商业地产的立地条件

商业地产项目选址的原则
商业地产项目的选址是指在某一经济区域内选取地点，设置商业地产项目的过程。

商业地产项目的选址是影响其商业价值的重要因素，直接关系到日后承租的商业企业或商业公司的经营决策。

根据中国现代集团实践来看，大型商业地产的选址须遵循以下几个原则：与现有规划相协调
商业地产项目的开发与建设必须满足城市总体发展的要求，并与城市建设总体规划相适应。

商业地产项目在选址时，应以所处地市的总体规划和布局为依据，以该地区的商业网点规划为指导，顺应城市产业结构调整和空间布局的需求，与城市功能定位和远景发展目标相协调。

交通便捷
区域的交通便利程度是影响购物的重要条件。

因此，在商业地产项目选址时，应尽可能地靠近运输路线。

这样既能节约成本，使交通费用达到最小，又能及时组织货物的采购与供应，确保商品经营活动的正常进行。

最重要的是，选择交流便利之处，能吸引客流，使商业地产更加兴旺。

靠近人口密集区
从经济效益上讲，商业活动必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，降低商业地产运营的成本。

因此，商业地产的选址应尽可能接近有消费需求
和购买力的社区等人口聚集处。

商业地产选址六要素位置配套消费结构等08年11月17日23:30首先,我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所,例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。

前四类在市区居多,而最后一类的商贸中心,是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城,地处较偏远或建造于特定位置。

对于日常消费办公类的商业地产选址,我们这里要谈到四点要素:位置、配套、消费结构、发展空间。

第一,位置为王:好的位置不是说绝对的就会带来好生意,带来旺人气,但所谓的好位置100%跟风水有关。

举个例子,南京中央、新百所处的步行街区域中,也就是在屈臣氏的街对面,一茶一笙的楼下商城,开了多少年,换了多少个经营者,依然冷清,懂得朋友看的很真切,那个位置就是死穴,做什么都会关门打烊的。

所以做商业地产选址的人士,对于风水还需要有一些研究才是。

另外在位置的选择上,要清晰界定商圈,项目所在商圈的功能是什么,怎么区隔与交集商圈,你所要做的项目在其中是否符合或者互补其商业需求和氛围等等。

第二,配套:你开餐饮,周边就需要有停车位;你开炒货店,旁边就应该有饮料店;简单通俗的道理,配套的周全会让消费者快速养成消费习惯,而先入为主的消费印象分尤其重要,试想第一次来消费,这也没有、那也没有,还会有愉快的后续吗?当然,商业项目的配套是个严谨而又专业的课题,项目内部的配套设施,周边的配套设施,不能过度重复、叠加效果相得益彰,才能有效吸引投资者和消费者。

第三,消费结构:我们选址的目的是什么?建造项目---招商---开业---管理经营。

而不论是招商环节还是经营管理环节,消费者始终是我们要着重研究的对象,所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论,这样在项目定位、对外推广宣传中,才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好,亦可选择好针对性的营销工具。

第四,发展空间:这里的发展是指项目的延伸性,我们在经营一个项目,前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划,那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故,我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等,亦需要考虑到发展起来之后的,商业项目的扩张、升级等等,做好了提前的物理空间和经营空间的规划,有了既定的路线,势必稳妥那么对于特定或者相对来说较为偏僻位置的商业项目选址,我们除了以上四要素中,要加以灵活应用外,还有重要的两点要素:一是要考虑到消费者的购物便捷,二是要特别注意土地的性质和使用期限。

商业地产定位的依据2014-02-11中国房地产策划师联谊会商业地产规划设计“地段,地段,还是地段”,这无疑是商业地产开发的金科玉律。

每个区域都有其自身个性,中心商业区、区域商业区、商务区、旅游区、居住区、城乡结合区,每个地段在所属区域属性就决定了其业态范围。

重视选址,更要重视规划设计。

现实中,不少投资决策者十分重视商业广场的选址,认为只要选址好,商铺建好后就不愁租售,收益就一定会好,因而忽视了对商场的规划设计。

事实上,商场的整体规划布局,往往决定商场今后效益的好坏,直接影响商场面积使用率、出租率、开业率、收益率、租售价格、招商率及投资风险大小等方方面面,关系到商业项目的成败。

