房地产广告营销企划法律风险排查指引

内容具体确定；（二）表明经受要约人承的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品第一类当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

己发出要约的意思表示。

寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要用法律若干问题的解释》第三条　商品房的销售广告和宣传资开发规划范围内的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承但如果广告内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，则可能产生合）。

地面积）。

、阳台灯）。

价格）、优惠条件。

、性能、数量）。

途）。

；务标准）。

等）。

区封闭、组团封闭等）、管理与服务内容（安防等承诺）。

者或者服务提供者承担费用，通过一定媒介和形式直接或者间房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介告、公司网站、其他媒体广告、内部销售导语等；因素公示等）、现场解说；第十四条【要约】要约是受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，则可能产生合同效力。

）。

或者间接地介绍自己所推销的商品或者所提供的服务的商业广告。

”产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介第一类： 售楼书（宣1．提示语：“本宣传册为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准。

本公司保留对宣传册修改的权利，敬请留意最新资料。

”2．总平面图提示语：“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。

房地产机构合规风险管理指引1. 引言2. 合规风险管理的重要性•法律责任：违反法律法规将面临行政处罚、刑事责任等法律后果。

•信誉风险：合规失误可能导致公众对房地产机构的信任度下降，影响公司形象和声誉。

•经营风险：合规失误可能导致交易无效、合同纠纷等，直接影响公司的经营活动。

•财务风险：合规失误可能导致罚款、赔偿等经济损失。

综上所述，合规风险管理对房地产机构的发展和稳定经营至关重要。

3. 合规风险的种类和可能的影响3.1 法律法规合规风险•违反国家相关法律法规，如房地产开发管理条例、土地管理法等。

•违反地方政府制定的相关政策规定。

可能的影响包括：行政处罚、法律诉讼、项目停工等。

3.2 道德准则合规风险•违背道德准则，如贪污受贿、利益输送等。

•不当竞争行为，如商业贿赂、不正当竞争等。

可能的影响包括：声誉受损、经营停滞、商业合作关系破裂等。

3.3 市场合规风险•违法广告、虚假宣传等行为。

•不当销售方式和手段，如高压销售、误导消费者等。

可能的影响包括：行政处罚、消费者投诉、市场竞争力下降等。

4. 合规风险管理的基本原则4.1 积极主动管理风险房地产机构应主动识别、评估和管理合规风险，采取措施降低潜在风险的发生概率和影响程度。

4.2 严格遵守法律法规房地产机构应严格遵守国家和地方相关法律法规，制定和完善内部合规制度和流程，确保各项业务符合法律法规要求。

4.3 建立合规文化房地产机构应通过培训、宣传等手段，提高员工的合规意识，建立和强化合规文化，推动公司合规管理水平的提升。

4.4 风险防控与监测房地产机构应建立健全的合规风险防控和监测机制，及时发现、监测和预防合规风险，确保业务运作符合法律法规和道德准则。

5. 合规风险管理的实施步骤5.1 制定合规风险管理政策和制度房地产机构应制定并不断完善合规风险管理政策和制度，明确合规风险管理的目标、原则和实施责任。

5.2 识别和评估合规风险房地产机构应对各个业务环节进行合规风险识别和评估，确定潜在风险和可能的影响，为制定控制措施提供依据。

房地产市场的广告宣传法律规定随着房地产市场的迅速发展和竞争加剧，广告宣传在涉及房地产行业的营销活动中起着至关重要的作用。

然而，为了维护公平竞争、保护消费者利益和维护市场秩序，各地都制定了一系列法律法规来规范房地产市场的广告宣传行为。

本文将探讨房地产市场的广告宣传法律规定，并就其合规原则进行分析。

