经济适用房“共有产权制度”的法律思考,法制与社会.doc

法制园地法制博览2019年09月（中）我国共有产权住房制度权能行使及法律问题王雅桢西北政法大学法律硕士教育学院，陕西西安710000摘要：自古以来拥有住房是中国老百姓的追求，但目前我国的住房形式很严峻，很多人不能靠自己的能力购买一套商品房。

共有产权房制度作为目前我国最新的保障性住房政策受到了社会的诸多关注。

在此背景下，本文对共有产权房进行分析，并探讨了完善该制度的对策和建议。

关键词：共有产权住房；权能行使；法律问题中图分类号：F299．23文献标识码：A文章编号：2095－4379－（2019）26－0197－02作者简介：王雅桢（1996－），女，山东菏泽人，法律硕士，西北政法大学法律硕士教育学院。

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。

中低收入家庭可以按个人与政府的出资比例共同购买房产，拥有房屋产权。

房屋产权比例可以由政府和购房者协商，一般是按照三七比例或者五五比例来分，同时政府鼓励购房者“回赎”政府手中产权以形成完全产权。

共有产权房制度是对原有经济适用房制度的完善，具有积极意义。

该制度如果能够完善并且很好的发展，将来它就有希望代替目前几乎无人提及的经济适用房制度，并且和住房公积金制度、公租房制度等形成完整的住房保障体系，共同解决住房问题。

一、共有产权房的产生背景（一）住房供给现状及存在问题当前中国的住房保障体系主要是由经适房制度、廉租房制度和公共租赁房屋制度构成。

从实践来看这种住房保障制度对居民的住房问题起到了一定的积极作用，但是也存在诸多问题。

其一，保障性住房在市场中的占比较小，商品房市场庞大。

如果说商品房是提供给高收入的居民，根据二八定律，应有20%的居民购买商品房，80%的居民购买保障性住房。

但实际上商品房市场庞大，占据整个市场的80%还多，损害了中低收入的居民的住房权益；其二，房屋的结构不合理，大户型住宅供应较多，中小型住宅规模较少。

我国经济适用房制度的完善与创新思考摘要：经济适用房制度是我国为了缓解不符合廉租房申请条件又没有能力购买商品住宅的中低收入家庭住房问题的一种住房保障制度，是我国保障性住房体系的重要组成部分，在长期的实践以来，使得中低收入家庭的住房条件得到了较大改善。

不过，在经济适用房发展的过程中，我们发现仍然有一些需要进一步完善的地方。

同时，在今后的保障性住房体系发展中，需要对经济适用房制度进行创新性的改革，促进其更加科学、合理的发展。

关键词：经济适用房制度完善创新思考经济适用住房制度是以解决我国城市中低收入家庭住房困难为主要目的的保障性住房制度之一，是一种具有保障性质的政策性住房，产生以来，由于其经济性与适用性的特点，得到了中低收入家庭的青睐。

我国的经济适用房制度，对于已经对无法负担目前较高的房价而尚未满足正常居住需求的中低收入家庭起到了十分重要的作用，我国政府也在不断推进经济适用房的建设。

然而，我国经济适用房制度仍然处于发展阶段，很多地方仍难免存在一些问题，如何根据我国经济适用房制度的现状对其进行完善成为经济适用房发展过程中极为重要的研究课题。

一、经济适用房制度的发展与意义解决中低收入者的住房问题长期以来一直是世界各国政府的重要任务之一，缓解城市居民住房的现实困难也促进了保障性住房的建设与发展。

我国在保障性住房的问题上一直予以了高度重视，长期以来建立了较为完善的保障性住房体系，其中经济适用房制度是近年来发展最快的保障性住房之一。

实践证明经济适用房制度对我国的保障性住房体系建构、房地产市场的协调发展、城市居民的安居工程建设以及社会经济的稳定增长都有着非常重要的意义。

（一）经济适用房制度简述经济适用房作为一种不断发展的住房保障制度，其功能与作用随着住房政策的变革逐渐演变成为一种具有自身特殊性的制度。

从一种“只售不租”的具有经济性、适用性特点的商品房逐步发展成为“以售为主、配租为辅”的出售型、租赁型两种经济适用房，经济适用房制度不断得以完善。

对我国建立共有产权房的法学思考和对策研究摘要：我国住房保障体系的形成和发展，给城镇居民的生活水平和住房条件带来了极大改善。

但是该项体系在运行过程中仍存在供求关系相差巨大、政府资金投入压力愈增、购房准入审查不严等问题。

作为我国保障性住房的一种创新制度，共有产权房对现阶段住房保障体系存在的尴尬处境给予了新的解决方式。

本文通过对《住房保障法》立法思路的探索，结合共有产权房制度在国外的适用和国内的试点情况，从共有产权房制度的法律依据、法律构建、实施对策三个方面展开研究，以期对我国共有产权房制度的立法有所启示。

关键词：共有产权；住房保障法；规则与完善一、引言《住房保障法》纳入全国人大常委会立法规划①，并引入共有产权房制度，标志着我国住房保障体系的建设又迈上了一个新的台阶。

回顾我国住房保障体系建设的历程，有目共睹的是中国的房地产建设的持续快速发展，人民居住水平的普遍提高，城镇住房建设的不断加快。

然而不能忽视的事实是：我国保障性住房供需不平衡，难以保障中低收入家庭的住房需求；商品化住宅价格的节节攀升，城镇普通居民难以拥有自主产权房。

共有产权房制度是我国住房保障体系的创新形式，为我国住房保障体系的重新构建打开了新的通道。

二、我国住房保障体系的现状及法律构建（一）住房保障体系的形成及运行现状在我国住房保障体系形成之前，农村居民的住房由家庭自行建造，城镇居民的住房由其所在工作单位以福利分房、房改房等实物分房的方式解决，国家给予单位一定的财政补贴和税收优惠。