一些开发商、商铺投资者误认为商场规划布局在项目完成后可随意更改,甚至可以推倒重来,不是什么大不了的事情。

因此,他们往往在项目开发前期,对商业地产合理规划布局的重要性和有关专业技术半信半疑,或者根本不相信,直到项目开发失败后才亡羊补牢,而此时却往往是木已成舟难以补救。

地段选址优越,但缺少规划设计的失败商业项目很多。

一旦商场规划布局失误,即使项目地段再好、营销手法再灵活、招商条件再优惠,也无力回天。

如此,不但给投资商造成一时的各种严重经济损失,同时也必然带来各种难以估计(包括策划、宣传推广、营销、招商、开业、经营管理等方面)的连环性经济损失,更痛失商铺今后数十年出租的长久回报。

商业地产规划设计不可迷信建筑设计单位很多情况下,开发商往往抱着名牌设计师或品牌建筑设计单位的设计不会有错的想法,完全信赖建筑设计师为商业广场进行的设计。

然而,目前绝大多数的建筑设计师对住宅建筑设计是内行,但对商场规划设计却是外行。

对商业规划设计他们大多数心有余而力不足,只是从如何设计商业广场的外观、如果提升内景的艺术效果等方面进行构思,未能参透融会商场规划布局当中的各种商业业态的特性和商场经营特有的运作规律,不但对各种经营配套设施与商场的实际需要难以做到相辅相成,甚至反其道盲目设计。

商业地产各类业态选址基本要求和条件商业地产选址是商业运营成功的关键之一、不同的商业业态对选址的要求和条件也不尽相同。

下面将介绍几种常见的商业业态以及它们的选址基本要求和条件。

1.零售业态零售业态包括百货商场、购物中心、专卖店等。

其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。

-社区配套：选址面积要适中，服务于周边居民和上班族的日常生活需求。

-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，保持一定的竞争优势。

-停车便利：配套停车场或周边停车设施，方便顾客停车。

2.餐饮业态餐饮业态包括餐饮店、快餐店、咖啡店等。

其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店就餐。

-目标顾客群体：选址要考虑周边人口特点，看中的人群是否与业态相匹配。

-竞争对手分析：避免与竞争对手过于接近，同时要考虑周边同业的盈亏情况。

-周边环境：选择一个安静、舒适的环境，能够给顾客提供一个好的用餐氛围。

3.休闲娱乐业态休闲娱乐业态包括电影院、KTV、娱乐城等。

其选址基本要求和条件包括：-人流量大：地理位置优越，交通便利，周边人口密集，能够吸引大量顾客到店消费。

-周边人口消费能力：要选在消费能力相对较高的区域，以保证业务盈利。

-周边配套设施：可以选择在商业区、商场等周边，以获取更多的顾客。

-竞争对手分析：尽量远离同类竞争对手，避免过于接近引发激烈竞争。

4.办公楼办公楼选择基本要求和条件包括：-区位优势：交通便利，地理位置核心，为企业提供良好的商务环境。

-工作配套设施：周边配套设施齐全，满足员工的日常办公需求，例如餐饮、健身、医疗等。

-形象和品质：办公楼应具有现代化的建筑风格，设施先进，提供良好的工作环境。

-政策支持：政府对办公楼的发展给予支持，例如税收优惠、土地使用权优惠等。

5.物流仓储业态物流仓储业态选择基本要求和条件包括：-交通便利：将仓储设施选址在交通便利的地方，便于货物的流通和运输。

超级市场的立地条件（一）、城市商业条件选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：1、城市类型。

先看地形、气候等自然条件，继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件，从而判断是工业城市还是商业城市？是中心城市还是卫星城市？是历史城市还是新兴城市？2、城市设施。

学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关居民住宅区等公共设施都能起到吸引消费者的作用。

因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。

3、交通条件。

在城市条件下，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。

4、城市规划。

如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。

5、消费者因素。

包括人口、户数、收入、消费水平及及消费习俗等。

6、城市的商业属性。

包括商店数、员工数、营业面积、销售额等。

（二）、店铺位置条件1、商业性质。

规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。

2、人口数及住户数。

了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。

3、竞争店数。

了解一定的商圈范围内竞争店的数量。

4、客流状况。

调查估计通过店前的行人最少流量。

5、道路状况。

包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。

6、附近店的状况。

包括经营品种、规模、外部装饰、格调等。

7、场地条件。

包括店铺面积、形式、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。

8、法律条件。

在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。

9、租金。

10、必要的停车条件、顾客停车场地及供应商用进货空间。

11、投资的最高限额。

以预估营业额或买场面积为基准来规定。

12、员工配置。

以卖场面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。

商业地产项目开发选址标准参考一、选址的意义从全国的情况看土地储备应该是一个先行指数，企业不是有一块土地就够了，在保持企业连续发展的过程中，土地储备会起到重要的作用。