一、虚假宣传禁止房地产市场广告宣传法律规定首要原则是禁止虚假宣传。

广告宣传必须真实、准确地展示房地产项目的实际情况，不得虚构、夸大或隐瞒相关信息。

广告中不得使用误导性的词语、图片或图表，不得故意掩盖重要信息或隐瞒与消费者权益有关的事项。

例如，广告不能夸大房地产项目的地理位置、建筑面积、配套设施等关键信息，以及虚构未来发展前景。

二、价格透明规定房地产市场的广告宣传法律规定要求价格透明。

广告宣传中必须明确标示房地产项目的售价、优惠政策以及相关费用等条款。

广告不得使用含糊其辞或欺骗性语言描述价格信息，也不得以任何形式误导消费者。

此外，广告宣传还应准确提示消费者可能产生的额外费用，如中介费、物业费等。

三、权益保障要求为保护购房者的权益，房地产市场的广告宣传法律规定对相关权益保障提出明确要求。

广告必须明确标示销售商的合法身份，同时突出购房者的权利，并明确保障机制。

广告宣传不能剥夺或限制购房者依法享有的权益，如选择权、知情权和维权途径等。

此外，广告还应提示购房者注意风险，警示投资风险。

四、环境保护要求房地产市场的广告宣传法律规定提出环境保护要求。

广告宣传应强调绿化、生态环境及公共设施等与环境相关的信息，并明确承诺对环境进行保护。

广告中不得以任何形式误导或虚假宣传与环境保护有关的问题。

五、审批及监管制度为确保广告宣传合规，房地产市场建立了相关的审批及监管制度。

开发商在做广告宣传之前，必须经过相关部门的审批，获得相应的许可证或批准文件。

监管部门会对广告宣传是否符合法律法规进行监督检查，如发现违规行为将予以处罚。

六、违规行为的处罚房地产市场对违规广告宣传行为有相应的处罚措施。

房地产项目的常见风险及风险管理一、引言房地产项目的开发和运营涉及到多种风险，包括市场风险、法律风险、财务风险等。

本文将详细介绍房地产项目常见的风险，并提供相应的风险管理措施，以帮助项目开发商和投资者更好地应对风险，保障项目的顺利进行和投资的安全性。

二、市场风险市场风险是指由于市场需求变化、竞争加剧等因素导致的项目价值下降或销售困难的风险。

常见的市场风险包括市场需求不足、房价波动、政策调控等。

1. 市场需求不足：市场需求不足可能导致项目销售困难或价格下降。

为了应对这一风险，项目开发商可以在项目前期进行市场调研，了解当地房地产市场的需求情况，确保项目定位与市场需求相匹配。

2. 房价波动：房价波动是房地产市场常见的风险之一。

项目开发商可以通过制定合理的价格策略，根据市场行情进行灵活调整，以应对房价波动带来的风险。

3. 政策调控：政府的调控政策对房地产市场有重要影响。

项目开发商需要密切关注政策动向，及时调整项目策略，以适应政策变化带来的风险。

三、法律风险法律风险是指由于法律法规变化、合同纠纷等因素导致的项目运营风险。

常见的法律风险包括土地纠纷、合同纠纷、知识产权纠纷等。

1. 土地纠纷：土地纠纷是房地产项目常见的法律风险之一。

项目开发商在选择土地时，应仔细核查土地的所有权和使用权情况，确保土地的合法性，避免土地纠纷带来的法律风险。

2. 合同纠纷：合同纠纷可能涉及购房合同、施工合同等。

项目开发商应制定完善的合同管理制度，确保合同的合法性和有效性，避免合同纠纷对项目的影响。

3. 知识产权纠纷：在房地产项目中，涉及到设计、广告等方面的知识产权。

项目开发商应注重知识产权保护，确保项目的合法性，避免知识产权纠纷带来的法律风险。

四、财务风险财务风险是指由于资金不足、成本超支等因素导致的项目无法按计划进行或无法盈利的风险。

常见的财务风险包括资金缺口、成本控制不当、收益预期不达预期等。

1. 资金缺口：项目开发过程中，可能会出现资金缺口的情况。

实务要点：楼盘销售现场法律风险排查之五大核心最近许多律师同行及房地产开发企业朋友都在询问，经常看见你做楼盘销售现场法律风险排查，究竟什么是楼盘销售现场法律风险排查呢？回想，从去年5月起至今，不足1年时间，自己排查楼盘项目共28个，项目除重庆外，还涉及四川等外省区域，越来越多的企业开始重视商品房销售现场及房地产项目管理的法律风险管控。

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请注明作者和来源相信许多房地产开发企业朋友及从事房地产领域的律师同行都会有这样的感悟，一旦发生关于销售承诺等营销方面群诉事件，业主第一时间就会将前期获取的DM单、沙盘模型照片等销售现场所能获取的宣传物料作为支撑其诉求的核心证据。

