房价飙升的原因分析
陶新桂
(上海大学,上海 200135)
[摘 要]在市场经济中,任何商品价格的涨跌应该都能从市场供求中找到其原因。2009年房价增长之快速,让房产商自己也诧异。影响房价上涨的因素很多,学者专家们也是众说纷纭。到底是什么因素导致这次房价的疯涨,本文从最基本的供求关系入手,结合国家政策进行分析,认为预期和银行贷款是这次疯涨的重要原因之一。
[关键词]房价;预期;银行贷款
[中图分类号]F062.9 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2010)22-0128-02
1 影响房价的需求因素
从需求角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商品本身的价格;二是消费者的偏好;三是消费者的收入,四是其他替代商品的价格;五是人们对未来的预期;六是消费者人数等。
现阶段房价的一路高歌猛进,在房产商和有些专家看来,主要由消费者人数的持续增多支撑着,而消费者人数的持续增多又是由我国正处于城镇化加速发展阶段所导致的,并且这一阶段至少会持续二三十年。笔者并不否认城镇化加速发展带来的城市人口膨胀会加大对住房的需求,但是在这次的房价疯涨中,很显然这不是主要因素。因为在这短短的一年内,农村人口转移到城市的人数并没有明显增加,而且即便是人数增加了不少,他们也还没有实力去购买这动辄几十乃至上千万元的房产,另外,银行一般也不会贷款给他们。所以在上面列举的六个影响需求的主要因素中,笔者认为人们对未来的预期是这次房价上涨最主要的因素,其次是消费者的收入。
对于一般商品的需求而言,商品本身的价格应该是最主要的影响因素。然而,如果人们对这种商品价格预期是上涨的话,那么人们就有忽略商品本身价格购买这种商品的意愿。当然,光有意愿还是不行的,要将意愿变成实际的行动,还必须具备的一个条件就是购买的能力。为了解决购买力,我国银行做了很大的贡献。现阶段,就购买房产而言,如果购买力的大小光用现有收入来衡量,显然是不与时俱进的。从购房的资金来源看,主要由购房者的自有资金和贷款构成,其比例一般是3∶7(新房是2∶8)。有了购房贷款这个财务杠杆后,人们的收入一下被拉升了很多。当然,这是人们未来收入的折现,所以必须以购房者现在及未来的公积金、工资等收入作为保证。
消费者偏好在供给过剩的条件下也是很有影响力的,但是在2009年看似短缺的局面下就不值一提了。有些购房者甚至没来得及了解房子质量的好坏,交通是否便利,小区环境如何等重要问题,在一堆看房人中先下手为强,买到手再说。同时作为房产的替代产品价格———租金,变动幅度也是很小的,显然,这也不能构成影响这次房价疯涨的主要因素。
那么,人们为什么会对房价有看涨的预期呢?从长期来看,一是房地产发展的特有趋势,即房产是不动产,土地是有限的,房价在长期内一般是上升的;二是城镇化加速发展强化需求是个强有力的支撑。从短期来看,主要是人们的通货膨胀预期。由流动性过剩引发的通货膨胀预期,让人们手里拿着现金不踏实,想去换成保值增值的东西。在我国现阶段,能起到保值增值作用的商品,如黄金、股票、收藏品、房产等,相比较而言,房产是不错的选择。既能满足“住”的基本需求,又能满足保值增值的功能,何乐而不为。人们预期房价上涨,同时又预期手中的现金会贬值,所以大家迫不及待地去买房,从而将房价的预期上涨变成了实实在在的上涨。
从以上的分析中,我们可以看到影响这次房价疯涨的因素主要是预期,其次是在财务杠杆下被拉升了的收入。
2 影响房价的供给因素
从供给角度来看,影响因素主要有以下几种:一是商品本身的价格;二是生产技术和管理水平;三是生产要素的价格;四是其他商品的价格;五是对未来的预期;六是厂商数量等。
中国的房地产供给可以大致分为计划统筹阶段、商品化起步阶段和全面市场化阶段。20世纪90年代以前,城市住宅建设由国家统一投资、统一征地、统一设计、统一建设、统一管理、统一分配,单位福利房仍然是城镇居民获得住房的基本来源,房价和租金仍然相当低,房子供应量增长不快。从1990—1996年,房地产开始商品化,购买者以单位、集体为主,辅以少量的个人购房。随着1998年取消福利分房以后,市场化的住房体制全面展开。与此同时,房价节节攀升,房地产老板纷纷成了暴发户。面对房地产市场的高利润,新的房地产公司的设立如雨后春笋,原本从事其他行业的公司也纷纷注册成立了房地产开发公司,圈地盖楼。市场化的住房体制的结果是让中国的房地产经济从房地产供给曲线的低价位、低供给量区间中国市场 2010年第22期(总第581期)
理论研讨
