【案例分析-房产税】降低房产原值的纳税筹划

房产税的税收筹划分析房产税的征税对象是房屋，无论是按房产余值的1.2%征收，还是按出租收入的12%征收，按不同的基数计算税金，企业缴纳的税金就不同，这其中就有了节税筹划的空间。

作者结合工作中的实际经验，根据计税依据，从三方面展开阐述房产税的纳税筹划。

一、降低房产原值的纳税筹划筹划时，首先，企业理应仔细区分房屋，非房屋建筑物以及附属设施，配套设施。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙柱，能够遮风避雨，可供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

所以，对企业除厂房，办公用房外的建筑物，如果把停车场，游泳池也都建成露天的，并把这些独立建筑物单独实行会计核算，单独记载，与厂房、办公用房分开，这部分建筑物不符合房屋范畴，所以其造价不计入房产原值，不用交房产税。

其次，准确核算地价，税法规定，房屋原价应根据国家相关制度规定实行复核，而《企业会计准则第6号—无形资产》规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。

自行开发建筑厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应分别实行处理。

购土地及建筑物支付的价款理应在建筑物与土地使用权之间实行分配，难以合理分配的，理应全部作为固定资产，也就是说对自建，外购房屋业务，均要求将土地使用权作为无形资产单独核算，“固定资产”科目中不包括未取得土地使用权支付的费用。

二、降低租金收入的纳税筹划(一)分别签订租赁合同按照税法规定，企业房屋租赁属于从租计征，按租金收入的12%交纳房产税。

但往往企业出租的不但仅是房屋设施自身，还有房屋内部或外部的一些附属设施，比如机器设备、办公家具等，税法对这些设施并不征收房产税。

而企业往往在签订租赁合同时，将附属设施和房产一起计算租金，这无形将设施也交了房产税，增加了企业的税负。

这就要求我们在会计核算时，将房屋与非房屋建筑以及各种各样的附属设施、配套设施实行合理、恰当的划分，单独列式，分别核算。

例如：某国营宾馆采纳出租经营方式，双方谈定：甲方将宾馆连同内部设施租给乙方，乙方每年支付租金480万元，租赁期限十年，并据此签订了租赁合同。

做账实操-房产企业税收筹划案例XXX公司20XX年，以90万元从某企业购进一处房产。

随着城市发展，房产逐渐升值，2020年公司将房产以360万元的价格出售给某公司，其应缴各项税费如下：城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加征收率为5%，当地规定契税适用税率为4%（不考虑其他费用）。

XXX看了朋友公司的筹划案之后连连称赞。

【分析】一般情况下，纳税环节越多，产生的总税负将越大。

因此，减少纳税环节是常见的税收筹划思路。

但土地增值税正好相反，其纳税环节越多，总税负可能越小。

纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，若增加一个(或多个)中间环节，则可将一次高增值分解为两次（或多次)相对较低的增值，从而降低增值率和适用高税率的金额。

【对比】筹划前，直接出售给某公司，各项税收合计114.35万元。

具体计算：1、应缴纳转让不动产增值税：（360-90）：（1+5%）×5%=12.86（万元）2、应缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：12.86×（7％＋3％+2％）=1.54（万元）3、印花税：360×0.5%0=0.18（万元）4、土地增值税：收入额=360-12.86=347.14（万元）扣除额=90×（1+5×5％)+1.54+0.18=114.22（万元）增值率=（347.14-114.22）=114.22=204％土地增值税额：（347.14-114.22）×60%-114.22×35%=99.77（万元）5、各项税收合计：12.86+1.54+0.18+99.77=114.35（万元）筹划后，增加销售环节，公司可先将土地以215万元销售给A公司，再由后者以360万元销售给某公司，各项税收合计100.78万元。