如在销售前期，房地产开发企业未采取适当的法律风险防范措施，对销售物料进行法律风险规避处理，那么，一旦爆发业主群诉事件，房地产开发企业将处于相对被动的不利地位。

正如常人言，事后灭火成本往往高于事前消灭易燃危险源之成本。

为此，特草拟本文，以供各位房地产开发企业朋友及从事房地产领域的律师同行交流、探讨。

楼盘销售现场法律风险排查之五大核心，实际上系包括法律风险排查的五大步骤及五大版块：楼盘销售现场重大法律排查的五大步骤：步骤一：召开项目排查启动会通过排查启动会，明确排查范围及各时间节点安排。

步骤二：销售现场实地排查结合启动会双方明确的排查范围，在房地产开发企业营销部、客户关系部、工程部、设计部等相关部门人员陪同下，律师前往楼盘销售现场进行实地排查，并收集相关资料。

步骤三：出具《商品房销售现场重大法律风险排查报告》结合现场排查情况，进行法律分析，且需进行法律风险点评级及防控措施建议，最终出具《商品房销售现场重大法律风险排查报告》。

步骤四：协助整改结合《商品房销售现场重大法律风险排查报告》内容，协助房地产开发企业营销部及客户关系部对销售现场相关宣传物料、沙盘模型等进行整改。

步骤五：销售现场公证在房地产开发企业按照《商品房销售现场重大法律风险排查报告》内容对项目销售现场进行整改后，协助房地产开发企业对销售现场进行公证，以完善证据固定。

