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【产业论坛】住宅与房地产12020年1月1 背景1.1 当前郊区发展的趋势与研究目的随着城市化的跨越式发展，经济动能提升，经过了新一轮的房地产热潮之后，土地政策环境收紧，房地产开发下行压力大，当前我国的城乡建设已经到了较为敏感和关键的时期。
快速城市化带来的中心高度集聚化的问题日益凸显，包括交通拥堵、环境质量差、生活成本高等约束问题，导致城市功能进一步外扩，郊区化明显。
新形势下，城乡一体、生态文明建设的全新环境下，城市发展势必走出一条新的道路，地产开发郊区化日趋明显，郊区大盘的出现也顺应了高质量发展的新动势，是基于城乡融合、新环境下的又一体现形式。
郊区大盘是一个冷环境下的热点打造，风险度高，更多地需要从市场的角度找准吸引点和客群特质，叠加新的发展内生活力，文旅叠加、产业导入、娱乐引擎、环境营造等，都是发挥自我造血能力与项目成败的关键要素。
所以新形势下郊区大盘的运作逻辑显得尤为重要，如果不深入研究，势必带来无法估量的严重后果，这也是郊区大盘运作的生死线，也是本文需要重点探讨的地方。
1.2 项目研究背景概要湖北位于中国中部偏南、长江中游，是承东启西、连南接北的交通枢纽，武汉天河国际机场是中国内陆重要的空港。
孝感市位于湖北省东北部，武汉城市圈副中心城市，距离武汉市中心40km，距离武汉天河国际机场仅32km，孝感依托武汉城市资源，共享极佳优势。
基地选址于孝感中心城区与武汉之间，临空经济区南部，紧临孝汉交界处，距武汉天河机场约12km，距孝感中心城区约20km，紧邻武汉天河机场，是孝感与武汉的双城门户，也是孝感建设临空经济区的重要板块（见图1）。
2 郊区大盘五大典型运作逻辑模式新形势下，随着政策收紧，调控的长期性是未来地产开发面临的难题，政策形势很难在短时间内松绑，很多地产公司都在主动寻求自身的转型，探寻新的利润增长点。
但随着美好生活与消费升级的双驱动，房地产的转型升级与旅游度假消费升级需求互相叠加，郊区地产向度假化转变，以资源吸引，情感链接，社群营造等新模式不断出现。
国内部分城市综合体项目成功案例综合体项目在近年来国内城市发展中，成为推动城市经济、优化城市空间布局的重要载体。
下面就国内部分城市综合体项目成功案例进行介绍。
1.上海环贸广场上海环贸广场位于上海市徐汇区，是国内最早的综合体项目之一、该项目将购物中心、写字楼、酒店、会展中心等多种业态有机结合，形成了一个集购物、餐饮、办公、娱乐等功能于一体的综合体。
通过打造一个集高端品牌和时尚潮流于一体的购物中心，吸引了大量消费者。
同时，在购物中心设立了众多国际知名品牌的旗舰店，成为国内新的奢侈品消费地标。
该项目的成功不仅提升了周边商圈的商业价值，还为整个城市的经济发展做出了重要贡献。
2.北京燕莎友谊商城燕莎友谊商城是位于北京市朝阳区的一座综合体项目，是国内最早的百货商城之一、这座综合体项目吸引了大量的国内外知名品牌入驻，成为了北京市最大的购物中心之一、通过不断引进国际知名品牌，并且给予更加个性化的服务，这座商城已经成为了国内消费者奢侈品购物的重要地点。
同时，商城还积极为消费者提供特色的文化和娱乐活动，吸引了更多的消费者。
3.广州海心沙综合体广州海心沙综合体位于广州市天河区，是一个集商业、办公、文化、娱乐、居住等多种功能于一体的大型综合体项目。
该项目规模宏大，拥有数万平米的商业面积，引入了大量国内外知名品牌和时尚潮流品牌。
同时，该项目还拥有多个大型的文化娱乐活动场所，举办了许多国内外知名的演唱会、体育赛事等活动。
此外，综合体还包括了高档住宅楼、写字楼和五星级酒店，提供了全方位的服务。
这座综合体项目的成功，带动了周边商业区的发展，提升了整个城市的形象。
4.成都IFS国际金融中心成都IFS国际金融中心位于成都市锦江区，是一个集购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种业态于一体的综合体项目。
该项目引入了大量国际奢侈品牌，并且是国内最大的商业综合体之一、购物中心的高端品牌和时尚潮流吸引了大量的消费者，成为了成都的奢侈品购物地标。
同时，写字楼和酒店等业态的引入，也提升了这个区域的商业和经济价值。
