房地产金融地产基础知识培训讲义
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房地产金融基本知识(ppt 41页)
办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：抵押 当事人的身份证明或法人资格证明;抵押登一记申请书;抵押 合同;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产 权证》。共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共 有人同意抵押的证明;可以证明抵押人有权设定抵押权的文件 与证明材料;可以证明抵押房地产价值的资料;登记机关认为 必要的其他文件。抵押合同发生变更时，抵押当事人应在变 更之日起15日内，到原登记机关办理变更抵押登记。
2006年3月12日，被告北京天亿公司因经营管理不善面临破产，为了维持公司的 正常经营，被告北京天亿公司与第三人张天虹签订《房屋买卖合同》，以28万 元的价格将公司的仓库用房出售给第三人。合同签订后，第三人张天虹根据合同 约定的时间支付了全部购房款，双方并于合同签订后的第10日到北京市房地产 管理部门办理了过户手续。 2006年5月20日，被告北京天亿公司在原告处的贷款期限已届满，原告建设 银行向被告北京天亿公司发出《催款函》，要求被告北京天亿公司在收到催款函 后3日内偿还贷款本金及利息共计223256元。但因被告经营管理不善面临倒闭， 根本无法偿还建设银行的贷款本息。 原告建设银行认为，2004年5月18日，本银行与被告北京天亿公司签订《贷 款合同》，本银行向被告放贷20万元，贷款期限2年，年利率5.814%。当时本银 行考虑到被告的资信问题，遂要求被告提供房地产作为抵押。被告为了顺利取得 本银行的贷款，遂将被告的仓库用房作为抵押物。据此，本银行与被告签订房地 产抵押合同后向被告放贷20万元。2006年5月20日，被告的还款期限已届满，但 被告至今未按贷款合同的要求履行还款义务。根据房地产抵押合同的约定，本公 司有权处分其抵押物，用以优先偿还本银行的贷款本息。
方真实的意思表示，其内容符合法律的强制性规定，应受到法律的保护。原、被 告为了履行贷款合同中约定的还款义务，双方签订了房地产抵押合同，将被告拥 有的仓库用房作为抵押，但双方签订房地产抵押合同后，未到北京市房地产管理 部门办理抵押登记手续，故其抵押合同不生效，对第三人不可有对抗性。在本案 中，第三人张天虹与被告北京天亿公司签订《房屋买卖合同》，亦属双方真实的 意思表示，而且第三人张天虹已向被告北京天亿公司支付了全部的购房款，双方 并共同向北京市房地产管理部门办理了产权过户手续，其之间的房屋买卖关系符 合法律的规定，第三人张天虹取得房屋所有权应受到法律的保护。因此，原告建 设银行要求法院拍卖系争的仓库用房缺乏法律事实和法律依据，本院不予支持。 根据《城市房地产管理法》第30条、第49条，《担保法》第41条、第42条之规 定，判决如下：
房地产基础知识培训讲义课件
*
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。 具体内容包括 （1）土地的开发和再开发 （2）房屋开发和建设 （3）地产经营 （4）房地产经营 （5）房地产中介服务 （6）房地产物业管理服务 （7）房地产金融
知识层面
市场调研
房地产 开发与流程
房地产金融
建筑与规划
(6)
(10)
指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
廉租房
指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房
房屋的知识
*
低层建筑
多层建筑
小高层建筑
高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
只拥有土地使用权，没有所有权。
居住用地 70年 工业用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合用地或其他用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年
房地产中的土地
*
办理土地登记
法律法规 政策
行为与心理
基础概念
房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？
*
房地产基础知识
*
什么是房地产？
是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行为与企业的总称。 具体内容包括 （1）土地的开发和再开发 （2）房屋开发和建设 （3）地产经营 （4）房地产经营 （5）房地产中介服务 （6）房地产物业管理服务 （7）房地产金融
知识层面
市场调研
房地产 开发与流程
房地产金融
建筑与规划
(6)
(10)
指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人 ）。
出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。
廉租房
指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房
房屋的知识
*
低层建筑
多层建筑
小高层建筑
高层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
只拥有土地使用权，没有所有权。
居住用地 70年 工业用地 50年 商业 旅游 娱乐用地 40年 综合用地或其他用地 50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年
房地产中的土地
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办理土地登记
法律法规 政策
行为与心理
基础概念
房地产从业人员到底该做什么？你又是谁？
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房地产基础知识
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什么是房地产？
是指土地和土地上的永久性建筑物。基础设施水，矿藏，森林等自然资源，以及上述各项所衍生的各种权利和利益。
房地产金融讲义3
房地产金融讲义31. 引言房地产金融是指在房地产领域中涉及到的金融活动和金融产品。