房地产销售广告注意事项
1. 信息准确性：广告中的所有信息，如房屋面积、价格、地理位置、配套设施等必须准确无误。

任何虚假或误导性的信息都可能导致法律问题。

2. 产权清晰：确保广告中所宣传的房产具有明确的产权，不存在任何法律纠纷或限制。

3. 广告用语：广告用语应遵循诚实守信的原则，避免使用夸张、虚假或引人误解的宣传语。

4. 合法合规：广告内容应符合国家相关法律法规，如广告法、房地产管理法等。

确保广告中不包含虚假广告、不正当竞争等违法行为。

5. 实景照片：尽量使用真实的房屋照片，避免使用过度修饰或虚假的图片。

如果使用效果图或模拟图，应明确注明。

6. 价格标识：明确标注房屋的单价、总价及付款方式等重要信息。

若有优惠活动，需详细说明优惠条件和期限。

7. 配套设施：如小区内有配套设施，如学校、商场、公园等，应在广告中明确说明。

8. 风险提示：对于房地产购买过程中的潜在风险，如政策变化、市场波动等，应在广告中进行充分提示。

9. 售后服务：广告中可提及开发商或中介机构提供的售后服务，以增强购房者的信心。

10. 广告发布：确保广告在合法的媒体上发布，避免在未经授权的网站或平台上发布广告。

房地产广告引发民事法律风险近年来，随着房地产市场的发展和竞争加剧，各种各样的广告方式被开发出来，以吸引更多的购房者。

然而，不少房地产广告违反了相关的法律法规，引发了各种民事纠纷和法律风险。

本文将探讨房地产广告违法的类型和对企业和消费者的影响，以及如何规避和解决相关的法律问题。

房地产广告违法类型夸大宣传一些开发商在广告中夸大了项目的优势和地位，美化了项目的情况，甚至没有注明相关的免责声明和资质证明。

这种行为是违法的，容易误导消费者，引发纠纷和法律风险。

例如，某广告宣称自己是国内市场最火爆的房地产品牌，但事实上其实力和市场份额远不如国内的领军品牌。

这种夸张宣传可能违反了《广告法》中有关虚假宣传的规定。

不实宣传一些房地产公司会在广告中虚假宣传楼盘的地段、环境和配套设施等相关设施。

这种行为会误导消费者的购房决策，带来许多纠纷。

例如，某房地产公司宣传某项目的地段位于市中心核心位置，但实际上该项目位于市郊区域。

这种虚假宣传可能涉及违反《消费者权益保护法》的规定。

消失承诺一些楼盘在销售过程中承诺某些物业管理、环保设施和公共配套设施，但实际上却未进行相关的建设或者未按照约定的标准进行。

这种消失承诺不仅会导致消费者购房时遭受损失，也会影响开发商的信誉和形象。

这种行为可能涉及违反《广告法》和《合同法》的规定。

房地产广告违法对企业和消费者的影响对企业的影响房地产广告违法会对企业造成重大的经济和法律风险，不仅可能面临罚款和诉讼，还会造成企业声誉的负面影响和信任度的下降。

此外，消费者的投诉和维权也会造成企业额外的成本和损失。

对消费者的影响房地产广告违法不仅会给消费者造成经济损失，还会影响消费者的购房决策。

一些夸大宣传和虚假宣传会误导消费者的购房决策，让其在购房中受到不必要的麻烦和损失。

如何规避和解决法律风险建立合法机构房地产开发商应当建立合法的宣传机构，根据相关的广告法规，依法开展广告宣传活动。

应注重实事求是的宣传和真实性的把握，不得夸大宣传和虚假宣传。

《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。

通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。

文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。

通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。

1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。

在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。

加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。

随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。

土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。

房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。

房地产市场的法律风险与合规管理在当今日益竞争激烈的房地产市场中，法律风险与合规管理成为了不可忽视的重要环节。

针对房地产市场中的法律问题，合规管理的有效实施成为了保障企业发展的关键。

本文将重点讨论房地产市场中的法律风险，并提出有效的合规管理措施。

一、房地产市场的法律风险房地产市场的法律风险包括但不限于以下几个方面。

1. 合同纠纷风险：房地产行业涉及众多合同，如购房合同、租赁合同、施工合同等。

合同的履行过程中，存在买卖双方不履行合同义务、合同条款不合理等情况，进而导致合同纠纷的发生。

2. 土地法律风险：由于土地资源有限，对土地的使用和开发必须遵循国家法律法规，但存在未经批准开发、违法占用土地等问题，这些违法行为将会带来法律风险。

3. 环境污染法律风险：房地产项目的开发过程中，存在环境污染的风险。

若开发商没有严格遵守环保法律法规，可能会导致环境污染问题，并面临法律追责。

4. 不合规销售风险：不少房地产企业在销售房产时存在不合规操作的情况，如夸大房产优势、隐瞒房屋质量问题等。

这些不合规行为易导致消费者权益受损，引发大量诉讼风险。

二、房地产市场的合规管理为了应对房地产市场的法律风险，合规管理显得尤为重要。

下面将从几个方面提出合规管理的建议。

1. 健全内部合规制度：房地产企业应建立健全内部合规制度，明确合规责任及人员。

制定明确的流程和标准，可有效降低法律风险。

2. 加强法律风险预警：房地产企业应密切关注法律法规的更新和变化，并建立专门的法律团队，对市场进行风险预警和评估，及时发现潜在的合规风险。

3. 诚信经营：房地产企业应强调诚信经营，确保企业行为合法合规。

优化企业管理流程，提高企业形象和声誉，树立良好的企业形象，降低法律风险。

4. 加强合同管理：合同是约束买卖双方权益的重要法律文书，房地产企业应加强合同管理，明确合同条款，确保合同的合法有效性，有效防范合同纠纷风险。

5. 加强审查流程：房地产企业在与供应商、合作伙伴合作时，应加强对其合规情况的审查。

①土地使用权出让过程中的法律风险 •招拍挂过程中的法律风险； •物 权 法 施 行 后 关 于 土 地 使 用 权 分 层 设 立、地役权等制度变化带来的风险； •房 屋 拆 迁 及 土 地 平 整 等 相 关 问 题 的 法 律风险； •土 地 使 用 权 被 政 府 收 回 的 法 律 风 险 。
合同交底
○合 同 签 订 后 ， 应 该 对 相 关 职 能 部 门 进 行 合 同 底，并制订合同履行计划 ○合 同 交 底 的 内 容 ： ●工程概况及合同工作范围； ●合同关系及合同涉及各方之间的权利 、义力 与责任； ●合同工期控制总目标及阶段目标； ●合同质量控制目标及合同规定执行的规范 、 标准和验收程序； ●合同对材料、设备采购和验收的规定 ●投 资 及 成 本 控 制 目 标 ， 特 别 是 合 同 价 款 的 支 付及调整的条件、方式和程序； ●合同双方争议的处理方式、程序及要求 ●索赔的机会及处理索赔 ●付款的程序及条件等
文件传 送、确 认制度
建立规范的文件接收程序 建 立 规 范 的 文 件 送 达 方 式 。 （ 送 达 文 件 应注意的问题） 建 立 有 序 文 件 内 部 流 转 程 序 ， 及 时 处 理 有关法律文件 ○合 同 管 理 奖 惩 制 度
二．房地产合同法律风险 防范与处理
合同风险的常见类别 ●合同无效带来的法律风险 ●合同价款约定不清导致风险 ●合同条款变更带来的风险 ●合同条款不完整、不完善带来的风险 ●合同履行不当带来的风险 ●外 部 环 境 变 化 导 致 风 险 （ 经 济 环 境 、 自然环境、法律环境）
二、关于房地产建 造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险 国 家 货 币 政 策 、 信 贷 政 策 变 化 导 致 的 法律风险； 因 融 资 协 议 安 排 产 生 法 律 风 险 （ 备 注 ： 很多房地产不重视融资协议的签订和履 行，认为只要拿到钱就可以了，实际融 资协议存在诸多法律风险，一旦资金提 供方启动合同条款违约机制，有时会给 企业 带来灾难性的影响。）； 利 用 虚 假 文 件 融 资 的 风 险 ； 盲 目 扩 大 投 资 导 致 资 金 链 断 裂 的 法 律 风险。

