房地产企业税收筹划

房地产企业土地增值税税收风险及筹划

近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产企业的土地增值税问题愈加突出。土地增值税是房地产企业常常需要面临的风险之一，如何降低土地增值税税负，有效进行税收筹划，成为众多房地产企业亟需解决的问题。

首先，房地产企业应该对土地增值税法律法规有所了解。土地增值税是指在土地所有权转移、房屋所有权转移和土地使用权出让过程中产生的增值部分，依照国家规定向国家缴纳的税款。房地产企业应该掌握土地增值税的征收标准、计算方式以及纳税期限等基础知识，以便更好地进行税收筹划。同时，还需要了解土地增值税优惠政策以及适用条件，如免征、减征和缓征等福利政策，以便在税收筹划时谨慎把握。

其次，房地产企业应该优化土地交易结构，降低土地增值税税负。房地产企业在土地交易过程中，可通过合理设计交易结构来降低土地增值税税负。例如，将土地指定为公司货币认购资金的出资方，将土地等价对换成其他资产等。同时，在土地交易过程中，也需要注意控制资金流动，避免在资金流转过程中出现非正常交易或虚假交易。还可以采用多年分期支付方式，将土地增值收益分摊到未来多年中，降低土地增值税税负。

第三，房地产企业应该留意土地增值税申报及缴纳期限，准确纳税。房地产企业在土地交易后，应及时履行纳税申报和缴纳的义务。土地增值税纳税期限要求比较严格，如果错过纳税期限将面临高额的滞纳金和罚款。因此，房地产企业需要在土地交易过程中积极关注土地增值税的申报和缴纳期限，并派专人负责纳税申报和缴纳工作，确保准确纳税，避免在税收筹划过程中面临风险。

综上所述，房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，需要做好土地增值税法律法规的了解，采取合理的交易结构来避免高税负的风险，留意土地增值税申报及缴纳期限，保证准确纳税。只有这样，房地产企业才能更好地应对土地增值税风险，实现税收筹划的有效管理。

房地产业如何进行税收筹划

房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。

一、利用临界点进行税收筹划

根据《土地增值税暂行条例》第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。根据第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。（2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。

如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第 6条的规定，计算增值额的扣除项目包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20%.

例1：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元，该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）??20%=320万元。该房地产企业的增值率为（2410-500-100-1000-80-320）??（500 +100+1000+80+320）=20.5%.根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（2410-500-100-1000-80- 320）??30%=123万元。企业税后利润为2410-500-100-1000-80-320-123=287万元。

房地产企业税务筹划和稽查实例

来源：天财会计网

一、基本情况：

某房地产公司成立于2007年2月，股东由某投资有限公司、某集团公司构成，随后购得327亩土地的使用权，进行房地产项目的开发，开发的楼盘有A、B、C、D等4栋高层楼房。

根据稽查计划安排，某地税稽查局于2010年3月对该房地产公司进行稽查，按照惯例，稽查人员先是检查该公司的“预收账款”账户，从账面看2007年至2009年该公司预售商品房收取的预收款有1亿元，基本都按照房地产企业缴纳营业税的期限缴纳了营业税等税金，仅有少数预售售房款以及将“他项权利登记费”、“抵押手续费”等代收款项列入到“其他应付款”科目而少缴了20余万元的营业税及附加，再就是少缴了土地使用税和部分印花税，看上去再没有其他问题了。

现场检查完毕后，稽查人员在科室的案情讨论会上汇报了上述问题，在汇报到印花税部分时，提到该房地产公司“其他应付款”科目中反映从某机电设备销售公司借款4320万元，没有按借款合同税目缴纳印花税，据该公司财务人员解释是因公司开发资金不足，就找老板朋友开的某机电设备销售公司分几次借了这4320万元。

从某机电设备销售公司借款4320万元？科室负责人听到这里心中顿时升起一团疑云，果真如此吗？难道真的就只是印花税的问题？在当前的经济形势下，一个机电设备销售公司居然能有几千万的资金外借给房地产公司？其中是否有猫腻？于是要求稽查人员次日再去该房地产公司，将这几笔借款的来龙去脉查清楚。次日，稽查人员再次来到该公司复查，该公司财务人员仍坚持上述说法，并表示他们当时认为这不是从银行贷的款就没有缴纳印花税，既然稽查局认定要按借款合同的税目缴印花税，公司愿意马上补缴。

三、查处经过：

为了彻底查清问题的真相，稽查局决定就此事展开外部调查，依照《税收征管法》第五十七条、五十九条的规定，向某机电设备销售公司发出了《税务检查通知书（二）》，对该机电设备销售公司与某房地产公司的资金往来情况等进行检查。通过检查发现，该公司的确分几次将累计4320万元“资金借”给了某房地产公司，但奇怪的是，该机电设备销售公司几年来居然没有一分钱的销售收入，那么其借出去的几千万元资金又是怎么来的呢？再对“其他应付款”科目进行检查，发现其资金是来自于几十个自然人。随后在对公司的注册情况进行检查时又发现，这家机电设备销售公司的大股东与某房地产公司的大股东都是某矿业集团公司。

第一部分 税收筹划的含义

在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大影响，谋取最轻税负始终是纳税人孜孜以求的目标。税收筹划就是在不违反国家税收法规的前提下，纳税人通过对投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值最大化的目标一致；税收筹划有利于提高企业的经营管理水平和会计核算水平，有利于降低企业的经营风险，有利于节约税收成本。

税收筹划完全合法、符合国家立法意图，国家鼓励税收筹划。《注册税务师管理暂行办法》明确规定，“税收筹划是注册税务师的业务内容之一”，从规章的层面肯定了税收筹划存在的必要。随着税收筹划的不断完善和发展，税收筹划将进一步提升法律级次，更加有法可依。

房地产企业主要有以下四种运营方式：一是通过国土局挂牌交易；二是合作建房；三是收购一块土地进行项目开发；四是收购公司或者股权转让。下面，从企业经营过程中金额最大、最为重要的两个税种（土地增值税、企业所得税）分别阐述房地产企业的税收筹划。

第二部分 房地产企业土地增值税的税收筹划

国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，首先应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是税率较高，税负重，二是筹划余地较大，可以节省较多税金支出。 土地增值税税法规定，有下列种情形之一的，可以享受免征土地增值税的优惠政策：

、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额。

、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。

、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。