房地产市场研究报告 戴德梁行2019年6月中国房地产投融资典型案例分析 28页PPT文档

本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议请及时联系，本司将予以删除== 本文为word格式，下载后可编辑修改，推荐下载使用！==房地产市场调研报告“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。

目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。

认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状1、房产投资保持较高增速2、房产销售势头回落明显今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：从商品房预售情况来看，回落趋势明显。

1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。

出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。

5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。

目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

第1篇一、报告概述随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，房地产市场一直备受关注。

本报告旨在通过对六月房地产市场数据的分析，全面了解当前市场行情，为相关企业和投资者提供决策依据。

二、市场概述1. 数据来源本报告数据来源于国家统计局、中国房地产协会、各大房地产研究机构以及各大房地产企业。

2. 数据范围本报告涵盖了全国范围内的住宅、商业、办公等房地产市场。

三、市场分析1. 住宅市场（1）成交量分析六月住宅成交量较上月有所上升，同比增长10%。

其中，一线城市成交量上涨明显，二线城市保持稳定，三线城市略有下降。

（2）价格分析六月住宅价格呈现稳中略涨态势，一线城市价格涨幅较大，二线城市价格保持稳定，三线城市价格略有下降。

（3）区域分析六月住宅市场主要集中在一线城市和部分二线城市，其中北京、上海、广州、深圳等城市成交量较大。

2. 商业市场（1）成交量分析六月商业成交量较上月有所下降，同比下降5%。

其中，一线城市成交量下降明显，二线城市保持稳定，三线城市略有上升。

（2）价格分析六月商业价格呈现稳中略跌态势，一线城市价格跌幅较大，二线城市价格保持稳定，三线城市价格略有上涨。

（3）区域分析六月商业市场主要集中在一线城市和部分二线城市，其中北京、上海、广州、深圳等城市成交量较大。

3. 办公市场（1）成交量分析六月办公成交量较上月有所下降，同比下降8%。

其中，一线城市成交量下降明显，二线城市保持稳定，三线城市略有上升。

（2）价格分析六月办公价格呈现稳中略跌态势，一线城市价格跌幅较大，二线城市价格保持稳定，三线城市价格略有上涨。

（3）区域分析六月办公市场主要集中在一线城市和部分二线城市，其中北京、上海、广州、深圳等城市成交量较大。

四、市场热点1. 政策调控六月，各地政府继续加强房地产市场调控，出台了一系列政策，如限购、限贷、限售等，以遏制房价过快上涨。

2. 土地市场六月，土地市场热度不减，部分城市土地出让金创下新高。

我国房地产行业市场调查分析报告2018年我国房地产行业景气特点分析总体景气冲高回落2018年房地产景气呈冲高回落的态势，主要表现在以下方面：(1)房地产投资增长冲高回落，出现逐渐降温的趋势2000年-2001年房地产投资平均增长23％，其中2001年第三季度增长率接近32％，在经过一个季度的调整后，到2018年一季度房地产投资再次加速，前两个月增幅高达41％，4月份创1996年以来的月度增长新高，为43.4％。

1-4月份累计，房地产投资增长了38.8％，比上年同期增幅提高23.4个百分点。

但从随后几个月的增长趋势看，这种过猛的高增长在需求增长减退和各种刺激效应递减的影响下，呈现逐渐回落的趋势。

2018年全年增长28.2％。

估计这一趋势还会延续。

(2)商品房销售增长明显降温这是导致房地产投资回落的重要原因。

商品房销售景气最高点是2001年的第一季度，之后，商品住房消费增长开始明显回落，2018年特别是第一、第二季度降幅进一步增大。

一季度末商品房销售额同比增长16.7％，比上年同期回落32.2个百分点；二季度和三季度有所回升，1-6月和1-9月同比分别增长22.4％和31.9％，但总体仍呈降温态势。

(3)商品房积压持续增加是2001年末以来房地产业发展的一个最值得注意的问题，这一情况显示房地产降温并不是短期的，至少具有中期调整的特征。

尽管房地产保持了连续多年供销两旺的局面，但房地产新的积压却越来越严重，2000年商品房新增积压面积(一段时间内商品房竣工面积减去销售面积)为6043.8万平方米，2001年则上升到6524万平方米，2018年1-9月份商品房新增积压面积为213万平方米，而2001年同期仍然是需求大于供给。