20世纪90年代以来，伴随着我国城市化、工业化的快速发展，城镇居民对生活水平的关注度和对房屋居住舒适度的要求都在不断提高。

低廉的住房建设不仅不能满足渐渐富裕起来的人们的日益增长的生活需求，而且降低了政府在住房保障体系中应当承担的责任和义务。

住房面积小和居住环境差，成了城镇居民住房的普遍问题。

我国于1994年进行了第一次住房保障体系改革，把住房投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、装修、管理住房的体制改变为社会化、专业化的体制；同时建立以中低档收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性与商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展②ii住房保障体系的运行取得了巨大的成功，商品房供应体系也给高收入群体提供了新的住房环境。

经济适用房共有产权制度研究摘要：经济适用房共有产权制度是经济适用房制度的重大创新，针对现阶段经济适用房遇到的尴尬处境给予了新的解决办法，就经济适用房共有产权制度的一些细节问题进行探讨，针对其中争议问题提出解决办法，使共有产权制度真正成为解决经济适用房困境的可行之路。

1、实行经济适用房的重大意义及现状经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。

可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。

2、对共有产权制度的细节分析(1)共有产权经济适用房的性质经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。

共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。

其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。

共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。

经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。

在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。

共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。

(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。

论我国经济适用房的产权归属引言在我国不动产市场中，经济适用房是一个重要的分类。

经济适用房是指由政府以补贴或倾斜政策支持，面向符合条件的低收入家庭出售的房屋。

在购买经济适用房时，人们常常关注的一个问题就是产权归属。

本文将探讨我国经济适用房的产权归属情况，并对其独特性进行分析。

经济适用房的产权归属情况经济适用房的产权归属在我国是比较特殊的。

根据我国法律规定，经济适用房的产权分为两个部分：商品房产权和限定权。

具体如下：1.商品房产权：购买经济适用房的住户获得的是经济适用房的商品房产权。

这意味着住户可以享有该房屋的所有权，包括使用权、收益权和处置权。

在一定条件下，住户可以将经济适用房转让给他人，享受房价增值带来的经济收益。

2.限定权：除了商品房产权外，经济适用房还存在限定权。

限定权是指政府对经济适用房产权的限制和限定。

政府通过限制住户的转让条件、购买人员资格等方式，确保经济适用房的购买和使用都符合政府的相关政策和原则。

在我国的经济适用房购买合同中，通常会明确标注商品房产权和限定权的内容，并对双方的权利与义务进行约定。

购买经济适用房的住户需要接受限定权的制约，同时享受商品房产权所带来的权益。

经济适用房产权归属的独特性相比于普通商品房，经济适用房的产权归属具有独特性。

主要体现在以下几个方面：1.住户权益的保护：经济适用房的产权归属中，政府的限定权主要目的是为了保护低收入家庭的利益。

通过限制住户的转让条件和购买人员资格，可以有效防止房价泡沫的出现，使经济适用房真正服务于需要的家庭。

2.倾斜政策的支持：经济适用房的产权归属中，政府通过补贴和倾斜政策来支持购买经济适用房的住户。

这些政策包括购房补贴、优惠贷款等，使得低收入家庭可以以较低的成本购买到房屋，并享受到相应的福利。

3.社会责任的承担：经济适用房的产权归属中，政府承担了更多的社会责任。

政府通过建设经济适用房项目，为低收入家庭提供了基本居住需求，同时也减轻了这部分人群的生活负担。

对经济适用房政策的思考吴学联一、我国经济适用住房政策的演变1994年随着《城镇经济适用住房建设管理办法》的出台，我国开始建立经济适用住房制度，政府设计该政策的初衷是为了解决城市低收入人群的住房困难，减少经济增长、房价飙升所带来的住房压力，缩小贫富差距，缓解社会矛盾。

然而，十几年过去了，经济适用住房功劳簿的厚度逐渐被它暴露出的问题所掩盖，平民百姓风餐露宿排房号，经济适用房面积超大、装修豪华，开宝马车者入住经济适用房，而最需要经济适用住房的低收入人群却买不到经济适用住房。

2004年建设部制定了《经济适用住房管理办法》，对经济适用住房的面积、价格、转让等问题做了详细规定。

以上现象才在一定程度上得以控制，但是保障对象范围不明确、不公平、销售及退出机制不完善等问题仍然存在。

2007年8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该意见规定：①新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；②经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右；③购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；④“十一五”期末全国廉租住房制度保障范围覆盖低收入住房困难家庭；⑤城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

随即，建设部联合其他六部门于2008年相应修订了《经济适用住房管理办法》（以下简称“新管理办法”）。

新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定，并加入了轮候制度和退出机制及对国家机关工作人员管理失职的责任追究，使我国经济适用住房政策相对空前完善。

二、经济适用住房取得的主要成效经济适用住房作为现阶段国家住房建设政策的重要组成部分，实际扩大了居民的住房供给，对调节房地产投资结构和启动市场有效需求、改善居民住房条件、缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾、促进城郊结合等特殊区域的发展方面起到一定作用。

