房地产纳税筹划方案

房地产企业纳税筹划管理

王卫宏

摘　要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所

处的经济环境变得越来越复杂多样化。因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因

此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核

心。基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，

最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助。关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划

一、引言

房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉

及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大

风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来

的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企

业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于

国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。由于房地

产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产

企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义。二、理论概述（一）房地产企业特征

房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现

出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。中

国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产

品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一。重视品牌建设，

提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑

信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需。

据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，

房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动

性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响

较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上

涨。土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业

中国房地产企业的税收筹划

摘要：房地产企业是税负最重的行业之一，首先分析了房地产企业的经营特点及其所涉及的税种。然后从土地增值税、企业所得税和营业税这三个税种出发，分析了该类公司税收筹划的方法。

关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税

税收作为企业成本，是与企业利益密切相关的。合理、有效地控制企业的税收成本，有利于企业的可持续发展。房地产行业是典型的资金密集型行业，而随着国家宏观调控步步紧逼，房地产业的利润被极度挤压，由“暴利行业”向“平利行业”转变，加之现在房地产企业数量众多，竞争越来越激烈。房地产企业必须通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而减轻资金压力，降低成本，增加经济效益，打造企业的竞争优势，为公司的发展打下基础。

一、房地产企业的经营特点及税负情况

（一）经营特点

对房地产公司来说，开发的房地产是他们经营的商品，在属性上与其他商品明显不同，它有自己独特的经营特点： 1.开发经营具有计划性及复杂性。企业的经营业务囊括了从征地、拆迁勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。且从征用土地到建设房屋、基础设施以及其他设施、商品销售都应严格控制在国家计划范围之内。

2.开发建设周期长，投资数额大。开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。

3.经营风险大。开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

（二）房地产公司税负情况

从行业角度看，目前中国房地产行业的平均税负高于国内其他行业，根据相关统计报告显示，2009年中国税收收入共59 515亿元，比上年增加5 291亿元，同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额共计1 851.85亿元，占中国2009年全部税收收入增收额的5291亿元的35%.一年当中全国税收收入的增长额超过1/3来自于房地产业，增幅在各行中居首位；从税率来说，房地产行业的总体税率偏高。目前，中国房地产开发企业按销售收入的5%交纳营业税，按所得额的25%交纳企业所得税，土地增值税的税率是30%～60%不等。总之，房地产公司税收负担过于沉重，通过税收筹划，实现税负的减轻，是公司的唯一选择。

房地产企业的税收筹划实例

以下通过一个案例告诉你房地产企业如何通过企业财富安全管理集成系统来做好企业税收筹划，并且对房地产企业未来税务安全做出预控。

企业财富安全管理集成系统，预控企业税务风险，安全提升价值。 嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。

现有两个方案如下（均采用营改增后的简易计税法）： 【分析】 方案一：自建自销 嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。 销售收入（含增值税）：50000万元 销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元 销项税额：47619*5%=2381万元 城建税及教育费附加：2381*(7%+3%+2%)=286万元 印花税：50000*0.0005=25万元 土地增值税： 扣除项=29280*(1+10%+20%)+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269*30%=2780万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元 方案二：（企业财富安全管理集成系统方案） 嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。

嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。

代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。 该房地产公司转让该地块的损益如下： 销售收入（含增值税）：10000万元 销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元

房地产企业税收尊划及方案解析　

彭勇　（广州市财经职业学校广东广州５１００９５）　

摘要：税收筹划是合法行为，税收筹划的方式方法很多，有诸如从重点税种入手筹划等方法，本文重　

点列举了有关土地增值税的实务案例，具体分析了如何进行房地产税收筹划。目前房价居高不下，房　

地产税收筹划对于降低房价具有重要的现实意义。　关键词ｔ房地产企业税收筹划方案解析　

中图分类号：Ｆ２９３．３３　文献标识码：Ａ　文章编号：４４－１６１８／Ｆ（２０１　１）０６－００３７—０２　

一、税收筹划的涵义　

税收筹划就是在现行税制条件下，通过合理利用　各种有利的税收政策和合理安排税务行为，以期获得　

最大税后利益的一种合法的经济行为。税收筹划所取　

得的是合法权益，受法律保护，它是纳税人的一项基　

本权利。税收筹划不是偷税漏税，而是在合法合理的　

前提下，减轻企业税收负担，实现企业税后利润最大　化。但特别应强调的是，税收筹划是以合法合理为前　

提，切不可盲目筹划。税收筹划具有专业且复杂的特　

点，纳税人应谨慎衡量选择各种方案。　

二．房地产税收筹划的技术方法　

房地产税收筹划的技术方法很多，列举几种主要　

筹划思路：　

（一）从节税空间大的重点税种入手　

从理论上来讲，应选择税收优惠多，税负伸缩弹　

性大的税种作为切入点，如土地增值税对房地产企业　

而言，就是一个具有很高税收筹划价值的税种。原因在　

于：一是其税率比较高，税负重；二是其税率为超额累进　税率，跳跃ｆ生大，不同级次之间税收负担的差距大，税率　

从３０％￣１Ｊ６０％，增值率越低，税率越低；另外其具体优惠　

细则较多。因此土地增值税筹划的空间余地非常大。　

（二）选择优惠政策进行筹划　

房地产业所涉及的各种税种、税法分别规定了条　目繁多的政策性减免优惠政策。税收筹划从某种意义　

上说就是纳税人主动利用税收政策的特定条款（也包　

括优惠政策）来实现减轻纳税成本为目的的行为。作为　

企业，应充分掌握、利用这些优惠政策，及时向税务机