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吴晓斌、骆银霞商品房销售合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院【审结日期】2021.02.04【案件字号】(2021)鄂11民终215号【审理程序】二审【审理法官】田志敏吴刚张汉梅【审理法官】田志敏吴刚张汉梅【文书类型】裁定书【当事人】吴晓斌;骆银霞;湖北宏馨房地产开发有限公司【当事人】吴晓斌骆银霞湖北宏馨房地产开发有限公司【当事人-个人】吴晓斌骆银霞【当事人-公司】湖北宏馨房地产开发有限公司【代理律师/律所】袁新华湖北亨迪律师事务所【代理律师/律所】袁新华湖北亨迪律师事务所【代理律师】袁新华【代理律所】湖北亨迪律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吴晓斌;骆银霞【被告】湖北宏馨房地产开发有限公司【本院观点】上诉人吴晓斌、骆银霞在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，应予准许。
【权责关键词】合同申请撤回上诉执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理过程中，上诉人吴晓斌、骆银霞向本院申请撤回上诉。
【本院认为】本院认为，上诉人吴晓斌、骆银霞在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，应予准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，裁定如下【裁判结果】准许吴晓斌、骆银霞撤回上诉。
一审裁定自之日起发生法律效力。
本裁定为终审裁定。
【更新时间】2021-10-23 14:45:20吴晓斌、骆银霞商品房销售合同纠纷二审民事裁定书湖北省黄冈市中级人民法院民事裁定书(2021)鄂11民终215号当事人上诉人(原审原告)：吴晓斌。
被上诉人(原审被告)：湖北宏馨房地产开发有限公司，住所地：蕲春县漕河镇枫树林广场某某京九一路，统一社会信用代码91421126309869898B。
法定代表人：田庆鸿，该公司执行董事。
审理经过上诉人吴晓斌、骆银霞因与被上诉人湖北宏馨房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院(2020)鄂1126民初2666号民事裁定，向本院提起上诉。
李圣安、吴芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审理法院】广东省广州市中级人民法院【审结日期】2020.07.21【案件字号】(2020)粤01民终9566号【审理程序】二审【审理法官】郑怀勇何佐闫娜【审理法官】郑怀勇何佐闫娜【文书类型】判决书【当事人】李圣安;吴芳;广州市远见房地产代理有限公司【当事人】李圣安吴芳广州市远见房地产代理有限公司【当事人-个人】李圣安吴芳【当事人-公司】广州市远见房地产代理有限公司【代理律师/律所】郭一文、彭安淇广东满祥律师事务所;张舰广东合成泰律师事务所【代理律师/律所】郭一文、彭安淇广东满祥律师事务所张舰广东合成泰律师事务所【代理律师】郭一文、彭安淇张舰【代理律所】广东满祥律师事务所广东合成泰律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】李圣安;广州市远见房地产代理有限公司【被告】吴芳【本院观点】根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】委托代理违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则第三人证明诉讼请求缺席判决查封诉讼标的【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明：2018年12月17日，李圣安以吴芳有损毁、隐匿、转移诉讼标的物的可能为由，向一审法院提出要求对案涉房屋采取诉前保全措施，一审法院经审查作出（2018）粤0113财保644号之一民事裁定书，查封了吴芳名下广州市番禺区南村镇华南碧桂园翠山蓝天苑63座601的房屋。
对此，李圣安预付了保全费3120元。
吴芳下落不明，一审法院于2019年5月6日发出应诉公告，公告期届满，仍未见吴芳与一审法院联系应诉。
以上事实，有《房屋买卖合同》、《房地产权证》、《收款收据》、《履约催促函（卖方）》（0002308）、《履约催促函（卖方）》（0002309）、快递底单、快递查询复印件、《关于通知吴芳女士就华南碧桂园翠山蓝天苑63座601房屋交易违约赔付函》、快递查询原件及庭审笔录等证据证实。