商品房销售广告法律指引一、目的为全面检査房地产公司销售广告宣传资料中存在的问题，规范房地产公司项目的告制作、发布工作，确保房地产公司广告制作、发布符合国家法律法规规定，有效更预防和控制法律风险。

二、适用范围1.本指引适用于房地产公司开发项目的销售广告制作、发布法律风险检查工作。

2.销售广告表现形式：平面媒体、广播及电视媒体、DM单、楼书、沙盘、模型、样板房、现场公示内容等。

三、广告发布原则广告内容及发布程序合法。

广告所传达信息真实，任何明确具体的描述均应由事实依据，不应对自身无法控制的事项作出承诺，不应有虚假内容，不应过分夸大，有意误导受众。

四、审查指引（一）禁止发布商品房销售广告的情形1.在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的。

2.在未经国家征用的集体所有的土地上建设的。

3.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地权利的。

4.预售房地产，但未取得该项目预售许可证的。

5.权属有争议的。

6.违反国家有关规定建设的。

7.不符合工程质量标准，经验收不合格的。

8.法律、行政法规规定禁止的其他情形。

（二）销售广告应当具备以下必须载明的事项1.房地产企业名称。

2.中介服务机构代理销售的，载明该机构名称。

3.预售或者销售许可证书号。

例外：广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

（三）虚假、夸大宣传广告的认定1.商品或者服务不存在的。

2.商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限，销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的。

3.使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的。

4.虚构使用商品或者接受服务的效果的。

5.以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。

（四）广告画面内容审查要点1.关于价格（1）房地产广告中对价格有表示的，应清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