对于一个大的开发企业来讲，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须保持在市场有不断的供给，也就是要今年储备明年、后年、大后年的土地，因此土地储备的第一步关键因素就是选址。

在商业地产业中有一句名言：“项目成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。

”现代大型商业地产的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。

选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是非常重要。

同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。

二、选址的标准1.城市整体环境1.1 城市常住人口：50万以上。

1.2 城市年GDP在400亿元以上，人均GDP达15000元。

1.3 城市全社会年固定资产投资200亿元以上。

1.4 年社会消费品零售总额180亿元以上。

1.5 城镇居民人均年可支配收入12000元以上。

1.6 年人均消费支出5000元以上。

1.7 城市规划重视第三产业。

1.8 未来两年内政府领导不涉及到大范围换届。

1.9 该城市有明显的支柱产业。

1.10 政府给予的优惠政策不低于同类级别的商业项目。

1.11 城市房地产行业年开发量100万㎡以上，竣工量50万㎡以上。

1.12 住宅地产均价在2000元/㎡以上，商业地产均价在4000元/㎡以上。

2.项目地块条件2.1 地块要求：净地、5通一平。

2.2 地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业用地面积10万㎡左右。

2.3 项目位置符合城市未来发展方向。

2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。

2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。

2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。

商业店面选址要求目录：一、经济型酒店二、咖啡店三、超市四、火锅店五、普通餐厅连锁快餐厅六、面馆七、一般精品店、服饰、运动品牌专卖店八、酒吧、茶餐厅等九、电器卖场十、国美电器十一、KFC 麦当劳一、经济型酒店选址要求：1、区位要求：邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通便利，有通往商业区及机场、火（汽）车站的公交线路；市郊结合部。

2、建筑要求：独栋，周边有停车场。

3、面积租期：建筑面积3000—6000平方米，基本年限10年以上。

4、合作方式主要有三种：特许经营、租赁、共同投资。

二、咖啡店选址要求：商圈要求：商住楼、高档住宅区、饮食街、大酒店附近，人流充足。

建筑要求：层高4米以上，要有适合装修的招牌位及广告悬挂点，排污、排烟管道铺设方便。

有充足的停车位，至少10个以上。

面积和租期要求：一般在300——500平米之间。

房租控制在4.5元-5.5元/平米/天，租房年限5年以上，一般至少7到9年。

三、超市选址要求：1、商圈要求：市口较好，位于市中心，新老城区结合部或大型住宅小区内的门面房；对于大型超市消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势；社区型综合超市商圈要求：消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势。

物业要求：2、建筑形态：最好框架结构，期房、现房都可。

楼层不超过三层，层高净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；3、面积和租期：便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。

第1篇一、概述商业地产是指用于商业用途的房地产，包括商业综合体、购物中心、商业街、商业办公楼等。

在我国，商业地产市场近年来发展迅速，成为推动经济增长的重要力量。

然而，随着市场的快速发展，商业地产领域也出现了一些法律问题，如土地使用权、房屋买卖、租赁、物业管理等方面。

为了规范商业地产市场，保障各方权益，我国制定了一系列相关法律规定。

二、土地使用权1. 土地使用权取得根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条，土地使用权可以通过以下方式取得：（1）出让：国家将土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金。

（2）划拨：国家将土地使用权划拨给土地使用者，由土地使用者无偿取得土地使用权。

（3）租赁：土地使用者与土地所有者签订租赁合同，取得土地使用权。

2. 土地使用权期限根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条，土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。

3. 土地使用权转让、出租、抵押根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十三条，土地使用权人可以将其土地使用权转让、出租、抵押。

（1）转让：土地使用权人将其土地使用权全部或者部分转让给他人。

（2）出租：土地使用权人将其土地使用权出租给他人使用。

（3）抵押：土地使用权人以其土地使用权作为抵押物，向债权人提供担保。

三、房屋买卖1. 房屋买卖合同根据《中华人民共和国合同法》第十二章，房屋买卖合同应当具备以下条款：（1）出卖人、买受人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、结构、用途等；（3）房屋的交付时间、地点；（4）房屋的价款及支付方式；（5）房屋的产权转移手续；（6）违约责任；（7）解决争议的方法。