关于共有产权住房政策的理性思考王东亚摘㊀要:共有产权住房自２００６年试点以来ꎬ逐步得到社会和政府部门的关注ꎬ各地不断出台试点政策ꎮ但是ꎬ对共有产权保障性住房政策的作用不宜高估ꎮ共有产权保障性住房政策应该进入正常实施阶段ꎬ不宜继续试点ꎮ共有产权保障性住房不宜作为住房市场主体来供应ꎮ方政府不应只想多回笼住房建设资金ꎬ应该首先确保买不起共有产权保障性住房的住户有房住ꎮ关键词:共有产权住房ꎻ政策ꎻ试点ꎻ住房市场中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀㊀㊀文章编号:１００８－４４２８(２０１９)０５－０１７２－０２一㊁共有产权住房政策实施状况共有产权房是指地方政府少收部分土地出让金ꎬ由开发商在此地块上建设保障性住房ꎬ然后低价配售给符合条件的保障对象家庭ꎮ保障家庭与地方政府签订合同ꎬ约定双方的产权比例等ꎬ共同拥有房屋产权ꎮ共有产权房最早是２００７年江苏省淮安市自行试点ꎬ逐渐得到社会和国家有关部门的认可ꎬ并不断扩大试点ꎮ２０１４年４月ꎬ住建部宣布ꎬ北京㊁上海㊁深圳㊁成都㊁黄石㊁淮安６个城市被列为全国共有产权住房试点城市ꎮ在同年的政府工作报告中ꎬ首次写入了 增加中小套型商品房和共有产权住房供应 的内容ꎬ作为 完善住房保障机制 的一个部分ꎮ２０１７年１２月１３日ꎬ共有产权住房入选国家语言资源监测与研究中心发布的 ２０１７年度中国媒体十大新词语 ꎮ２０１７年１２月ꎬ共有产权房入选２０１７年民生热词榜ꎮ可见ꎬ共有产权住房政策和相关问题ꎬ得到社会较为广泛的关注ꎮ二㊁共有产权保障性住房政策的作用不宜高估实际部门的同志认为:由于共有产权政策 挤掉 了经济适用房申购者的投机谋利的空间ꎬ所以申请者减少了ꎮ但是有人针对个别城市人们申购共有产权经济适用房的户数没有明显增加这一现象ꎬ提出共有产权经济适用房政策存在许多问题ꎬ才造成不太受欢迎的观点ꎮ这两种观点哪一种是对的呢?都有道理ꎬ但是又都不全面:共有产权政策可以挤掉部分投机谋利的申购者ꎬ但是这并不意味着这项政策已经完善了ꎬ弃购者可能是由于政策不完善而弃购ꎮ另外ꎬ经济适用房实施共有产权政策也不见得能够挤掉所有谋利者ꎬ只要是监督不到位ꎬ申购到共有产权经济适用房的人就有机会谋利ꎮ如ꎬ可以转租谋利ꎬ而不是出售ꎮ一般经济适用房和共有产权经济适用房都可能发生这种事情ꎮ所以ꎬ一方面ꎬ我们应该看到实施共有产权住房政策基本上是有益于社会的ꎬ另一方面ꎬ也要看到ꎬ单单是这样一项政策ꎬ即便是很完善的ꎬ也不会对保障性住房市场发挥出太大的作用ꎮ即便是在整个住房市场中实施这样的政策ꎬ也不会对整个住房市场发挥出主要的作用ꎮ共有产权住房也可能迫使高房价回落ꎮ例如ꎬ在２６个经合组织国家(ＯＥＣＤ)中ꎬ１９８０年(个别国家追溯到１９８０年以前) ２００８年ꎬ即到金融危机爆发前夕ꎬ累计房价上涨９０％的国家有９个ꎬ其中就有共有产权住房政策最为完善的英国ꎻ上涨２０％ ９０％之间的国家也有９个ꎬ其中包括实施可负担住房(ＡｆｆｏｒｄａｂｌｅＨｏｕｓｉｎｇ)政策的美国ꎻ上涨不足２０％的国家有８个ꎬ其中包括严格控制房价的德国ꎮ为什么住房价格猛涨的国家包含了实施共有产权政策和可负担住房政策的国家?基本原因在于:这种住房政策对房价的影响力较小ꎬ而宏观直接控制房价的政策的作用更大ꎮ所以基本可以肯定:英国共有产权住房政策对住户带来的收益ꎬ可能完全被房价上涨９０％所抵消ꎮ在经合组织国家ꎬ各种主要的控制房价政策的效果ꎬ参见表１ꎮ其中ꎬ共有产权住房政策应当仅仅是 增加住房供给弹性 一揽子政策的小部分ꎮ而 增加住房供给弹性 政策的作用仅为１９％ꎮ 深入改进银行监管 的作用最大ꎬ为２５％ꎮ表１㊀不同政策降低实际房价的效果实际房价降低幅度实施的政策２５％深入改进银行监管(对ＯＥＣＤ国家在１９９０－２００５年的观察)２０％降低最高房贷额占房屋价值比率１０个百分点１９％增加住房供给弹性１１％减少抵押贷款融资成本税款减免㊀㊀国内也有人指责政府推出共有产权保障性住房政策是为了回避高房价ꎮ所以ꎬ严格控制房价ꎬ迫使房价回到真正可负担的范围之内ꎬ比如共有产权政策等任何住房政策都会让公民更受益ꎮ当然ꎬ共有产权保障性住房政策仍然可以继续推行ꎬ因为它毕竟让一部分买不起商品房㊁贷不到款的人早点有了住房ꎮ只不过ꎬ我们的政府ꎬ不应该因为实施了共有产权住房政策而有意无意地放松了对房价的控制ꎮ三㊁有关思考与建议(一)共有产权保障性住房政策应该进入正常实施阶段ꎬ不宜继续试点共有产权住房模式从２００４年提出到２０１９年ꎬ已经有１４年多的时间了ꎬ从２００６年１２月份江苏省部分城市正式有住户入住共有产权住房到２０１９年ꎬ也已经有１３年左右的时间了ꎮ但是ꎬ２０１４年４月ꎬ住房城乡建设部公布６个城市(北京㊁上海㊁深圳㊁成都㊁淮安㊁黄石)为共有产权住房试点城市ꎬ并要求 试点城市要按照实施方案积极稳妥推进试点ꎬ在１２月底前报送试点工作总结 ꎮ住房城乡建设部这个举措ꎬ似乎是多此一举:一方面ꎬ这２７１公共管理Һ㊀段时间已经够长的了ꎬ不必再试点ꎮ并且在这段时间内ꎬ许多城市都是自发地对不同种的保障性住房进行共有产权政策试点ꎮ另一方面ꎬ也更重要的是ꎬ这样拔高试点级别ꎬ既有 掠人之美 之嫌ꎬ也有有意无意地导致试点被 粉饰 ㊁被 包装 之嫌ꎮ在中国ꎬ大张旗鼓地试点ꎬ尤其是被拔高级别的试点ꎬ都不可避免的带有一些不应有的政治光环ꎬ即这种试点只许成功ꎬ不许失败ꎬ所以ꎬ势必是强行推行ꎬ有条件要上ꎬ没有条件创造条件也要上ꎬ否则就是政绩丢失ꎬ官员个人脸面无光ꎬ前程受阻ꎮ但是ꎬ一旦真正全面推广ꎬ可能就暴露出种种问题ꎮ并且ꎬ住房城乡建设部的要求似乎有点急功近利: 