绩溪县佳园房地产开发有限公司、刘爱武等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审结日期】2022.05.20【案件字号】(2022)皖18民终875号【审理程序】二审【审理法官】程同彬马林海包娟【审理法官】程同彬马林海包娟【文书类型】判决书【当事人】绩溪县佳园房地产开发有限公司;刘爱武;绩溪县天地房地产开发有限公司清算组;朱金宏【当事人】绩溪县佳园房地产开发有限公司刘爱武绩溪县天地房地产开发有限公司清算组朱金宏【当事人-个人】刘爱武朱金宏【当事人-公司】绩溪县佳园房地产开发有限公司绩溪县天地房地产开发有限公司清算组【代理律师/律所】谢明碧安徽天禾律师事务所;鲁明安徽天禾律师事务所【代理律师/律所】谢明碧安徽天禾律师事务所鲁明安徽天禾律师事务所【代理律师】谢明碧鲁明【代理律所】安徽天禾律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】绩溪县佳园房地产开发有限公司;朱金宏【被告】刘爱武;绩溪县天地房地产开发有限公司清算组【本院观点】本案中，刘爱武与天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。
【权责关键词】催告违约金过错支付违约金合同约定处分原则诉讼代表人当事人的陈述新证据诉讼请求反诉驳回起诉维持原判清算执行异议查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案中，刘爱武与天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。
合同签订时，案涉房屋虽已被天地公司以房屋买卖的形式用于向案外人借款担保并办理了预售登记，但并不影响天地公司与刘爱武之间的房屋买卖合同效力。
刘爱武向天地公司购买商品房并用于居住，应当认定为消费者。
案涉房屋虽为别墅，但其功能仍为居住用途而非用于生产经营或投资目的，故并不能因刘爱武购买的房屋为别墅即否定其属于消费者。
一审判决基于刘爱武购买案涉房屋的居住用途，及其已支付超过一半的购房款且接收房屋后占有居住至今，认定其要求天地公司清算组、佳园公司继续履行合同的行为不构成个别清偿行为，对其诉讼请求予以支持，符合法律规定。
鉴于刘爱武未支付全部合同价款，一审判决在支持其要求继续履行合同的诉请的同时，判决刘爱武向天地公司清算组、佳园公司支付剩余价款，系对判决合同继续履行后的关联事项的一并处理，并未超出本案当事人的诉请范围，程序并无不当。
一审法院结合当事人的陈述，对与本案合同纠纷相关的按揭贷款未能及时办理情况及刘爱武名下不动产情况依职权进行调查取证及核实，以查明与本案争议相关的案件事实，亦无不当，并不违反相关法律规定。
天地公司清算组作为天地公司破产管理人，刘爱武以天地公司清算组与佳园公司为被告，诉请继续履行本案合同并要求二被告共同履行过户登记手续，并无不当。
佳园公司关于天地公司清算组不是本案适格被告的上诉理由不能成立。
佳园公司、天地公司清算组辩解案涉合同已解除，审理认为：综合在案证据及当事人陈述，案涉合同虽约定了解除条款，但并非符合条件后即自动解除，佳园公司、天地公司清算组在一、二审中均未举证证明天地公司曾向刘爱武主张解除合同。
天地公司进入破产程序后，刘爱武向天地公司破产管理人申报债权，其申报的事实和理由为“预付购房款614180元，因被申报人至今未办理产权登记材料，故根据购房合同第十五条约定，被申报人应支付申报人违约金3070元。
”应认定刘爱武所申报的仅系违约金3070元。
作为破产管理人，理应对刘爱武的债权性质进行尽职审查并将审查结果告知刘爱武。
根据刘爱武已支付大部分房款且所购房屋已实际用于居住，不应当径行认为案涉合同已解除并将其纳入普通债权进行处理，而应当通知其继续履行付款义务。
一审判决以刘爱武已支付案涉房屋的大部分房款，作为消费者对案涉房屋享有优先权，认为案涉房屋不能认定为破产企业财产，破产管理人无权向刘爱武行使取回权，所作处理亦无不当。
综上，佳园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果恰当，二审予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由绩溪县佳园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 02:11:40【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年6月3日，出卖人天地公司与买受人刘爱武签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的灵川山庄北区××号(工程号：8号)，该商品房的用途为住宅，属混合结构，层高为3.0米，建筑层数地上3.5层。