肖阳剑、沈静商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】湖北省孝感市中级人民法院【审理法院】湖北省孝感市中级人民法院【审结日期】2020.12.24【案件字号】(2020)鄂09民终1553号【审理程序】二审【审理法官】汪书力胡红张杨玉【审理法官】汪书力胡红张杨玉【文书类型】判决书【当事人】肖阳剑;沈静;湖北太福堂置业有限公司;湖北丹龙酒店管理有限公司【当事人】肖阳剑沈静湖北太福堂置业有限公司湖北丹龙酒店管理有限公司【当事人-个人】肖阳剑沈静【当事人-公司】湖北太福堂置业有限公司湖北丹龙酒店管理有限公司【代理律师/律所】陈峰湖北峰鼎律师事务所;聂繁湖北峰鼎律师事务所【代理律师/律所】陈峰湖北峰鼎律师事务所聂繁湖北峰鼎律师事务所【代理律师】陈峰聂繁【代理律所】湖北峰鼎律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】肖阳剑;沈静【被告】湖北太福堂置业有限公司;湖北丹龙酒店管理有限公司【本院观点】本案系因房地产开发商与购房人因履行商品房预售合同所产生的争议，应当定性为商品房预售合同纠纷。
【权责关键词】撤销代理实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定基本原则自行回避证据不足谁主张、谁举证质证证明责任（举证责任）诉讼请求【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案系因房地产开发商与购房人因履行商品房预售合同所产生的争议，应当定性为商品房预售合同纠纷。
一审将本案定性为房屋买卖合同纠纷不准确，本院依法予以纠正。
依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
因此，本案二审的争议焦点为：一、肖阳剑、沈静关于太福堂公司支付逾期交房违约金的上诉请求，是否应予支持；二、如何确定逾期办证违约金的起止时间；三、肖阳剑、沈静关于判令太福堂公司提供余热供暖入户设施的上诉请求，是否应予支持；四、丹龙公司是否应当承担连带清偿责任；五、肖阳剑、沈静关于判令太福堂公司代办分户权证并承担相关税费等费用的上诉请求，是否应予支持；六、一审审理程序是否违法。
绩溪县广汇汽车销售服务有限公司、胡伟等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审结日期】2021.12.20【案件字号】(2021)皖18民终2181号【审理程序】二审【审理法官】程瑛陈前香包娟【文书类型】判决书【当事人】绩溪县广汇汽车销售服务有限公司;胡伟;曹军【当事人】绩溪县广汇汽车销售服务有限公司胡伟曹军【当事人-个人】胡伟曹军【当事人-公司】绩溪县广汇汽车销售服务有限公司【代理律师/律所】陈小岑安徽陈小岑律师事务所;夏云鹏安徽佑清律师事务所【代理律师/律所】陈小岑安徽陈小岑律师事务所夏云鹏安徽佑清律师事务所【代理律师】陈小岑夏云鹏【代理律所】安徽陈小岑律师事务所安徽佑清律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】绩溪县广汇汽车销售服务有限公司【被告】胡伟;曹军【本院观点】广汇公司上诉的实质问题为其在本案中应否承担民事责任。
【权责关键词】无效撤销表见代理合同过错诉讼代表人反证新证据诉讼请求维持原判发回重审扣押折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审另查明：2018年5月17日，绩溪县城市管理行政执法局、绩溪县城乡规划局、绩溪县国土资源局就案涉绩国用(2011)第484号地块所涉建筑物联合发布《公告》，主要内容为：“……2017年1月县行政执法局会同规划局，依法作出没收该处违法建筑。
根据上述情况，现公告如下：一、该处建筑违反……有关规定，属违法用地、违法建设行为。
二、自公告即日起，任何单位和个人立即停止在此进行建设(包括装修装潢等建设行为)。
……。
”再查明：广汇公司原股东曹琴与曹军是姐弟关系。
2020年7月30日，绩溪县人民法院作出(2020)皖1824刑初43号刑事判决，认定曹军犯非法倒卖土地使用权罪、骗取贷款罪、伪造国家机关印章罪、伪造公司印章罪，数罪并罚决定执行有期徒刑七年，并处罚金505000元。