2. 房屋买卖合同的登记根据《中华人民共和国物权法》第十四条，房屋买卖合同应当自合同成立之日起三十日内，向不动产登记机构申请登记。

购物中心土地开发配置1. 简介购物中心是一个集合商店、餐厅、娱乐设施和服务设施等于一体的综合性商业建筑群。

购物中心的土地开发配置是指购物中心项目开发过程中需要考虑的土地规划、设计和配置方面的要点。

2. 土地选址购物中心的土地选址是确定购物中心建设地点的过程。

在进行土地选址时，需要考虑以下因素：•地理位置：选择地理位置优越的地点，便于市民和游客的交通和出行。

•人口密度：选择人流量较大的地区，以确保购物中心有足够的潜在客户群。

•商业竞争：考虑周边已有的商业设施和竞争情况，避免过度竞争。

•基础设施：确保选址周边有完善的道路、水电气等基础设施，方便购物中心运营。

3. 土地规划购物中心的土地规划是指对土地进行合理分区、布局和设计的过程。

在进行土地规划时，需要考虑以下因素：•功能分区：根据购物中心内不同商业类型的需求，将土地划分为商业、餐饮、娱乐等不同功能区域。

•建筑密度：根据土地面积和开发需求，确定购物中心建筑的密度和楼高。

•绿化带设计：为了提升购物中心的生活品质，应合理设置绿化带，营造良好的环境氛围。

•公共空间规划：考虑到购物中心的社交功能，应为购物中心规划适当的公共空间，方便人们交流和活动。

4. 配套设施配置购物中心的成功经营不仅仅依靠商店本身，还需要有合理的配套设施。

在进行配套设施配置时，需要考虑以下因素：•停车场：根据购物中心的规模和预计客流量，合理规划停车位数量，确保购物中心的停车需求得到满足。

•交通便利设施：设置公交站点、出租车停靠点等交通设施，方便顾客的到达和离开。

•儿童设施：购物中心可以设置儿童游乐区、儿童护理室等设施，以吸引家庭客户。

•餐饮设施：购物中心需要提供餐饮服务，因此需要规划适当数量和类型的餐厅和咖啡馆等。

5. 商家招商购物中心的商家招商是为了吸引各类商户入驻购物中心。

在进行商家招商时，需要考虑以下因素：•定位与定价：购物中心的定位与定价决定了招商的方向和策略。

•商业配套：根据购物中心的规划和定位，吸引符合定位要求的商家入驻。

商业地块选址的三大要素中国经济发展和城市化推进的需要及人们对高额利润的本能追求,使越来越多的企业从实业转向房地产行业, 三四线城市房地产供给呈现爆发式增长态势,一方面房价快速上涨,一方面供过于求,同时,还有限购、限贷的制约,住宅开发的风险与日俱增,于是,开发商将目光转向利润更大。

调控风险相对较小的商业地产领域。

商业地产的操作与住宅地产大不同。

从地块寻找,到项目定位,营销策划及后期运营管理等,都需要有专业的判断和掌控。

而我们接触的开发商多为初次涉足商业地产领域,在商业资源，人才储备及经验积累等方面显得较为欠缺,在初始拿地环节即因高估地块价值使拿地成本增加,导致后期操作压力剧增,要么低估项目价值,而错失投资良机。

拿到高价值地块，是商业地产操作的关键。

如何才能有效评判一个地块的商业价值呢？在笔者看来,最重要的有三点：人、输送人的交通及分流人的竞争对手,其中，人是商业发展最核心的要素。

人，是核心！1、有多少人?以项目为中心,周边现在有多少人？项目建成后会有多少人？运营一段时间后会有多少人?对人的数量的研究，不仅要看人口现状,还要看到未来的发展趋势；不仅要看固定人口，还要看其他因素带来的流动人口，如因交通、旅游带来的人有多少等。

看得见的及看不见的,固定的及流动的都要考虑。

2、密度多大?人口密度越高,商业发展的优势就越大。

在不同的城市、不同区域,人口密度也有差别。

在上海、北京等人口密集的一线发达城市,1公里半径范围可以聚集5-10万人口,而在二、三、四线城市则是呈快速递减趋势。

在选择地块的过程中,人口密度最高的区域，近期人口快速聚集的区域,都需要优先考虑。

3、人口如何分布?在人口密度相同的前提下,以项目为中心,越均衡的人口分布,越易形成商业扎堆消费，并能建立良好的客户忠诚度，也很难被其他项目所分流。

4、人口层次如何?公务员阶层、白领阶层、工薪阶层、外来务工人员、工人群体等文化层次、工作性质、收入水平、生活模式不一样,对商业的贡献也千差万别,对商品及服务需求的种类、档次也会大不同；项目周边的人群结构，既其消费需求，也反映其消费实力及层次。

