房地产行业税收问题及稽查对策分析图文稿

房地产行业涉税问题分析第一节：房地产行业涉税“重点问题”分析一．房地产行业收入常见涉税“重点问题”1．营业税、增值税收入涉税“重点问题”2．企业所得税收入涉税“重点问题”3．土地增值税收入涉税“重点问题”二．房地产行业成本费用涉税“重点问题”1．企业所得税成本费用涉税“重点问题”⑴虚增开发成本⑵混淆开发成本⑶成本计算错误2．土地增值税成本费用涉税“重点问题”三．个人所得税涉税“重点问题”1．自然人股东股权转让个人所得税涉税问题2．自然人股东股息、红利、利息个人所得税涉税问题3．企业高管工资薪金、劳务报酬个人所得税涉税问题4．企业实施有奖销售个人所得税涉税问题四．房产税、土地使用税、契税涉税“重点问题”1．企业自用、出租开发产品房产税涉税计算缴纳问题2．企业开发用地土地使用税涉税纳税义务起始、终止及税款计算问题3．以不同形式取得的开发用地的契税纳税义务起始及计税依据问题第二节：会计资料自身的“重大隐患”排查一．税务稽查的指导思想和一般思路1．税务稽查部门检查的“重点”是什么？2．税务稽查部门检查的“焦点”是什么？3．税务稽查部门检查的“政策依据”有哪些？4．税务稽查部门检查时一般从哪里入手，税务检查工作思路与会计核算工作思路有什么不同。

二．企业日常的会计报表会存在哪些潜在隐患？1．《资产负债表》是如何把企业的财务状况暴露出去的？2．《损益表》是如何将企业的财务成果暴露出去的？3．《资产负债表》与《损益表》的数据失调会给企业带来哪些不可估量的损失4．如何让企业老板和相关人员看懂《资产负债表》、《损益表》，更好回避涉税风险。

三．企业日常的的账簿资料会存在哪些潜在隐患？1．企业的账簿资料是怎样把自己的信息暴露出去的？2．企业的账簿资料及相关账户是如何将自己的“收入信息”暴露出去的？⑴收入检查的目标⑵收入检查的注意事项（五个区别）⑶收入检查关注账户3．企业的账簿资料及相关账户是如何将自己的“成本费用信息”暴露出去的⑴成本费用检查的目标⑵成本费用检查的注意事项：①正确划分企业的“支出”和“费用”②企业支出费用化流程（二付七转）③税法与财务会计制度的差异⑶成本费用检查关注的账户4．企业账簿中的哪些账务现象会引起税务人员的格外关注：⑴奇异的数字现象⑵奇异的时间现象⑶奇异的地点现象⑷奇异账户对应关系现象⑸奇异的业务往来关系现象5．为了防止财务信息大量外露企业一般会采取哪些刻意的会计处理方式：⑴明修栈道，暗度陈仓⑵鱼目混珠，以假乱真⑶以大忽小，以小忽大⑷帐里明冲，帐外暗扣⑸辗转腾挪，移花接木四．企业的会计凭证会存在哪些潜在隐患？1．记账凭证的作用是什么，它是怎样将企业的信息泄露出去的？2．原始凭证的作用是什么，它是怎样将企业的信息泄露出去的？3．巧妙合理的编制会计凭证的必要性第三节：房地产行业偷税“经典案例”警示一．某公司利用“往来帐户”、“账外账”和“多方入账”隐瞒预收款、按揭款、合作开发收入偷税案二．某公司利用“真假两套账”隐瞒商业门店、地下车位销售事实偷税案三．某公司利用关联关系虚构、虚增工程量，高套定额虚增取费标虚增沙垫层工程、工程桩基、道路、内墙、门窗等成本偷税案四．某公司利用投资、增资、投资变更、股权转让，转嫁列支其他单位费用等手段虚增土地成本、绿化成本、人工成本、租赁成本偷税案。