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2010年8月目录Contents1国内城市综合体案例►深圳华润中心 ►上海西郊百联 ►上海万达广场2►青衣城 ►朗豪坊香港城市综合体案例►太古广场3日本城市综合体案例►东京中城 ►福冈博多运河城 ►大阪难波城深圳华润中心3深圳华润中心项目位于深圳地王金融圈 集商业、办公、酒店、居住等诸多 功能于一体，深圳规模最大，品质 最高的综合建筑群。
物业形态： 万象城 5A甲级写字楼——华润大厦 君悦酒店 酒店式公寓 室外娱乐休闲广场 总建筑面积：约55万m2 总投资：40亿港币深圳唯一的 SUPER HOPSCA 不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式18.8万平米深圳商业航母 四大领航国际品牌主力店法国（Réel）体验 时尚生活百货公司嘉禾影院华润万佳 City Value奥林匹克标准 真冰溜冰场万象城： 已接待顾客2000多万人次， 商场出租率达97％，一年销售总额达到10亿元。
顾客美誉度不断提升，成为人们眼中深圳最具魅力 的购物、休闲、娱乐场所之一 华润大厦： 出租率接近100％ 40多家国际金融机构及国内外大型企业签署合约， 包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、美国百思买等 世界500强企业。
华润中心一期获得巨大成功！定位为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室 内购物中心¾深圳万象城购物中心为香港华润集团在内地最大的商业地产项目；定位为“深 圳最大、华南最好、中国最具示范效应 的超大型室内购物中心项目简介•发展商：华润集团 •设计单位：美国RTKL建筑师事物所 •规模：总建筑面积18.8万平方米，营 业面积12万平方米，地下2层、地上5 层、停车位1030个；商铺近300家 •定位：深圳最大、华南最好、中国最 具示范效应的超大型购物及娱乐中心 •开业时间：2004年12月开业万象城项目位置优越，商圈消费力较强，具备项目成功运作 的良好外部条件商圈简介万象城地处深圳金融商贸核心区域， 与深圳市标志性建筑“地王大厦”隔 街相对，毗邻深圳证券交易所、中国 人民银行、深圳发展银行、香格里拉、 彭年希尔顿、丽晶等酒店；•核心商圈 内人流量大，以收入较高的写字楼人 群为主万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮 和娱乐综合需求的时尚购物中心目标消费者 •周边写字楼白领 •中高收入的深圳居民 •外地游客市场定位 •中上档次的现代化购物中心 •协同购物、休闲、餐饮及娱乐要素 •文化要素：自由、时尚、和谐、共享娱乐 目标消费群构成 深圳高收入居民 周边写字楼白领 外地游客 低档 高档万象城购物宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光 效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围万象城餐饮及娱乐面积占比较大，使之不仅仅满足人们购物 需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所各商业功能面积比餐饮, 31%,各商业功能商户数量比餐饮,11%购物, 52%购物,80%娱乐, 17%,娱乐, 9%万象城购物类功能以中档为主，餐饮、休闲娱乐业档次较高主力店及次主力店在万象城的租户组合中占居重要地位，其 面积占比为52%主力店、次主力店面积占比主力店主力店、次主力店业态及楼层业态 购物 餐饮 休闲娱乐 休闲娱乐 购物 楼层 B1-3F 5F 3-4F 4F B1 芮欧百货 王子饭店 嘉禾影城其他 48%冰纷万象冰场 Ole'次主力店 13% 主力店39%次主力店 顺电 运动100 生活本色 美乐汇美食广场 NOVO Esprit 万宁 购物 购物 购物 餐饮 购物 购物 购物 4F 4F 4F 5F 1F 1-2F B1F通过不同主题的次主力店租户组合，构成对主力店业态的有 效补充华润中心成功原因分析地理 位置 华润中心选址符合大型Shopping Mall的选址原则，形成了华润— 帝王财富圈，未来可持续发展。