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运行转移到高价位、高供给量区间运行,使得人们从更多地抱怨住房供给太少转而更多地抱怨房价太高。
这次的房价疯涨,笔者认为在供给方面主要是对未来的预期和生产要素的价格共同作用的。由于在现行的土地政策中,地价在商品房成本中所占比重越来越大,所以这里的生产要素价格主要是分析土地的价格。作为房产的必备生产要素之一———土地是有限的,这种稀缺性导致地价势必会被看涨,地价的上涨导致商品房的成本增加,从而导致房价上涨。另外,开发商在房价和供给量上进行着艰难的选择。在其他条件不变的前提下,供应量的增加势必会导致价格的降低,所以有些开发商为了将房价继续推高,故意囤地,人为地造出供应紧张的局面。
3 国家房产政策分析
结合这次涨价前的背景来看,由于房价高企,为了抑制房地产价格过快上涨,2007年3月,中国人民银行开始加息,全年共计6次加息,10次上调存款准备金率,房地产开发商的融资成本逐渐增大。2007年9月27日,二套房贷新政首次实施,购买第二套住宅首付不得低于4折,利率不得低于基准利率1.1倍。政策一出台,立即抑制了投资需求。国内房地产市场展开了2005年来最猛烈的一波调整,人们产生了房价下降的预期。一些房地产开发商出现了资金链断裂的风险,这期间地产项目开工大量减少,有的项目即使已开工,中途也停了下来,这直接导致2009年楼市新房供给过少,产生了供不应求的局面。在二手房市场方面,在房价看跌的预期下,中介门前门可罗雀,很多中介关门。
2008年,政策风向转得比较快,上半年主要目的是抑制楼市过热,3月相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段,完善住房公积金制度,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨。一个月以后,美国次贷危机影响显现,紧接着出现了全球金融危机,拉动经济增长的三驾马车———投资、需求和出口,其中投资和出口都受到很大的影响,为了拉动内需,国家不得不从抑制经济过热掉转头来防止经济衰退,国家实行积极财政政策和适度宽松货币政策,作为拉动内需重要工具的房地产受到扶持。2008年9月16日—12月23日,中国人民银行连续5次下调存贷款利率,先后4次下调存款利率,特别是11月26日下调人民币存贷款基准利率达1.08个百分点。10月,财政部出台一系列刺激楼市需求的政策。包括对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购房首付比例下调至20%,贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍等。11月,国务院出台刺激内需十大举措,总投资约4万亿元刺激经济,将房地产业称为“国民经济的重要支柱产业”。12月17日,国务院常务会议明确改善型住房比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,并把征免期限由5年改为2年。
2009年1月3日,四大国有银行宣布:只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。5月27日国务院发布,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%,预示着紧缩了数年的房地产信贷政策开始“松绑”。依照国家统计局的数据,2009年前11个月,银行系统为消费者发放的按揭贷款高达7009亿元,比2008年同期增长了130.1%。加上流向开发企业的约9000亿元的开发贷款,流向房地产业的信贷已经高达1.6万亿元,相当于同期全部新增贷款的1/6。在这些优惠政策的刺激下,之前由于观望气氛所抑制的部分有效需求在2009年产生了报复性反弹。2009年,从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年,中国楼市迅速由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”,这就是我们看到的2009年房地产市场辉煌无比的景象。
谁是下一波的接盘者,谁有能力并有意愿来接盘,如果没有人接盘,价格上涨的神话该如何演绎下去?
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[基金项目]上海高校选拔培养优秀青年教师科研专项基金,编号:B.37012408003。
陶新桂:房价飙升的原因分析理论研讨
2010.6129