估计2018年商品房新增积压量不会低于上年，可能超过7000万平方米。

因此，连续三年商品房的总积压量将接近两亿平方米。

而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给能力极大。

这不论是对房地产业本身，还是对整个经济都会是一种巨大的压力。

戴德梁行 研究报告一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益成熟，房地产服务业也逐步迈向专业化、精细化。

戴德梁行作为全球领先的房地产服务公司，其市场表现和发展战略受到业界广泛关注。

本研究报告旨在探讨戴德梁行在我国房地产市场的发展现状、竞争优势和未来发展趋势，以期为房地产服务业提供有益的参考。

近年来，戴德梁行积极拓展业务领域，涵盖了房地产咨询、评估、经纪、物业管理等多元化服务。

然而，在激烈的市场竞争中，戴德梁行面临着诸多挑战。

本研究报告围绕以下问题展开：戴德梁行在我国房地产市场的地位如何？其竞争优势和劣势是什么？未来发展方向在哪里？研究目的在于：一是分析戴德梁行在我国房地产市场的发展现状，评估其市场竞争力；二是探讨戴德梁行的发展战略，为房地产服务业提供借鉴。

基于此，本研究报告提出以下假设：戴德梁行在房地产服务业具有竞争优势，且有望在未来的发展中持续提升市场地位。

研究范围限定在我国房地产市场，重点分析戴德梁行在近几年的发展情况。

由于时间和精力有限，报告在分析过程中可能存在不足之处，敬请谅解。

本报告将从以下几个方面对戴德梁行进行详细分析：发展历程、业务结构、竞争优势、劣势及未来发展趋势。

希望通过本研究报告，能为关注戴德梁行及房地产服务业的读者提供有益的启示。

二、文献综述针对戴德梁行及房地产服务业的研究，国内外学者已取得了一定的成果。

在理论框架方面，研究者主要运用企业战略、竞争优势、市场定位等理论，分析房地产服务业的发展。

研究表明，房地产服务业的竞争优势来源于品牌、专业人才、技术创新等方面。

戴德梁行作为行业领军企业，其发展历程和成功经验成为学者们关注的焦点。

主要发现包括：戴德梁行在业务拓展、人才培养、技术创新等方面具有明显优势，为其在市场竞争中脱颖而出奠定了基础。

然而，现有研究也存在一些争议和不足。

一方面，关于戴德梁行在房地产服务业的市场定位，部分学者认为其过于依赖传统业务，缺乏创新；另一方面，对于戴德梁行未来发展的研究，学者们观点不一，有的认为应继续深化现有业务，有的则主张拓展新兴市场。

2020亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，除2020年外，年均保持20%的增幅，总市值达2814亿美元。

文 / 戴德梁行 中国房地产业协会戴德梁行与中国房地产业协会连续第五年发布《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》。

本期报告介绍了2020年亚洲各地区REITs市场的最新发展情况及中国香港、新加坡持有内地资产分析，以及国内不动产资产证券化产品的市场表现，并且重点分析了海外基础设施REITs市场，以及新加坡丰树物流信托的案例。

本文就亚洲各地区REITs市场发展及表现情况进行解读。

亚洲REITs市场概览相比于美国，亚洲REITs市场起步较晚，直到2001年，日本首支REITs才正式发行上市。

但亚洲REITs市场发展迅速，在过去10年，除2020年外，年均保持20%的增幅。

根据戴德梁行统计，截至2020年12月31日，亚洲市场上共有185支REITs，总市值达2814亿美元，较2019年末市值下跌约5%。

目前，亚洲范围内已有近10个国家或地区发行有REITs产品，但仍主要集中于日本、新加坡、中国香港三地，合计占亚洲整体市场份额的89%。

其中78只是包含多种物业类型的综合型REITs。

其次为办公、工业/物流和零售物业REITs，分别为28、24和23只。

除此之外，酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域的REITs则分别占18、9、4和1只。

受2020年新型冠状病毒（COVID-19）影响，全球金融市场经历较大波动，亚洲REITs市场也不例外，市场整体市值有所回落。

日本REITs市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020年全年REITs股价整体下降9%，回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批J-REITs纳入富时全球股票指数，海外投资者成为J-REITs的净买入主力。

