沱川余地主美术写生基地新建项目项目申请报告
沱川余地主美术写生基地新建项目
编制单位：上饶市永大工程咨询有限公司负责人: 李函明
编制: 余明忠注册咨询工程师
华承洪注册咨询工程师
徐慧科土建造价员
童伟鹏技术员
编审: 华承洪注册咨询工程师
目录
第一章总论........................................... - 1 - 1.1项目简介.. (1)
1.2项目申请报告编制依据、指导思想与范围 (1)
1.3项目建设单位简介 (3)
1.4研究的主要结论与建议 (4)
第二章项目建设背景与建设必要性....................... - 5 - 2.1项目建设背景. (5)
2.2项目建设必要性 (6)
第三章市场分析与预测................................ - 9 - 3.1 沱川乡旅游市场简析 (9)
3.3 项目周边市场环境分析 (10)
3.4本章小结 (11)
第四章项目建设条件分析和需求分析 .................... - 12 - 4.1项目建设条件分析.. (12)
婺源县属丘陵地貌，地势大致由东北向西南倾斜，境内山峦重叠，溪涧纵横，森林覆盖率82%。 (13)
4.2县域经济基础分析 (13)
4.3发展优势 (14)
5.1建设内容与规模 (15)
5.2经营内容 (15)
第六章工程设计方案.................................. - 17 -
6.2工程概况 (17)
6.3建筑设计 (18)
6.5辅助工程 (20)
第七章环境影响分析.................................. - 24 - 7.1周边环境现状 (24)
7.2环境影响分析 (24)
7.3环境保护措施及治理效果 (25)
第八章节能.......................................... - 27 - 8.1 设计依据. (27)
8.2节能措施 (27)
第九章消防与安全卫生................................ - 29 - 9.1消防.. (29)
9.2 劳动安全 (30)
9.3 卫生防护 (31)
第十章项目的组织机构与运作方式...................... - 33 - 10.1组织机构.. (33)
10.2部门职能 (33)
第十一章经营方式与营销策略......................... - 40 - 11.1 经营方式.. (40)
11.2营销策略 (40)
第十二章项目实施进度................................ - 43 - 12.1项目工程实施计划. (43)
12.2项目实施横道图 (44)
13.1 估算编制依据 (48)
13.2估算编制范围 (48)
13.3估算编制方法 (48)
13.4 投资估算 (49)
13.5资金筹措 (49)
第十四章经济效益评价............................... - 51 - 14.1成本核算 (51)
14.2利润估算 (51)
第十五章结论与建议 (54)
第一章总论
1.1 项目简介
1.项目名称：沱川余地主美术写生基地新建项目
2.项目建设单位：沱川余地主美术写生基地
3.项目负责人：
4.项目建设地点：婺源县沱川乡
5.项目建设内容和建设规模：
本项目建设用地面积1774.68平方米，总建筑面积为5797.61平方米，按星级标准设计一幢七层餐饮住宿综合商住宾馆。综合商住宾馆一层为餐饮区及服务大厅，2-6层为住宿区，7层为小型多功能会议室。
6.投资估算及筹措资金
总投资793.4万元，其中：建设投资734.6万元，预备费58.8。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹793.4万元。
本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹
7.项目申请报告编制单位：
上饶市永大工程咨询有限公司
1.2 项目申请报告编制依据、指导思想与范围
1.2.1编制依据
1.《中华人民共和国城市规划法》
2.其他相关的政策法规和技术规划
3.沱川余地主美术写生基地建设项目提供的相关资料
1.2.2指导思想
1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。
