余额抵押与重复抵押的利弊分析

房地产再次抵押是指在已经抵押的房产再次进行抵押贷款的行为。

在进行房地产再次抵押时，需要计算出该房产的抵押价值，以确定可以再次抵押的贷款额度。

抵押价值的计算通常采用一定的公式，通过对房产的估值和贷款比例等因素进行综合考量得出。

本文将介绍房地产再次抵押抵押价值的计算公式及其相关内容，供读者参考。

抵押价值的计算公式是确定房产可以抵押的贷款额度的重要依据。

一般来说，抵押价值的计算公式包括以下几个主要因素：1. 房产估值：房产估值是确定抵押价值的基础。

通常情况下，可以通过房产评估的方式来确定房产的市场价值。

评估过程中会考虑房产的地理位置、建筑面积、房屋结构、装修情况等因素，得出一个相对准确的房产估值数据。

2. 抵押贷款比例：抵押贷款比例是指在房产估值的基础上，银行或金融机构愿意提供的贷款比例。

一般情况下，抵押贷款比例会根据市场行情和风险控制情况进行浮动调整，一般在60%~80%之间。

3. 一抵贷款余额：一抵贷款余额是指已经对该房产进行抵押贷款后尚未偿还的部分。

在确定了以上主要因素后，可以使用以下公式来计算房地产再次抵押的抵押价值：抵押价值 = 房产估值× 抵押贷款比例 - 一抵贷款余额通过以上公式计算出的抵押价值，即为该房产再次可以抵押的贷款额度。

值得注意的是，以上公式为一般情况下的抵押价值计算公式，实际情况中可能会根据不同的银行或金融机构有所不同，读者在进行房地产再次抵押时应根据具体情况与相关机构进行确认。

在进行房地产再次抵押时，除了抵押价值的计算外，还需要注意以下几个方面：1. 了解相关政策：在进行房地产再次抵押之前，需对相关政策有所了解，以确保自己符合相关的抵押条件和规定。

2. 谨慎选择机构：在选择进行房地产再次抵押的金融机构时，需要谨慎选择，选择信誉良好、业务规范的金融机构进行合作，以确保自己的合法权益。

3. 计划合理使用贷款资金：在获得房地产再次抵押贷款后，需合理规划资金的使用，避免因不善理财而带来额外的风险。

动产担保物权的顺序随着社会经济的不断发展，在我们的生活之中，很多人都有属于自己的财产，不管是动产还是不动产。

那么对于有的案件之中需要担保物权，对于动产担保物权又是怎样的呢?以下就是我为您介绍的有关“动产担保物权的顺序”的相关法律知识，欢迎大家阅读。

动产担保物权的顺序在同一担保物上同时存在数个担保物权的情况下，必须解决何者效力优先的问题，才能避免数个担保物权之间的效力冲突，这就需要设立一定的秩序与规则。

动产由于其公示方式的简单、流转上的便捷，常常发生数个担保物权并存而引发担保物权之间受偿效力顺序问题。

笔者拟对动产上担保物权并存作具体分析，并在此基础上抽象出解决效力顺序问题的基本规则。

一、动产上担保物权并存的成立要件与基本样态动产上担保物权的并存，必须具备以下条件：1、必须是同一件动产。

存在于同一动产上的数项担保物权之种类，既可为异类(如抵押权与质权)，也可为同类(如两项抵押权)但它们必须附着于同一件动产之上。

存在于不同动产之上的各个担保物权之间，则不发生并存问题。

2、数个担保物权在存续期间上须有交叉。

如果一项财产上前设的某一担保物权消灭之后又设定或成立新的担保物权，则不发生并存的问题;原有并存关系的两个担保物权中的任何一个消灭时，并存关系也随之解除。

3、并存的数个担保物权，各因不同的法律事实而成立。

同一个法律事实不可能引起两个担保物权的产生，自然更不可能引起并存问题。

并且，担保物权所担保的债权彼此独立。

4、并存的数个担保物权之间，须发生或可能发生效力上的冲突。

其效力冲突，主要表现为效力的实现顺序。

在担保物权发生并存的情况下，无论哪一个担保物权优先行使与实现，都将会对其他担保物权的行使与实现产生消极影响，导致其削弱乃至丧失，因此，各担保物权人都希望自己之权利能优先行使并最大限度地实现。