在１２月底前报送试点工作总结 ꎮ即２０１４年４月公布试点城市ꎬ要求这些城市在２０１４年１２月报送试点总结ꎮ解决住房问题ꎬ可不是工厂生产短平快的产品ꎮ即便这些城市都有现成的可供实施共有产权政策的住房ꎬ要在短短几个月内ꎬ就实施ꎬ并上报经验ꎬ这似乎太急了点ꎮ已经早有试点的城市还好说一点ꎬ先前没有试点的城市ꎬ有点勉为其难ꎮ如ꎬ北京市在２０１４年之前ꎬ好像还有实施过共有产权住房试点ꎮ并且住房城乡建设部对北京市确定的试点类型是 自住商品房 ꎮ 自住商品房 在其他城市基本上是不存在的ꎬ不具有普遍性ꎬ所以ꎬ北京市试点即便很成功ꎬ可能没有多大的推广价值ꎮ所以ꎬ各地自发的共有产权住房政策试点ꎬ基本上应该是可靠的ꎬ即便存在不足ꎬ地方政府也不会去刻意隐瞒㊁包装ꎮ而住房城乡建设部再去套上一个政治光环ꎬ就难说了ꎮ因此ꎬ应该在各地试点和推行的基础上ꎬ直接总结经验教训ꎬ制定一个全国性的基本指导政策ꎬ由各地参照执行就可以了ꎮ２０１７年９月１４日ꎬ住房城乡建设部发布了«关于支持北京市㊁上海市开展共有产权住房试点的意见»ꎬ即试点还在继续进行ꎮ(二)共有产权保障性住房不宜作为住房市场主体来供应２０１４年３月ꎬ住建部某副部长向媒体表示:共有产权住房将作为市场主体来供应ꎮ这个观点ꎬ缺乏客观依据ꎬ带有明显的武断性ꎮ首先ꎬ广大购房者中的多数人都愿意购买共有产权住房?其次ꎬ地方政府是否愿意这样普遍推行?再次ꎬ开发商是否愿意这样开发?等等ꎮ这一切目前还没有任何证据来支撑ꎮ共有产权只是满足那些想买房付不起款㊁贷不到款的人的买房愿望ꎬ并且共有产权政策主要适合于有资格购买经济适用房的住户ꎮ符合居住廉租房的住户本来就是买不起房的人群ꎬ如何让他们成为购房主体?至于中高等收入的家庭ꎬ应该还是偏好于购买整套的商品房ꎬ只有把共有产权商品房设计的比一般商品房更具有购买优势ꎬ这个人群才会去购买共有产权住房ꎮ可见ꎬ共有产权住房虽然有许多优点ꎬ但是它不可能适用所有收入档次的人群ꎬ也不可能对所有收入档次的人群都具有吸引力ꎮ所以ꎬ我们不宜替市场中各方做主ꎬ把共有产权住房设定为市场主体ꎮ把共有产权住房模式作为住房市场主体也与我国住房制度改革的大方向相背离ꎮ我国住房制度改革的大方向是住房私有化㊁商品化ꎬ而不是带有混合性质的共有产权ꎮ共有产权只适合于具有部分购房能力的中低收入者阶层ꎬ这一点应该是确定无疑的ꎬ也是共有产权的 瞄准 群体ꎮ所以ꎬ直到２０１９年ꎬ共有产权住房也没有成为住房市场的主体ꎬ试点还在继续ꎬ试点城市的数量远远少于现有同级别的城市数量ꎮ(三)地方政府不应只想多回笼住房建设资金在共有产权住房当中ꎬ地方政府与住户之间在相互博弈中的确是有互利共赢的可能的ꎮ但是ꎬ二者博弈的出发点是不同的:住户是想尽早住上拥有一定产权的住房ꎬ且能够规避房价上涨的风险ꎬ享受住房的多种权益ꎮ地方政府主要是想多收回在保障性住房上的投资资金(或者说想减少在保障性住房上的投资)ꎬ地方政府推行共有产权保障性住房的原动力就是多回笼资金ꎮ所以ꎬ住户由于购买力所限ꎬ没有能力购买高比例的产权ꎬ而地方政府想尽量提高住户购买产权比例以便多回笼资金ꎮ所以二者之间还是有矛盾的ꎮ因此ꎬ从为住户着想的角度出发ꎬ地方政府不应该只想多回笼资金ꎮ在必须按照中央下达的保障性住房建设任务的前提下ꎬ地方政府还是应该适当降低首次购买部分产权的比例ꎬ以便让更多的住户购买ꎮ否则ꎬ由于规定的购买比例过高而导致购买者减少ꎬ但是建设任务又必须完成ꎬ就只能说适得其反:回笼资金减少ꎮ(四)政府应该首先确保买不起共有产权保障性住房的住户有房住在对共有产权保障性住房叫好的社会背景下㊁在可能把共有产权模式作为住房市场主体的政府理念下ꎬ政府有可能采取显规则或者潜规则ꎬ把保障性住房优先供给购买部分产权的住户ꎬ而把不购买产权的最穷住户抛到一边去了ꎮ这种情况应该引起社会的警觉ꎮ政府应该首先确保买不起共有产权保障性住房的住户有房住ꎮ参考文献:[１]昭明.在２００８年度工作总结大会上的讲话[ＥＢ/ＯＬ].[２０１６－１０－２３].ｈｔｔｐ://ｆｇｊ１.ｈｕａｉａｎ.ｇｏｖ.ｃｎ/ｊｓｐ/ｚｗｘｘｇｋ/ｚｗｃｏｎｔｅｎｔ.ｊｓｐ?ａｒｔｉｃｌｅＩｄ＝５６６６１２＆ｃｏｌｕｍｎＩｄ＝３１８９９. [２]马光远.再论 共有产权房 :和政府合伙买房ꎬ其实你一点便宜都没占到[Ｎ].中国经营报ꎬ２０１７－０８－０９(４). [３]ＯＥＣＤ.ＨｏｕｓｉｎｇａｎｄｔｈｅＥｃｏｎｏｍｙ:ＰｏｌｉｃｉｅｓｆｏｒＲｅｎｏｖａｔｉｏｎ[ＥＢ/ＯＬ].[２０１６－０５－２４].ｈｔｔｐ://ｗｗｗ.ｏｅｃｄ.ｏｒｇ/ｅｃｏ/ｇｒｏｗｔｈ/４６９０１９３６.[４]尹晓波.产权证上的 政府 淮安共有产权住房保障模式调查[Ｎ].现代快报ꎬ２０１０－３－２１(６).[５]宗边.住房城乡建设部下发通知要求做好２０１４年住房保障工作[Ｎ].中国建设报ꎬ２０１４－４－２９(１).[６]住房城乡建设部.关于支持北京市㊁上海市开展共有产权住房试点的意见[ＥＢ/ＯＬ].[２０１９－０３－０５].ｈｔｔｐ://ｗｗｗ.ｍｏｈｕｒｄ.ｇｏｖ.ｃｎ/ｗｊｆｂ/２０１７０９/ｔ２０１７０９２１＿２３３３６９.ｈｔｍｌ. [７]中国证券报两会报道组.住建部:共有产权住房将作为市场主体来供应[Ｎ].中国证券报ꎬ２０１４－３－１１.作者简介:王东亚ꎬ女ꎬ河北唐山人ꎬ安徽财经大学副教授ꎬ研究方向:住房保障ꎮ３７１。