随着房地产市场的迅速发展和金融体系的不断完善，房地产金融的重要性日益凸显。
本讲义将带领读者了解房地产金融的相关概念、业务及风险管理等内容。
2. 房地产金融的概念和特点首先需要了解房地产金融的概念和特点。
房地产金融是指通过金融手段为房地产开发、交易和投资提供资金支持的活动。
在房地产金融中，涉及到的主要角色包括开发商、购房者、金融机构和监管部门等。
房地产金融的特点主要有以下几点： - 高风险性：房地产市场波动较大，金融风险相对较高。
- 长周期性：房地产开发和交易通常需要较长时间，金融机构需要长期资金支持。
- 金融与实体经济关联性强：房地产市场的波动会对整体经济产生影响，金融机构需要密切关注市场动态。
3. 房地产金融的主要业务房地产金融的主要业务包括房地产开发贷款、购房贷款、房地产信托、房地产证券化等。
以下将对这些业务进行详细介绍。
3.1 房地产开发贷款房地产开发贷款是指金融机构向房地产开发商提供的用于房地产项目开发的贷款。
开发商在开发过程中需要大量的资金支持，需要向金融机构申请开发贷款。
金融机构会根据项目风险、开发商实力等因素来决定是否审批贷款申请，并按照一定的利率和期限要求提供贷款。
3.2 购房贷款购房贷款是指金融机构向购房者提供的用于购买房产的贷款。
购房者可以通过向金融机构申请购房贷款来支付购房款项。
金融机构会根据购房者的信用状况、还款能力等因素来决定是否审批贷款申请，并根据市场利率和购房者的还款能力来评定贷款利率和期限。
3.3 房地产信托房地产信托是指金融机构通过设立信托计划，将房地产资产进行封装和转让，向投资者提供信托单位进行投资的一种方式。
投资者可以购买信托单位，通过房地产信托计划分配的收益来获取投资回报。
3.4 房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产进行组合、封装，发行证券并通过证券市场进行交易的过程。
房地产金融知识培训教程
房地产金融知识培训教程主要知识点：⏹房地产市场特点⏹房地产市场波动⏹房地产市场需求与供给⏹金融概述与金融机构⏹信用、利率⏹现值与终值⏹名义利率、实际利率与通货膨胀率⏹等额法、递减法相关计算一、房地产市场特点由于房地产具有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值等特性，其中最主要的特点是：1、交易标地不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移2、交易对象非标准化，是一个产品具有差异化特点的市场3、供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同，是一个地区性市场4、容易出现垄断和投机5、较多受到当地法律、法规、政策的影响和限制6、一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历7、交易金额较大，依赖金融机构的支持与配合8、交易程序比较复杂，需要签订书面交易合同，办理产权登记过户手续等9、广泛需要房地产经纪人提供服务二、房地产市场波动没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。
因此，只要是市场，就会有变化，就会有波动，房地产市场也不例外。
1、房地产周期（1）上升期。
在这一时期，房地产需求不断增加，房屋供不应求。
特点有：租金和售价几乎同步上涨；二手房价格上涨；房屋空置率先升后降。
这一时期以消费需求为主。
（2）高峰期。
在这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。
特点有：售价比租金快得多的速度上涨；新房换手快，交易量大；大批开发项目开工；房屋空置率也经历在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。
这一时期以投资需求为住。
（3）衰退期。
由于价格上升到顶点，期望通过价差获取利润的投机需求减弱，通过租金回收投资成本并获取利润也不见得划算，因而投资需求减少。
而商品房市场出现供给大于需求，价格下降。
这一时期的主要特征有：新房销售困难；投资者纷纷设法将自己持有的房地产脱手，旧房交易量大；售价以比租金快得多的速度下降；房屋空置率继续上升。
第1章 房地产金融 《房地产金融》PPT课件
• 另外,信托成为房产融资新
第二节 房地产金融市场
(二)商业银行在中国房地产业发展中的地位
可以毫不夸张地说,在很大程度上,商业银行的资金支持(各 种形式的贷款)是维系中国房地产业资金链安全的主要力 量,当然房地产业的发展也给银行业的发展创造出巨大、 持续的机遇。
第三节
政策
是指国家政权机关、政党组
三是控制房地产信贷总规模,使之既能满足房地产开发经营 和居民购房的资金需求,又能防止过度膨胀,确保信贷平衡。
第三节 与房地产有关的货币政策
二、货币政策在房地产领域的应用 (一)利率与房地产资金供求关系 (二)公开市场业务与房地产资金供求关系 (三)存款准备金率与房地产资金供求关系 (四)再贴现率与房地产资金供求关系
第一节 房地产金融的基本含义
一、房地产金融的含义
劳动关 系基本 特征
第一，平等性。 第二，隶属性。
第一节 房地产金融的基本含义
二、房地产金融的分类
房地产 金融
政策性房地产金融 商业性房地产金融
具有较强的政策性和地域性,主要是与住房制度 有关的金融活动,其资金来源也具有强制性,而资 金的使用则兼具优惠性与专项性(只限住房);
与织威和的房其形地他式产社、有会标关政准治化的集地货团规币以定政权在策
一定的历史时期内,应该达 到的奋斗目标、遵循的行动 原则、完成的明确任务、实 行的工作方式、采取的一般 步骤和具体措施。
第三节 与•房货地币政产策有是关指的政货府或币中政央策银
行为影响经济活动所采取的 一、货币政策概货述币性措施,尤指控制货币供
第三节 与公 公 中 款)开开央房,是市市银地指场场行中产业上贷央有务款,通银是(关过习行指买的惯动中卖上货用央有称基币银价作础政行证再货在策券贷币
《房地产金融》讲义--房地产金融基本知识(PPT 86)
第一年的利息为100*10%=10万，
第二年的利息为（100+10）*10%=11万，
到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息 121万。
一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0， 计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的 计算公式为： FVn= PV0（1+i）n
