工业地块的成交。

市场平静归因于在当前房地产市场成交量继续保持低水平的情况下，开发商竞投热情持续降温。

值得关注的是，本季度广州土地市场并无住宅用地的推出。

在市场环境持续低迷的情况下，政府对住宅用地尤其是中心城区较为稀缺的住宅地块的推出更为谨慎。

写字楼图一：DTZ指数广州写字楼租金及售价需求租赁受宏观经济持续低迷的影响，第1季度广州甲级写字楼租赁需求仍旧萎靡。

但是，在租金明显下调的刺激下，甲级写字楼的吸纳量较上一季度略有上升。

DTZ戴德梁行研究数据显示：本季度广州甲级写字楼吸纳量已经扭转上季度负增长的状况，约为5,800平方米。

继续降低租金、延长免租期成为当前租赁市场成交低落时期业主普遍采取的策略。

DTZ 戴德梁行研究数据显示：第1季度广州甲级写字楼整体租金水平为116.1元/平方米/月，较上季度下跌9.6%。

其中，体育中心CBD 和珠江新城CBD 租金下调最为明显，达11%。

空置情况方面，随着租金的下调，甲级写字楼租赁成交有所增长，整体空置率也略有下跌。

据统计，第1季度广州甲级写字楼总体空置率为15.32%，较上季度下跌0.3个百分点。

区域方面，体育中心CBD 租客搬离情况仍然存在，该区空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。

行业季度分析报告交通运输业（2007年2季度）要点提示★国家统计局7月公布的数据显示，今年上半年，国民经济继续保持平稳快速发展态势。

经初步核算，上半年国内生产总值106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点。

交通运输业的宏观发展环境良好。

6月以来，国际原油市场油价再次大幅上涨，由于我国石油对外依存度较高，国际油价的涨跌与我国诸多行业息息相关，尤其成为交通运输业关注的焦点。

★上半年，交通部、民航总局等主管部门继续加强对各子行业的监管，并适时出台政策促进行业的健康、平稳发展。

5月，国务院批准《全国内河航道与港口布局规划》，7月，全国水运工作会议明确提出2020年我国水运发展的远景目标，出台了多项促进我国水运发展的新政策和新措施，从政策上对水运业发展给予大力支持，届此，我国水运业发展面临良好发展机遇；8月，交通部公布了《国家公路运输枢纽布局规划》，《规划》的实施将大幅提高国家公路网有效供给能力； 7月，中美两国签署了新的中美民用航空运输协定议定书，这是继2004年中美航权谈判后，中美航空市场迎来的新一轮开放。

★ 2007年上半年，在航运业和航空运输业等子行业景气高涨的带动下，交通运输、仓储和邮政业企业景气度大幅上升，一、二季度的景气指数均为137.7点，比去年二季度上升15.2点，是近三年以来的最高值。

★在国民经济继续快速平稳发展的条件下，今年上半年交通经济运行总体状况良好，各子行业运输继续增长，且各运输指标增速均比去年同期加快。

1-6月，全国主要运输方式累计实现货运量104.5亿吨，累计比上年增长12.0%，增速同比加快3.5个百分点，实现货物周转量46892.1亿吨公里，同比增长16.5%,增速同比加快7.3个百分点；旅客运输量也创下新高，主要运输方式累计完成客运量110.48亿人，同比增长11.4%，旅客累计周转量10601.70 亿人公里，同比增长11.3%，两者增速分别比去年同期加快3.3和2.0个百分点。

宏观经济快评 2007年2季度主要宏观经济数据评论高善文内容提要：2季度经济数据显示，通货膨胀压力仍然主要来自肉禽蛋等食品类因素，核心通货膨胀稳定，PPI继续稳中有降；经济增长主要受到消费和贸易顺差的驱动，投资加速到偏快的水平；宏观调控压力增大，取消利息税和（或加息）难以避免；从贸易顺差、银行主动信贷投放和企业盈利看，股票市场在调整一段时间后将继续上涨；调控不改变市场继续重估的基本方向。