如果没有一定的解决规则，必将发生数个权利及权利人之间的直接的、绝对的冲撞，因而需要对其加以规定。

根据担保物权之间的关系，可分为同类担保物权之间的并存和不同类担保物权之间的并存。

抵押权顺位升进主义与固定主义利弊辩作者：谢晓春来源：《经济研究导刊》2011年第27期摘要：抵押物上存在多个抵押权时，如顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时，居于其后的抵押权是保持固位不变还是可以依次升进，虽然立法对此已有所规定，但从中国的实际出发，我们在进行制度构建的时候就应该充分尊重当事人自己的意愿，在设定抵押权顺位规则时，应为当事人的意志保留适当自由空间，由当事人根据具体情形来选择何种顺位规则。

关键词：抵押权升进主义固定主义中图分类号：F83文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0083-02中国《物权法》修正了《担保法》第35条对重复抵押采限制主义的立场，在此基础上，《物权法》第194条就抵押权顺位的变更、放弃做出了相关规定，这在中国立法史上尚属首次。

重复抵押下的抵押物上存在多个抵押权，当顺位在先的抵押权由于抵押权实现以外的原因消灭时，顺位居于其后的抵押权是否可以当然的依次升进呢？大陆法系各国的立法对该问题做出了截然不同的规定：一种采顺位固定主义；一种采顺位升进主义。

一、顺位升进主义、顺位固定主义概述顺位升进主义是指“在先顺位的抵押权因债权获清偿或其他原因而消灭后，后顺位的抵押权自动上升，获得前顺位抵押权人的顺位。

”[1]此种立法最早起源于日尔曼法，并为法国和日本等国民法所采纳[2]。

中国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题意见（试行）》第115 条第2款规定：“债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。

”可见中国在立法和司法实践中采纳的是顺位升进主义。

顺位固定主义是指“抵押权确立以后，其顺位固定不变，即使在先顺位的抵押权所担保的债权得到清偿或因其他原因消灭，其后位的抵押权仍保持原来的顺位”。

顺位固定主义最早起源于罗马法，现德国、瑞士民法为采纳该原则的典型代表，其中，德国法体现在所有人抵押制度中，瑞士法体现在空白担保位置制度当中。

第1篇随着我国经济的快速发展，企业、个人等市场主体在经营活动中不可避免地会产生债务。

然而，高利率、短期限的债务可能会给债务人带来沉重的财务负担，甚至导致资金链断裂。

为了降低融资成本，优化债务结构，贷款余额债务置换成为了一种重要的金融工具。

本文将从贷款余额债务置换的概念、优势、操作流程及注意事项等方面进行详细阐述。

一、贷款余额债务置换的概念贷款余额债务置换，是指债务人将现有的高利率、短期限的债务，通过金融机构的贷款，以低利率、长期限的债务进行置换，从而降低融资成本，优化债务结构。

二、贷款余额债务置换的优势1. 降低融资成本：通过贷款余额债务置换，债务人可以以低利率的贷款置换高利率的债务，从而降低财务成本。

2. 优化债务结构：通过调整债务期限，债务人可以分散还款压力，降低流动性风险。

3. 提高资金使用效率：债务人可以利用低利率贷款置换高利率债务，将节省的资金用于扩大生产、投资等经营活动。

4. 提升信用等级：通过贷款余额债务置换，债务人可以改善财务状况，提高信用等级。

三、贷款余额债务置换的操作流程1. 债务人向金融机构提出贷款余额债务置换申请。

2. 金融机构对债务人的信用状况、财务状况进行审查。

3. 双方协商确定置换方案，包括贷款金额、利率、期限等。

4. 债务人将现有高利率、短期限的债务结清，并签署新的贷款合同。

5. 金融机构发放贷款，债务人按照新合同约定的期限偿还贷款。

四、贷款余额债务置换的注意事项1. 选择合适的金融机构：债务人应选择信誉良好、服务优质的金融机构进行贷款余额债务置换。

2. 确保贷款用途合规：债务人应确保贷款用途符合国家相关政策法规，避免违规使用贷款。

3. 注意贷款期限：债务人应根据自身资金需求，合理选择贷款期限，避免过度负债。

4. 关注利率变化：债务人应密切关注市场利率变化，适时调整贷款余额债务置换方案。

5. 加强财务管理：债务人应加强财务管理，确保按时偿还贷款，避免产生逾期利息。

中华人民共和国担保法第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

【释义】本条是关于抵押物和其他担保的债权的关系的规定。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，指在设定抵押权时，抵押物所担保的债权不能高于抵押物本身的价值；实现抵押权时，抵押物的价值低于所担保的债权的，超出部分的债权只能作为一般债权，不具有优先受偿的效力。

