城中村1

现代国企研究 2018. 1（下）130摘要：城中村是经济高速发展的产物，城中村改造是改变城乡二元结构并存，集约利用土地，改善村居民居住环境，实现城乡一体化、提升城市品位，构建和谐文明宜居城市的必然要求。

关键词：城中村；难点；改造潘洪武城中村改造的难点和对策一、城中村改造的难点（一）补偿政策不统一。

城中村改造是自主拆迁, 其补偿政策是根据自身的条件和经济发展状况,通过村“两委会”确定其补偿方案，“一村一策”，区域内补偿政策不一，造成邻村之间居民攀比、群体上访，给各级政府造成信访压力。

（二）开发商主导的“捆绑地块”开发模式忧患。

部分地区采用开发商主导的开发模式虽然可以缓解政府开发改造资金的压力，但按约定先建村民安置房，后建商品房的模式，可能会使开发企业无法及时回笼建设资金，出现资金链断裂等不可预见问题，如不能及时填补基建资金，易出现烂尾楼，多角债，居民无法按时回迁、群体滋事等问题。

（三）开发成本持续走高。

随着现代城市建设推进速度的加快，高楼大厦的崛起，城市人口持续增加，特别是经济发达地区，城市土地骤减，城中村土地增值效应增大，村居改造成本走高，且城中村建筑密度大，拆迁资金总需求量大，仅靠地方政府资金，独木难支。

（四）政府主导开发资金受限。

政府主导开发模式主要是政府完成土地前期整理，通过净地“招拍挂”方式出让土地，村居民安置费用由政府垫付。

这种开发改造方式，虽然可以由政府统揽全局，预防“烂尾楼”等问题出现，但在政府财政资金有限的情况下，难以进行规模化“大盘”开发改造。

（五）安置方式受限。

城中村村居民大多利用自有房屋出租增加个人收入，受利益关系影响，如遇村居拆迁改造，村居民会选择房屋安置，选择货币安置少。

现城中村容积率已接近或达到城市规划的上限，如果全部就地进行房屋安置，势必要提高容积率，突破城市规划的界限。

（六）启动资金筹集较难。

经济发达、产业密集的一二线城市城中村进行改造，筹集启动资金较易，但位于三四线经济发展相对滞后的城市来说筹集改造资金比较难。

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》时间：2011-7-28地点：水贝村京基旧改办公室出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷主持人：邵雷议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析章程：◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）一深圳市城中村现状分析与改造的必要性城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。

1. 深圳特区内城中村现状分析广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。

据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。

城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。

这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。

片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。

2. 改造必要性A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。

城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。

从而降低了城市的综合竞争力。

从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。

城中村改造工作实施方案近年来，随着城市化进程不断加快，城市在高度发展的同时，也出现了一系列的矛盾和问题。

其中，城中村问题就是城市中突出的一个问题。

城中村是指集中居住着大量农民工和外来人口的城市内部村庄。

这些村庄基础设施落后，卫生环境恶劣，安全条件差等问题日益突出。

如何有效地改造城中村成为一个重要议题，下面我们将详细探讨一下“城中村改造工作实施方案”。

一、城中村改造的现状与必要性城中村改造是城市管理的一大难题，由于城中村居民大多是外来人员和打工的农民，对于这部分人群的居住问题，涉及到土地规划、基础设施等方面的各种政策配合。