国家统计局2007年7月19日公布了2007年上半年以及第二季度我国国民经济运行情况。

以下为简要评论，详细评论随后发出。

一、通货膨胀问题6月份当月CPI显著高于此前预期，2季度和上半年的CPI也明显高于市场在年初的普遍预期，引发各方面对通货膨胀和经济过热的关注。

然而，在CPI连续大幅度上升的同时，其结构组成变化、以及其它主要价格指标变动所蕴含的经济趋势更加值得关注和讨论。

就CPI而言，需要提起注意的是：核心CPI自年初以来始终稳定在1％左右的水平，略低于去年的增长率，显示剔除食品因素后，总体价格水平仍然相当稳定。

食品价格的变化主要来源于肉禽蛋价格的异常上涨，与粮食价格的上涨也存在关联，这些门类商品价格的上涨在一定程度上与国际粮食价格变化、粮食用途变化以及个别商品微观层面的市场供求因素有关系，并不能一般性地反映总体经济的供求平衡状况和凉热水平。

食品价格变动导致的CPI变化与宏观经济政策之间的联系主要来源于它可能影响公众的通货膨胀预期，并可能损害中央银行政策的可信度。

公众通货膨胀预期在本轮的价格上涨中受到多大程度的影响迄今并不很清楚，但看起来通过取消利息税或（和）加息来进行必要的干预难以避免。

食品价格上涨还可能损害低收入人群的生活福利水平，需要通过收入转移政策来解决。

值得注意的是，年初以来PPI以及原材料、燃料和动力购进价格指数稳定回落，其中PPI在6月当月的增长率只有2.5％，显著低于2004年经济过热时期的水平；在经济增长率继续提高的背景下，电力、铁路运输等部门也未表现出明显的瓶颈压力，发电设备的利用小时仍然在下降，这些证据一方面显示高速增长的固定资产投资形成了总供应能力的快速增长，有助于经济总体价格水平的稳定，另外一方面也与去年底以来国际范围内工业增长率放慢存在密切联系。

第二季度全国住宅市场研究戴德梁行市场营销策划重点报告摘要：本报告旨在对第二季度全国住宅市场进行深入研究和分析，提出戴德梁行的市场营销策划重点。

通过对宏观经济环境、政策调控、市场供需情况、竞争格局等因素的综合研究，将为戴德梁行的市场推广和销售提供有效的指导。

第一章：市场背景分析1.1 宏观经济环境1.2 政策调控1.3 市场供需情况1.4 竞争格局第二章：市场研究与分析2.1 市场规模与增长趋势2.2 消费者需求与偏好2.3 区域市场差异2.4 产品特性与定位第三章：戴德梁行市场营销策划3.1 品牌定位与推广3.2 渠道拓展与管理3.3 客户关系管理3.4 价格策略与销售激励第四章：实施计划与预期效果4.1 市场推广活动计划4.2 销售预期效果评估4.3 风险与应对措施第五章：结论与建议5.1 市场趋势分析5.2 战略调整与优化方向5.3 推动营销策划实施的建议第一章：市场背景分析1.1 宏观经济环境在第二季度，我国经济持续稳定增长，人均收入提高，消费水平增加。

