按94方案购房之后的同住人主张权利确定产权析产继承案 94

94方案同住人认定和权利【实用版】目录1.94 方案的背景和意义2.同住人认定的标准和程序3.同住人的权利和保障4.94 方案对同住人权利的影响5.结论正文一、94 方案的背景和意义在我国，房产问题是人们普遍关注的焦点。

为了解决住房问题，政府出台了一系列政策，其中之一便是 94 方案。

94 方案，全称为《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，是国务院于 1994 年发布的一项重要政策。

该政策旨在深化城镇住房制度改革，加快住房建设，满足城镇居民的住房需求。

二、同住人认定的标准和程序在 94 方案中，同住人是指在一个住房单位内共同居住、共同生活的人员。

同住人的认定有严格的标准和程序，主要包括以下几点：1.必须在同一户籍内；2.必须共同居住、共同生活；3.必须是直系亲属或者其他有抚养、赡养关系的人员。

在满足上述条件的情况下，同住人可以享受一定的住房优惠政策。

三、同住人的权利和保障作为 94 方案的受益者，同住人享有一定的权利和保障。

主要包括以下几点：1.优先购买权：在同等条件下，同住人享有优先购买权；2.优惠政策：同住人可以享受一定的住房优惠政策，如购房补贴、贷款优惠等；3.保障性住房：对于符合条件的同住人，政府提供保障性住房，以解决其住房困难。

四、94 方案对同住人权利的影响94 方案的实施，对于同住人权利的保障起到了积极的作用。

通过优惠政策和保障性住房，许多同住人解决了住房问题，改善了生活条件。

然而，随着社会的发展，94 方案也暴露出一些问题，如认定标准过于严格、保障性住房供应不足等，这些问题需要政府进一步研究和解决。

五、结论总之，94 方案作为一项重要的住房政策，对于解决我国城镇居民的住房问题具有重要意义。

同住人作为政策的受益者，享有一定的权利和保障。

买卖售后公房主要涉及到的问题
一、按照94方案购房的未登记的产权人权益按94方案购买的售后公房，产权证上只有一个人的名字，但可能还会存在其它的产权人，如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。

不过基于不动产的公示和公信力，因此只要与房产证上的权利人签订了买卖合同，则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。

二、同住人的居住权利未按九四方案购买的房屋，同住人虽然不是产权人，但在房屋内享有居住权。

以前在办理售后公房过户手续时，房地产交易中心要求合同上要有同住人同意出售的声明，但现在，仅对此进行形式审查，并不会要求同住人到交易中心当场签名。

如果未经同住人同意，产权人将房屋出售给他人，那同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋（某些法院有判例驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求）。

买受人取得房屋的产权后能不能对抗同住人的居住权？这在司法实践中是一个颇有争议的问题。

基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的保护，同住人只能向出卖人主张居住权，或者要求分割出卖人取得的房款（作为对其丧失居住权的补偿），而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。

为尽量避免此类纠纷，在购买售后公房时要对同住人情况进行了解，可要求上家出示户口簿，并要求同住人以书面形式承诺同意出售房屋。

上海94方案购买公房的确权和诉讼时效上海94方案购买公房的确权和诉讼时效1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》，年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。

这些构成了公房出售的“94方案。

一、主要内容和涉及的法律问题1、确定了公房出售的原则、范围和购房人。

“94方案”确定了出售公房应当贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

属于可售公房的范围是独用成套的公有住房，当时限制在一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅，但列入旧城改造规划、产权不明、具有历史保护价值和市政府认为不宜出售的房屋除外；购房人应是具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人和符合分配住房条件的职工，每个家庭只能享有一次以成本价购买公房；擅自、变相转租或者改变房屋用途的，迁离、国外定居或者逾期未归者暂时不能购房。

2、确定了购房人可享受的优惠条件和购房程序。

“94方案”的优惠条。

件有：按照规定享有工龄等优惠，按照规定享受住房补贴，免缴房产税、契税、缓征地租，免缴新建公房的固定资产投资方向调节税等。

购房人每一年工龄给予%的优惠，同时还给予5%的一次性优惠,并仍然可以享受原有的住房补贴。

对于购房人以现金一次性付清全部购房款的，一次性付款折扣为20%。

中、小学教师（含已退休者）在按照成本价购买公房时，可按控制标准增加建筑面积8平方米。

“94方案”确定的购房程序为：经过宣传，出售人和购房人达成合意后，双方签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。