XX房地产开发有限公司税务稽杳案例分析一、房地产行业特点的概述随着我国经济的迅速发展，房地产业已成为是我国国民经济的主导产业，对现代社会经济的发展有着举足轻重的地位。

随着我国人民生活水平的不断提高，对居住条件的要求也越来越高，房地产业得到迅速发展的锲机，成为我国的重要经济支柱及主要税源。

房地产开发是一个比较特殊的行业，该行业具有复杂性、多样性和滚动开发性，从立项、审批、报建、融资、建设、预售、到验收交付使用，其经营周期之长，所牵涉政府部门及公司之多，耗用的资金之大，市场风险不确定，这些都是该行业所特有的。

这也决定了房地产开发合作方式的多样性。

目前我市的房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，国有企业寥寥无几，因此房产企业的纳税意识普遍较低，所以房地产业是存在较多税收问题的一个行业。

二、房地产业常见的涉税问题及检查方法(-)常见的涉税违法行为该行业涉及的地方税种以营业税、企业所得税、土地增值税为主。

1收入不按规定入账申报纳税。

通过把部分预收购房款挂往来帐户，甚至把现金收入存在私人帐户不入账，隐匿收入从而推迟了营业税纳税时间。

2、不按规定结转收入。

通过隐匿收入或将收取的房款在"预收帐款"科目中长期挂帐，产品完工后未按规定及时结转销售收入，造成利润减少，少缴企业所得税。

3、不按规定结转成本。

通过减少可售面积，造成单位成本虚增，多结转经营成本；或者虚增开发成本,造成利润减少，少缴企业所得税。

4、超标准列支费用。

如：超标准列支业务招待费、超标准提取企业效益工资、福利基金、工会经费、职工教育经费以及坏帐准备金等。

造成利润减少，少缴企业所得税。

5、不及时清算土地增值税。

巧立名目，制造理由，如留下部分"尾房"不及时反映收入，使整个项目不能清算，逃避土地增值税的清算。

（二）主要的检查方法房地产业应纳的营业税及企业所得税，占该行业应纳税总额的比例较大，这两个税种成为了检查的重点内容；对该行业主要采取调账检查和实地核实法，检查工作的主要方法和步骤如下：1实地踩点与外围调研先到房地产开发企业的开发项目所在地踩点，在售楼部取得项目销售宣传资料，了解项目销售的基本情况，其中包括房屋的建筑规模、基本售价、何时交付使用、销售情况、承建商等；同时通过外围调研，在网上查询或到国土房管、建委部门查询的方式，了解开发项目的土地使用及出让情况，建筑面积和可预售面积，商住面积分配比例等，为我们下一步进行疑点分析，寻找重点稽查的方向打好基础。

房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议房地产开发企业是国民经济中的重要组成部分，但在税收方面，它们往往存在着许多问题。