截至2020年12月31日，日本共有62只REITs，总市值约1,394亿美元，占据了亚洲REITs市场过半市值，为亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场。

2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测企业发展咨询首站【目录名称】2019年中国房地产市场分析报告-行业运营现状与发展动向预测【交付方式】Email电子版/特快专递地产需求持续性较好，基建需求增速5-6月份底部持平2018年1-6月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增速 6.0%，增速环比1-5月份回落0.1个百分点，增速同比去年1-6月份回落 2.6个百分点。

图表：2018年1-6月固定资产投资同比增长 6.0%图表来源：公开资料整理从影响建材行业需求的房地产和基建来看：全国房地产开发投资1-6月同比增长9.7%，环比1-5月份下降0.5个百分点，同比去年1-6月份上升 1.2个百分点；全国房屋新开工面积同比增长11.8%，环比1-5月份上升 1.0个百分点，同比去年1-6月份上升 1.2个百分点；投资和新开工增速数据维持在较高位置。

商品房销售面积同比增长 3.3%，环比1-5月份提高0.4个百分点，同比去年1-6月份回落10.7个百分点；商品房销售在高基数基础上保持较强韧性；综合销售和新开工数据来看，地产库存仍处于低位，新开工具备持续性。

图表：2018年1-6月房地产开发投资同比+9.7%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月购置土地面积同比+7.2%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月累计销售面积同比+3.3%图表来源：公开资料整理图表：2018年1-6月累计新开工面积同比+11.8%图表来源：公开资料整理图表：住宅销售和新开工图表来源：公开资料整理基础设施投资（不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）1-6月同比增长7.3%，增速环比1-5月份继续回落 2.1个百分点，增速同比去年1-6月份回落9.5个百分点，累计增速已经回落到单位数增长，处于2004年以来较低水平；我们从累计数据倒推算出6月单月基建投资同比增速为 2.1%，已经处于很低的水平；值得注意的是，2018年2月、3月、4月、5月单月增速分别为16.1%、10.6%、11.3%、2.3%，5-6月份增速已经持平，我们需要重点关注后续政策和基建投资会否出现积极变化。

DTZ 戴德梁行2019年第二xx 场透视概览宏观经济作为南中国进展的门户，不管从经济、政治、对外贸易、旅游以及文化等方面，广州都呈现出一个繁荣进展的活力大都市。

经济持续快速增长，GDP 季度增长率保持在10%以上的水平，产业竞争力明显增强。

第二季度，广州各经济指标的增长势头并没有减弱。

其中，广州工业产值和零售业销售总额增速较快。

外资企业投资热潮保持强劲。

另外，2017亚运会的马上到来，给广州经济进展和文化水平提高、城市形象的提升带来利好条件。

资料来源:广州市统计局房地产市场 2007年1-5月，广州市十区新建商品房交易登记44,910宗，交易登记面积457.24万平方米，交易登记金额363.72亿元，同比分别增长-4.3%、-9.1%和13.9%本季度5-6月期间，央行上调存款储备金和基准利率，这是近10年我国首次同时宣布上调存款预备金率和存款利率。

加息再次给购房者带来压力，同时也抑制部分房地产消费行为。

值得关注的是，亚运村的建设给广州房地产市场深刻的妨碍，给予开发商开发投资的信心，为广州楼市的良性进展创造更好的条件。

图一：2007年1-5月一手商品房各用途批准预售面积占比图图二：2007年1-5月一手商品房各用途交易登记面积占比图资料来源：广州市国土资源和房屋管理局商9%其住80%图三：2007年1-5月二手房各用途交易登记面积占比图表二：房地产相关指标*指2007年一月至五月数据资料来源：广州市统计局，广州市国土资源和房屋治理局土地市场第二季度，广州市土地市场成交活跃。