比如，甲企业的厂房价值200万元人民币，他不能以此厂房向银行抵押贷款200万元以上的人民币。

然而，现实中抵押物的价值不是一成不变的，多数情况下它会随时间、市场及抵押物自身使用等情况的变化而变化，有时在设定抵押权时，抵押物的价值并不低于其所担保的债权，但实现抵押权时，抵押物担保的债权却超出了抵押物的价值。

比如某企业的房地产在设定抵押权时估价为1000万元人民币，他以此向银行贷款800万元人民币，但实现抵押权时，房地产仅拍卖了750万元人民币，那么，该750万元人民币可以优先偿还银行贷款，另外50万元人民币只能与其他一般债权处于同一偿还顺序。

由于作为抵押物的财产大部分是不动产，具有较高的财产价值，因此，在某些情况下，抵押物的价值大大地高于其所担保的债权。

比如抵押物价值100万元人民币，可抵押人只向债权人借款10万元人民币。

为了更好地发挥抵押物的担保效益，我国担保法允许在抵押物上重复抵押，但各次抵押所担保的债权累计不得超出抵押物的价值。

比如抵押物价值200万元人民币，抵押人可以以该物分几次向银行抵押贷款，比如第一次贷款70万元人民币，第二次贷款60万元人民币，第三次贷款50万元人民币。

重复抵押，不仅可以是以同一抵押物向同一债权人多次抵押，也可以是以同一抵押物向不同债权人分别抵押。

比如以价值100万元人民币的房屋向甲抵押贷款10万元人民币，向乙抵押贷款40万元人民币，向丙抵押贷款30万元人民币。

动产抵押制度的得失利弊动产抵押制度是指当借款人用其动产作为抵押物时，借款人拥有被抵押物的权利，但其所有权仍归借款人所有。

这种制度可以有效地帮助借款人获得贷款，并保护贷款人的利益。

然而，动产抵押制度也存在一些得失利弊，本文将探讨这些问题。

动产抵押制度的好处提高借款人的信用动产抵押制度使借款人能够用其动产作为贷款的抵押物，进而被贷款人接受。

这意味着借款人能够获得贷款的机会更高，因为贷款人更可靠。

该制度因此提高了人们的信用，增加了使用贷款的可能性。

拓宽了融资渠道动产抵押制度使借款人能够从多个渠道获得贷款。

这是因为很多贷款机构更愿意向使用动产抵押的借款人提供贷款，因为这些借款人的贷款是用实物作为抵押的，即使不能按时偿还贷款，也可以通过出售质押物来弥补损失。

保护贷款人的权益动产抵押制度保护贷款人的利益，因此借款人必须按时偿还贷款，否则贷款人可以合法地处置抵押物并追回尚未偿还的贷款。

因此，贷款人可以较为放心地将贷款提供给借款人，而借款人也会更努力地工作以偿还贷款。

动产抵押制度的缺点抵押物可能贬值或丧失动产抵押制度的缺点之一是，抵押物（动产）可能由于市场条件和其他因素而贬值或丧失。

如果借款人无法按时偿还贷款，贷款人将有损失，因为他/她无法获得等价的质押物以弥补损失。

因此，在考虑使用动产抵押制度时，借款人和贷款人必须注意谨慎评估抵押物的价值以及市场情况。

需要一定的资产使用动产抵押制度需要一定的资产。

这可能使得一些有潜在需要贷款的人无法获得贷款，因为他们没有能够作为抵押的资产。

这对那些仅拥有少量资产或没有资产的人来说可能特别困难。

执行起来可能有困难在动产抵押制度的执行过程中，可能会出现各种各样的问题，使得这一制度的执行变得困难。

例如，如果贷款人无法证明所拥有的资产是法律上的质押物，那么他/她无法追回贷款。

此外，贷款人必须遵守国家和地方的法律和规定，以便充分利用动产抵押制度。

动产抵押制度的利弊分析动产抵押制度的得失利弊可以用以下表格来说明：动产抵押制度优点缺点提高借款人的信用拓宽借款人融资渠道抵押物可能贬值或丧失拓宽了融资渠道保护贷款人的权益需要一定的资产保护贷款人的权益执行起来可能有困难通过这个表格，我们可以看到动产抵押制度的优点和缺点。