2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。
3. 宾馆设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、会议、），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、）的功能。
4. 宾馆设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。
1.2.3项目申请报告编制的范围
1.项目建设的背景及必要性
2.项目选址及建设条件
3.建设规模与建设内容
4.工程技术方案
5.公用工程和辅助设施
6.环保、节能、安全与消防
7.项目实施计划
8.组织机构与人力资源配置
9.投资估算和资金筹措
10.效益分析
11.结论与建议
1.3 项目建设单位简介
婺源县余地主美术写生基地是余一甲先生于2003年创办的，专门为来婺源县沱川写生、作画的各类美术院校师生及美术爱好者们提供食、宿、行、游一条龙服务的综合场所，开业多年来，受到了国内各地美术师生们的欢迎和关爱，来此写生的学校从开始时候的几家到目前的几十家，江西师范大学美术学院、长江职业学院艺术学院、中南民族大学美术学院、华中农业大学、湖北经济学院艺术和传播学院等国内知名大专院校的师生每年都来这里美术写生，陶冶情操，婺源县余地主美术写生基地已经成为一个全国各大美术专业院、系首选的美术写生场所。
1.4 研究的主要结论与建议
第二章项目建设背景与建设必要性
2.1 项目建设背景
2.1.1沱川乡简介
沱川乡位沱川乡位于江西省上饶市婺源县最北端边陲，东邻浙源乡，南连清华镇，西接鄣山乡，北与江西省休宁县汪村镇接壤。乡政府驻地河东村，位于区域中部，驼峰尖东南麓的三溪口处。以清溪川流不息，淙淙有声而名沱川。距县城55公里，区域面积91平方公里，辖河东、河西、理坑3个行政村和1个乡办林场，沱川乡人口5470人，1502户。沱川乡属传统农业乡，沱川乡耕地面积4411.9亩，其中水田4001亩。
2.1.2本项目建设背景
旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1995-1998年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉
动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。
宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。
结合沱川乡市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：沱川乡域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档宾馆等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。
2.2 项目建设必要性
2.2.1建设本项目是发展三产、构建现代经济的客观要求
发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多
城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。
婺源县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。项目的建设，不仅完善婺源县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个江西省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动婺源第三产业的发展。鉴于婺源县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设本项目具有客观必要性。
2.2.2本项目建设是婺源县沱川余地主美术写生基地发展的需要
婺源县余地主美术写生基地是余一甲先生于2003年创办的，专门为来婺源县沱川写生、作画的各类美术院校师生及美术爱好者们提供食、宿、行、游一条龙服务的综合场所，开业多年来，受到了国内各地美术师生们的欢迎和关爱，来此写生的学校从开始时候的几家到目前的几十家，江西师范大学美术学院、长江职业学院艺术学院、中南民族大学美术学院、华中农业大学、湖北经济学院艺术和传播学院等国内知名大专院校的师生每年都来这里美术写生，陶冶情操，婺源县余地主美术写生基地已经成为一个全国各大美术专业院、系首选的美术写生场所。本项目的建设，正适应了满足沱川余地主美术写生基地发展的需要，规划建设配套服务区，提升沱川余地主美术写生基地的配套水平，为前来写生的游客创造良好的硬件条件。
