戴德梁行青岛大拇指商业前期初步定位下

戴德梁行2007年丽水市行政中心商业工程局部4典型个案分析——嘉兴华庭街购物中心〔3〕91区域布局南区北区北区业态主力店南区业态主力店B1超市卖场、零售好又多超市1F餐饮、零售豪客来牛排、大明阁酒楼哥弟服饰、水星家纺1~2F餐饮、零售、卖场KFC、耐克、新正大鞋业宏图三胞数码广场2F卖场、餐饮五星电器、佳妹麻辣涮3~4F休闲娱乐、教育沃尔得英语、华庭游戏厅3F休闲娱乐心源茶楼、原色摄影??北区先期定位为特色餐饮区域，但目前除靠近中庭??南区靠近嘉兴繁华商业地带，人流量相对密集；广场的西餐厅外，其它各业态经营状况普遍较差；??聚集了多个知名主力店入驻，是目前整个商业街经营业??北区人流稀少，商铺转租现象明显，平均租金明显绩最好的区域；低于南区，仅为3元/平方米/天；??南区租金明显高于北区，平均租金约为6元/平方米/天；??靠近中庭广场区域餐饮及服饰根本为品牌商家，档??沿建国路外街根本为国内知名品牌商家入驻，租赁面积次相对较高；在150平米左右；内街商铺租赁面积多在50平方米，档次??北区大局部商家为本地餐饮品牌，档次较低，缺乏偏低。

竞争性。

房行东方//.swothouse4>>/典型个案分析——嘉兴华庭街购物中心〔3〕92区域布局H区Z区Z区业态主力店H区业态主力店1~3F百货百联购物中心1~2F餐饮、零售中国农业银行4F影城华庭国际影城3~9F写字楼天安保险??Z座定位为百货，华庭街开业初期曾引进知名太平洋??H座为华庭街写字楼物业，1~2F为配套商业，设有银行百货，后期由于经营状况不甚理想，太平洋百货于及零售类商家，3~9F为现房写字楼；2004年撤出；??目前Z座重新引入百联购物中心，于2007年1月开??写字楼目前在售，平均售价为3600元/平方米；业，1F为运动休闲馆，正在装修期；2F 为女性服??写字楼租金为约为0.85元/平方米/天；饰；3F为羽绒衣专卖；整体档次中档偏下，没有一线??目前入驻企业根本为咨询效劳类、保险金融类以及生产知名品牌进驻；型企业，入驻率低于30% ，其中9F为开发商自用物业。

青岛商业地产调研报告
《青岛商业地产调研报告》
一、引言
随着经济的发展，商业地产在城市中的重要性日益凸显。

青岛作为中国的沿海城市之一，其商业地产市场也备受关注。

因此，本报告将对青岛市商业地产市场进行调研，分析其发展趋势和未来发展空间。

二、市场概况
青岛商业地产市场主要集中在市中心和主要商业区域，包括崂山区、市南区和市北区等。

随着城市化进程的加速和居民生活水平的提高，商业地产市场需求呈现出快速增长的趋势。

三、发展趋势
1. 多元化经营：商业地产不再只是传统的商铺和写字楼，也包括购物中心、酒店、餐饮等多种形式。

未来，商业地产将越来越多地向多元化方向发展。

2. 体验式消费：消费者对于购物和娱乐有更高的要求，因此商业地产需要更多地提供丰富的体验式消费场景，以吸引更多顾客。

3. 绿色环保：随着环保意识的增强，商业地产需要更多地关注可持续发展，提高绿色环保的标准。

四、未来展望
青岛商业地产市场前景广阔，市场需求旺盛，发展空间巨大。

未来，商业地产将更加注重体验式消费和绿色运营，以满足消
费者的需求。

同时，政府在规划和管理上也将加大力度，推动青岛商业地产市场的健康发展。

五、结论
青岛商业地产市场具有很大的发展潜力，未来将更加注重多元化经营、体验式消费和绿色环保，以满足市场需求。

同时，政府的政策支持也将推动市场的健康发展。

吴洋：青岛证大·大拇指广场创新商业模式发布时间: 2010-7-05 09:41 | 信息来源: 搜狐焦点网青岛站| 查看: 134次【主持人】：先在这里给搜狐焦点网的网友们打个招呼吧。

【证大房产执行总裁、北方区域管理中心总经理吴洋】：大家好！【主持人】：先给我们介绍一下证大房产的具体情况吧。

【吴总】：我们证大房产是做商业地产的公司，我们在02年就在上海打造了上海证大·大拇指广场，上海大拇指广场是社区型商业，在上海浦东的联洋社区，是一个能满足当地老百姓日常的文化生活以及物质生活消费的场所，它是一个“城市会客厅”的概念，我们现在06年来到了青岛，来到青岛以后，在去年开始建设我们青岛的大拇指广场，就位于崂山区，这次打造上海大拇指广场的升级版，打造的是体验式的城市复合广场，主打的理念就是城市会客厅，带给青岛人民以及崂山人民一个适合于他们文化物质需求的消费的场所。