政府推出大量工业用地及商业、金融业用地。

本季度广州首次公开出让工业用地，而且限定工业地块的使用功能和行业，科学城的商业金融地块那么限制租售对象。

另外，土地供应要紧集中于开发区科学城和永和开发区。

今年上半年，随着中心城区土地供应的减少，开发商积极进行土地储备，土地竞投更加激烈。

位于珠江新城的Ⅱ-3商务办公用地，除本地开发商外，境外企业也纷纷加入竞投，最终创下楼面地价新高，以8,568元/平方米的楼面地价成交。

2019年房地产行业研究报告目录1. 经济中国：每一轮经济面临下行，都借助房地产来“稳增长” (5)1.1. 房地产对国民经济的直接和间接拉动效应一直在增强 (5)1.1.1. 房地产整体对国民经济的直接贡献能达到42.3% (6)1.1.2. 考虑间接拉动，房地产拉动经济增长的效果更显著 (7)1.1.2.1. 2015 年，重点城市土地抵押净增加1.8 万亿元 (8)1.1.2.2. 2017 年，土地出让金创5 万亿元新高 (9)1.1.2.3. 2017 年土地信贷创历史新高 (10)1.2. 房地产的产业关联效应呈上升态势，且对服务和消费型产业带动效应增大.......................................................................1.2.1. 房地产的产业关联效应呈上升态势 (10)1.2.2. 经济发展从“数量扩张”向“质量提升”阶段转变 (11)1.3. 未来土地信贷派生将减弱，房地产对国民经济拉动率被削弱132. 信贷中国：三重信贷融资，多层派生推进 (15)2.1. 地产与信贷派生：资本要素是经济增长的强大驱动引擎 (15)2.2. 影子银行是地产信贷派生的重要途径 (16)2.2.1. 影子银行撬动了社会各个部门参与信贷派生 (17)2.2.2. 影子银行相对于传统表内信贷有多重优势 (17)2.3. 影子银行敏感性测试 ..........................................................2.4. 金融严监管将打断地产的信贷派生作用 (20)2.5. 新派生方式：产业先导，地产后行 (2)3. 效率中国：城镇化第二阶段，生产效率反向筛选 (25)3.1. 地产在过去完成了提升经济效率的前半段 (25)3.2. 城镇化的第二阶段：重新引导城市效率提升，地产让位绝对主导地位273.2.1. 回归经济，生产型企业参与城市土地分配，提高城市经济密度283.2.2. 以公共交通主导城市开发优化通勤效率，提升城市结构密度284. 投资建议 (30)图表目录图1：每一轮经济面临下行，都借助于房地产来“稳增长” (6)图2：土地抵押融资风险传导路径图 (8)图3：土地净增抵押金额继续创新高，增速放缓 (9)图4：2017 年国有土地使用权出让金创新高 (9)图5：2017 年房地产开发企业土地购置费创新高 (9)图6：2017 年土地出让金收入占地方财政收入55%，2016 年房地产税占地方财政收入25% (10)图7：依据预测，2017 年土地信贷依然在高位 (10)图8：08 年金融危机后，房地产的产业关联系数大幅提升 (11)图9：房地产带动最大的产业是金融行业 (12)图10：房地产需求拉动前四产业 (13)图11：房地产供给推动前四产业 (13)图12：土地信贷派生的效应从2018 年开始降低 (13)图13：房地产对GDP 的影响力在减弱 (13)图14：房地产周期其实是金融周期 (16)图15：个人按揭贷款余额占比18%，房地产开发贷款余额稳定在7% (16)图16：影子银行将土地信贷派生的效应进一步放大 (17)图17：影子银行可以叠加多重杠杆 (17)图18：影子银行不受准备金率限制，可以无限放大杠杆 (18)图19：拿地必须股权资金，使影子银行为拿地端融资提供了环境（红色为受到本次周期中受到管制的渠道） (19)图20：当投资回报率下降到一定程度，最简单的方式是提升杠杆 (20)图21：本轮周期表外融资与表内开发贷及居民信贷走势出现分化 (21)图22：影子银行严监管下，本轮土地对信贷派生的作用下降 (22)图23：在土地端长效机制下，产业发展以及城镇化将走向正反馈的循环中 (22)图24：在城镇化提升的过程中，全社会的生产效率得到了提升 (26)图25：以百城为例，经济密度越大，房价越高 (27)图26：经济的效率和密度还没有到达同期国际其他城市的水平 (27)图27：九龙机铁站顶层建筑以住宅为主（60%） (29)图28：顶层商业业态包括地标环球贸易广场 (29)图29：轨道沿线成为了新东京圈建设中的人口密集区 (30)表1: 我国房地产业增加值在GDP 的比重比较小，房地产业效率不高 (5)表2: 历轮周期证明，房地产拉动经济增长的短期效果明显 (7)表3: 我国房地产业对其他产业的总带动效应呈大幅上升态势 (11)表4：二线城市以出台人才引入政策的方式绕过限购 (23)表5：中心区位地铁沿线土地开发强度更大，容积率更高 (29)论经济，地产首当其冲，但若只论地产对经济的贡献，则其功过就会被歪曲。