试论经济适用房共有产权制度的建立现行经济适用房的产权制度存在较大争议，制约着经济适用房的合理流转，不仅会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立。

本文认为，共有产权制度实现了经济适用房保障性与商品性的有机统一，实现了经济适用房的循环利用，提高了社会住房保障资源的利用效率，能够更好地发挥政府调控房地产市场运行的功能，推动房地产业持续健康发展。

关键词：经济适用房产权争议共有产权政府经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。

经济适用房是我国住房供应体系的重要组成部分，也是实现住房保障的主要内容，对于缓解城市中低收入群体的住房压力，构建和谐社会起到了不可估量的作用。

但随着经济适用房逐步上市交易，政府与购房人之间的收益分配成为影响和制约其上市交易的主要障碍，此问题如果不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，而经济适用房的产权是解决收益分配的基础。

我国现有经济适用房产权制度存在的缺陷（一）购房者对房屋和土地只拥有部分产权房地产是房产和地产的总称，完整的房地产产权应包括完整的房屋产权和完整的土地产权，权利主体应能够同时支配房与地。

我国《城市房地产管理法》第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

”但目前我国经济适用房建设用地由政府划拨，购房者支付的价款中只包括房屋的价格而不包含土地价格，这就使得经济适用房的地权模糊且不完整，购房者对房屋只有占有、使用和部分处分权，造成了房屋产权与土地产权的分离，购房者对房屋产权的行使受到限制。

（二）现有经济适用房产权主体相冲突根据国际立法上普遍实行的房地一体原则和一物一权主义，在房地产产权制度中，房屋产权和土地产权的权利主体应当一致。

然而在经济适用房的管理体制中，购房者虽拥有房屋所有权证和土地使用证，但其土地使用权却受到较多限制，只有占有权能和使用权能，而收益权和部分的处分权则归政府享有。

论共有产权经济适用住房之法律问题论共有产权经济适用住房之法律问题蒋拯一、“共有产权经济适用住房”提法的由来《住房保障法》于2008年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法（征求意见稿）》已进入审查阶段。

该征求意见稿参考了英国“共有产权”保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。

英国“共有产权”的保障性住房模式是：“共有产权”的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。

购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。

［1］（p.72-73）淮安共有产权经济适用住房模式是：将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价（一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。

以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。

而比例主要分为政府和个人5：5和3：7两种。

共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即５年内原价购买，５至８年加同期贷款利息，８年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。

因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。

［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。

拟规定：配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。

政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。

购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。

2010年4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求：“按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。