在现实生活中，贷款的计息周期经常可以有 不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连 续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。
二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控 最主要的控制变量，利率变化对房地产的 影响一般是反方向作用：即银行利率下降， 有利于房地产开展；银行利率上升，不利 于房地产开展。
三、所得税法的变化
在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对 经济的影响是十清楚显的。在市场经济国家，房 地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法 税率的变化必然对其产生突出影响。
在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者：
A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供给者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 效劳中介组织：银行、经纪、信托公司
房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利 率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则 其计算如下：
本金=100万，利息=100*10%*2=20万， 到期借款人应还本付息共120万。
复利则是根据利息计算周期，将每个周期的 利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生 息周期的利息。
第二年的利息为（100+10）*10%=11万，
到期应还本金为100万，付利息为21万，共还本付息 121万。
一般地，某笔贷款的年利率是i，本金是PV0， 计息周期为每年计息一次，则其各年的未来值的 计算公式为： FVn= PV0（1+i）n
在现实生活中，贷款的计息周期经常可以有 不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即连 续计息）等，其未来值的计算也有不同的公式。
二、银行利率的变化
利率是现代经济体系中进行宏观调控 最主要的控制变量，利率变化对房地产的 影响一般是反方向作用：即银行利率下降， 有利于房地产开展；银行利率上升，不利 于房地产开展。
三、所得税法的变化
在成熟的市场体系中，税法和税率的变化对 经济的影响是十清楚显的。在市场经济国家，房 地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法 税率的变化必然对其产生突出影响。
在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者：
A. 资本的使用者：开发商、房屋预购者 B. 资本的供给者：家庭、银行、保险公司、政府 C. 效劳中介组织：银行、经纪、信托公司
房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
例如：某笔贷款本金为100万，期限为2年，年利 率为10%,以单利计息，到期一次还本付息，则 其计算如下：
本金=100万，利息=100*10%*2=20万， 到期借款人应还本付息共120万。
复利则是根据利息计算周期，将每个周期的 利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生 息周期的利息。
房地产金融学培训讲义
房地产金融学培训讲义1. 引言房地产金融学是研究房地产与金融之间相互关系的学科，它涉及到房地产市场的融资、投资、资本运作等方面。
随着房地产行业的迅速发展，房地产金融学的重要性也日益凸显。
本讲义旨在对房地产金融学进行系统的培训，帮助学员全面了解房地产金融学的理论与实践，并能够灵活运用这些知识进行实际操作。
2. 房地产金融概述2.1 什么是房地产金融学房地产金融学是对房地产行业与金融市场之间关系的研究。
它涵盖了房地产融资、投资、定价、风险管理等内容，旨在帮助人们更好地理解房地产与金融的融合。
2.2 房地产金融的作用房地产金融在房地产市场中发挥着重要的作用。
它为房地产行业提供了资金来源，推动了房地产项目的建设与销售。
同时，通过金融手段，房地产金融可以实现风险的分散与配置，提高市场的流动性。
3. 房地产金融市场3.1 房地产金融市场的参与者房地产金融市场的参与者包括开发商、投资者、金融机构、政府等。
开发商是房地产项目的发起者与运营者；投资者是购买房地产产品的人群；金融机构提供房地产融资服务；政府则通过制定相关政策来引导和规范市场。
3.2 房地产金融产品房地产金融产品包括房地产贷款、证券化产品、房地产信托等。
房地产贷款是指金融机构向购房者提供贷款以购买房产；证券化产品是将房地产资产通过证券化技术转化为可交易的有价证券；房地产信托是通过信托机构将房地产项目进行资金集合、管理和分配。
3.3 房地产金融市场的发展趋势随着金融创新的发展，房地产金融市场也呈现出一些新的趋势。
其中包括科技在房地产金融中的应用、房地产投资的国际化、房地产金融监管的加强等。
4. 房地产融资4.1 房地产融资的类型房地产融资可以分为直接融资和间接融资两种形式。
直接融资是指开发商直接向投资者募集资金，通过股权或债权的形式进行融资；间接融资是指开发商通过金融机构作为中介来获得融资。
4.2 房地产融资的方法房地产融资的方法包括银行贷款、公司债券发行、股权融资等。
房地产知识培训讲义(ppt 33页)
（7）安居工程住房：是指直接以成本 价向城镇居民中低收入家庭出售的住房， 优先出售给无房户、危房户和住房困难 户，在同等条件下优先出售给离退休职 工、教师中的住房困难户，不售给高收 入家庭。
（8）经济适用住房：是指根据国家经 济适用住房建设计划安排建设的住宅。 由国家统一下达计划，用地一般实行行 政划拨的方式，免收土地出让金，对各 种经批准的收费实行减半征收，出售价 格实行政府指导价，按保本微利的原则 确定。
（3）跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