3、限制权利行使法律遗留纠纷在“94方案”中存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，具体为：首先，对共有人的房产权利进行了限制。

“94方案”中要求“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。

《民事法律适用问答》2005年第3期民事法律适用问答问题一、在诉讼中，如何看待测谎结论的效力？答：测谎作为一种类似于鉴定结论的辅助证据手段，其本身并非绝对可靠的证据。

因此，在具体的案件处理过程中，还要结合其他证据综合判断测谎结论是否成立。

比如，根据一般的生活常识、当事人在法官面前陈述时体现出来的诚信程度等品格证据等等，都是可以结合起来综合判断以形成自由心证的依据。

不过，对这种情况下形成的自由心证过程，应当在裁判文书中予以清晰阐明。

问题二、当事人一方拖欠对方工程款，加上迟延支付的利息总额为150万，双方就此150万元重新约定了给付期限。

现债务人再次迟延付款。

如以该150万元的欠款为基数，判决其支付迟延利息，是否属于计算复息？答：不属于。

因为150万元的数额是将其原来欠款及利息合并计算的结果，双方对此数额达成协议后，债务人再次迟延付款，已经不再是对原来欠款的迟延支付，而是对双方重新确定的150万元债权的迟延支付。

因此，新的利息是针对后来迟延履行150万元债权而产生的利息，二者针对的对象不同，是不同“时间”的“迟延”产生的不同后果，不能混淆。

因此，这种情况下判决其支付利息，不存在构成复利的问题。

问题三、夫妻一方婚前患有精神病，但婚后依靠药物维持，仍然可以保持正常精神状态。

现患精神疾病一方的母亲主张宣告婚姻无效，可否支持？答：不可以。

因为婚姻法规定婚姻无效情形是指婚前患有医学上认为不应当结婚、婚后尚未治愈的情况。

最高人民法院的司法解释还规定，对于申请宣告婚姻无效时，法定的婚姻无效情形已经不存在的，可以认定婚姻有效。

依靠药物治疗就可以维持正常状态的，说明导致婚姻无效的原因已经不再存在，所以不能宣告其无效。

问题四、公房出售中个人以物业公司不出售为由，起诉物业公司的，如何处理？答：物业公司是否出售公房，公房出售的价格如何确定等等，都需要根据政府有关规定和政策来决定，双方当事人并不具备自由决定的权利，不能简单地把此类纠纷作为民事买卖关系来看待。

《民事法律适用问答》2005年第3期民事法律适用问答问题一、在诉讼中，如何看待测谎结论的效力？答：测谎作为一种类似于鉴定结论的辅助证据手段，其本身并非绝对可靠的证据。

因此，在具体的案件处理过程中，还要结合其他证据综合判断测谎结论是否成立。

比如，根据一般的生活常识、当事人在法官面前陈述时体现出来的诚信程度等品格证据等等，都是可以结合起来综合判断以形成自由心证的依据。

不过，对这种情况下形成的自由心证过程，应当在裁判文书中予以清晰阐明。

问题二、当事人一方拖欠对方工程款，加上迟延支付的利息总额为150万，双方就此150万元重新约定了给付期限。

现债务人再次迟延付款。

如以该150万元的欠款为基数，判决其支付迟延利息，是否属于计算复息？答：不属于。

因为150万元的数额是将其原来欠款及利息合并计算的结果，双方对此数额达成协议后，债务人再次迟延付款，已经不再是对原来欠款的迟延支付，而是对双方重新确定的150万元债权的迟延支付。

因此，新的利息是针对后来迟延履行150万元债权而产生的利息，二者针对的对象不同，是不同“时间”的“迟延”产生的不同后果，不能混淆。

因此，这种情况下判决其支付利息，不存在构成复利的问题。

问题三、夫妻一方婚前患有精神病，但婚后依靠药物维持，仍然可以保持正常精神状态。

现患精神疾病一方的母亲主张宣告婚姻无效，可否支持？答：不可以。

因为婚姻法规定婚姻无效情形是指婚前患有医学上认为不应当结婚、婚后尚未治愈的情况。

最高人民法院的司法解释还规定，对于申请宣告婚姻无效时，法定的婚姻无效情形已经不存在的，可以认定婚姻有效。

依靠药物治疗就可以维持正常状态的，说明导致婚姻无效的原因已经不再存在，所以不能宣告其无效。

问题四、公房出售中个人以物业公司不出售为由，起诉物业公司的，如何处理？答：物业公司是否出售公房，公房出售的价格如何确定等等，都需要根据政府有关规定和政策来决定，双方当事人并不具备自由决定的权利，不能简单地把此类纠纷作为民事买卖关系来看待。