这为住宅市场提供了较好的基础。

然而，经济下行压力和不确定性因素仍然存在，需要警惕。

1.2 政策调控政府在稳定住宅市场方面采取了一系列措施，从限购到限贷，对房地产市场实行较为严格的调控政策。

这对于市场的发展和调整起到了积极的作用。

1.3 市场供需情况供需关系是市场运行的重要因素之一。

根据数据显示，房屋供应增加，但市场上尚存在一定的库存压力。

需求方面，年轻人购房需求稳定增长，改善型需求持续存在。

1.4 竞争格局市场竞争日趋激烈，各大房地产开发商竞相推出各类产品。

戴德梁行需要在市场竞争中找准定位，提升品牌形象和竞争力。

第二章：市场研究与分析2.1 市场规模与增长趋势根据数据分析，第二季度住宅市场成交量略有下降，但总体仍呈现稳定增长态势。

随着人口结构变化和城市化进程的推进，未来市场规模有望进一步扩大。

2.2 消费者需求与偏好消费者需求和偏好影响着市场产品的开发和销售。

2007年国际金融市场报告(全文)2008年03月19日 15:54 中国人民银行网站目录2007年国际金融市场报告(全文) (1)内容提要 (3)第一部分国际金融市场运行的宏观环境 (3)一、2007年发达经济体产出增长放缓，新兴市场和发展中经济体产出保持快速增长 (3)(一)美国和加拿大经济增长放缓 (3)(二)欧元区经济增长略有放缓，英国经济仍保持较快增长 (4)(三)日本经济复苏进程受阻 (4)(四)新兴市场及其他发展中经济体产出保持快速增长 (5)二、2007年主要中央银行不同程度放松了货币政策，流动性注入在一定程度上缓解了市场流动性压力 (6)(一)主要经济体中央银行不同程度放松了货币政策 (6)(二)流动性注入在一定程度上缓解了市场流动性压力 (7)三、国际贸易增速趋缓 (8)四、全球外国直接投资达到创纪录水平 (8)(一)亚洲金融危机的教训 (9)(二)亚洲危机后东亚各经济体经济金融的发展 (9)五、非经济因素也影响了国际金融市场 (10)(一)地缘政治和恐怖主义对油价、汇率和金价有较大影响 (10)(二)全球气候变暖对国际金融市场的影响逐步显现 (11)第二部分国际金融市场运行状况 (11)一、2007年国际金融市场交易量和格局 (11)(一)英国(伦敦)在外汇交易中的领先地位进一步增强，全球外汇市场成交大幅上升 (11)(二)英国是跨国借贷业务的集中地，国际货币市场规模继续扩张 (12)(三)美国、欧元区、日本、英国在全球债券市场占据绝大多数份额，国际债券未清偿余额增长较快 (13)(四)美国、日本、欧元区股票市场规模依然保持全球领先地位，中国内地股票市场规模增长较快 (13)(五)伦敦、纽约分别是世界黄金现货、期货交易中心，全球黄金交易清算金额继续增长 (14)(六)纽约、芝加哥、伦敦保持在商品期货交易方面的领先地位，全球商品期货成交量继续大幅增长 (14)(一)全球国际金融中心呈多元化格局 (15)(二)全球金融市场一体化和交易手段电子化使得金融中心由金融机构的集聚地在一定程度上转变为金融交易的服务提供者 (15)(三)金融中心之间竞争性和互补性同时增强 (15)二、2007年国际金融市场价格走势 (15)(一)美元对欧元及英镑贬值，对日元先升后贬 (16)(二)美元短期利率下降，欧元、英镑、日元短期利率继续上升 (17)(三)主要国家中长期债券收益率先升后降 (17)(四)主要股指波动较大，在宽幅振荡中上涨 (18)(五)国际黄金价格大幅上涨，创历史新高 (19)(六)主要商品期货价格大幅上涨 (19)(一)国际金融市场逐步形成了一批主流参与者 (20)(二)主要金融市场参与者国际化程度较高 (21)三、2007年国际金融市场值得关注的问题 (22)(一)美国次优抵押贷款市场危机引发国际金融市场动荡 (22)(一)主权财富基金规模增长较快 (24)(二)主权财富基金正成为金融市场的稳定性力量 (24)第三部分中国金融市场与国际金融市场的联系 (32)(二)中资企业以股权形式融资规模回落，但登记外债余额增长较快 (39)(一)加强中国金融市场基础设施建设，进一步提高中国金融市场的效率、联通性和安全性 (44)(二)优化中国金融市场参与者结构，适当扩大境外对中国金融市场的参与规模，提高中国金融市场的对外开放质量 (44)(三)进一步加强国际监管合作，积极创造条件推动中资金融机构和机构投资者参与国际市场 (44)(四)积极稳妥地推进中国资本项目有序开放，为中国金融市场进一步对外开放创造条件 (44)(一)国际金融资讯服务市场的发展现状 (45)(二)新华08金融信息综合服务系统进入金融资讯服务市场 (45)内容提要♦2007年发达经济体产出增长放缓，新兴市场和发展中经济体产出保持快速增长。

DTZ 戴德梁行2019年第二xx 场透视概览宏观经济作为南中国进展的门户，不管从经济、政治、对外贸易、旅游以及文化等方面，广州都呈现出一个繁荣进展的活力大都市。