市场营销与房地产广告法律风险管理指引引言房地产行业发展迅猛，市场竞争激烈。

在推广销售过程中，房地产公司常常需要通过广告来吸引潜在购房者的注意。

然而，房地产广告必须遵守相关法律法规，否则可能会面临法律风险和诉讼。

本指引旨在提供市场营销与房地产广告法律风险管理的建议和指导，以帮助房地产公司合规运营和规避潜在的法律风险。

1. 法律法规概述在进行市场营销和房地产广告活动之前，房地产公司应当了解并遵守相关的法律法规。

房地产广告法、消费者权益保护法、广告法以及房地产交易法等都涉及到房地产广告的内容、发布方式和宣传要求，房地产公司应当熟悉这些法律法规，合法合规开展广告活动。

2. 广告内容准确性与真实性广告发布者应当确保广告内容的准确性和真实性，不得发布虚假宣传和夸大宣传。

在房地产广告中，房地产公司不得发布虚假的销售信息、房屋面积、售价等数据，避免误导消费者。

同时，广告中的图片、文字等信息也应当与实际情况相符。

3. 广告宣传方式与限制广告宣传方式应当符合法律法规的规定。

房地产公司在广告中发布的信息不得违反相关规定，如不得进行虚假宣传、不得侵犯他人的合法权益、不得进行误导性宣传等。

此外，房地产公司在广告中应当标明开发商名称、项目规模等基本信息，以确保广告的准确性和真实性。

4. 不当竞争行为禁止市场竞争激烈，但房地产公司在进行广告宣传时应当避免不当竞争行为。

不得故意贬低竞争对手、误导消费者、抹黑他人形象等行为都是不当竞争行为，房地产公司应避免使用这些手段来获取竞争优势。

5. 诚实信用和保护消费者权益房地产公司在进行市场营销和广告宣传时应当秉持诚实信用的原则，保护消费者的合法权益。

不得发布虚假广告、夸大宣传、误导消费者等行为，应当提供真实、准确的信息，尊重消费者的选择权和知情权。

6. 法律风险管理策略•建立内部合规机制：房地产公司可建立专门的合规部门或委员会，负责监督广告活动的合规性。

•定期培训和教育：定期对市场营销团队进行法律法规的培训和教育，提高他们对广告法律风险的认识和规避能力。

为加强营销业务线合规管理，强化过程监督，提高营销管理工作的规范性，制定本指引。

通过常态化、多层级、多种形式的合规自检，使营销业务开展可以实现对合规风险的事前要求及预警、事中监督及管控、事后总结及调整。

（一）合法性标准：各地区公司开展的营销业务工作应不违反国家法律法规。

（二）合规标准：各地区公司开展的营销业务工作应不违反公司各项规章制度。

（三）合理性标准：各地区公司开展的营销业务工作应满足公司对于业绩的要求。

本指引适用于总部、各区域公司、各地区公司进行营销业务合规检查及自查工作。

建立营销业务合规检查常态化运营机制，对区域、地区公司营销业务合规情况进行收集、统计、整理；对各区域公司、地区公司营销业务合规工作进行持续监督及改进；不定期对各区域、地区公司营销业务合规性进行抽检，每半年汇总一次各区域、地区公司营销业务合规性抽查/自查报告，对各区域、地区公司营销业务合规工作开展进行评价。

对区域所辖地区公司营销业务合规情况进行收集、统计、整理，对地区营销业务合规工作进行持续监督及改进；不定期对地区公司营销业务合规性进行抽检，每半年汇总一次区域内各地区公司营销业务合规性自查报告，进行抽查复检，给出整改意见，会签后报送总部营销管理部。

每年进行一次区域内营销业务合规工作的评比、总结。

组长：地区公司营销分管领导小组成员：地区公司营销策划部、财务资金部、人事行政部指定人员。

对本地区公司营销业务合规工作持续进行日常管理、监督、改进工作；每半年对地区公司营销业务合规性进行全面自查，形成自查报告，报送区域公司营销策划部。

（一）营销费用投放及使用合规检查按照《营销费用管理办法》，根据检查期间内的月度营销费用计划、营销费用投放管理流程，对月度营销费用投放请示与实际发生的时间先后性、相符性，是否存在拆单规避招投标等事项进行检查。

（二）招投标合规检查按照《营销业务招标管理办法》，对检查期间内单项营销费用发生过程中的招投标流程进行合规检查。

2、《房地产广告发布暂行规定》第4条规定： 未取得预售许可证的预售房地产，不可以发 布广告。
3、《广告法》第4条规定：广告不得含有虚 假的内容，不得欺骗和诱导消费者。
人格权侵权
著作权侵权
广告法25条：广告主或者广告经营者在广告中使 用他人名义、形象的，应当事先取得他人的书面 同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能 力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的 书面同意。
三、被视为要约风险
《商品房买卖合同司法解释》第3条： “商品房的销售广告和宣传资料为要约 邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订 立以及房屋价格的确定有重大影响的， 应当视为要约。该说明和允诺即使未载 入商品房买卖合同，亦应当视为合同内 容，当事人违反的，应当承担违约责 任”。
司法实践中，认购书应当具备上述13项 内容中的哪些内容就视为“具备《商品 房销售管理办法》第十六条规定的商品 房买卖合同主要内容”呢？
案例解析
2006年10月12日，甲方（华亿公司）与乙方（捷龙公司）签订《认购协议书》及《补充协议》。 2006年10月14日，乙方向甲方支付100万定金。
2007年6月15日，惠安建设规划局向甲方送达接受调查通知书，责令其停止收取任 何预订款性质费用的违法行为。
风险防范
第一，本着诚实守信原则，符合 《房地产广告发布暂行规定》第3 条规定，对确定的内容进行真实 宣传，不得误导和欺骗消费者。
第二，对于不确定的内容采用含 蓄模糊的词句予以宣传。
第三，正确使用法律提示 语，如“出卖方为本商品 房所作的任何形式的广告 宣传资料、售楼处展示资 料等均为要约邀请”。
第四，在买卖合同正文及 补充协议中对宣传广告相 关内容予以具体约定。