上海94方案购买公房的确权和诉讼时效1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》，年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。

这些构成了公房出售的“94方案。

一、主要内容和涉及的法律问题1、确定了公房出售的原则、范围和购房人。

“94方案”确定了出售公房应当贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

属于可售公房的范围是独用成套的公有住房，当时限制在一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅，但列入旧城改造规划、产权不明、具有历史保护价值和市政府认为不宜出售的房屋除外；购房人应是具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人二、“94方案”遗留问题的解决和法律出路1、“94方案”购房权利人的认定“94方案”中的购房权利人认定缺陷产生了纠纷的后果，为此，上海市房屋土地管理局沪房地技（1995）652号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。

共有人必须是前款规定的购房对象。

”1996年10月31日，上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》（以下简称《意见》）指出：“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

”该《意见》还明确：“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。

”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。

2、“94方案”共有人主张权利的时效首先，共有人提出共有主张时即为诉讼时效起算时。

如果按照《意见》，权利人须在诉讼时效内主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定。

许多售后公房的共有人在知道并主张共有权利时可能已过诉讼时效。

上海动迁94方案司法解释上海1994年开始房改，当时“94方案”对房屋产权登记是这样规定的：“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。

也就是说，房地产权证上只能登记一人的名字，由家庭成员协商确定，其他房屋共有人则无法登记。

这一政策规定虽制定于二十年前，且很快被修正，但其所遗留下来的房屋共有产权纠纷问题却仍在持续发生，严重影响了家庭成员间的和谐与安宁。

一、典型案例1994年，张父和张母依据“94方案”买下一套公房，产权登记在儿子张先生名下。

1998年，吴女士与张先生结婚，且婚后一直居住在该套公房内。

二人结婚前，张父和张母曾口头承诺将该套系争公房赠送给张先生和吴女士，事实上也正是因为张父和张母的这一承诺，吴女士才答应跟张先生结婚的。

2006年，为便于办理房产抵押贷款，张先生按银行要求以房屋买卖方式将系争公房登记过户到了吴女士名下，随后顺利办理了房产抵押贷款用于做生意。

2008年，张先生不幸突然离世。

2014年9月，张父、张母将吴女士诉至法院，要求判令张先生与吴女士之间的《房屋买卖合同》无效，并将系争房屋产权恢复登记到张父张母名下。

吴女士收到法院传票后，一时不敢相信自己居住了这么多年的房屋竟然还不是自己的。

二、法律分析根据相关法律法规及上海高院相关司法解释，经深入研究后作出以下分析：（一）房屋产权人的认定“94房改”时，该公房内有张父、张母和张先生一家三个成年同住人，根据上海市高院1996年10月31日印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕第9条“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

”这一规定，虽系争房屋产权登记在儿子张先生一人名下，但张父、张母皆为系争公房的共有产权人，房屋为张先生和张父、张母三人共同所有。

上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见（沪高法民一[2007]20号2007年9月20日）一、公房动迁补偿款的继承只有承租人的公房动迁时，原承租人已死亡，若已依法确定了承租人的，动迁补偿款归新的承租人；若尚未确定承租人的，动迁补偿款归原承租人的继承人。

二、被继承人死亡已逾20年，登记在其名下的房屋动迁后，继承人主张动迁款的处理被继承人死亡后，继承人未声明放弃继承，且系争房屋权利未发生变动的，系争房屋的权属归继承人共同共有，继承人的确权主张不受诉讼时效限制，可依法确认各方的权利份额。

但系争房屋已动迁的，继承人应当在知道或应当知道动迁利益受侵害之日两年内主张动迁利益。

三、按94方案购房登记权利人死亡后，房屋产权继承的处理按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。

四、债权人对夫妻共有财产代位提起析产诉讼的处理共同共有关系存续期间，因共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，共同共有人可以请求分割。