税务稽查是税收管理的重要手段，是维护税收法律的正常运行的必要措施。

然而，房地产开发企业在税务稽查中存在着一些突出问题。

本文将探讨这些问题，并提出相应的建议。

问题一：虚假账务和隐瞒收入房地产开发企业在保证盈利的同时，往往采用虚假账务的手段来掩盖实际利润，并隐瞒收入。

虚假账务不仅会导致企业所得税额不足，也会影响到市场经济的公平与公正。

建议一：加强税务管理人员的培训，提高他们的专业素质和执法能力，完善相关法规和政策。

建议二：增加税务稽查人员的数量和质量，提高税务稽查的效率和准确性，确保纳税人依法纳税。

建议三：对于虚假账务和隐瞒收入的企业，应该采取严厉的惩罚措施，包括罚款、吊销营业执照等处罚措施。

问题二：资产重组和税收优惠滥用在房地产开发企业进行资产重组和税收优惠方面，也存在一些问题。

一些企业为了获得更大的税收优惠，往往采取一些不规范的操作方式，甚至存在滥用税收优惠的情况。

建议一：建立健全数字化登记和审计系统，可以更好地监管企业的资产和税收情况，避免滥用税收优惠。

建议二：加强税收优惠的管理，规范企业的资产重组和税收优惠的行为，避免上述问题的出现。

问题三：涉嫌违反相关法律在房地产开发企业税务稽查过程中，还会发现一些企业涉嫌违反相关法律的问题，例如环保问题、信贷问题等。

建议一：加强环保、信贷等领域的监管，规范企业的行为。

建议二：建立相应的保障措施，加强涉及环保、信贷等方面的监管，防止企业违法行为带来的损失。

税务稽查对维护税收征管的公正性和合法性发挥着重要作用，房地产开发企业应该积极配合税务机关的稽查工作，真实、准确的申报税务。

同时，税务部门应该加大对房地产企业纳税情况的监管，尽力维护税收法律的正常运行。

当然，针对上述问题和建议，还需要更多的监管部门和行业专家的支持和参与，共同为税收管理的完善做出贡献。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。

本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。

一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。

但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。

2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。

一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。

3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。

然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。

4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。

一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。

二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。

以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。

这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。

2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。

通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。

3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。

4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。

这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。

5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。

最新整理房地产行业税收征管存在的问题及建议房地产行业税收征管存在的问题及建议地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管，一直饱受争议。

而房地产行业涉及税种过多，其中，仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。

在对主要税种进行征管过程中，由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题，加大了地税部门税收征管难度。

近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：一、地税部门专业化管理还有待提高地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。

审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。

如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。

二、纳税平台系统存在一定的漏洞该省地税系统现在使用的地税纳税平台于20xx年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。

但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。

一是关键字设定存在漏洞。

部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。

该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。

我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策(5)_调研报告(七)对往来帐户的检查房地产企业的往来款项较多，一些不易走账、性质相对模糊的业务，企业财务人员常在往来科目中列支。

因此有针对性的对“其他应收款”“其他应收付款”进行重点审查，对往来账向挂帐时间长且金额大的业务重点核实原始凭证、询问形成原因，常常能发现其中的涉税问题。

例如在对冀盐房地产公司检查中，企业在“其他应收款”中支付职工旅游补助81800元，在“其他应付款”中支付盐务局90人奖金分红1134000.00元，长期挂帐。

经核实企业未代扣个人所得税共计230193元。

四、关于对房地产行业税务检查的几点建议针对上述问题，建议采取以下措施，增强房地产业税收检查的针对性(一)从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

房地产企业应以单位项目作为检查的重点。

由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。

如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

(二)拓展和完善调查取证的渠道和方法。

为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。

(三)规范和细化取证资料文书的制式和填写标准。

由于各行业情况不同，税务检查所需收集、掌握的证据资料也不尽相同，结合行业的特点，规范和细化取证资料文书的制式和填写标准，以及取证文书的保管和调阅制度。

通过此举不仅可以做到取证数据资料的共享，减少下一次税务检查的工作量，提高检查的效率；还可以将企业开发的相关资料存档监控，防止事后擅自更改情况的发生。

(四)延伸检查范围，提高检查质量。

房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。

房地产企业税收征管中存在的问题与对策提要居民对房地产需求的日益增长拉动了房地产行业的快速发展，房地产行业也随之成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。

但是，由于某些原因，目前房地产行业偷逃税情况比较严重，已经成为社会关注的热点和地税部门日常管理的难点。

本文对当前房地产企业税收征管中存在的问题进行分析，并提出相应对策。

关键词：房地产：税收征管；税源管理一、房地产企业税收征管中存在的主要问题(一)税务部门在征管中存在漏洞1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。

部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。

例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售房合同数据基础上的，而当前部分房地产业纳税人与购房户为逃避纳税私下协定减少面积，致使税务部门在此方面的工作比较被动。