【主持人】：目前项目进展情况是怎样的？【吴总】：目前项目已经整体竣工，在今年年底达到封顶，全部峻工。

【主持人】：目前网友想更进一步了解证大的一些情况？【吴总】：证大在国内是一个著名的商业地产公司，我们有大拇指广场，有喜马拉雅大酒店，这些在上海是很著名的项目。

同时在外滩还在打造一个高端的顶级的综合的商业物业，在今年年初用92.5亿拿下了外滩的一块土地。

我们证大房产的发展目前现在已经基本上在全国整个铺开，从房产方面开发系列分三大区域，一是以上海为核心的我们的华东区，主要面向于长三角地区，包括我们在长三角地区打造了很多的项目，另外一个在南方区，主要在海南省跟成都地区，另外一个就是北方区，现在所在的地点就是北方区，北方区这一块是从内蒙古的鄂尔多斯以及到河北廊坊，到我们山东半岛，到目前的青岛，下一步围绕青岛其他地方去发展，另外一个是在东北，东北在长春、吉林都有大拇指社区的项目。

【主持人】：基本上证大房产全国的项目都叫大拇指广场？【吴总】：我们其中一个产品线就叫大拇指社区。

青岛市商业物业市场分析1. 市场概况青岛市商业物业市场是中国东部沿海地区的重要商业中心之一。

作为山东省的经济中心和滨海旅游城市，青岛市商业物业市场呈现出多元化和快速发展的趋势。

该市地理位置优越，有着完善的交通网络和良好的商务环境，吸引了众多企业和投资者。

2. 市场规模根据最新的数据，青岛市商业物业市场的规模不断扩大。

从2015年至今，商业物业的供应量稳步增长，各类商业综合体、购物中心、写字楼等项目相继涌现。

随着城市化进程的加快以及消费升级的推动，市场需求也在不断增加。

3. 主要商圈青岛市商业物业市场的主要商圈包括市南区、市北区、即墨区、李沧区等。

其中，市南区和市北区集中了大部分的高端商业项目，拥有众多国内外知名品牌的旗舰店。

即墨区和李沧区则以大型购物中心和综合体为主，满足了居民的日常生活需求。

4. 市场竞争力青岛市商业物业市场具有较强的竞争力。

一方面，市场拥有丰富的资源和多元化的消费者群体，吸引了国内外知名品牌的进驻。

另一方面，租金价格相对较低，给企业提供了经营成本的优势。

此外，政府的支持和城市发展规划也为商业物业市场的快速发展提供了保障。

5. 市场趋势未来青岛市商业物业市场将继续保持快速发展的态势。

随着城市规模的扩大和人口的增加，市场需求将进一步增长。

多样化的商业模式和创新的经营理念将成为市场发展的重点。

此外，随着互联网和电子商务的不断发展，线上线下的融合将促进商业物业市场的全面升级。

6. 面临的挑战青岛市商业物业市场也面临一些挑战。

首先，市场竞争激烈，品牌的选择和定位成为企业面临的难题。

其次，市场供需不平衡，一些商业项目存在空置率较高的问题。

此外，消费者需求的多样化和个性化也对商业物业市场提出了更高的要求。

7. 市场发展建议为了进一步促进青岛市商业物业市场的健康发展，可以采取以下几方面的建议：- 加强市场调研，了解消费者需求和市场趋势，提前规划和布局；- 增加创新元素，引入新型商业模式和互联网技术，提升消费者体验；- 加强品牌定位和差异化竞争，吸引更多知名品牌入驻；- 加大对商业物业市场的宣传力度，提升市场知名度和吸引力。

裴天恩：城市综合体的开发与运营图为青岛证大大拇指商业发展有限公司总经理助理裴天恩裴天恩：各位同行，大家下午好！在座的很多都是业内的一些同行，很多也是业内的前辈，今天我简单把我们在证大最近这些年所做的商业地产，所做的一些探讨，跟各位在座的进行一些简单的分享。

实际上最近这些年，证大从2002年开始就在做一些商业地产的发展，起步实际上时间还算早。

但是在规模上，我们在过去这些年没有做比较大规模的一些复制，所做的一些项目都是一些比较小众或者相对精品的一些项目，所做的区域主要是从上海为首的长三角为主，慢慢往东北、山东以及海南这些区域在复制，在走这样的路线。

在过去几年所做的产品，除了商业地产之外，也做住宅，从大盘的开发到一些精装修公寓到顶端的别墅，我们都在做，商业地产主要做两种类型，像社区性、区域性，我们把它命名为大拇指广场，也有一种作为档次相对高一些的，我们自己内部把它起名叫证大喜马拉雅中心，在这方面从各个产品线来讲，我们都在做，所以可能遇到的一些问题，一些情况，大家都会面临到。

我们可能不像前面有万达讲的那样，他实际上主要做综合体，以及做一些购物中心，因为规模比较大，标准化复制，他做的可能更快，但是我们相对还是在追求自己的特色。

我们做这些项目步子没有迈的那么大，我们也在思考，我们做的项目我们的特点在哪，我们的核心竞争力在哪，规模上可能比不上一些公司，但是每个项目上，我们怎么做，第一我们就是在所属的一些项目的地段上，我们比较注重，另外一点在项目自己内部，我们有一个什么样的理念，我们提出了一个叫城市会客厅的理念，这个理念说白了也很通俗，我们用这个方式在做。

另外我们做的项目有一些艺术气息，基本上把一些艺术性的元素运用到我们的项目里面，甚至在我们项目里面做了艺术超市、美术会馆、无极会馆等等，我们把各种各样的业态综合到项目里面，是一个真正的大综合体。

今天主要给大家分享一下我们一些项目，另外也简单讲一下我个人对综合体的看法。

青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。