房地产企业税收筹划方案

第一部分 税收筹划的含义

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。

税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。

房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。

第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划

国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列5种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

1、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%。

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

3、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

4、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

黄峰：房地产企业税收筹划财税审计房地产企业税收筹划黄峰（融创（青岛）置地有限公司，山东 青岛266000）［摘 要］随着社会经济的快速发展，房地产行业的布局也迅速扩大，其中商岛房最受人们欢迎，但是，这种房产要缴 纳的税费也占有所有房价中较高的比例。目前，我国的房地产税务种类有很多，所以，房地产公司需要进行严密的考核，选 取税费最少的方式，这样有利于控制房价、降低房价，从而提高企业的利润率。［关键词］税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税［DOI］ 10.13939/j. cnki. zgsc. 2019.17.1371房地产企业的税收现状我国的房地产作为我国的财政收入的最主要的来源之 一，其交易的多少对我国的经济发展具有促进的作用。所 以，对于房地产开发商来说，房产的税务多少关系着企业的 财务和利润，同样也是在竞争激烈的房地产行业中最突出的 问题。根据我国对于房地产的税收政策指出，我国的房地产 在整个开发、建造以及最后的销售过程中，都需要缴纳相应 的税费。比如：土地资源增值税、城市建设税、营业税以及 房产税等。所以，对于消费者或者是房地产商来说，降低税 费、降低房价远远高于企业销售部门推行的一系列广告所产 生的效应，例如“海景房”的广告。房地产公司内部的税 务筹划工作需要更多的人才，发展空间也非常广阔。2房地产企业主要税种的筹划2.1营业税的筹划当前房地产产业触及的营业税种类包括建筑类行业、服 务类行业、销售不动产和转让无形资产。根据营业税的计算 方法，可以从营业额和税率进行税务筹划。第一，从营业额方面进行税务筹划。因供应税劳务输 出、转让无形资产和销售不动产而向其支付的所有条款及额 外费用，称为营业额。依据有关法律规定，营业税的计算是 以企业的营业额为基础的，营业额的额外费用涵盖收到的补 助、资金、基金、延期付款的利息等其他性质的额外费用。 除此以外，房主或租客向物业公司缴纳的水电费、燃气费、 维修费和房租这一行为，根据岀台的营业税制度，是为 “代理业”行为，其归于服务类行业收税项目，需缴纳的营 业税仅为物业代为收取的手续费费用。使开发房地产的企业 可以利用调控额外费用进行税务筹划。房地产产商在出售房 子时，可以将水电安装费、燃气费、维修费等各种辅助设施 费与销售分开，利用物业管理机构或推迟收纳其他的费用来 分开这一额外的费用，就可以把代收款项从税法规定的 “额外费用”中划分出去，延迟收费对其收入也不会有明显 波动，这样就能实现营业税税收筹划的目标。第二，从税率差异方面进行税务筹划。我国税法明确表 示，出售房产或其他不动产采取征收5%的税率，购房后装 修、设计房屋采取征收3%的税率，这其中的税差虽然只有 2%,但对于房产这种需要大量资金的商品来说，2%也是一 个很大的数量。售房企业可以与消费者签订两份协议，一份 为售房协议，一份为购房后装修协议，这样，企业就可以分 开计算房子出售的房价和房子装修的价格。当交易总额不变 时，根据房价征收5%的营业税，征收土地增值税以增值额 为准；房子的设计装修价格属于为购房者提供的服务收入, 仅需按照建筑行业缴纳的营业税即3%的税率征收，无需上 交土地增值税。这种交易方式，不仅减少了购房后应缴纳的 税费，而且还达到了营业税纳税筹划的目的。2.2 土地增值税的筹划通过笔者熟知的土地增值税的算法，可以利用以下几个 方面进行纳税筹划。2.2.1从降低增值额方面进行税务筹划当前土地增值税实行的制度为超率累进税率，增值额超 过扣除项目金额越高，税率越高，合理地调整降低售价，可 以把本来应缴纳的部分税务返给购房者。这样一来，并没有 过于损害房地产商的实际利益，购房者也可以从中获利。 2.2.2从增加扣除顶目金额方面进行税务筹划土地增值税在实际计算时可以准许减免一些项目，其中 房地产开发费用在税收筹划中有更大的利用空间。开发费用 的计算方法可以利用相应的利息支出。税法明确规定，有些 利息支出可以根据实际情况减少，但必须根据房地产项目的 转让进行分摊，并可以由金融机构认证，而且不得超过根据 同一商业同时期贷款利率计算的数额。其余相关的房地产开 发费用，根据缴纳的土地使用权费用，加上房地产开发成本 的5%以内计算扣掉费用；不能满足以上条件的，按上述相 加之和的10%以内计算扣掉费用。房地产企业可以相应地 选择：若产商预期利息成本较高，房地产项目的开发主要依 靠债务融资，而利息成本所占比例较高，则可以计算出分摊 的利息，并由金融机构进行融资。按实际情况扣除，相反, 以股权资本融资为主，预期利息成本较低，便没有必要计算 应分摊的利息，加大扣除房地产开发成本的力度，从而达到 节税和收入最大化的目的。2.2.3从税收优惠方面进行税务筹划（1） 土地增值税税收优惠条例明确规定，出售一般居 民居住用宅的开发商，只有增值费用高于扣除费用20%, 其全部增值的费用需按相关法规收税。若开发商在建设一般 居民居住用宅之外，还有其他区域的工程，增值费用则要分 开来算。违反上述规定没有将增值费用分开来算或计算有误 的，就不属于这一免税制度的适用对象。综上所述，房地 产企业若在建设高级公寓住房时同时建设Tft—般（下转P141