2.2.3本项目建设是创立“绿色旅游”的品牌建设的需要
江西省委书记孟建柱同志和江西省政府对省内井冈山和婺源两大旅游资源的开发，提出了分别打“红色旅游”和“绿色旅游”的品牌。红色井冈山名垂史册，与“绿色婺源”相映成辉。这为婺源旅游的品牌、特色和价值作了明确的定位。婺源以“中国最美的乡村”的形象凸现在旅游市场，成为一个在全国旅游市场上极具吸引力的旅游目的地。
“中国最美的乡村——婺源”，具备东方的、历史的、文化的、生态的、艺术的特质，可开展观光、考察、体验、度假、休闲、疗养等活动。
婺源的山水保存完好，婺源的乡村与山水融合一体。婺源乡村的格局宜人聚居，这儿氏族繁盛，人脉兴隆。显赫宗祠蕴含着东方伦理的精奥，宏丽豪宅体现了农耕社会的理想和积聚的财富。山灵水秀之地必有村落民居，民居村落无不占尽山水风光。“中国最美的乡村——婺源”，是东方特有的、吐纳天地阴阳、富有历史文化底蕴、绕过了工业文明而留存给今人的精品生态宝地。
婺源的“绿色旅游”的特质和个性决定了婺源有实力成为沿海发达地区休闲度假“后花园”中的精品。
第三章市场分析与预测
3.1 沱川乡旅游市场简析
沱川乡地处大山深处，有瓷土、硫磺矿、沙金矿等资源，沱川乡山林面积91340亩，森林覆盖率91.8%，境内层峦迭嶂，气势雄伟，生态环境纯净而天然，具有有机农产品产出地最佳的生态条件。出产的山果、山药、山菜、山笋、山蕨和山茶油是婺源著名的土特产品，油茶林面积3800亩，年产有机茶油6万斤。这里的特产高山云雾茶——沱川雀舌，是大鄣山婺绿中的珍品，一直定为中办特供茶，有机茶园面积5000亩，年产茶叶17万斤。这里制作的豆腐以其白嫩鲜美而名冠一方，山坑泥鳅、小溪石斑、泉穴石鸡、冷水塘鱼被誉为沱川四绝。沱川乡有60%的农户养冷水塘鱼，年产量4万斤。婺源“四色”特产中的荷包红鱼，发源地就在沱川乡理坑村。
此外，境内溪头瀑布群、篁村罗汉松、金岗岭红豆杉群、月岭古驿道等自然景观，田园风光旖旎幽雅，名木古树遍布村野，“泉水叮咚响，山风扑面来”，苍翠欲滴的盎然生机构成生态美的特有魅力，给人一种回到大自然的感觉，令游客流连忘返。旅游成立沱川乡前景十分看好的新兴产业。
沱川乡历史悠久，文化底蕴深厚，素有“书乡”美誉，理坑原名理源，建村于北宋末年，村人好读成风，崇尚“读朱子之节，服朱子之教，秉朱子之礼”，被文人学者赞为“理学渊源”。秉承勤学苦读之风，人才辈出，先后出过尚书余懋衡，大理寺正卿余启元，司马余
维枢，知府余自怡等七品以上官宦36人，进士16人，文人学士92人，著作达333部582卷之多，其中5部78卷被列入《四库全书》，可见理坑昔日的辉煌。
沱川古建筑比较集中，保存完好，理坑村有“尚书第”、“天官上卿府第”、“司马第”、“官厅”、“云溪别墅”和“九世同居楼”等一大批官厅府弟，建筑布局严谨，气势宏大，堪称“中国明清官邸，民宅最集中的典型古建村落”，已被列入省级重点文物保护单位，中国百家民俗文化村和全国历史文化名村，目前正在开展对该村申报世界文化遗产。
3.2.1沱川乡内宾馆业发展总体趋势简析
一是宾馆的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在宾馆行业是仍拔头筹。
二是宾馆的比重量继续增加。
三是宾馆入住率高。
四是有着世界先进管理模式宾馆管理集团对宾馆的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统宾馆业。
3.3 项目周边市场环境分析
3.3.1区域特点
沱川有着丰富的生态和旅游资源，为树立旅游形象，营造一个良好的旅游环境，乡党委、政府积极向上争取项目，发动广大干部、群
众捐资捐款，对严重制约经济发展瓶颈的沱鄣公路进行了全面拓宽改造，对沱川理坑至双河口段（6公里）实施水泥路面硬化，对双河口至浙源沱口段（7.5公里）实施沥青路面硬化，整个工程已全面完工，使沱川对外交通十分便利，极大地缩短了与外界的距离，沱川经济发展步入了高速发展的快车道。
3.3.2市场分析
1.通过对沱川乡宾馆市场分析，沱川乡境内远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。