（4）公用设施用房：是指自来水、泵站、污水处理、变电、 燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公 用设施的房屋。
（5）商业用房：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、 菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和 为居民生活服务所用的房屋。
24、房屋租赁：由房屋的所有者或经营者将其所有或经营 的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一 定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。房屋租 赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式。
25、房地产咨询：为房地产活动当事人提供法律法规、政 策、信息、技术等方面服务的经营活动。
17、房屋一级市场：即土地市场。在我国，土地市场是 政府垄断的市场。
18、房屋二级市场：发展商新开发的商品房预(销)售市场。
19、房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房 屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。
20、房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。
（5）花园式住宅：也叫西式洋房或小 洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和 车库的独院式平房或二、三层小楼，建 筑密度很低，内部居住功能完备，装修 豪华，并富有变化，一般为高收入者购 买。
房地产金融-地产基础知识培训讲义
第六章 房地产金融
第一节 房地产金融概述 第二节 住房公积金 第三节 房地产抵押贷款 第四节 房地产投资信托 第五节 房地产证券化
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的概念
“金融”在英文中为“finance”，包含了用 钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究 个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转 移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信 用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经 济学。
住房公积金的提取（续）
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）；
3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货 币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范 围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转 移的过程、市场、机构、工具。
房地产金融的类型
按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
(一)住房公积金管理机构
第一节 房地产金融概述 第二节 住房公积金 第三节 房地产抵押贷款 第四节 房地产投资信托 第五节 房地产证券化
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的概念
“金融”在英文中为“finance”，包含了用 钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究 个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转 移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信 用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经 济学。
住房公积金的提取（续）
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）；
3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货 币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范 围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转 移的过程、市场、机构、工具。
房地产金融的类型
按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
(一)住房公积金管理机构
房地产金融知识培训
房地产金融知识培训一、房地产金融的概念房地产金融是指为房地产生产、流通、消费而筹集、融通、清算资金的所有金融行为的总称。
房地产金融业务包括房地产抵押业务和房地产产业资金融通业务等。
房地产抵押业务是指金融机构以房地产信用为条件,为房地产产权人筹集和融通房地产资金,这些资金可以用于房地产投资与消费,也可以用于非房地产投资与消费。
比如,某人以房地产作为担保物而获得100万元的贷款,其中30万元用于装修房屋,40万元用于购车,另外30万元用于投资兴办一小型加工厂。
房地产产业资金融通业务是指为房地产业及其相关部门筹集、融通、清算资金,并提供相应服务的金融业务。
房地产产业金融业务包括为房地产的开发、经营和消费而融通资金,也包括为农地开发与经营而融通资金,并促进农、林、牧、渔等各方面的发展。
房地产产业资金融通业务的资金筹措,可以是以房地产为担保而获得,也可以不以房地产为担保而获得,如通过信誉担保、动产担保、政策投资拨款等形式而获得资金。
现代房地产金融包括房地产担保、信托、保险和租赁等多种金融形式。
二、房地产金融的发展早在18世纪,英国和德国就相继开办了住房金融和土地金融业务,并获得成功。
随后,这种业务方式被其他国家引进和推广,并获得广泛发展。
1770年,德国的西里西省成立了世界上第一个土地抵押信用合作社。