经济适用房“共有产权”前瞻经济适用房“共有产权”前瞻在《住房保障法》的起草过程中,经济适用房"共有产权"的提法备受关注."共有产权",能否为经济适用房的永续开发提供可能性?能否确保经济适用房配售的公平公正?能否加快经济适用房的建设步伐?能否为经济适用房建设催生更多制度创新?惠及真正需要保障的人在《物权法》中,"共有产权"是指:"不动产或者动产可以由两个以上单位,个人共有.共有包括按份共有和共同共有." 长期研究经济适用房制度的南京市建委城市建设与发展研究室高级经济师陆玉龙认为,在"共有产权"制度下,中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府补贴标准的前提下,尽自己所能出资购买住房的部分产权,而获得完全的住房占有权和使用权,政府获得住房的另一部分产权.当受助家庭步人中高收入阶段,不再符合政府补贴标准时,其购买的经济适用房可公开出租,出售,个人和 2010/4/广闻博览经济适用房"共有产权"前瞻政府按产权比例分配收益.这体现了"谁投资,谁所有,谁收益"原则和公共财政的公平公正原则.近年来,一些地方的经济适用房制度发挥了住房保障的积极作用,但也暴露出诸多问题比如,在一些地方,一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面临住房困难,一方面却是本该用于住房保障的经济中国在"十一五"末期频繁地颁布区域振兴规划,一定程度上是在为制定 "十二五"规划打基础.各类区域规划实施的目的是为了避免区域城市之间因不注重自身特点,而出现盲目的"效仿建设"效应."以行政区为板块的区域发展导致无序竞争,区域封锁,各自为战,并不利于一体化进程.这些都是'十二五'规划要直面的问题."国家宏观经济研究院地区所副所长肖金成表示,"许多地区不顾自身资源环境承载能力,区域分工条件和比较优势,围绕地区经济增长,盲目开发和追求经济总量的翻番".而这些发展往往以浪费资源,牺牲环境为代价,造成长期的,整体的环境破坏和巨大经济损失,许多地区甚至付出了难以挽回的代价."卜_一五' 没有能够落实到位的主体功能区划分很可能在'十二五'通过区域规划的形式进行完善和落实,这样,一些省的积极性会大些,不至于引发硬性反弹."结构调整关键在政府转型杨伟民表示,虽然国际环境,经济格局,经济结构将会怎样变化目前还难以判断,但无论世界经济如何调整和变化,中国决心对自身经济结构进行重大调整已成共识.经济结构调整以及寻求发展方式的转变,是"十二五"规划的主线. 新中国成立以来,中国历经多次调整.然而,本轮调整与以往不同的意义在于,20世纪80年代以前的调整无一例外都是以短缺为背景,但自90年代以来,中国的短缺背景就在不断淡出,直至转化成本轮经济增长中的产能过剩背景. 回顾以往,1981—1985年的"六五"时期,后期固定资产投资规模过大,货币发行过多,对经济稳定增长产生了不利影响;1991,1995年的"八五"时期,1994年通货膨胀率一度超过了20%;2006年至今的"十一五"时期,依靠投资和出口拉动的经济增长方式未有实质性改变,居民消费率逐步下降,能源消费总量持续攀升.可见,可持续发展,结构调整等中国经济发展的深层次矛盾已Et益明显, 在此背景下,"十二五"规划的重要性不言自明.王一呜表示,未来一个时期,中国经济发展的外部环境将是一个"缓慢复苏的世界经济".金融危机使全球经济进入一个艰难的调整过程,短期内可能难以再现上一轮的高速增长.因此,在重新调整过程中,摩擦和动荡可能会贯穿整个"十二五"期间.但是,无论是经济结构还是经济发展方式,调整起来的难度都非常大,汪玉凯认为,这主要涉及政绩考核标准的制定问题.作为具有相对独立利益的主体,地方政府有着自己的目标函数(功劳被承认, 官员被提拔等),在政府绩效考核指标体系没有改变的情况下,追求GDP的增长依然是其工作的重点,任何改变原有经济路径依赖的动力都不足.(摘自(南风窗)2010年第4期谢子言/文) 自非公企业学习实践科学发展观活动开展以来,确山县成立了指导组进行指导,派出督导组强化督促检查,坚持"三抓三结合",扎实推进非公企业有序开展学习实践活动(确山县委统战部)41适用房成为投机客名下的不动产.住房保障制度的制定初衷和实施效果之间存在巨大偏差,一个重要的原因是,目前经济适用房的配售缺乏合理的机制,一旦申购成功,经济适用房就成为个人实际上的 "恒产".《住房保障法》起草小组专家成员,清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮说,此次立法的一大亮点,是通过"共有产权"来压缩牟利者的利润空间,让住房保障政策惠及真正需要保障的人. 经济适用房的共有产权是指出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用房的产权,共有产权住房在被申购满5 年后可以上市交易,交易所得资金按出资比例进行分配.王洪亮说:"如果政府按出资比例享有经济适用房的产权,那么经济适用房上市交易时就要按比例将利润分配给政府.这样一来就会挤压个人的获利空间,从而抑制违规购买经济适用房的现象."上海于2009年11月启动的首批经济适用房申购活动中,虽没有明确使用 "共有产权"之名,但已经在"行其实".这首批试点的三处房源位于徐汇,闵行两个区,每平方米售价在4800元,5200元之间,相当于目前同一区位普通商品房价格的五成左右.但享受低价的购房者获得的是"有限产权",即取得该住房房地产权证满5年后,购房家庭转让经济适用房的, 转让所得收益将由个人和政府"三七开": 个人得70%,政府得30%.上海经济适用房的房地产权利人拥有有限产权,其产权份额在《经济适用住房预(出)售合同》中要予以约定,并在房地产登记信息中予以载明.上海市房管局住房保障处处长李东说,上海经济适用房制度的核心内容之一就是"共有产权",对个人来说,"有限产权"的住房将使其投资获利的空间大为减少."形成一个资金上的良性循环"一个不容回避的问题是,多年来一些地方政府对经济适用房建设并不热圈盈啜兰堕衷,经济适用房的建设步伐十分缓慢.供地方面,现有的权威数据显示,2009年1 月至11月,我国保障性住房用地供应 27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%;投资方面,全国人大财政经济委员会的调研报告显示,截至2009年8月底,当年全国保障性住房建设完成率只有23.6%.2009年国家制定的保障性住房建设计划中,全国共需投入1676亿元,其中中央投入493亿元,占29.4%, 地方配套1183亿元,占70.6%,"但落实困难".调查发现,虽然近年来政府先后规定一定比例的土地出让金,闲置公积金等均要用于保障性住房建设,但在执行过程中,承担经济适用房建设"大头" 的地方政府普遍"叫穷".还有一些地方政府建设的经济适用房,"经济"却"不适用".在"土地财政"之下,地方政府用于经济适用房建设的往往是价格低,位置偏远的土地.这些地方大多远离主城区,交通不便,学校,医院等配套设施不完备,而经济适用房的"目标家庭"本就面临收入低,就学难,就医难等问题.这样的经济适用房自然不适应中低收人家庭的居住需求.有关专家认为,之所以出现上述问题,是因为缺乏地方政府建设经济适用房的激励机制.陆玉龙说,政府以往用于补贴经济适用房的财政支出"有去无回",即使受助人变成"百万富翁",也无法收回. 尽管有关政策规定经济适用房在上市交易时,政府应该获得一定比例的收益,但获得多少,怎样获得,因缺乏房屋产权依据难以操作.从专家的分析看,在"共有产权"制度之下,政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让金和税费) 转化为投资,政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利,拥有部分房屋产权的政府可以授权住房保障机构行使相关权利,并分享经济适用房的交易所得. "共有产权"有望为经济适用房的永续开发提供可能性.李东说,如个人申购经济适用房满5年后将其出租或出售并获得收益,政府有权利获得约定比例的收益,政府获得这部分收益后,将其投入后续的住房保障工作,从而"形成一个资金上的良性循环"."交易时间越早越好,交易次数越多越好""共有产权"使经济适用房制度有了更多想象和创新的空间.比如,在权责进一步明确之后,起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责,也就是说,如果各级政府住房保障工作开展不力,将被追究法律责任.王洪亮说,其中的具体要求包括:政府要在每年的政府工作报告中单独列出经济适用房建设规划,并在实际行动中落实;在理论上,要划定个人和政府的产权收益分配比例;要对相关部f]和负责人实施问责制等等."在'共有产权'的前提下,能不能将经济适用房建设用地的选用方式由行政划拨转变为公开的'招拍挂',让更多的房地产开发商有机会参与经济适用房的建设."上海一房地产企业负责人说.有专家还建议,在"共有产权"制度下,在经济适用房的受助者条件改善,不再符合政府补贴标准时,应鼓励其尽快将住房上市交易.可以出让经济适用房的全部产权,由政府和受助者按比例分配出让收益,也可以由政府出资收购个人部分产权,收回经济适用房的占有权和使用权,还可以向受助者出让政府拥有的部分产权,政府收回现金,再投入经济适用房的建设之中.总之,经济适用房"交易时间越早越好,交易次数越多越好".此外,还可以改变补贴方式,由减免土地出让金及税费的单一补贴方式,转变为多种补贴方式.比如,根据"中低收入者"的具体收入情况,从低到高,采取分级补贴标准,同时由"暗补"向"明补",由 "土地税费补贴"向"货币化补贴"转变, 提高政策的透明度,为扩大住房保障面创造条件.(摘自《嘹望))2010年第7-8期叶锋/文42长葛市和尚桥镇党委突出"注重重点培养,注重培训教育,注重强化管理"等,积极从大学生村干部中发展党员.(高超杰)。