该商品房合同约定建筑面积共220.76平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二-1)。
出卖人与买受人按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米5500元，总金额人民币壹佰贰拾壹万肆仟壹佰捌拾元整(小写：1214180元)。
付款方式及期限，买受人于2012年6月3日前支付人民币陆拾壹万肆仟壹佰捌拾元整，余款陆拾万元整办理商业按揭贷款，须在该房屋封顶后一个月内支付至出卖人银行账号。
买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一［该比率应不小于第(1)项中的比率］的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
交付期限，出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“1.该商品房经验收合格，并取得工程竣工验收报告；5.出卖人有义务尽快完善综合验收的条件。
”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
关于产权登记的约定，出卖人与买受人约定，本合同签订后出卖人向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。
双方还对商品房销售依据、房屋面积差异的处理、规划设计的变更等进行了约定。
天地公司及其法定代表人在合同上签章，刘爱武在合同上署名并捺手印。
当日，刘爱武向天地公司账户存入614180元首付款，天地公司于2012年6月19日向刘爱武开具首付款发票。
刘爱武向中国建设银行绩溪支行申请购房商业贷款时，因天地公司未能向银行提供案涉房屋在房地产管理部门的备案登记资料，案涉房屋的按揭贷款未能办理。
案涉商品房销售合同签订后，刘爱武接收案涉房屋并对该房屋进行装饰后入住。
2014年11月13日，一审法院裁定受理债权人宁国市诚兴典当有限责任公司、吴丙三对天地公司的破产重整申请，并指定天地公司清算组为管理人。
天地公司进入破产重整程序后，新的投资人进入，企业名称变更为绩溪县佳园房地产开发有限公司。
2015年1月15日，刘爱武向天地公司管理人申报一房多卖债权，申报的事实和理由“预付购房款614180元，因被申报人至今未办理产权登记材料，故根据购房合同第十五条约定，被申报人应支付申报人违约金3070元。
”，该文字下方有“本金614180元”字样。
刘爱武与天地公司签订购房合同并支付首付款614180元后，余款并未缴纳，天地公司亦未向刘爱武催收剩余价款或者要求解除合同。
案涉房屋于2008年12月2日被案外人胡一鸣在房地产登记机关办理了预售登记。
前述预售登记因系以商品房买卖合同作为还款担保被一审法院(2014)绩民破字第00002-16号裁定解除备案登记，并已办理解除备案登记手续。
目前刘爱武及其配偶在绩溪县无住宅类不动产登记信息。
天地公司进入破产重整程序后，将案涉房产纳入破产债务人财产。
佳园公司向绩溪县公证处申请“绩溪县天地房地产开发有限公司重整案件10万元以上债权第一期清偿摇号活动”，该公证处于2021年1月6日制作了公证书，案涉购房款作为债权被登记在附表中。
天地公司管理人、佳园公司于2020年7月15日向刘爱武发出催告函，要求刘爱武于2020年7月31日前将房屋腾退交还，否则其将依法采取相关措施。
案涉房屋于2010年9月16日竣工验收合格。
【一审法院认为】一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
上述规定是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，对交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护。
本案中，刘爱武与天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。
合同签订时，案涉房屋虽已被天地公司以房屋买卖的形式用于向案外人借款担保并办理了预售登记，但并不影响天地公司与刘爱武之间的房屋买卖合同效力。
根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，刘爱武向天地公司购买商品房并用于居住，应当认定为消费者。
案涉房屋为别墅，但其功能仍为居住用途而非用于生产经营或投资目的，故并不能因刘爱武购买的房屋为别墅就否定其属于消费者。
刘爱武基于居住用途购买案涉房屋，已支付超过一半的购房款，接收房屋后占有居住至今，其要求天地公司管理人、佳园公司继续履行合同，符合法律规定，应予支持，该履行行为不构成个别清偿行为。