沈鑫、许晓英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院【审理法院】浙江省嘉兴市中级人民法院【审结日期】2021.01.20【案件字号】(2020)浙04民终2926号【审理程序】二审【审理法官】帅国珍章玉萍周倩【审理法官】帅国珍章玉萍周倩【文书类型】判决书【当事人】沈鑫;许晓英【当事人】沈鑫许晓英【当事人-个人】沈鑫许晓英【代理律师/律所】张嘉豪北京乾成(杭州)律师事务所;钱侃浙江缘缘律师事务所【代理律师/律所】张嘉豪北京乾成(杭州)律师事务所钱侃浙江缘缘律师事务所【代理律师】张嘉豪钱侃【代理律所】北京乾成(杭州)律师事务所浙江缘缘律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】沈鑫【被告】许晓英【本院观点】沈鑫申请证人出庭作证的待证事实与本案二审争议没有关联，对其申请，不予准许。
涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。
【权责关键词】无效无权处分追认撤销代理共同共有合同恢复原状不可抗力合同约定诚实信用原则证据诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为涉案《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，应为合法有效。
因双方均同意解除该《房屋买卖合同》，一审判决解除该合同，本院予以确认。
本案二审争议焦点为许晓英要求沈鑫返还已支付的定金及预付款的请求是否成立。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。
根据查明的事实，本案中双方未能进一步履行合同的原因在于双方对合同当中约定的过户当天支付首付款的理解产生了分歧，沈鑫认为应先由许晓英支付首付款用以解除房屋上的抵押而后再办理过户手续，而许晓英则坚持支付首付款的当天即应办理房屋过户手续，并要求管莉晓在合同上签字以保障自身的合法权益。
宣城碧桂园房地产开发有限公司、高翔房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审结日期】2022.04.28【案件字号】(2022)皖18民终290号【审理程序】二审【审理法官】程瑛陈前香包娟【审理法官】程瑛陈前香包娟【文书类型】判决书【当事人】宣城碧桂园房地产开发有限公司;高翔【当事人】宣城碧桂园房地产开发有限公司高翔【当事人-个人】高翔【当事人-公司】宣城碧桂园房地产开发有限公司【代理律师/律所】华洪涛安徽众远律师事务所【代理律师/律所】华洪涛安徽众远律师事务所【代理律师】华洪涛【代理律所】安徽众远律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】宣城碧桂园房地产开发有限公司【被告】高翔【本院观点】本案二审争议焦点为：1.案涉房屋出现的渗水问题责任如何认定，原判决认定高翔自行承担5000元损失是否适当。
【权责关键词】撤销合同鉴定意见证据不足新证据重新鉴定质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，高翔提举的证据如下：孙智华出庭陈述证言，拟证明其自2018年起多次向物业反映房屋存在漏水、渗漏等问题。
高翔未提交新证据。
为核实高翔房屋二楼损失的具体明细，本院依法组织德信安评估公司及当事人进行现场勘查，德信安公司随后出具了《装饰装修评估明细表-补充说明》，本院依法组织双方当事人进行举、质证。
经审查，本院认为上述证据均符合证据“三性”，予以采信。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：①案涉《商品房买卖合同》所附《宣城市住宅质量保证书》载明：四、本套房屋保修范围和保修期限为：……(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，施工保修期为5年，存续期为3年。
五、……保修期自交付之日起计算。
……六、保修期内，由于业主使用不当或者擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题不属保修范围。