商业地产成功开发之十大要素作者:单春香《爱地时代》 2004-12-30商业地产发展到今天，很多问题已经明朗化，总结成功开发商业地产的要素大抵有如下十个方面。

一、地块素质要过硬相比较住宅而言，商业地产的开发对地块条件的要求无疑是更高的，这几乎成为商业地产开发成败的前提性因素。

首先，地段一定要好，最好是在传统商业区域或靠近交通要道。

因为在人们长期的消费习惯沉淀下，已经形成了一定的消费思维定式，某块地就是做什么的或不是做什么的，在人们心里早就有了根深蒂固的认识。

再比如区域消费能力，对此，国外的商业开发已经形成了一套相应的体系，区域内人口达到多少、人均可支配收入超过多少才能开一个多大规模、什么档次的商业消费中心都有明确的参比规律；又比如交通：一定要流畅、方便，要有尽可能多的交通工具存在，这是不言自明的道理。

此外，我们知道，一般大型连锁店在选址时都有严格的要求，如店址与市中心的距离、市场需求趋势、周边人口密度、客流车流、停车设施、交通条件等等，只有这些基本条件符合了要求，其才会考虑是否进驻。

可见，项目地块的质素高低完完全全影响着以后的招商及经营问题。

二、确定项目财务目标商业项目在开发伊始，就应该根据开发商自身的实力确立相应的财务目标。

包括根据开发商能承受资金压力的大小确立商铺租售的比例、租售的时机以及资金回笼的速度等，以保证开发商获取利润的最大化。

对于大型商业项目，商铺租售的比例和租售的时机把握不当都将会在很大程度上影响商业整体的运营能力和实际的赢利能力，甚至导致整个项目的运营失败。

所以说，一个合理的财务目标是持久运营大型商业项目的基础性因素。

三、重视特色开发特色，具体就体现在产品的差异化和核心竞争能力上，这是两个完全不同的概念。

现在市场上都在一窝蜂的炒“SHOPING MALL”，概括起来都是“集吃喝玩乐购为一体的一站式消费中心”概念，显然缺乏特征与差异，开发类同造成了市场明显的同质化竞争现象严重。

而若想避开激烈的市场竞争并从中脱颖而出，就只有努力发掘、提升项目的核心的竞争能力，走差异化道路；市场证明只有有特色的产品和项目才能在市场竞争中立于不败之地。

百货店选址的立地条件 The latest revision on November 22, 2020百货店选址的立地条件经营的零售业态不同，对设立店铺条件的要求也不同。

不适合开百货公司的地方，也许是开超级市场的好地方。

当然那各种业态对有些条件的要求是相似的，比如说城市的经济发展状况，消费的水平等。

但百货店的要求条件更多，下面是建立百货店必须要掌握的情况，也是确立店址必须要进行的工作。

一、城市商业条件的调查1、城市类型的调查调查的内容主要是城市的地理位置、城市的地形走势、城市的气候变化情况、城市的行政区划情况、城市的经济发展情况、城市发展的历史、城市文化的发展状况。

型是工业类还是商业的城市，是中心城市还是卫星城市、该城市在整个中国所处的地位，是历史名城，还是新兴的城市，城市在近期会发生的变化，是否有扩展的计划。

2、城市设施概况调查调查的内容是要是该城市各类学校的设立情况、各类娱乐设施的设立情况、图书馆的设立情况、医院的设立和分布情况、公园的数量和设立情况、政府机所在的区域、居民住社区的分布情况、对这些城市设施种类、数量、规模、分布要详细的分类和评估。

