远郊大盘的开发模式及典型案例分析 PPT课件

但项目本身规模、素质和所依托城市都不足以支撑项目的新市镇模式定位， 但是我们可借鉴新市镇模式的居住理念、产品开发过程和打造完备配套的发 展策略。
项目并不是完全的新市镇模式，而是借鉴新市镇模式的部分开发理 念和客户衍变规律，来形成项目自身核心竞争力，可将其定位为 “新市镇概念的居住社区”，在项目推广上利用新市镇概念。
此模式在项目初期不能构成项目主要驱动因，但可能带来部分为项 目环境和未来升值潜力投资二居而买单的购买人群。
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郊区化居住模式一
四季花城
——郊区化居住模式之一“被动郊区化——白领一居”
区位 ：在离主城区30分钟 车程的关外；

规模 ：总占地面积560亩， 总建筑面积53.2万平米；
针对本项目： 郊区置业抗性大：郑州处于郊区化置业快速发展的起步阶段，普通中等收 入人群对远郊居住抗性极大，目前郑州北区、南区近郊正承担这一职能； 本区域完全陌生，认知度不高：且没有与城市相连公交系统，即便配置通 勤车辆，无车族在初期在项目区域未成熟阶段来此置业的抗性大； 项目启动阶段配套不完善：必然降低这一置业群体对项目期望指数； 价格差距：项目如仅以价格取胜必然无法形成整体档次提升。
成都芙蓉古城
——打造旅游观光、休闲度假等完善旅游配套
区位：距市中心20多公里， 城市远郊，交通体系发达；

规模：占地面积680亩；
定位：集居住、度假、休闲、 投资于一体，融合各种中国 民居建筑风格，以成都地域 文化为项目内涵，极富传统 色彩； 核心资源：人造人文景观和 休闲度假的居住环境。


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规模超大，以城市概念打造自身完备生活、商业、娱乐、旅游配套 多功能复合，完全自成一体，可独立于城市之外，自成一体的生活 体系，是城市功能的延伸，相比市区有一定资源优势，并且项目与 主城区相似产品性价比高； 城市的生活标准，包括水、居住、设施、文化等的城市标准

世联研究案例
远郊大盘案例探讨
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2010.7.20
[关键字]： 远郊大盘、快销
[案例简介]： 案例着重探讨了全国各大城市远郊大盘的成功因素 大盘快销的关键举措
[案例适用范围]： 大都市边缘区域大盘开发
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远郊大盘 成功案例
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广州〃凤凰城 企业开发历程：
闲林板块在杭州主城西侧， 山水资源丰富，环境优美； 杭州政府主导 “城市东

扩”，主导发展方向是下沙 和萧山方向，闲林不在其主 要城市化进程发展方向上， 交通及配套制约片区发展， 政府推动力较弱。 因环境优美，离主城区较近， 受城市外扩影响，绿城、金 成等实力开发商自主进入开 发低密度物业，主要购买人 群为主动郊区化的中产以上 阶层和被动郊区化的新杭州 人； 受市场推动城市西扩成为事 实后，政府加入对闲林片区 的开发，最终形成除主城区 外的大型居住区。
进入性道路
交通中心
故乡里主题公园
国际标准高尔夫球场
二期 一期 二期 一期 二期
商业中心
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五星级酒店
国际高尔夫球场
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规模化的操作手法有效降低成本，采取低 价开盘策略，首期1000亩三个月售罄
平过自己起屋的宣传口号，再次震撼广州！
假日半岛秉承碧桂园一贯的低价开盘原则，首期产品以超低 价发售，岛岸独立别墅80万起，假日阳光别墅（联排）50 万起，高尔夫绿茵洋房16万起。首期开发的洋房及别墅占 地面积约1000多亩，开盘销售额7个多亿，三个月全部售罄。
•2005年，碧桂园假日半岛、 南沙碧桂园、南海碧桂园、 阳东碧桂园亮相
•2006年10月1日长沙碧桂园 威尼斯城开盘

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万科城一期展示区 ——郊区大盘看得见的未来居住 体验
区位特征：
城乡结合部,工业园区内。 可利用的自然环境资源较弱 。 政策基础配套设施的支持：市政广场政府所有。 启动战略中本项目可借鉴之处： 1、充分展示社区商业，市政广场，住所等；弥补区位劣势， 营造休闲，写意的浪漫风情。 2、引入独特的园林和建筑风格和低密度亲地概念，将社区打 造成一座城，产生轰动效应。 3、突破式的户型设计。将阳光中庭、地下空间、下沉式花园、 退台式花园融于一体，并满足了业主喜好大面积的需求心理。
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在一期开盘初期，将 •各种物业类型 •3万平米商业、 •中心广场、 •景观园林、 •教育设施 一并展示，未来生活 场景得以充分体验。
万科城一期展示区 ——看得见的未来居住体验
教育配套
广场、水系、风情商业 街等非限定性空间在入 口处核心位置优先展示， 为各种客户提供不同的 想象和体验空间
大梅沙海滨公园 休闲、旅游、度假区
盐坝高速
80 米
资源：
地块资源： 坡地，高差60余米 内有少量山泉溪流
北
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开发策略：物业类型由混合向单 一集中，容积率和价格低开高走
第一期10个月 第二期12个月
时间轴
2003—2004
问题 3
以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 作为项目参照物。
产品价值点如何展现？
附加 值
在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。