刘和明、汪秀珍等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】安徽省安庆市中级人民法院【审理法院】安徽省安庆市中级人民法院【审结日期】2021.11.13【案件字号】(2021)皖08民终3540号【审理程序】二审【审理法官】贺文华张文军程顺刘梦灵高平【审理法官】贺文华张文军程顺刘梦灵高平【文书类型】判决书【当事人】刘和明;汪秀珍;储昭喜;岳西县安乐房屋开发有限责任公司;岳西县天策房产营销策划有限公司【当事人】刘和明汪秀珍储昭喜岳西县安乐房屋开发有限责任公司岳西县天策房产营销策划有限公司【当事人-个人】刘和明汪秀珍储昭喜【当事人-公司】岳西县安乐房屋开发有限责任公司岳西县天策房产营销策划有限公司【代理律师/律所】储海根安徽刘光耀律师事务所;周锐安徽明一律师事务所;丁松苗安徽丁松苗律师事务所;俞浩彬安徽中辉律师事务所【代理律师/律所】储海根安徽刘光耀律师事务所周锐安徽明一律师事务所丁松苗安徽丁松苗律师事务所俞浩彬安徽中辉律师事务所【代理律师】储海根周锐丁松苗俞浩彬【代理律所】安徽刘光耀律师事务所安徽明一律师事务所安徽丁松苗律师事务所安徽中辉律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘和明;汪秀珍【被告】储昭喜;岳西县安乐房屋开发有限责任公司;岳西县天策房产营销策划有限公司【本院观点】民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
【权责关键词】无效效力待定欺诈胁迫恶意串通撤销委托代理转委托合同合同约定第三人新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明，案涉小区购房户冯剑锋等人向岳西县市场监督局投诉安乐公司存在买卖房号、非法集资、捆绑车位、强制捆绑装修、私人违规收款等违规行为，岳西县市场监督管理局经过调查，出具《依法履职情况答复书》答复：通过查阅安乐公司与购房户签订的合同，商品房销售价格与安乐公司在县发改委备案价格一致，符合岳西县房地产市场调控联席会议办公室会议纪要规定；购买房屋合同系双方真实意思表达，未发现强制、胁迫购买人签订商品房合同的行为。
毕节市鑫城房地产开发有限公司、刘杰商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】贵州省毕节地区中级人民法院【审理法院】贵州省毕节地区中级人民法院【审结日期】2020.11.10【案件字号】（2020）黔05民终6420号【审理程序】二审【审理法官】杨孝春郭少华吉雪【审理法官】杨孝春郭少华吉雪【文书类型】判决书【当事人】毕节市鑫城房地产开发有限公司;刘杰;熊蕾【当事人】毕节市鑫城房地产开发有限公司刘杰熊蕾【当事人-个人】刘杰熊蕾【当事人-公司】毕节市鑫城房地产开发有限公司【代理律师/律所】周丹贵州本芳律师事务所;余鹍贵州本芳律师事务所【代理律师/律所】周丹贵州本芳律师事务所余鹍贵州本芳律师事务所【代理律师】周丹余鹍【代理律所】贵州本芳律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】毕节市鑫城房地产开发有限公司【被告】刘杰;熊蕾【本院观点】该证据客观真实，与待证事实相关联，采信作为定案证据。
本案二审争议焦点为：1.违约金标准应否调整；2.一审认定的违约责任期间是否恰当。
【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则特别授权关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求开庭审理维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明：2020年1月12日，上诉人以短信方式通知被上诉人办理不动产登记相关事宜。
本院对一审认定的其余事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：1.违约金标准应否调整；2.一审认定的违约责任期间是否恰当。
关于焦点1，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。
逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。
本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形。
安徽佳和置业有限公司、肖凤涛商品房销售合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院【审理法院】安徽省阜阳市中级人民法院【审结日期】2020.06.19【案件字号】(2020)皖12民终2092号【审理程序】二审【审理法官】许汝佺罗亚敏姚莉【审理法官】许汝佺罗亚敏姚莉【文书类型】裁定书【当事人】安徽佳和置业有限公司;肖凤涛;洪秋菊【当事人】安徽佳和置业有限公司肖凤涛洪秋菊【当事人-个人】肖凤涛洪秋菊【当事人-公司】安徽佳和置业有限公司【代理律师/律所】王鹏翔安徽卫东律师事务所;尹峰安徽卫东律师事务所【代理律师/律所】王鹏翔安徽卫东律师事务所尹峰安徽卫东律师事务所【代理律师】王鹏翔尹峰【代理律所】安徽卫东律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】安徽佳和置业有限公司【被告】肖凤涛;洪秋菊【本院观点】安徽佳和置业有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的申请，不违反法律规定，予以准许。