2、税收征管力度和深度跟不上房地产行业发展，征管漏洞较为明显。

一方面企业申报敷衍，单纯依赖税务机关去检查辅导；另一方面税务机关征管力量薄弱，管理面不够。

由于房地产企业核算复杂，从开发到项目投资时间跨度很长，而税收管理员只就当年情况进行纳税辅导，因此对房地产企业的核算没有连续性，无法正确计算其开发成本和销售成本，不利于对房地产行业的管理。

(二)房地产企业自身存在的问题1、企业财务核算不规范。

一些企业未按照房地产会计的核算要求进行会计处理，账务登记不及时，按照收付实现制即实际发生的收入和支出数进行登账，而不是按照权责发生制进行账务处理，不符合收入与费用配比原则。

另外，记账凭证不规范，原始凭证中存在不合法的凭证较为普遍，提取的各项预提费用随意性较大。

这些现象加大了房地产企业的征管难度，影响了税收的及时足额入库。

2、房地产企业财务内部控制缺乏制约机制，造成税基难以核实。

目前，从大部分地区的情况看，从事房地产行业的纳税户大部分为挂靠经营，虽然营业执照为有限责任公司，但真正经营者是私营、个体性质，实际经营所得归个人所有，财务核算仅流于形式上的统一核算，公司对项目经理承包房地产开发工程的收入、成本、费用、利润的核算准确度不高，普遍存在少计收入、多计成本现象。

我市房地产行业经营现状及税务稽查、管理对策我市房地产行业经营现状及税务稽查、治理对策我市房地产行业经营现状及税务稽查、治理对策一、我市房地产行业进展的趋势和动向目前，我市注册登记的房地产企业有1083个，其中××市区774个，市直属企业144个。

正常运行的公司约有60-70家。

从调查分析的事情看，我市房地产业进展有以下几个趋势。

(一)私有制、股份制房地产公司成为该行业的主流。

目前我市房地产企业的经济性质以私有、股份、有限责任居多，约占全市房地产企业的80左右。

非国有企业的纳税人素养参差别齐，纳税意识较低，主观偷税和非有意偷税的可能性都比较大。

(二)市区内房地产开辟的重心转移。

要紧转向旧城改造、城中村改造、大中型工业企业、院校搬迁等方面，而且时刻和项目比较集中。

(三)新项目开辟地向市区边缘转移。

要紧表现为由市中心向市区边缘、由大都市向小都市进展。

随着都市改造的深入，以及有关房地产开辟相关规定的别断规范，我市原有易开辟资源萎缩，现有的可开辟资源多集中在旧城改造项目中，由于开辟成本过高，关系错综复杂，相当一部分房地产企业开始挑选地价相对廉价的城乡结合部或经济较发达，有卖点但房地产业尚在起步时期的小都市、县级市的区域，谋求进一步进展。

二、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一具房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个时期：第一时期（开工前期）：经过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得打算委员会印发的正式打算书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建造工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开辟项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备脚等事情进行审查）。

第二时期（组织施工期）：经过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。

在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。

本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。

一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。

通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。

因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。

1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。

同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。

这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。

1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。

不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。

二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。

房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。

2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。

如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。

三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。

对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。

3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。

因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。

房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议目前各地房地产业发展得如火如荼，尤其是北京的房地产业由于2008年奥运会的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好.然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损,这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。

为了规范房地产开发企业的征收管理,通州区地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。

一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。

因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用.房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款"为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款.实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为;土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。

因此双方都未按规定缴纳税款。

(二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后,开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。

在这一经营过程中,双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。

实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为.这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。