房地产开发企业税收筹划

-----------**地产

纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。

【唐山房地产企业应纳税税率】

计税名称 税率（%）

1 增值税 2016年5月之前项目5或之后11

2 城建税 0．35

3 教育费附加 0．15

4 地方教育费附加 0．1

5 土地增值税（预交） 2

6 印花税（产权转移） 0．05

7 土地使用税 15元/平米

8 企业所得税（按利润） 25

行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。

【主要税收筹划方法】

一、 利用税收优惠

二、 收入分散法

三、 增加扣除项目金额法

【筹划方法在各阶段的运用】

一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标

1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位

2、 拟定、签订合同

税收筹划（增加扣除项目金额法）：

签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：

模式一：合同内甲供（即甲控）

在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。

模式二：合同外甲供

在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。

发票 材料供应方 甲方 施工方 发票

浅谈房地产企业税收筹划

中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）05-000-01

摘 要 房地产行业是我国税负最重的行业之一，所涉税种达十多种，因此合理的税务筹划能够有效降低房地产企业的成本，增加房地产企业的税后利润。本文主要通过分析房地产企业营业税、土地增值税的税务筹划措施，为房地产企业实行税务筹划提供借鉴。

关键词 税务筹划 营业税 土地增值税

税收筹划是指纳税人在不违法税法等法律、法规的前提下，通过对经营活动，投资活动，筹资活动等财务活动中涉税问题的合理安排，达到规避或减税的目的的行为。通过税务筹划，企业可以减低成本，实现税后利润最大化的目标。基于此种原因，税收筹划在各个行业均得到了广泛应用。

近几年随着房价的日益攀升，房地产行业炙手可热，许多实体制造企业纷纷涉足房地产行业，如海尔地产，海信地产等。随着这些企业的加入房地产行业竞争日益激烈，要在该行业中发展壮大需要房地产企业不断寻求降低成本的途径，但是通货膨胀导致原材料价格日益攀升，房地产行业将目光集中于税收筹划上，希望通过税收筹划降低税负，增加盈利。

房地产行业是我国税收负担较重的行业之一，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，涉及十余种税种。这就要求房地产行业合理进行税务筹划，减轻税务负担。

营业税、土地增值税作为房地产行业中税负较重的税种，对其进行合理的税收筹划意义深远。

一、营业税的税收筹划

对营业税的税收筹划其实是变相的对土地增值税的税收筹划。

根据税法规定，房地产的代建行为因为其没有发生房地产权属的转移而不必缴纳土地增值税，代建取得的收入按照劳务报酬缴纳营业税即可。这样做的前提是房地产开发商在施工之前已经确定了用户，代客户进行房屋建设。

另外一种避开土地增值税甚至有可能避开营业税的方法是合作建房。举个例子，假若有a、b两家企业，a拥有资金，b拥有土地使用权。现在a想在b的土地上建造房屋，有一下几种方式：