【权责关键词】社会公共利益撤销合同撤诉不予受理申请撤回上诉【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，安徽佳和置业有限公司在本案审理期间提出撤回上诉的申请，不违反法律规定，予以准许。
肖凤涛、洪秋菊撤回起诉的申请，已经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，亦予以准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条，《最高人民法院关于适用解释》第三百三十八条之规定，裁定如下：【裁判结果】一、撤销安徽省界首市人民法院(2020)皖1282民初53号民事判决。
二、准许肖凤涛、洪秋菊撤回起诉。
三、准许安徽佳和置业有限公司撤回上诉。
一审案件受理费974元，减半收取487元，二审案件受理费925元，减半收取462.5元，均由安徽佳和置业有限公司负担。
本裁定为终审裁定。
原审原告在第二审程序中撤回起诉后重复起诉的，人民法院不予受理。
杨某、胡某商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省安顺地区（市）中级人民法院【审理法院】贵州省安顺地区（市）中级人民法院【审结日期】2020.12.18【案件字号】（2020）黔04民终293号【审理程序】二审【审理法官】刘熹辜贤莉黎福伟【审理法官】刘熹辜贤莉黎福伟【文书类型】判决书【当事人】杨某;胡某;贵州安顺金石房地产开发有限公司【当事人】杨某胡某贵州安顺金石房地产开发有限公司【当事人-个人】杨某胡某【当事人-公司】贵州安顺金石房地产开发有限公司【代理律师/律所】郭明贵州能盛律师事务所【代理律师/律所】郭明贵州能盛律师事务所【代理律师】郭明【代理律所】贵州能盛律师事务所【法院级别】中级人民法院【被告】贵州安顺金石房地产开发有限公司【本院观点】综合杨某、胡某的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、《补充协议》是否有效。
【权责关键词】无效撤销委托代理实际履行违约金过错支付违约金不可抗力合同约定管辖关联性质证罚款拘留限制出境诉讼请求清算迟延履行金强制执行查封扣押冻结诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，上诉人杨某、胡某所举证据因双方在合同中并未对前述费用产生后的负担问题作出明确约定，故与本案不具备关联性，本院依法不予采信。
二审认定事实与一审认定事实相同。
【本院认为】本院认为，综合杨某、胡某的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、《补充协议》是否有效。
二、原判对逾期办证违约金认定是否正确。
三、被上诉人是否变更设计规划。
四、代缴费用具体情况及被上诉人是否应该向上诉人交付缴费凭证。
五、被上诉人是否应返还水电开户费。
六、被上诉人是否应向上诉人赔偿差旅费、误工费、律师费等。
针对《补充协议》的效力问题。
经查，《补充协议》于双方签订《商品房买卖合同》当日签订，以格式条款的形式对合同部分条款进行了变更约定。
绩溪县佳园房地产开发有限公司、刘爱武等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审理法院】安徽省宣城市中级人民法院【审结日期】2022.05.20【案件字号】(2022)皖18民终875号【审理程序】二审【审理法官】程同彬马林海包娟【审理法官】程同彬马林海包娟【文书类型】判决书【当事人】绩溪县佳园房地产开发有限公司;刘爱武;绩溪县天地房地产开发有限公司清算组;朱金宏【当事人】绩溪县佳园房地产开发有限公司刘爱武绩溪县天地房地产开发有限公司清算组朱金宏【当事人-个人】刘爱武朱金宏【当事人-公司】绩溪县佳园房地产开发有限公司绩溪县天地房地产开发有限公司清算组【代理律师/律所】谢明碧安徽天禾律师事务所;鲁明安徽天禾律师事务所【代理律师/律所】谢明碧安徽天禾律师事务所鲁明安徽天禾律师事务所【代理律师】谢明碧鲁明【代理律所】安徽天禾律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】绩溪县佳园房地产开发有限公司;朱金宏【被告】刘爱武;绩溪县天地房地产开发有限公司清算组【本院观点】本案中，刘爱武与天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。
