2019年江苏城华元路澄星路地块营销企划报告

江苏某策划报告完整稿第一章市场篇1．张家港简介2．地理位置3．港口经济4．都市进展趋向5．市场篇总结第二章项目篇1．项目介绍2．现有酒店经营分析3．SWOT分析第三章定位篇1．项目总体定位2．客户定位3．产品定位4．价格定位第四章产品建议篇1．项目产品建议2．装修标准建议第五章市场推广篇1．推广思路2．执行部分3．公关策划部分第六章销售篇1．销售策略2．投资分析3．运营分析4．销售打算建议第一章市场篇1、张家港简介➢都市性质。

张家港是现代化滨江港口工业都市。

➢都市定位。

长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。

➢市域空间规划。

规划形成〝一城、双核、五片〞的空间结构。

〝一城〞指张家港作为高度都市化地区，出现整体进展的空间结构特点，整个张家港确实是一个都市。

〝双核〞指杨舍城区和金港城区，是市域内要紧的居住和公共服务中心。

〝五片〞指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。

规划至2020年，市域总人口169万，其中都市人口142万人〔含外来人口80万〕，都市化水平84%，市域城镇建设用地操纵在171平方公里。

2、地理位置张家港市位于中国〝黄金水道〞——长江下游南岸江苏省境内，处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中都市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。

全市总面积999平方公里，人口85万。

由于其专门的地理位置和成熟的交通基础建设，面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业都市。

3、港口经济张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港--张家港港，长江岸线达60多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达33公里。

张家港港深,水贴岸、不冻不淤、安全避风、常年作业。

现有万吨级以上泊位33个， 2004年完成物资吞吐量6397.8万吨，其中集装箱运量32.8万标箱,分别增长41.8%和32.6%。

苏州某地块项目市场定位策划报告目录一、项目概况1、苏项目地块区位环境分析 (6)2、周边环境分析 (6)3、项目所在区域规划情况分析 (7)3.1项目自身概况 (7)3.2项目周边区域规划 (8)二、项目市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析…………………………………….…..…,,,91.1苏州市概况 (9)1.2苏州市宏观经济影响关系分析 (11)1.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响 (25)1.4苏州市房地产政策概况对本项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查 (28)2.1 苏州近几年房地产态势分析 (32)2.2苏州房地产2006年进展态势总结及预测 (33)2.3苏州市区房地产市场调查分析 (35)2.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析 (38)2.5苏州市区三级市场（二手房市场）概况及分析 (42)3、苏州市区房地产区域市场调查 (42)3.1苏州房地产市场区域板块分析 (46)4、苏州工业园区房地产市场 (46)4.1园区房地产进展及走势 (48)4.2近年内各年度园区供应及销售情况 (48)4.3园区商品房价格走势及与其他片区房价比较情况 (49)4.4园区未来房地产市场分析与预测 (57)4.5典型个案与基准竞争对手分析 (61)三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的进展情况 (69)1.1写字楼 (69)1.2类别墅 (70)1.3多层等低密度住宅 (75)1.4高层及小高层住宅市场 (76)2、苏州各类物业市场的要紧特征 (79)3、苏州各区域典型个案分析 (80)四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及需求分析 (84)1.1何谓市场需求? (84)1.2我们的需求者在哪里? (84)1.3需求者购买因素分析 (85)2、消费者需求分析 (87)2.1私营业主 (87)2.2政府官员 (89)2.3本地高收入职业经理人 (90)2.4外来高收入职业经理人 (93)2.5等自由职业者 (95)2.6投资客户 (97)五、本项目分析及定位1、本项目SWOT分析……………………………………………………..2、本项目整体形象定位…………………………………………………….3、本项目可能进展物业形态的目标客户定位…………………………….3.1目标客户职业分析……………………………………………………………………3.2目标客户来源地及比例分析…………………………………………………………3.3目标客户家庭成员构成分析…………………………………………………………3.4目标客户可承受总价范围段及各自比例……………………………………………3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例……………………………………………3.6客户特征描述…………………………………………………………………………3.7客户行为习惯分析……………………………………………………………………4、楼型（物业形态及配比）定位………………………………………….5、价格定位、分析与建议……………………………………………….…6、户型建议……………………………………………………………….…六、产品多方案配比建议1、经济成本分析………………………………………………….………….2、总体规划分析……………………………………………………………..3、针对消费群分析…………………………………………………………..4、分期进展规划分析………………………………………………………..5、销售分期分析…………………………………………………………….七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景………………………………………………………….2、概念主题的诠释……..……………………………………………………3、案名诠释…………………………………………………………….…….一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项目地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；能够说是近几年来园区湖西的稀有临湖观景板块。

江阴澄星实业集团有限公司报告审批表报告部门报告人报告日期编号澄星房产 2018年12月19日报告概要：关于澄堡二期商办产品定价报告江阴商办产品较住宅而言市场环境较差，客户购买热情较淡，截止11月底，江阴商办产品的库存量达到221万方的峰值。

其中商业产品去化周期为5.2年，办公产品去化周期为6.8年。

考虑到商办产品的市场表现，我们在销售中的原则也要从旺季住宅销售的抓“快速回款”，转变为狠抓“去化”。

过程中采取租售并举，租赁的目的促使产业升值，达到最终去化。

具体详见《澄堡二期商办定价及推售方案报告》，简要如下：一、竞品分析：1、周边竞品定价情况：恒大中央广场商铺均价2万元、办公9000元，恒大帝景22000元，中梁壹号公馆22000元,南门首府1-2层30000元，2、销售情况：除恒大帝景2017年商铺大促销均价仅10000元/㎡，恒大中央广场开盘15888元/㎡起，销售情况较好外，其他项目商业销售率均不超过10%。

从以上销售情况看，竞品楼盘的商办情况是有价无市。

二、成本测算经财务测算，我项目的商铺成本为12305.8元/㎡，办公成本为10842.81元/㎡三、定价建议1#澄堡街（1-2层搭售）:集团底均价27054元/㎡（案场底均价27606元），面积约3047㎡，货值约8244万元；3#花山路（1-2层搭售）: 集团底均价30910元/㎡（案场底均价31540元），面积约2348㎡，货值约7257万元；5#办公主楼一层纯底商 : 集团底均价40034元/㎡（案场底均价40851元），面积约639㎡，货值约2560万元；5#裙房（1-3层搭售）: 集团底均价26819元/㎡（案场底均价27366元），面积约3056㎡，货值约8198万元；5#办公：集团底均价11910元/㎡，面积约14055㎡（案场底均价12153元），货值约1.67亿元；1#办公：集团底均价11007元/㎡，面积约1784㎡（案场底均价11231元），货值约1963万元。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告江阴市澄星房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:江阴市澄星房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分江阴市澄星房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发经营；市政工程施工；室内外装潢；建材的销1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。