第1篇一、引言经济适用房，作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决中低收入家庭的住房困难。

在法律意义上，经济适用房具有明确的定义、条件、分配程序以及保障措施。

本文将从法律角度对经济适用房进行阐述，以期为相关人员提供参考。

二、经济适用房的定义根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房是指政府为解决中低收入家庭住房困难，通过土地供应、税收优惠、信贷支持等政策措施，在合理规划、合理布局的前提下，按照政府定价或者政府指导价建设的具有社会保障性质的住房。

三、经济适用房的条件1. 家庭收入条件：申请经济适用房的家庭，其人均年收入必须低于当地政府规定的标准。

具体标准由各地根据实际情况制定。

2. 家庭人口条件：申请经济适用房的家庭，家庭成员数量应符合当地政府规定的标准。

3. 住房条件：申请经济适用房的家庭，人均住房建筑面积不得超过当地政府规定的标准。

4. 社会信用条件：申请经济适用房的家庭，应当具备良好的社会信用。

四、经济适用房的分配程序1. 申请：符合经济适用房条件的家庭，应当向当地住房保障部门提出申请。

2. 审查：住房保障部门对申请家庭进行资格审查，核实其是否符合经济适用房条件。

3. 公示：经审查符合条件的家庭，由住房保障部门在指定媒体上公示。

4. 选房：公示期满后，符合条件的家庭按照规定程序选房。

5. 签订合同：选房后，申请家庭与房地产开发企业签订购房合同。

6. 交付：购房合同签订后，房地产开发企业按照合同约定交付房屋。

五、经济适用房的保障措施1. 土地供应：政府通过划拨、出让等方式，为经济适用房项目提供土地。

2. 税收优惠：对经济适用房项目，政府给予相应的税收优惠。

3. 信贷支持：金融机构对经济适用房项目提供优惠贷款。

4. 质量监管：政府加强对经济适用房项目的质量监管，确保房屋质量。

5. 维权保障：政府建立健全经济适用房维权机制，保障申请家庭的合法权益。

六、结语经济适用房作为我国住房保障体系的重要组成部分，在解决中低收入家庭住房困难方面发挥着重要作用。

第1篇一、引言经济适用房是我国政府为解决中低收入家庭住房困难问题而出台的一项重要住房保障政策。

自1998年经济适用房政策实施以来，经济适用房在保障中低收入家庭住房需求、促进房地产健康发展等方面发挥了积极作用。

然而，随着经济适用房政策的不断完善，一些法律问题也逐渐显现。

本文旨在对经济适用房法律问题进行深入研究，以期为我国经济适用房政策的进一步完善提供理论支持。

二、经济适用房法律问题概述1.经济适用房资格认定问题经济适用房资格认定是经济适用房政策实施的关键环节。

然而，在实际操作中，资格认定存在诸多问题，如认定标准不明确、程序不规范、信息公开不充分等。

2.经济适用房配售问题经济适用房配售过程中，存在一些不公平现象，如优先配售给特定群体、配售过程不透明、存在黑市交易等。

3.经济适用房交易问题经济适用房交易过程中，存在产权纠纷、房屋质量、交易税费等问题，严重影响了经济适用房市场的健康发展。

4.经济适用房退出机制问题经济适用房退出机制不完善，导致部分经济适用房长期闲置，影响了住房保障政策的实施效果。

三、经济适用房法律问题分析1.资格认定问题分析资格认定问题主要表现为认定标准不明确、程序不规范、信息公开不充分。

认定标准不明确导致部分符合条件的家庭无法享受到经济适用房政策；程序不规范容易滋生腐败现象；信息公开不充分使得部分家庭对认定过程产生质疑。

2.配售问题分析配售问题主要表现为优先配售给特定群体、配售过程不透明、存在黑市交易。

优先配售给特定群体可能导致其他符合条件的家庭权益受损；配售过程不透明容易滋生腐败现象；黑市交易扰乱了经济适用房市场的正常秩序。

3.交易问题分析交易问题主要表现为产权纠纷、房屋质量、交易税费。

产权纠纷可能导致房屋所有权争议；房屋质量问题影响居民生活质量；交易税费过高加重了购房者的负担。

4.退出机制问题分析退出机制不完善导致部分经济适用房长期闲置，影响了住房保障政策的实施效果。

退出机制不完善的原因主要包括：退出条件不明确、退出程序不规范、退出补偿机制不健全。

经济适用房的共有权问题分析经济适用房的共有部分法律问题分析随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，我国各个类型的住宅小区如雨后春笋般涌现。