【权责关键词】催告违约金过错支付违约金合同约定处分原则诉讼代表人当事人的陈述新证据诉讼请求反诉驳回起诉维持原判清算执行异议查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】根据原审证据，结合当事人陈述，本院对原审查明的案件事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案中，刘爱武与天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。
合同签订时，案涉房屋虽已被天地公司以房屋买卖的形式用于向案外人借款担保并办理了预售登记，但并不影响天地公司与刘爱武之间的房屋买卖合同效力。
刘爱武向天地公司购买商品房并用于居住，应当认定为消费者。
案涉房屋虽为别墅，但其功能仍为居住用途而非用于生产经营或投资目的，故并不能因刘爱武购买的房屋为别墅即否定其属于消费者。
一审判决基于刘爱武购买案涉房屋的居住用途，及其已支付超过一半的购房款且接收房屋后占有居住至今，认定其要求天地公司清算组、佳园公司继续履行合同的行为不构成个别清偿行为，对其诉讼请求予以支持，符合法律规定。
鉴于刘爱武未支付全部合同价款，一审判决在支持其要求继续履行合同的诉请的同时，判决刘爱武向天地公司清算组、佳园公司支付剩余价款，系对判决合同继续履行后的关联事项的一并处理，并未超出本案当事人的诉请范围，程序并无不当。
一审法院结合当事人的陈述，对与本案合同纠纷相关的按揭贷款未能及时办理情况及刘爱武名下不动产情况依职权进行调查取证及核实，以查明与本案争议相关的案件事实，亦无不当，并不违反相关法律规定。
天地公司清算组作为天地公司破产管理人，刘爱武以天地公司清算组与佳园公司为被告，诉请继续履行本案合同并要求二被告共同履行过户登记手续，并无不当。
佳园公司关于天地公司清算组不是本案适格被告的上诉理由不能成立。
佳园公司、天地公司清算组辩解案涉合同已解除，审理认为：综合在案证据及当事人陈述，案涉合同虽约定了解除条款，但并非符合条件后即自动解除，佳园公司、天地公司清算组在一、二审中均未举证证明天地公司曾向刘爱武主张解除合同。
天地公司进入破产程序后，刘爱武向天地公司破产管理人申报债权，其申报的事实和理由为“预付购房款614180元，因被申报人至今未办理产权登记材料，故根据购房合同第十五条约定，被申报人应支付申报人违约金3070元。
”应认定刘爱武所申报的仅系违约金3070元。
作为破产管理人，理应对刘爱武的债权性质进行尽职审查并将审查结果告知刘爱武。
根据刘爱武已支付大部分房款且所购房屋已实际用于居住，不应当径行认为案涉合同已解除并将其纳入普通债权进行处理，而应当通知其继续履行付款义务。
一审判决以刘爱武已支付案涉房屋的大部分房款，作为消费者对案涉房屋享有优先权，认为案涉房屋不能认定为破产企业财产，破产管理人无权向刘爱武行使取回权，所作处理亦无不当。
综上，佳园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果恰当，二审予以维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由绩溪县佳园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 02:11:40【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年6月3日，出卖人天地公司与买受人刘爱武签订商品房买卖合同一份，约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的灵川山庄北区××号(工程号：8号)，该商品房的用途为住宅，属混合结构，层高为3.0米，建筑层数地上3.5层。
该商品房合同约定建筑面积共220.76平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二-1)。
出卖人与买受人按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为人民币每平方米5500元，总金额人民币壹佰贰拾壹万肆仟壹佰捌拾元整(小写：1214180元)。
付款方式及期限，买受人于2012年6月3日前支付人民币陆拾壹万肆仟壹佰捌拾元整，余款陆拾万元整办理商业按揭贷款，须在该房屋封顶后一个月内支付至出卖人银行账号。