房地产行业企业所得税专项检查中发现问题与对策近年来，随着我国房地产行业的快速发展，各地纷纷加大对房地产企业的税收监管力度，特别是对企业所得税的专项检查。

通过对房地产企业所得税专项检查的分析，我们可以看到一些普遍存在的问题，同时也可以探讨一些解决这些问题的对策。

本文将重点讨论房地产行业企业所得税专项检查中的问题，并提出相应的对策。

首先，房地产企业所得税专项检查中经常发现的一个问题是税收申报不准确。

一些房地产企业为了减少纳税额，常常出现虚报、少报或误报税收情况。

这种违规行为导致税务部门无法正确计算企业所得税，严重影响了国家的税收收入。

对于这一问题，税务部门应加强对房地产企业的申报数据审核。

加大对企业纳税情况的抽查力度，对涉嫌违规的企业进行深入调查，并依法追究其法律责任。

同时，加强与其他相关部门的信息共享，确保企业所得税申报数据的准确性和真实性。

另外，政府也应提供更加明确的税收政策，为企业提供更好的纳税指导，降低企业实施违规行为的动机。

其次，房地产企业所得税专项检查中还发现一些企业存在偷漏税、逃税行为。

部分企业通过虚构交易、偷税漏税等手段来规避税收，这不仅损害了国家的税收利益，也破坏了公平竞争的市场秩序。

为解决这一问题，税务部门应加大对房地产企业的突击检查力度，发现问题企业及时进行处理。

同时，加强对企业财务数据的监管，加大对企业资金流动情况的跟踪与调查，确保企业不得以虚假交易手段来逃避税收。

另外，税务部门还可以加强与其他国家税务机构的合作，共同打击跨国企业的逃税行为，维护国家税收利益。

此外，房地产企业所得税专项检查中还发现一些企业存在违法行为。

一些企业通过不合规的行为，如收受回扣、行贿等手段来规避税收监管。

这种行为不仅损害了行业的正常竞争秩序，也损害了国家的税收利益。

针对这一问题，税务部门应建立举报机制，鼓励社会各界对违法行为进行举报。

加强对房地产企业的监管，加大对企业经营行为的检查力度，及时发现问题，依法进行处理。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业家，其中，高唐本地企业仅有家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已家企业办理了税务登记手续，另户企业仍在催办过程中。

、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

、易造成其他偷逃税行为。

关于房地产开发企业存在的税收问题及建议近二年来，根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高，改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。

所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。

一、存在问题从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。

房地产开发企业通过上述手段，达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。

㈡是预收房款结转收入随意性较大，有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后，影响了国家税款的及时入库。

部分企业用往来账来调节预收款账户，隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大，房地产开发相当一部分为私营企业，会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库，甚至流失。

㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。

㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。

㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。

㈥房地产销售发票开具不规范。

国家税务总局早在1995年就颁发过文件，明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。

有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理，在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房，以达到减少售房收入逃避纳税的目的。

房地家产税收政策与稽察实务讲稿作者王越，王是王越的王，越是王越的越，不可以倒过来，倒过来就是越王勾践了！题外话:二套房贷首付五成了,怎样理解这个政策含义,房地产这个东西,政府必定不希望他跌,也必定不希望他再涨了,政府希望的就是稳扎稳打的慢慢涨,昨年一年把此后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊仍是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是相同的道理.可是商人逐利是天生的天性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只好迅速的挤灭泡沫,带来的是灾害,所以房地产应该感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.房地家产税政这一块也是热门,我是个房地产外行人,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯研究,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望实用,此刻许多财务人员不懂,税官们也有许多不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.本文引用了许多大家的资料,便基本上是原创,仅供参照,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊敬一下自己的版权.例：A房地产公司有资质，B公司没有资质，但B公司有本领搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，假如B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担有关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A缴纳的承包费属于内部资本来往不需要缴纳营业税。

自然假如不切合这一规定，纳税人就是B，其实这类状况不存在，因为B不行能这么干，没有资质是开发不了房产的。

例：新营业税条例实行后，房地产公司支付境外公司或个人供给的设计劳务、咨询劳务不再划分能否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国公司不需要缴纳城建税及教育费附带，所以只需要代扣营业税，假如劳务完整在外国发生，公司所得税劳务以归属地来判断所得根源地，不需要扣交预提所得税，假如劳务在国内发生，组成常设机构的，不需要扣交，由外国公司申报缴纳。