人们也从早期只关注房屋质量和所有权的角度扩大到小区共有设施、设备及共有部分所有权的行使问题。

《物权法》的出台反应了立法的进步，但同时，其有关小区共有权方面的规定还有待完善。

此处针对经济适用房来进行其共有部分的法律问题分析。

我们都知道，经济适用房是指以中低收入家庭为供应对象，按国家住宅建设标准建设的普通住宅，是具有社会保障性质的商品住宅。

作为建设销售过程的必然延伸和拓展，经济适用房的物业管理是经济适用房开发项目的一个不可分割的组成部分，它的实施和完善对经济适用房发展计划的健康良性运行有着不可估量的重要作用。

但针对这一主体，法律法规体系不完善、市场竞争机制不健全、价格机制不合理等的特殊性是它比别的住宅小区产生的问题更复杂，尤其是住宅的共有部分。

我国《物权法》第72条第一款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

”也就是说，业主对共有财产享有共有权，并因此享有共同管理权。

（一）共有部分的范围：1、绿地。

除属城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业主对小区的绿地享有共有权。

绿地应当作为共有财产属于全体业主共有，不能由开发商保留所有权。

2、道路。

小区内没有经过市政规划的用于通行的道路，属于业主共有部分。

业主个人不得私自更改其规划用途，也不能影响其他业主通行。

3、物业管理用房。

物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。

对于物业管理用房，应当归全体业主所有。

即便是经济适用房，物业公司也不能随意将管理用房出租等。

4、维修资金。

专门用于住宅共有部分、公用设施和设备维修所需的资金应由所有业主或利害关系的部分业主共同承担。

5、建筑区划内的其他公共场所和公用设施。

如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备。

第1篇一、引言经济适用房作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在解决中低收入家庭的住房困难问题。

然而，在实施过程中，经济适用房的法律问题层出不穷，引发了社会各界广泛关注。

本文将从经济适用房的界定、申购条件、产权归属、流转限制等方面，对经济适用房的法律问题进行探讨。

二、经济适用房的界定1. 法律依据根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》等法律法规，经济适用房是指政府投资建设，以中低收入家庭为对象，限定套型面积、限定销售价格，具有保障性质的住房。

2. 界定标准（1）中低收入家庭：指人均可支配收入低于当地城镇居民人均可支配收入一定比例的家庭。

（2）套型面积：根据家庭人口数量和当地住房政策，规定不同套型面积的住房。

（3）销售价格：根据政府确定的基准价格，结合市场供需情况，确定经济适用房的销售价格。

三、经济适用房的申购条件1. 申购对象经济适用房的申购对象为具有当地户籍、家庭收入和财产状况符合规定的中低收入家庭。

2. 申购条件（1）家庭人口：家庭人口数量符合当地住房政策规定。

（2）收入水平：家庭人均可支配收入低于当地城镇居民人均可支配收入一定比例。

（3）财产状况：家庭财产状况符合当地住房政策规定。

（4）住房状况：无自有住房或现有住房面积低于规定标准。

四、经济适用房的产权归属1. 产权性质经济适用房的产权性质为有限产权，购房者在取得房产证后，享有占有、使用、收益和处分的权利。

2. 产权期限经济适用房的产权期限为70年。

3. 产权变更（1）购房者可在取得房产证后，依法转让、抵押或赠与经济适用房。

（2）购房者需符合当地住房政策规定，方可将经济适用房出售。

五、经济适用房的流转限制1. 限制条件（1）购房者在取得房产证满5年后，方可将经济适用房出售。

（2）购房者在取得房产证满5年后，出售价格不得高于购买价格。

2. 违规处理（1）购房者未满5年出售经济适用房的，政府可收回其经济适用房，并追究其法律责任。

论共有产权经济适用住房之法律问题论共有产权经济适用住房之法律问题蒋拯一、共有产权经济适用住房提法的由来《住房保障法》于2019年11月被列入11届全国人大常委会五年立法规划，住房城乡建设部负责该法起草工作，目前《住房保障法征求意见稿》已进入审查阶段。

该征求意见稿参考了英国共有产权保障性住房制度和我国淮安市的共有产权经济适用住房模式。

英国共有产权的保障性住房模式是共有产权的房屋由政府直接投资建设，供应对象是低收入家庭。

购买者可以先取得房屋部分产权，没有取得产权的部分缴纳租金，在收入增加以后必须买下整套住房，政府再用该资金建房。

［1］72-73淮安共有产权经济适用住房模式是将经济适用房划拨土地变为出让土地，住房价格参照商品房执行政府指导价一般低于同期、同区段商品房销售价格的5-10，购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。

以此替代传统经济适用住房的保障模式，变经济适用房与商品房的双轨制为单轨制。

而比例主要分为政府和个人55和37两种。

共有产权住房上市或退出时只要购买政府的产权部分或按比例与政府分成即可，并实行人性化操作办法，即５年内原价购买，５至８年加同期贷款利息，８年后则按市场评估价购买或按比例就转让收益分成。

因家庭困难不能购回的，就像原来的经济适用住房一样继续使用。

［2］该征求意见稿提出由政府和个人共有经济适用住房。

拟规定配售的住房由承购人和政府按份共有，共有份额按照各自的出资比例核定。

政府的出资额按照土地出让金减让额、税费减免额、财政贴息额之和计算。

购买住房满五年，承购人经批准可以按照届时住房市场价格购买政府享有的住房份额，取得全部份额；也可以按照届时住房市场价格将共有的住房整套转让，所得收益按照共有份额分配，政府在同等条件下享有优先购买的权利。

2019年4月27日，住房和城乡建设部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求按照配售经济适用住房时承购人与政府的出资比例，确定上市所得款项的分配比例、政府优先购买权等管理事项。