经济持续快速增长，GDP 季度增长率保持在10%以上的水平，产业竞争力明显增强。

第二季度，广州各经济指标的增长势头并没有减弱。

其中，广州工业产值和零售业销售总额增速较快。

外资企业投资热潮保持强劲。

另外，2017亚运会的马上到来，给广州经济进展和文化水平提高、城市形象的提升带来利好条件。

资料来源:广州市统计局房地产市场 2007年1-5月，广州市十区新建商品房交易登记44,910宗，交易登记面积457.24万平方米，交易登记金额363.72亿元，同比分别增长-4.3%、-9.1%和13.9%本季度5-6月期间，央行上调存款储备金和基准利率，这是近10年我国首次同时宣布上调存款预备金率和存款利率。

加息再次给购房者带来压力，同时也抑制部分房地产消费行为。

值得关注的是，亚运村的建设给广州房地产市场深刻的妨碍，给予开发商开发投资的信心，为广州楼市的良性进展创造更好的条件。

图一：2007年1-5月一手商品房各用途批准预售面积占比图图二：2007年1-5月一手商品房各用途交易登记面积占比图资料来源：广州市国土资源和房屋管理局商9%其住80%图三：2007年1-5月二手房各用途交易登记面积占比图表二：房地产相关指标*指2007年一月至五月数据资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋治理局土地市场第二季度，广州市土地市场成交活跃。

政府推出大量工业用地及商业、金融业用地。

本季度广州首次公开出让工业用地，而且限定工业地块的使用功能和行业，科学城的商业金融地块那么限制租售对象。

另外，土地供应要紧集中于开发区科学城和永和开发区。

今年上半年，随着中心城区土地供应的减少，开发商积极进行土地储备，土地竞投更加激烈。

位于珠江新城的Ⅱ-3商务办公用地，除本地开发商外，境外企业也纷纷加入竞投，最终创下楼面地价新高，以8,568元/平方米的楼面地价成交。

2007年深圳写字楼市场总结及展望时间：2008年1月2日来源：戴德梁行2007年是深圳房地产市场充满变化的一年，住宅市场在经历了上半年的火爆之后逐渐沉寂，市场观望氛围浓厚，在银根紧缩、泡沫论、拐点论的环境中等待下一年的变化；写字楼市场则呈现出一番不同的景象，07年以来深圳多个区域市场写字楼租金售价齐升，租售市场自06年第三季度以来持续增长，呈现出积极、健康的发展势头。

作为深圳“十一五”计划的第二年，“西部通道”开通的第一年，深圳写字楼市场正以稳健的脚步前进。

一、2007年深圳写字楼市场概况1、市场供应减少，写字楼新批预售面积明显下降2007年深圳写字楼市场供应量明显减少。

截至07年第三季度，市场新批准预售面积为8.38万平方米，与去年同期相比下降60.3%，是在05年达到40万平方米供应高位后连续两年的下降，预计全年新批预售面积不超过15万平方米。

写字楼市场新增入伙面积35.99万平方米，其中，甲级写字楼供应面积22.09万平方米，占61.4%，比例为例年以来最高。

资料来源：深圳市国土资源与房产管理局2、市场需求情况良好，租金售价增幅明显2007年深圳写字楼市场需求表现良好，受新盘供应明显减少的影响，写字楼租售价格均有明显提升。

其中，预售写字楼均价达23，746元/平方米，比2006年末的16，015元/平方米大幅上涨32.6%。

按季度来看，一季度环比涨幅最为显著，接近29%的增幅。

2007年新增的海岸城西座(均价约30，000元/平方米)和金运世纪大厦(均价约26，000元/平方米)等物业成为拉高售价的最主要因素。

受售价高涨及新增供应减少的影响，截至第三季度深圳预售写字楼销售面积仅为19.7万平方米，新增写字楼供应较少及平均售价较高是制约销售的两个主要因素。

从戴德梁行指数可以看出，受写字楼售价不断上升的影响，从06年第三季度起，深圳写字楼租赁价格也出现明显的上升趋势。

2007年前三季度租金指数分别为153.1、161.7、175.2，07年第三季度的租金较06年上涨18.1%。