拥有土地的农民共同组织起来形成合作社,合作社以社区内的全部土地作为抵押物,通过土地证券化,担保发行债券,筹集到的资金供社员使用,以改善土地利用,提高土地产出,促进社会经济发展。
1775年,英国的伯明翰开创了世界上第一家互助性的住房合作社,该合作社将购买住房的人组织起来,其成员定期将一定数量的资金储存在合作社内,用于建造房屋,住房建成后,该合作社的成员可通过一定的方式进行购买。
美国的房地产金融十分发达,其主要特点是通过银行的房地产证券融资,由金融中介将短期储蓄转变为长期贷款,房地产抵押贷款利率可以随市场变动。
目前美国对房地产金融市场的调节已经形成了三个主要系统:初级市场的保证系统、联邦不动产金融机构系统和二级市场的经营系统。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
住房公积金的提取（续）
• 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
• 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
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房地产企业融资方式（经营性）
• 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产贷款偿还方式及还款额 计算
• 1、到期一次性还本付息。
• 2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限 内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款 的一种还贷方式。
• 3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额 平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等 归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的 一种还款方式。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
(一)住房公积金管理机构
• 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有：
• 1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金 的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额； 审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行 情况的报告。
• 1、递增偿还抵押贷款(graduated payment mortagage， GPM) ：在最初的5年或10年里，月还贷额低于 等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐 年以一定比率递增。适合当前收入不高，但以 后有增长潜力的家庭。
• 2、逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋价值的一 定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固 定贷款额的抵押贷款方式。一般适合退休老人， 以住房价值来弥补生活支出。
昔日的“等额贷款”等还款方式自然而然地被涵盖在了自由 还款方式中，从明年起，借款人可以根据自己的需要，自主地设 定每月还款数额，也可以设定成“等额”还款。这种全新的方式 大幅度地提高了借款人还款的灵活性。
伴随着自由还款的推出，商业与公积金贷款的“组合贷款” 将被取消，代之以贴息贷款。 • ……
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• 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）；
• 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资；
• 4、租赁融资（出售回租）；
• 5、项目融资；
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居民（非经营性企业）投资房地 产融资方式
• 1、公积金贷款； • 2、银行或专业机构的抵押贷款； • 3、组合贷款； • 4、住房储蓄贷款 ；
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房地产抵押贷款的种类。
• 按贷款对象分类，可分为企事业法人房 地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；
• 按贷款用途分类，可分为房地产开发抵 押贷款、土地开发抵押贷款、购房抵押 贷款等；
• 按贷款利率确定方式和计息方法分类， 又有固定利率、浮动利率和可调利率房 地产抵押贷款。
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公积金动态：
• 北京：公积金贷款推出自由还款方式 • 从2005年1月1日起，一种全新的住房公积金还款方式诞生——
—自由还款方式，借款人在不低于最低还款额度情况下，可以自 由选择每个月还多少钱。这是北京住房公积金管理中心酝酿了一 年之后于昨天正式对外公布的。
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(二)房地产金融的特点
• 1．安全性。房地产具有位置固定、耐耗、价 值高、可保值等特性，对贷款机构来讲具有很 高的安全可靠性。
• 2．长期性 .房地产投资价值巨大，使用期限长， 其投资价值的回收需要相当长的时间，贷款融 资的偿还期限时间较长。
• 3.政策性。国家通过房地产金融政策来调控房 地产业的发展，给居民的住房消费以政策性优 惠和支持。
• • •
额；
•
----每月偿还的本金额； ----第t月偿还的利息
----第t月本息偿还总额。
•
• 本金等额还款额逐月减少，减少额为每 月偿还的本金的月利息。
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本金等额还款利息与 本金关系图
•利 息 •本 金