城中村城市化程度低，环境资本极度紧张，再加上一些恶劣的因素，如安全问题，治安问题等，使得城中村面临大量的批评和负面评价，不符合城市文明建设的总体要求。

从上述角度分析，城中村改造已成为城市建设中必须要解决的难题，城中村改造也因此变得至关重要。

首先，改善城中村居民居住条件，解决城中村的文化融合问题和城市扩张问题。

其次，通过城中村改造，优化城市资源配置，完善城市化建设体系，推动城市进步和发展。

最后，进行城中村改造，可以为城市管理提供扶持和支持，积极推进城市管理和建设。

二、城中村改造工作方案城中村改造工作方案，需要综合考虑涉及城市规划、资金配套、土地调整、楼房拆迁、居民搬迁等问题，也需要征得居民同意、协调各方利益等。

需要考虑的方案因素包括以下几个方面：1、城市土地规划土地规划是改造城中村的第一步，涉及土地利用、房屋建设以及相关设施建设。

针对城中村改造，政府部门需要根据不同地区的社区概况和综合考虑各种考虑因素，制定出最适宜的土地规划方案。

2、基础设施建设城中村的基础设施严重落后，需要政府投入资金进行改造，如供水、排水、燃气、电力等。

同时，还需要进行市容市貌升级，美化环境的扶持和支持。

3、楼房改造和拆迁城中村户居住条件差，需要对居民房屋进行改造。

此外，政府还需要拆迁危化楼宇，彻底消除安全隐患，保障市民安全。

城中村改造工作实施方案目前，社会主义新农村建设正在全国各地稳步推进，政府加大了对农村工作的政策、资金扶持力度，借此难得的机遇和我县县城建设框架展开、城中村急待改造的大好时机，民主街党支部、居委会报请县委县府和镇委镇府同意，决定正式实施众益花园建设暨旧村改造工作，为提高此项工作的针对性和可操作性，特制定如下方案：一、指导思想按照县委、县政府“大力发展民营经济，加快强县富民步伐；解放思想、干事创业、跨越发展、奋力赶超”的政策，深入贯彻落实县第十二次党代会的决策部署，响应县委、县府“解放思想、创新实干、加快发展、谋求突破”号召，坚持高起点、高标准、高质量的工作理念，通过众益花园的建设，实现提高村民的生活质量和城中村改造的工作目标，有效解决城区扩建可用地紧张、民主街失地农民安置和劳动力转移问题等难题。

二、条件具备经过前期大量的准备工作和多方考察论证，并经县政府相关部门、领导批准同意，园区土地已经省政府批复使用，建设方案经专家及领导多方审核基本定型，此项工作的正式实施已是万事俱备。

同时，县城东部新区建设如火如荼，芦湖公园竣工使用，作为县城唯一的景观大道——芦湖路，通车运行，众益花园的建设也是扮靓县城的重点举措之一，此项工作的正式实施迫在眉睫。

三、工作步骤及方式1、改造方式及资金来源。

（1）自建为主，多元筹集资金方式进行。

根据工作需要，我村在田兴建工公司的大力协助下，注册成立了“田建房地产开发公司”，该公司为居委会下属企业，负责园区建设和旧村改造工作(企业法人代表由我村担任，所有业务由民主街全权负责处理，田兴建工只负责管理和技术上的协助，不负责事项决策，不承担项目责任和利益分配。

但在同等条件下项目建筑工程优先由田兴建工承担施工。

)；（2）以“田建房地产开发公司”为经营主体，申请金融部门贷款500万元，作为启动资金；积极拓宽社会融资渠道，拟发动村民自愿、自主融资1000万元，壮大资金来源；沿街商业用楼选择性地向村民和社会预租，作为先期资金，开发销售同步推进，第一年投入1500万元，以后每年投入1000万元左右。

城中村改造的调研报告《城中村改造调研报告》一、研究背景城中村是城市化发展过程中的产物，一方面是农民转移城市居住的需要，另一方面也是城市化进程中城市规划和土地利用的失衡所导致。

长期以来，城中村存在的问题主要包括老旧的建筑、拥挤的生活环境、缺乏基础设施等。

为了改善城中村居民的居住条件，许多城市采取了城中村改造的政策措施。

因此，本次调研旨在了解城中村改造的现状和效果，为城市规划和政策制定提供参考。

二、调研内容1. 城中村改造政策措施：调研各城市对城中村改造的政策及实施情况，包括资金来源、改造标准、政府支持等。

2. 改造效果评估：对已经进行改造的城中村进行实地调研，了解居民居住情况、环境改善情况、基础设施建设情况等。

3. 居民满意度调查：对城中村居民进行问卷调查，了解他们对改造效果的评价，以及对政府政策的态度等。

三、调研结果1. 城中村改造政策措施：不同城市采取了不同的改造政策，一些城市通过政府购买或征地再分配等方式实施改造，而另一些城市则通过与开发商合作，推动城中村改造。