2019年房地产市场调研报告4篇南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。

20xx年南京房地产开发累计投资额亿元，同比增长27% 20xx 年12月房地产开发完成投资额亿元，同比增长41% xx年以来平均销竣比为，xx年全年呈现供不应求的局面，但是xx年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场”拐点论”的影响。

xx年南京商品房销售均价平稳增长，xx年初售价同比增长%环比略有下降。

20xx年，南京市商品房全年销售均价为元/平方米。

xx年12月份商品房销售均价为5331元，同比xx年2 月份增长%相比xx年全年销售均价增长%但是比较xx年末的销售均价略有下降。

xx年12月份南京市商品房成交量显著放大，XX年前两个月成交量较少，相比xx年12月份同比减少60%多。

xx年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较xx年同比有所减少。

xx年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比xx年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。

未来两年南京的住房建设计划将逐步落实"90/70"政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，XX年土地供应相比xx年减少135万平方米左右，但是XX年将在XX年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

二，xx年以来南京商品房销售情况20xx年，南京市商品房全年销售额为亿元，销售面积万平方米，销售均价为元/平方米，其中住宅全年销售额亿元，销售面积为万平方米，销售均价为5011元/平方米，现房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为4xx7元/平方米，期房全年销售额为亿元，销售面积为万平方米，销售均价为5214元/平方米。

如有帮助，欢迎下载支持。

新数据时代的商业革命目录2016 商业光影a) 商业存量及未来放量（商业市场概况、存量与未来放量关系等）b) 新开业的项目及品牌（新项目概况、新商业产品发展趋势）c) 武汉商业开发特点演变（商业开发的演变，及未来趋势等）新数据，赢未来a) 商业新数据（大数据+戴德梁行=新数据）b) 新数据定位服务应用（消费轨迹、消费画像、线上消费行为分析等）c) 新数据运营服务应用（消费者管理、品牌管理、竞品管理、营销管理以及数据系统、支付系统管理）Part 1：2016 商业光影A. 商业存量及未来放量2016 年武汉市优质成熟商圈商业总体量达530 万方。

其中汉口区域162 万方，包含武广商圈76 万方，江汉路商圈40 万方，永清商圈20 万方，菱角湖商圈14 万方，以及CBD商圈12 万方。

武昌区合计265 万方，其中包含徐东商圈41 万方，华中金融城60 万方，司门口16 万方，青山建二商圈30 万方，街道口商圈36 万方，光谷商圈82 万方。

汉阳区合计103 万方，包含钟家村商圈23 万方，王家湾商圈45 万方，其余部分35 万方。

武汉商业格局呈多中心化发展，传统优质商圈以武广、江汉路、街道口为代表，未来商业放量进一步增大，以光谷、徐东、王家湾为代表区域型商圈未来增量也不容小觑额。

预计未来几年武汉市重点商业项目开业面积将达到150 万方。

其中汉口区预计新增65 万方左右，武昌区约50 万方，汉阳区约新增35 万方。

武汉市商业供应量逐年递增，目前武汉已成为全球商业面积建设最多的城市之一，而商业年去化水平稳定在100 万方左右；双限政策启动后，10 月第二周商业成交量和成交套数大幅上升，但整体看来月成交量仍在10 万方左右，2016 年商业成交水平也会保持在100 万方水平，预计2017 年在双限继续实施的情况下，商业整体成交量会有10-15%的提升。

从销售情况来看，武汉主城区内在售及待售商业项目为33 个，主要集中在大武昌共16 个，待售的商业项目有6 个。