n“基本生活配套+快速回现”的方式实现项目的滚动开发
城市发展阶 段未到，中 高端人群缺 乏背景下， 通过“低成 本、低总价、 基本生活配 套”主抓刚 需外溢的中 低端客群。
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模式一
碧桂园、恒大等均是被动郊区化模式的典型代表，在全国已有大 量成功开发案例
已开发项目
已开发项目
1992年 2000—2001年
项目位置
清远市清城区石角镇大坑水库西侧（广清高 速龙塘出口右转3公里）
自然风光
背靠王子山，前临30万平米原生态湖，拥有 长达7.4公里沿湖岸线
项目情况
规划总面积占地达1000亩，总建筑面积约为 130万㎡，其中，一期占地11.6万平米，建筑 面积38万平米，容积率2.0
Ø万科地产在南中国最大规街
Ø广清轻轨将于 2014年建成通车
l已经引入经项目 到清远的27路、 210路公交车；
l规划建设社区交 通中心，未来将 开通到达广州各 商业旺区的社区 穿梭巴士；
Ø已签约引进 广州华润万 家生活超市；
Ø规划建设沿 湖商业街；
Ø规划打造美 食一条街， 未来将引入 多种风味品 牌美食店；
医疗保健系统
社区医院、健 身中心
道路交通系统
独立交通中心， 地铁5号线，业 主巴，客运中 心
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交通中心，会所，商业
凤凰城中英文学校 教育设施系统
开办凤凰城幼儿 园、小学、中学 ，前瞻性地开创 了全国领先的教
育连锁体系。
模式一
案例二：北部万科城
项目属性：广州与清远交界处，距广州中心区一小时车程；打造广州北第一居 所，突破区域第二居所板块固有传统；均价仅4000元，一个月劲销2200套； 形成约4-6万居住人口规模的大型生态型城市社区

规模：占地近2000亩，规划建筑面积180万平 方米，规划人口5万人 。
项目亮点： 建设“终身教育体系”，包括以清华实验学校为 代表的学历教育，以女子学校为代表的妇女素质 培训教育，以老年大学、老人颐养园为代表的老 年教育，还包括了以家长学校、家长开放日为代 表的教育，它涵盖了从小到老各阶段的各种教育 形式，将社区变成了一所“大学校” 。
建筑。
项目定位 世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂。
项目规划 1）一个世界：星耀五洲将世界版图微缩于7.3平方公里水域上，填筑五
大洲板块，盛揽全球风情。 2）三大奇迹：50万平方米世界超级休闲娱乐建筑综合体，七星级360°
全水景风情酒店，全球首创湖心别墅。 3）五大博览园：星耀五洲秉承“世界大观”理念，盛造世界建筑博览
园、 世界桥梁博览园，尽享世界风情大观。 4）十大国际建筑泰斗：理查德.迈耶、迈克尔.索金、黄雄溪、潘泰
……星耀五洲诚邀十位享誉全球的建筑泰斗聚首中国，共创世纪奇迹。
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三.郊区（新城）大盘开发模式解构
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旅游地产模式
2、典型案例（1）：北京华侨城（欢乐谷）
项目区位 项目地处东四环四方桥东南角，距天安门20分钟车程，距
CBD中央商务区仅10分钟车程。 项目规模
项目总占地1.5平方公里（2250亩），其中主题公园占地 100万平方米、主题居住区建筑面积83万平方米，主题商业区建 筑面积5万平方米。 开发模式
旅游、主题乐园项目周边地产开发，可实现开发商开发价值。 地产开发完善旅游、主题乐园功能
地产开发赢利再次投入旅游、主题乐园，进一步升级、完善其功能，促进区域人气、经济进一 步发展。 旅游项目稳步发展，多方共赢

三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 归属感
– 可识别性
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房地产项目郊区大盘的运营研究 25PPT
三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 归属感
– 领域感
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房地产项目郊区大盘的运营研究 25PPT
三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 归属感
– 邻里归属
•中
•小
学 •邻里 学
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3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产项目郊区大盘的运营研究 25PPT
•邻里中 心
房地产项目郊区大盘的运营研究 25PPT
三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 归属感
•生态片 区
•生态片 区
– 邻里归属
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生态城 Eco-
•生态片区 房地产项目郊区大盘•生的态运营片研区究
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三、造福客户：营造和谐一生的生活
• 尊重
– 各客户群体的需求满足
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孩子多在幼儿或小学阶段，客户多关注孩子成长的教育配套 与儿童娱乐配套与活动空间。
孩子在高年级小学或中学阶段，客户多关注孩子的成长空间。
三代孩子
业主与孩子、老人3代同住，购房时兼顾二者需求，同时对于 居住空间要求较高。
老人1、2、 3代
以老年人为中心，关注社区环境、养老需求的配套以及老年 人活动空间。
富裕家庭
他们处于社会中高端阶层，家庭成员高学历，高收入，高社 会地位；把房屋的购买看成是自己事业上成功的标志；关注