买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。
出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。
买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一［该比率应不小于第(1)项中的比率］的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
交付期限，出卖人应当在2012年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“1.该商品房经验收合格，并取得工程竣工验收报告；5.出卖人有义务尽快完善综合验收的条件。
”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。
双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
关于产权登记的约定，出卖人与买受人约定，本合同签订后出卖人向当地房地产主管部门申请房屋预告登记。
双方还对商品房销售依据、房屋面积差异的处理、规划设计的变更等进行了约定。
天地公司及其法定代表人在合同上签章，刘爱武在合同上署名并捺手印。
当日，刘爱武向天地公司账户存入614180元首付款，天地公司于2012年6月19日向刘爱武开具首付款发票。
刘爱武向中国建设银行绩溪支行申请购房商业贷款时，因天地公司未能向银行提供案涉房屋在房地产管理部门的备案登记资料，案涉房屋的按揭贷款未能办理。
案涉商品房销售合同签订后，刘爱武接收案涉房屋并对该房屋进行装饰后入住。
2014年11月13日，一审法院裁定受理债权人宁国市诚兴典当有限责任公司、吴丙三对天地公司的破产重整申请，并指定天地公司清算组为管理人。
天地公司进入破产重整程序后，新的投资人进入，企业名称变更为绩溪县佳园房地产开发有限公司。
2015年1月15日，刘爱武向天地公司管理人申报一房多卖债权，申报的事实和理由“预付购房款614180元，因被申报人至今未办理产权登记材料，故根据购房合同第十五条约定，被申报人应支付申报人违约金3070元。
”，该文字下方有“本金614180元”字样。
刘爱武与天地公司签订购房合同并支付首付款614180元后，余款并未缴纳，天地公司亦未向刘爱武催收剩余价款或者要求解除合同。
案涉房屋于2008年12月2日被案外人胡一鸣在房地产登记机关办理了预售登记。
前述预售登记因系以商品房买卖合同作为还款担保被一审法院(2014)绩民破字第00002-16号裁定解除备案登记，并已办理解除备案登记手续。
目前刘爱武及其配偶在绩溪县无住宅类不动产登记信息。
天地公司进入破产重整程序后，将案涉房产纳入破产债务人财产。
佳园公司向绩溪县公证处申请“绩溪县天地房地产开发有限公司重整案件10万元以上债权第一期清偿摇号活动”，该公证处于2021年1月6日制作了公证书，案涉购房款作为债权被登记在附表中。
天地公司管理人、佳园公司于2020年7月15日向刘爱武发出催告函，要求刘爱武于2020年7月31日前将房屋腾退交还，否则其将依法采取相关措施。
案涉房屋于2010年9月16日竣工验收合格。
【一审法院认为】一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进一步规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
上述规定是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，对交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护。
本案中，刘爱武与天地公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应当合法有效。
合同签订时，案涉房屋虽已被天地公司以房屋买卖的形式用于向案外人借款担保并办理了预售登记，但并不影响天地公司与刘爱武之间的房屋买卖合同效力。
根据《消费者权益保护法》第二条“消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护”的规定，刘爱武向天地公司购买商品房并用于居住，应当认定为消费者。
案涉房屋为别墅，但其功能仍为居住用途而非用于生产经营或投资目的，故并不能因刘爱武购买的房屋为别墅就否定其属于消费者。
刘爱武基于居住用途购买案涉房屋，已支付超过一半的购房款，接收房屋后占有居住至今，其要求天地公司管理人、佳园公司继续履行合同，符合法律规定，应予支持，该履行行为不构成个别清偿行为。