2.随着沱川乡的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档宾馆的出租率持续攀升。
3.4本章小结
1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的宾馆市场机会，同时形成了一个刺激宾馆业结构优化化的过程。
2.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利
第四章项目建设条件分析和需求分析
4.1 项目建设条件分析
4.1.1县域概述
婺源县位于位于中国江西省东北部，上饶市北部。婺源为为古徽州府所辖的六县之一，也是徽州文化的发祥地之一。婺源素有“书乡”、“茶乡”之称，是全国著名的文化与生态旅游县。境内古村落遍布乡野，保存完整，且独具徽派风格被外界誉为“中国最美的乡村”、“一颗镶嵌在赣、浙、皖三省交界处的绿色明珠
4.1.2县域自然条件
1.气候条件。
婺源县属丘陵地貌，地势大致由东北向西南倾斜，境内山峦重叠，溪涧纵横，森林覆盖率82%。
县境地处中亚热带，具有东亚季风区的特色，气候温和、雨量充沛、霜期较短、四季分明。
历年平均气温为16.8℃，以1998年、2006年17.9℃为最高，1965年、1976年、1980年16.3℃为最低。最热月7月，月平均气温为28.0℃。极端最高气温41.0℃，出现在1967年8月28日；极端最低气温-11.0℃，出现在1967年1月16日。
历年总降水平均1962.3毫米，其中1-6月降水呈递增趋势，7-12月呈递减趋势；上半年占2011年降水量的69%，4-6月为明显雨季，称为汛期，平均月雨量在200-300毫米以上，占2011年降水量的47.9%。年最大降水量3036.8毫米，出现在1998年。月最大降水量
970.4毫米，出现在1998年7月。雨量分布是四周多，中间少；东北多，西南少。
2.地质条件。
婺源县属丘陵地貌，地势大致由东北向西南倾斜，境内山峦重叠，溪涧纵横，森林覆盖率82%。
4.2 县域经济基础分析
2011年，全县完成生产总值56.2亿元，增长12.5%，完成计划的103.77%；财政总收入突破5亿元大关，达到5.11亿元，增长18.8%，完成计划的102.2%，其中一般预算收入3.4亿元，增长19.9%，完成计划的106.92%；全社会固定资产投资完成43.2亿元，增长23.2%，完成计划的90.7%；社会消费品零售总额26亿元，增长17.8%，完成计划的106.12%；农民人均纯收入6098元，增长15.5%，完成计划的102.23%。
2011年新引进省外5000万元以上合同项目16个，实际进资18.9亿元，增长83.8%；实际利用外资2986万美元，同比增长24.6%；完成自营出口总额7760万美元，同比增长30.5%。
2012年，婺源县完成生产总值63.5亿元，增长10.9%；财政总收入达9.0068亿元，增长76.3%，完成计划的135%，其中一般预算收入6.74亿元，增长98.3%，完成计划的154%；全社会固定资产投资完成57.5亿元，增长33.2%，完成计划的102.3%；社会消费品零售总额31.2亿元，增长20%，完成计划的100%；农民人均纯收入6951
元，增长14%，完成计划的100.9%。
2012年，婺源县成功引进了省外5000万元以上项目19个，实际进资21.9亿元，增长15.9%；实际利用外资3218万美元，同比增长7.7%；完成自营出口总额9200万美元，同比增长12.7%；总部经济实现纳税6648万元。
4.3 发展优势
1.区位优势
婺源位于皖、浙、赣三省交界处，境内多山属黄山余脉江南丘陵地带，境内主要交通有307、308省道，杭瑞高速（景婺黄高速）公路，杭新景高速（德婺高速）公路，区内地理位置优越，交通方便，是江西对接长三角，打造长三角后花园的前营阵地和大门。
2.交通优势
境内主要交通有307、308省道，杭瑞高速（景婺黄高速）公路，杭新景高速（德婺高速）公路，区内地理位置优越，交通方便
第五章建设内容与规模
5.1 建设内容与规模
余地主美术写生基地位于江西省上饶市婺源县最北端边陲，东邻浙源乡，南连清华镇，西接鄣山乡，北与江西省休宁县汪村镇接壤。占地面积1774.68平方米。宾馆按标准设计，共有床位190套，主楼7层，总高22米，总建筑面积5797.61m2。
详细技术指标：
5.2 经营内容
1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）
▲为短期国际、国内游客服务（标准客房）。