债权人对夫或妻一方享有债权的，可代位提起析产诉讼，对夫妻关系存续期间的共有财产进行分割。

五、恋爱期间共同购房，一方未出资但产权登记为两人共有，析产分割的处理从不动产登记的角度分析，房屋已经确定为恋爱双方共有。

双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合重大理由需要分割的情形。

共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额，一般以10%到30%的份额为宜。

九四方案购买的产权房，产权虽登记在一人名下，但房屋的成年同住人、出资人，在诉讼时效内均有权向法院提起确权诉讼，确认自己在房屋中的产权份额。

确权的诉讼时效如何计算？A律师结合自己的办案经验，总结出如下原则：第一，九四方案确权人起诉的诉讼时效从发生争议时开始，计算两年。

所谓发生争议时是指“知道或应当知道自己不享有共有人的权利之日”。

法院一般会认定权利人起诉时或主张权利时为争议发生日，该日期一般会做比较宽泛的认定。

第二，九四方案确权人起诉的诉讼时效从争议房屋产权登记在权利人名下之日起计算，最长不超过二十年。

从某种意义上说，如今大多数九四方案权利人的诉讼时效已经届满。

第三，九四方案房屋登记权利人死亡的，确权人起诉的诉讼时效从知道或应当知道其死亡之日起两年内提出，否则推定诉讼时效届满。

九四方案作为一种项临时性制度本身存在严重的缺陷，随着时间的推移，该项制度所带来的影响也将逐渐减少，但是如果确权人的诉讼时效仍然没有届满，应当尽快向法院提起诉讼，以维护自己的合法权利。

附：沈a等与C共有纠纷上诉案案情简介：被上诉人C系上诉人沈a、沈b的父亲，沈a、沈b的母亲E于1992年去世，C 于2005年再婚。

上海市杨浦区凤城三村xxx号xxx-xxx室房屋即本案系争房屋原为承租公房，承租人为某某。

1994年11月24日形成的《购买公有住房委托书》主要内容：系争房屋承租人为C，经本户同住成年人协商一致同意购买上述房屋，并委托C作为办理购买公有住房的一切手续，该委托书同住成年人一栏有沈a的签名及盖章。

同日形成的《公有住房买卖合同》显示，C与上海市房产管理局、杨浦区房产管理局控江房管所签订该合同，共花费人民币(以下币种均为人民币)9,497.58元购买系争房屋。

购买该房屋时，沈a、沈b及C的户籍均在该房屋内。

系争房屋购买售后产权手续均由C办理，并使用了C的工龄，沈a、沈b亦支付了部分公积金。

1994年12月17日，C登记成为系争房屋产权人。

潘某1与潘某2等分家析产纠纷二审民事判决书【案由】民事婚姻家庭、继承纠纷婚姻家庭纠纷分家析产纠纷【审理法院】上海市第一中级人民法院【审理法院】上海市第一中级人民法院【审结日期】2021.06.29【案件字号】(2021)沪01民终2082号【审理程序】二审【审理法官】潘静波单文林俞敏周仕颖【审理法官】潘静波单文林俞敏周仕颖【文书类型】判决书【当事人】潘某1;潘某2;潘某3;潘某4;潘某5【当事人】潘某1潘某2潘某3潘某4潘某5【当事人-个人】潘某1潘某2潘某3潘某4潘某5【代理律师/律所】朱燕良上海市沪中律师事务所;欧以文上海市沪中律师事务所;董芳上海市君成律师事务所【代理律师/律所】朱燕良上海市沪中律师事务所欧以文上海市沪中律师事务所董芳上海市君成律师事务所【代理律师】朱燕良欧以文董芳【代理律所】上海市沪中律师事务所上海市君成律师事务所【法院级别】中级人民法院【本院观点】本案的争议焦点是被继承人梁某在系争房屋内是否享有遗产份额；如有，应如何确定及分配。

【权责关键词】无效撤销代理按份共有共同共有合同第三人当事人的陈述新证据维持原判执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是被继承人梁某在系争房屋内是否享有遗产份额；如有，应如何确定及分配。

本案系争房屋按“94方案”购买，是特定时期房改政策下的特定产物，购买时产权只能登记在一人名下。

对此相关法律和政策规定，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

还规定，婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。

本案中，系争房屋购买时登记在潘某6名下，原同住成年人梁某生前未主张成为共有人之一。

潘某6、潘某1在2014年1月申请增加购房时的同住成年人潘某1为共有人之一后，系争房屋产权登记为两人共同共有，应各占50％份额。