政府在资金支持、规划设计、基础设施建设等方面发挥了重要作用。

2. 改造效果评估：大部分城中村改造项目取得了较好的效果，老旧建筑得到了改造或重建，居住环境变得更加宜居，基础设施得到了优化，居民的生活质量得到了提升。

3. 居民满意度调查：大部分城中村居民对改造效果表示满意，他们认为居住环境得到了改善，生活更加便利，自己的居住安全得到了保障。

四、调研结论城中村改造政策措施对于改善城中村居民的居住环境和生活质量起到了积极作用，政府应该继续加大对城中村改造的支持力度，同时更加关注居民的需求和参与，以确保改造效果的可持续性。

此外，城中村改造还需要注重城市规划和土地利用的整体协调，避免出现新的问题或矛盾。

关于强力推进睢阳区关于强力推进睢阳区强力城中村”改造步伐的工作意见“城中村”改造步伐的工作意见推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决策、拓宽城市发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，是改善城市整体形象、提高群众生活质量和居住坏境的迫切要求，也是我市今年政府工作报告中承诺的十大民心工程、德政工程之一。

为切实把此项工作落到实处，今年上半年，睢阳区围绕如何加快推进“城中村”改造议题，多次组织召专项会议，研究讨论此项工作，分析我区当前“城中村”改造工作中存在的实际问题，认真查摆，寻找差距，明确重点，力争实现突破。

并根据我区“城中村”改造现状制定本工作方案：一、指导思想以加快城市化、现代化进程，缓解城乡二元结构的矛盾、促进社会文明进步为目标，以制度创新、机制创新为动力，在切实保护农民根本利益、维护社会长期稳定的前提下，充分运用市场机制和行政、法律手段，从管理体制、物质形态、经济组织等方面，因地制宜、统筹安排、多种形式，稳步推进城中村改造。

二、“城中村”改造近阶段工作开展情况城中村” （一）目标任务。

2011 年我区与市政府签订了城中村开发改目标任务。

造目标任务有：1、城市规划内城中村改造 10 个，涉及房屋征收面积 115 万平方米，要求安置补偿100%，开工建设率 60%以上； 2、城市规划区外产业集聚区村庄改造 11 个，涉及房屋征收面积 55.9 -1- 万平方米，所占应开发改造的比例不低于 50%，要求安置补偿率 100%，开工建设率 60%。

改造重点。

2011 年我区依据与市政府签订的目标任务，（二）改造重点。

结合我去实际，确定沿神火大道两侧的 10 个城中村为改造重点，兼顾华商大道、北海路、南京路等城区主要干道两侧的城中村开发改造。

个城中村改造项目是神火大道两侧的 10 个城中村改造项目是： 1、田林村（商丘市鼎丰置业有限公司） 2、堤湾村（佛山市顺德元美投资发展有限公司）3、张吉庄村（河南信华置业投资有限公司） 4、三里桥村（名门地产商丘有限公司） 5、五营村（河南国商置业有限公司） 6、小郭庄村（河南龙源房地产开发有限责任公司） 7、宋路口村（广东元美投资发展有限公司） 8、东西乔楼村（河南省泰宏房地产有限公司） 9、李庄村（河南省泰宏房地产有限公司） 10、赵付庄村（河南省泰宏房地产有限公司），目前除东西乔楼村以外都已向市城改办备案，正在准备申报相关材料，等待市城改办批复。

推进城中村治理工作实施方案一、背景描述随着城市化进程的推进，我国城市中出现了大量的城中村。

城中村因为历史原因或者规划不当，存在着基础设施薄弱、环境污染、违法建设等问题，严重影响了城市的整体形象和居民的生活品质。

为了改善城中村的治理状况，提升城市居民的幸福感，有必要制定推进城中村治理工作的实施方案。

二、目标与原则1.目标：通过推进城中村治理工作，实现城中村基础设施改善、环境提升和居民生活质量提高的目标。

2.原则：科学规划、综合施策、分类推进、创新机制、稳步推进。

三、方案内容1.加强规划建设：(1)制定城中村改造规划，明确目标、任务和时间节点；(2)优化城中村基础设施，改善供水、供电、排水、道路等硬件设施；(3)修复城中村环境，进行绿化、美化工作，提升环境品质。