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•月还款额线
•时间
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房地产抵押贷款的主要品种(续)
4、个人购房组合贷款。个人购房组合贷款是由个人住房 公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立 的贷款品种组成的贷款。
• 5、个人住房转按揭贷款。
• 6、住房储蓄贷款。
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房地产抵押贷款工具的创新
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(三)住房公积金的提取
• 职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，离退休 时，完全丧失劳动能力、并与原单位终止劳动关系时， 户口迁出所在市、县或出境定居时，偿还购房贷款本 息时，房租占家庭收入的比例超过规定比例时，职工 死亡或被宣告死亡时，职工或其继承人、受遗赠人可 以向住房公积金管理中心申请，经过准许后提取公积 金账户内的部分或全部存储余额。
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第三节 房地产抵押贷款
• 1、房地产抵押。是指抵押人以其合法拥有的 房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债 务按期履行的担保。当债务人不履行债务时， 抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产， 并优先得到偿还的行为。
• 2、房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是担保 贷款的一种。即指金融机构以借款人或第三人 拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。
P
• 公积金成员在购买、建造、翻建、大修 自住住房时，可以向住房公积金管理中 心申请公积金贷款，准予贷款的应提供 担保，贷款风险由住房公积金管理中心 承担。贷款资金由公积金提供。
• 公积金贷款流程
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房地产金融地产基础知识培训讲义
• 房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货 币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范 围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转 移的过程、市场、机构、工具。
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房地产金融的类型
• 按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
• 4．多样性。房地产金融的形式，除了一般的 生产性建设贷款、消费性抵押贷款，还有房地
PPT文档演模板 产证券、信托投资、房地产保险房地、产金融住地产房基础公知识培积训讲金义 、
房地产金融制度的模式
• 1、以证券融资为主导（美国式）； • 2、以社会福利基金融资为主导，如新加
坡的公积金制度； • 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； • 4、以财政融资为主导，以日本为代表；
1、违约风险
违约风险是指借款人因偿还贷款的能 力有限，不能按期偿还贷款，从而给贷 款人造成损失的可能性。
发放抵押贷款的金融机构一般通过对 审 核 还 贷 额 — 收 入 比 (payment to income ratio) 和 抵 押 贷 款 率 (loan to value ratio)来控制违约风险。（美国的房地 。 产抵押贷款违约率为1．6％左右，中国香港为0.02％）
房地产金融-地产基础知 识培训讲义
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2020/11/19
房地产金融地产基础知识培训讲义
第一节 房地产金融概述
• 一、房地产金融的概念
• “金融”在英文中为“finance”，包含了用 钱、管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究 个人、企业，以及政府之间进行货币和信用转 移的过程、机构、市场及工具，研究货币和信 用的流通如何有利于生产和分配，属于应用经 济学。
公积金贷款的提前还款
• 借款人在贷款发放日六个月以后可以申 请办理提前还款 (包括部分还款和结清还 款)。部分提前还款中，纯公积金贷款起 还点为3万元，组合贷款起还点为5万元。 在放款日以后的每一个年度内，借款人 可提前还款一次。
• 利率变化前后公积金贷款还款情况比较
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• 2、住房公积金管理中心。负责住房公积金的 管理运作。
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(二)住居公积金的缴存
• 职工住房公积金的个人月缴存额，为其本人上 一年度月平均工资乘以职工个人缴存比例，单 位月缴存额为职工本人上一年度平均月工资乘 以单位缴存比例。最低缴存比例为5％。
• 个人缴存部分由单位从工资中代扣，然后与单 位缴存部分一起汇缴到住房公积金专户内。自 存入公积金账户之日起按国家规定的利率计息。
同户直系血亲可以支 持未婚职工购房贷款
• 申请公积金贷款并符合公积金贷款条件 的未婚职工，若其同户直系血亲正常缴 交住房公积金且未享受过公积金贷款， 在征得其同意后贷款最高额度可以提高 至 30万元。
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(四)住房公积金的使用
• 住房公积金管理中心在保证公积金提取和公积 金成员购买自住住房贷款前提下，经住房委员 会批准，可以用住房公积金购买国债。公积金 的增值收益存入公积金增值收益专户，用于建 立公积金贷款风险准备金、支付住房公积金管 理中心的管理费用、补充城市廉租住房的建设 资金。