3、交通条件的调查调查的内容主要有：该城市道路分布情况、构成，网络沟通现状。

该城市的高速公路、机场、车站等的数量、分布。

城市区域内的公交系统分布、城际间的交通情况。

4、都市未来的发展规划调查城市未来的开发计划，改造计划、道路的拓展计划、成片区域的开发计划。

5、消费者因素调查城市现有人口的构成情况，分布情况、收入情况、城市人口的数量、居民的收入情况、消费的水平。

6、城市的商业属性城市商业业态构成、分布。

城市商圈的分布、城市现有零售店铺的数量、员工数量、营业面积、销售情况。

未来商业规划布局。

二、未来店址的位置条件1、商圈的选择、适合开百货店的地域或应该避免开店的区域。

2、人口数和住户数该区域的人口和住户可以达到未来开店的要求，可以满足基本的客户层。

3、竞争店数量同类店的数量及未来的开店规划数量4、客流状况未来店前可能通过的行人流量及时段的人流状况，高峰和低谷所在的时段。

商业地产项目规划七大要素1. 地理位置选择商业地产项目的地理位置选择是一个关键决策，直接影响项目的发展和成功。

以下是在地理位置选择过程中需要考虑的几个要素：•交通便利性：商业地产项目应该位于交通便利的地段，方便顾客到达。

这包括接近主要道路、公共交通站点以及便利的停车设施。

•人口密度和目标客户群：选址应该考虑目标客户群的人口密集区域，有利于项目的销售和盈利能力。

•竞争对手分析：了解周边竞争对手的分布和规模，评估市场潜力和竞争压力。

•土地价格和租金水平：考虑土地价格和租金水平，确保项目的投资回报率和可持续发展性。

•城市发展规划：了解城市发展规划，选择符合城市发展方向的地段，有利于项目的长期发展。

2. 商业定位策略商业定位策略是指商业地产项目在市场中的定位和差异化策略。

以下是商业定位策略的几个要素：•目标市场：定义项目的目标市场，确定适合的产品和服务。

•目标客户群：细化目标客户群的特征和需求，为项目的定位提供指导。

•竞争优势：找到项目在目标市场中的竞争优势，以吸引目标客户群的注意和满足他们的需求。

•定价策略：制定合理的定价策略，使项目价格与目标市场的需求和竞争环境相匹配。

•品牌建设：通过品牌建设来增强项目的形象和认知度，在市场中建立竞争优势。

3. 商场规模和功能布局商业地产项目的规模和功能布局是决定项目能否满足市场需求的重要因素。

以下是商场规模和功能布局的关键要素：•商场面积：根据目标市场和竞争环境确定商场的总面积和租赁面积，以确保项目的规模与市场需求相匹配。

•租户组合：选择合适的租户组合，包括零售商、餐饮商和服务机构，以满足目标客户群的需求。

•功能布局：合理规划商场的功能布局，确保各个区域的流通性和商业氛围，提升客户体验。

•公共设施：考虑商场的公共设施，如停车设施、休息区和卫生间，提升顾客的购物体验和舒适度。

4. 资金和投资策略商业地产项目的资金和投资策略直接影响项目的盈利能力和可持续发展。

以下是资金和投资策略的一些要素：•投资成本：评估项目的投资成本，包括土地购买、建设和装修成本，以及运营启动资金。

商业地产的立地条件立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。

所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

1．道路类别。

道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。

道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。

像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。

对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

2．顾客是否容易达到商业区。

除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。

以大家非常熟悉北京国际展览中心家乐福为例。

以前没有中间交通栏隔的时候，从两个方向来的人流都比较容易去购物，而增加栏隔后对西面来的顾客非常不方便，交通栏隔对家乐福的影响怎么样，我们暂不理论，但是对面的许多专卖店和饭馆生意肯定会因此受到影响，即使增加了过街天桥，这种影响也难被消除。

3．周边环境和目前的商业设施。

这也是为什么北京的家具广场都喜欢选择在玉泉营的原因。

同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，玉泉营周边的花卉市场就具备业态的交叉性，有利于共同聚集人气。

4．商业的能见度和日照情况。

商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。

因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。

日照情况对商业经营也非常关键。

据7月5日中央电视台报道，由于长沙市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的原因冷冷清清。

但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。

建安成本11、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。

商业地产商业面积配比要求2013—11-03中国房地产策划师联谊会（来源：网络资料整理，不代表本站观点.)大型超市基本要求:地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米)、人口集中(3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口(其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000-20000平方米(占地面积不低于10000平方米)2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5。

6米，净高大于等于5。

4米(梁下净空最小4。

8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米,卸货区为3吨/平方米，仓库区为1。

5吨/平方米5、柱距:8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层(最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。

煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污:要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径,单程以15分钟为限.自行车圈:指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里.机动车圈：指开车或乘车能及的范围,单程为30分钟左右.主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区:考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位 800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7 或10：6建筑占地面积:15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。