2.推进住房改造：(1)对不符合安全标准的房屋进行改造，确保居民的居住安全；(2)鼓励居民参与自愿搬迁，提供合理的补偿和搬迁安置方案。

3.加强社会管理：(1)建立健全城中村社区管理机制，加强社区治理；(2)加强社会服务设施建设，提供便利的教育、医疗、文化娱乐等公共服务设施。

4.推进法治建设：(1)加强法律法规宣传教育，提高居民法律意识；(2)加强与相关部门的协作合作，加大维护城中村治理秩序的力度。

5.加强监督与评估：(1)建立城中村治理工作的监督机制，加强对工作进展、质量和效果的监督；(2)定期评估城中村治理工作的效果，及时调整和改进工作方案。

四、实施保障措施1.加大财政投入，在城中村治理工作中给予财政支持；2.加强人力资源培训，提高相关部门的专业水平；3.加强宣传教育，提高居民的参与程度和支持度；4.加强协调配合，形成合力，实现城中村治理工作的全面推进。

五、预期效果通过实施上述城中村治理工作的方案，预计能够实现以下效果：1.城中村基础设施得到改善，提升了居民的生活质量；2.城中村环境得到提升，为居民提供更好的居住环境；3.城中村社区治理机制更加健全，居民自治能力提升；4.城中村违法建设得到遏制，规范城市秩序；5.城中村治理成效显著，为城市的整体发展做出积极贡献。

城中村综合整治方案清晨的阳光透过窗户，洒在了我的书桌上，思绪随着键盘的敲击声渐渐展开。

关于城中村综合整治方案的想法，就像一条条线索，在我的脑海中交织、缠绕。

一、调研与分析1.实地调研。

深入城中村，了解居民的生活现状、基础设施状况、房屋结构等，为整治工作提供基础数据。

2.数据分析。

整理调研数据，分析城中村存在的问题，如环境污染、安全隐患、基础设施落后等。

3.社会调查。

通过问卷调查、访谈等方式，了解居民对整治工作的期望和诉求。

二、整治策略1.基础设施升级。

改善供水、供电、排水等基础设施，确保居民基本生活需求。

2.房屋改造。

对危房、破旧房屋进行改造，提高居住安全。

3.环境治理。

清理垃圾、污水，绿化环境，提高居住舒适度。

4.社区建设。

打造社区活动中心、幼儿园、小学等公共服务设施，提高居民生活质量。

5.文化传承。

保护城中村的历史文化，挖掘非物质文化遗产，打造特色文化街区。

三、实施步骤1.制定实施方案。

根据调研分析结果，制定详细的整治方案，明确责任主体、时间节点、资金投入等。

2.启动项目。

召开动员大会，宣传整治工作的重要性，提高居民参与度。

3.施工阶段。

按照实施方案，有序推进基础设施建设、房屋改造、环境治理等工程。

4.督导检查。

定期对整治工作进行督导检查，确保项目进度和质量。

5.竣工验收。

工程完成后，组织专家进行验收，确保整治效果。

四、后期管理1.建立长效管理机制。

明确相关部门职责，确保整治成果得到持续巩固。

2.社区自治。

鼓励居民参与社区管理，提高居民自我管理、自我服务能力。

3.持续改善。

根据居民需求，不断完善基础设施，提高生活质量。

4.宣传推广。

通过媒体、网络等渠道，宣传整治成果，提升城市形象。

1.人文关怀。

在整治过程中，尊重居民意愿，确保他们的合法权益得到保障。

2.环保理念。

在改造过程中，采用环保材料，降低污染，提高生态效益。

3.创新驱动。

引入新技术、新理念，推动城中村整治与城市更新相结合。

4.持续发展。