具体计算：1、XXX公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（215-90）（1+5%）×5%=5.95（万元）(2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：5.95×(7%+3%+2%）=0.71（万元）（3）印花税：215×0.5%0=0.11（万元）（4）土地增值税：收入额=215-5.95=209.05（万元）扣除额=90×（1+5×5％）+0.71+0.11=113.32（万元）增值率=（209.05-113.32）=113.32=84.48%土地增值税额：（209.05-113.32）×40%-113.32×5%=32.62（万元）2、A公司应缴各税种：（1）转让不动产增值税：（360-215）（1+5%）×5%=6.9（万元）（2）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：6.9×（7%+3%+2%）=0.83（万元）（3）契税：215×4%=8.6（万元）（3）印花税：215×0.5%o=0.11（万元）；360×0.5%o=0.18（万元）（4）土地增值税：收入额=360-6.9=353.1（万元）扣除额=215=1.05+0.83+0.18+8.6=214.37（万元）增值率=（353.1-214.37）=214.37=64.72％土地增值税额：（353.1-214.37）×40%-214.37×5%=44.77（万元）3、各项税收合计：5.95+0.71+0.11+32.62+6.9+0.83+8.6+0.11+0.18+44. 77=100.78（万元）【结果】筹划前后，虽然增加了纳税环节，但是筹划后分段计算的土地增值税增值率和适用税率明显降低，使整体税负降低13.57万元，达到了筹划效果。

房地产税务筹划实战案例房地产税务筹划在当前的经济背景下显得尤为重要。

税务筹划是指通过合理地调整企业的经营行为和税务关系，以达到减少纳税负担、降低经营成本和提高企业竞争力的目的。

本文将介绍一个房地产企业在税务筹划方面的具体实战案例。

背景介绍某房地产企业（以下简称A公司）位于中国某大城市，主要经营住宅开发和销售业务。

由于地方政府实施了一系列的房地产调控政策，房地产市场竞争激烈，导致A公司的销售业绩下滑，利润受到了很大的影响。

为了应对这一局面，A公司决定开展房地产税务筹划，以减少企业的税负，提高盈利水平。

房地产税务筹划方案1. 合理利用住房销售周期房地产销售周期较长，可能需要数年才能完成项目的销售。

A公司通过合理规划销售计划，将部分销售款项分拆到不同的年度中，从而降低每一年的纳税金额。

这样一来，A公司不仅可以减少当年的纳税负担，还能够将税款延后支付，提高企业的现金流量。

2. 合理利用固定资产折旧政策根据中国税法规定，房地产企业可以按照固定资产的使用年限，合理计算并分摊固定资产的折旧费用，从而减少纳税金额。

A公司可以通过调整固定资产的使用年限，延长折旧时间，从而降低当年的纳税负担。

同时，A公司还应合理评估固定资产的价值，以避免因低估或高估而引发税务的风险。

3. 合理运用财务费用的扣除财务费用是企业在借款或融资过程中发生的利息、手续费等支出。

为了减少纳税负担，A公司可以通过适当增加借款额度，提高财务费用的金额，从而减少纳税金额。

然而，需要注意的是，这个筹划方案必须符合税法的规定，避免出现违规操作。

4. 合理利用税收优惠政策政府对于房地产企业采取了一系列的税收优惠政策。

A公司可以充分了解并利用这些政策，如减免企业所得税、减免土地增值税等。

通过合理的税收优惠政策运用，A公司可以有效降低其税务负担，提高企业的盈利水平。

案例效果评估通过实施上述的税务筹划方案，A公司在一年的时间内实现了显著的效果。

企业的税负有所降低，盈利水平得以提高。

【案例一】江苏甲企业（集团）公司2011年初计划兴建一座花园式工厂，工程分两部分：一部分为办公用房以及辅助设施，包括厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物，总计造价为1亿元；另一部分为厂房。

在兴建过程中，董事长发现了与房产税有关的两个问题：一是房产原值的确认。

如果1亿元都作为房产原值的话，甲企业自工厂建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税（扣除比例为30%）为：10000*（1-30%）*1.2%=84（万元），这84万元的税负只要该厂存在，就不可避免。

如果以20年计算，就将是1680万元。

企业感到税负太重，希望寻找节税的方法和途径。

二是土地价值的分摊对房产税的影响。

如果2011年3月1日征用100亩（66666.66平方米）土地，支付土地出让金500万元；企业按50年摊销；2011年6月，动用5000平方米（长100米，宽50米）兴建A厂房。

在具体操作中如何节省房产税？土地出让金：是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

正因为土地出让金的存在，地方财政对地产业有过分的依赖，土地财政成为房价调控的绊脚石。

税法规定，房产税的征税对象是房屋。

企业自用房产依据房产原值一次减除10%-30%后的余值按1.2%的税率计算缴纳。

房产原值是指纳税人依据会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，对于自用房产应纳房产税的筹划应当紧紧围绕房产原值的会计核算进行。

按税法的有关规定，房产是以房屋形态表现的财产，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，譬如，围墙、水塔、变电塔、露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施等。