房地产开发法律风险与防范措施房地产开发是一个风险较高的行业，涉及到众多法律问题。

本文将探讨房地产开发的法律风险，并提出相应的防范措施。

一、土地法律风险与防范措施在房地产开发中，土地是核心资源，也是法律风险较大的方面之一。

以下是一些常见的土地法律风险和相应的防范措施：1.违法用地风险：开发商必须确保项目土地使用权的合法性，避免购买违法用地或使用没有取得合法土地使用权的土地。

开发商应仔细核实土地产权证书和相关文件的真实性，与政府部门取得土地使用权。

2.土地纠纷风险：房地产开发也常常面临土地纠纷的风险，如土地被其他人占用、土地权属争议等。

开发商应在合同中明确约定土地权属，并选择可靠的土地调查机构来估算土地价值和调查土地权属。

3.土地规划变更风险：土地规划的变更可能会导致项目无法按照原计划进行，给开发商带来损失。

开发商应在购买土地前仔细研究土地规划，并与政府相关部门进行沟通，确保土地规划的稳定性。

二、建设工程法律风险与防范措施建设工程是房地产开发的重要环节，也存在着一定的法律风险。

以下是一些常见的建设工程法律风险和相应的防范措施：1.施工质量风险：施工质量问题可能导致工程质量不合格，给开发商和购房者带来经济损失和法律纠纷。

开发商应在合同中明确规定施工质量标准，并选择有资质的建筑公司进行施工。

2.工程拖延风险：工程拖延可能导致项目延误交付，增加开发商的成本并引发购房者的不满。

开发商应在合同中明确工程进度，并对工期进行严格的监督与管理。

3.建筑安全风险：建筑安全事故可能导致人员伤亡和财产损失，并引发法律纠纷。

开发商应严格按照建筑安全标准进行施工，并购买合适的保险来应对可能的风险。

三、销售合同法律风险与防范措施销售合同是购房者和开发商之间的重要依据，也存在着一些法律风险。

以下是一些常见的销售合同法律风险和相应的防范措施：1.合同条款不明确风险：合同条款的不明确可能导致双方在权益、义务等方面存在纠纷。

开发商应在销售合同中明确规定房屋面积、交付标准、售后服务等内容，以保障购房者的权益。

• 在《商品房买卖合同》补充协议中明确约定关于房屋的一切宣传对双方没有约束力， 以《商品房买卖合同》为准；
• 在宣传பைடு நூலகம்告中明确该宣传内容不能作为履行《商品房买卖合同》的依据，不具备要 约性质；
• 不轻易明确说明；未经许可不得擅自作出口头尤其是书面允诺。
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
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行业案例
• 郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚款150万元致公司重大损失 案
• 重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处巨额罚款并被勒令停业整顿 6个月；
特
相对性
点
客观性
偶然性
损害性
不确定性
（或可变 性）
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。 春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
主要内容
春天的风吹过银杏树的枝头，几场春 雨让刚 冒出小 芽的叶 子，长 得郁郁 葱葱。 当我把 这个好 消息告 诉门口 的孩子 们后， 他们便 一个接 一个的 来到我 们家的 花园中 。
商品房销售过程中 可能涉及的法律问 题

关于广告宣传违规的法律法规汇总关于房地产营销广告宣传方面的法律法规，现就重点部分进行摘抄，供诸位领导查阅。

一、《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。

开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

案例：武汉某有限公司从2005年6月开始,在未取得土地使用权证明以及商品房预售许可证的情况下,通过报夹式擅自在蔡甸城关发布“今天,康城的主角是你!”的预售房地产印刷广告3000份。

蔡甸工商分局认为,该房地产开发公司的行为违反了房地产广告发布暂行规定》第四条第(一)项、第(四)项之规定,据此,蔡甸工商分局根据《房地产广告发布暂行规定》第二十一条之规定,依法决定:1、责令停止发布;2、罚款8000元。

二、建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的通知。

一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积。

第五条商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积案例：宁波市象山坤宏置业有限公司发布虚假违法房地产广告案，当事人在销售楼盘时，通过户型宣传册、楼盘立体模型、微信公众号、样板房等，将原规划设计图纸中的庭院、设备阳台等部分，以业主购房后可以拓展建设增加使用面积为由，开展违法宣传，对购房对象进行错误引导，对客户购买意向产生实质性影响，误导消费者。