抵押房产的十大忠告
抵押房产是一种常见的筹措资金的方式，但也是一种风险较高的行为。

以下是抵押房产时需要注意的十大忠告：
1. 认真选择抵押机构。

不要盲目选择小贷公司等非正规金融机构，以免受到不良影响。

2. 了解抵押机构的信用状况。

查询其注册信息、资质等相关信息，确保其合法性。

3. 对自己的经济状况进行评估。

根据自己的收入状况，评估自己每个月所承担的还款额。

4. 留意抵押利率。

一些抵押机构会设置虚高的利率，导致还款额增加。

5. 不要盲目加大还款额。

在财务状况允许的情况下，可以缩短还款周期，但不要超出自己的经济承受能力。

6. 了解贷款期限。

不要盲目选择长期贷款，可以根据不同的用途选择相应的期限。

7. 敬畏违约风险。

在还款期限内，一定要按时、足额地还款，以免触碰违约条款。

8. 留存还款凭证，保留还款记录。

在还款过程中，妥善保管还款凭证和记录是必要的，以备不时之需。

9. 转化抵押资金用途。

在得到抵押资金后，不要将其用于消费或投资，而是要用于提高自己的生产力或实现增值收益。

10. 留意全局风险。

不要将所有的财富都抵押给同一机构，以免全局风险集中爆发造成重大损失。

以上十大忠告，旨在提醒抵押房产的人们，注意风险，理性借款，谨慎决策。

抵押估价服务中常见的评估方法及其优缺点抵押估价服务是指通过估价机构对抵押物进行评估，以确定其价值，为借款人提供合理的贷款额度。

在抵押估价服务中，常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。

本文将分别介绍这三种评估方法及其优缺点。

销售比较法是抵押估价服务中最常用的方法之一。

该方法通过比较相似物业的市场销售价格，来确定抵押物的估价。

优点是该方法简单易行，信息获取相对容易，适用范围广泛。

然而，销售比较法也存在一些缺点。

首先，市场上并非总能找到与抵押物具有相似特征的物业，因此难以准确估计其价值。

其次，市场因素的波动可能会影响定价的准确性，特别是在市场供求关系失衡的情况下。

此外，如果市场交易不频繁或市场信息不透明，销售比较法的可行性和准确性也会受到一定程度的影响。

成本法是另一种常见的抵押估价方法。

该方法基于物业重建或恢复所需的成本，以确定抵押物的价值。

成本法的优点是能够准确估算出抵押物的实际价值，并且可以应用在新建或维修过的物业上。

然而，成本法也存在一些弊端。

首先，估价过程中需要考虑大量的变量，如建筑材料价格、劳动力成本等，因此容易产生误差。

其次，成本法并未考虑抵押物的市场需求和物业特征等因素，因此在市场因素变化较大的情况下，其估价可能不够准确。

收益法是一种在商业抵押估价中常用的方法。

该方法根据抵押物所能产生的现金流量来确定其价值。

收益法的优点在于能够将抵押物的价值与其潜在收入联系起来，适用于商业物业及投资性物业。

然而，收益法在应用过程中也存在一些局限性。

首先，该方法需要预测未来的现金流量，这可能受到市场变化和经济环境等因素的影响。

其次，对于非商业物业或无法产生充分现金流的物业，收益法的适用性会降低。

综上所述，抵押估价服务中常见的评估方法包括销售比较法、成本法和收益法。

销售比较法是简单易行的方法，但在市场因素不稳定或数据不充分的情况下可能不够准确。

成本法可以准确估算抵押物的实际价值，但容易受到估价过程中的变量误差以及市场因素的影响。