《loft户型研究》PPT课件

LOFT面积区间
隔局 一居
两居 三居 四居及以上
面积区间
30—40平米（一般一层设 开放式厨房，二层设卫生间） 40—60平米
60—80 100平米以上
LOFT特征：
地理位置：交通便利处，一般紧临地铁或城铁站 层高：4.89—5.49米〔一般集中在5.2—5.49米〕〕 价格：同地段平层价格1.2—1.5倍左右〔层上下的廉价一些〕 户型：以“小〞为主，小一居、小两居、小三居
LOFT户型特点：
第二层面积一般大于首层，因为在设计当中一般将第二层 的走廊纳入了室内使用空间。 朝向弱化。在LOFT当中一般将公共区间放在首层，私人空 间放在二层，局部二层房间不能采光。
北京UP生活
户型特点： 层高5.4米 赠送面积大，上层面积超过下层 下层空间可以自由组合 上层次卧不能自然采光
美 利 山 样 板 间
谢 谢！
北京合生世界村
60平米两居，赠送面积约40平米，客厅上空大面 积挑空，空间感更强
90平米三居，赠送面积约60平米，客厅上空大面 积挑空，空间感更强，空间可以自由组合
建筑面积约150平米，每个房间都能采光
北京卡夫卡
户型特点： 层高5.48米 室内空间可以重组，极具灵活性 客厅、卧室都能自然采光
合立方54平米，赠送77平米
销售面积70，套内48，赠送48
销售面积54，套内38，赠送57
销售77，套内54，赠送57
建筑面积85平米平米
LOFT创新—美利山
层高3.9米，厨房、卫生间2.1米，夹层1.8米。建筑面积50平米， 赠送夹层15平米左右。售价为平层的1.2倍左右。
建筑面积约31平米
建筑面积约38平米
建筑面积约42平米

起价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目地址：朝阳工体北路与春秀路交汇处
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。

——经济发展
•由 3 月 份 伦 敦 金 融 城发布的全球金融 中心指数（ＧＦＣ Ｉ）最新排名显示， 深圳位居全球第九， 领先于上海（第11） 和北京（第15）成 为我国内地城市中 排名最为靠前的金 融中心。---深圳特 区报
•在 全 球 最 权 威 的 设 计师组织AGI中， 中国共有不过十位 会员，深圳便占了4 位——王粤飞、陈
2004 2005 2006 2007 2008
•“ 中近国5设年计来看，深深圳圳，市文化产业增加值以年均约 深圳设20计%看的文速博度会增。长， 2008年，深圳文化产业 ” 深 圳增市加工值业达设到计550亿元，占全市GDP的7%
协会专家委员会主
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2008年11月19日, 联合国教科文组织正 式批准深圳加入创意 城市网络，并授予 “设计之都”称号
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通过对三空、间LO功FT能自身的优置势 换，使得旧工业厂房建筑焕发新的活力
——建筑创意功能置换为工作源自间功能置换为生活空间31
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室内装三修、特LO色FT鲜自身明优，势 识别性强，室内装修给予设计者自由发挥空间，室内 摆 设 个 性 化——室内装修
装修根据商家风格自行决定，自由发挥空间大 店铺引进产品个性化
2008年开始第三产业首次超过第二产业成为经济增长的最大动力 发展创意产业是产业结构调整的重要方向，产业结构升级又反过来促进创意产业发展
资料来源：深圳统计局网，《深圳文化产业发展纲要（2007-2020）》
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各类投资一资、本城市和优创势 意人才的汇聚，为创意产业的发展不断增强新的活力
据地形地貌，华侨城保 留了原有的山丘坡地、海 岸环境、山塘小溪和荔枝 树林等自然资源

Loft来源于西方，艺术家利用空阔的废旧厂房改呵斥任务室在里面进展艺术创 作。
20世纪40年代Loft居住生活方式初次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时髦 的居住与任务方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑方式，已演化成为一种时髦的居住与生活方式，北 京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方 庭、远洋新干线等Loft工程，Loft公寓曾经逐渐走向成熟。
物业类型 住宅 办公 商业
层高〔米〕 ≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
北京居住类LOFT产品简介
Loft分类
按照产品的建造构造划分
1.开敞式平面户型。特点：室内空间完全开放、通透无分隔。有点类似SOHO 典型工程：远洋新干线
设计有一幢Loft户型共 100多套，层高2.95米， 面积有123平米、155平 米、174平米、181平米 等几种
现代城紧跟其后loft产品层高没有限制普通都比较高最低52米但开展不断比较缓慢loft产品供应不多北京对loft产品户型的层高做了明确规范loft工程集中上市2002年2005年2006年2021年以后物业类型层高米住宅49办公55商业612006年北京市规划委员会下发的容积率目的计算规那么市规发2006851号对loft类型户型的层高做了明确规范针对不同物业类型对层高有所限制超出规定高度不论层内能否有隔层建筑面积的计算值按该层程度投影面积的2倍计算
4.Loft中是自我和个性得到表达的地方。宏大的空间 完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为他释放真我的 空间
Loft户型设计特征
1.Loft最大的特点就是空间有非常大的灵敏性。可以随心所欲地对空间进展切割 重构。因此设计要尊重个人的生活习惯。

由于业务上的关系，在 商住楼或酒店式公寓中 选择购买或租用住房， 以方便居住和办公。高 档酒店式公寓的建筑形 式恰恰满足了这一需求 ，正是为其较高的租金 价格与出租经营回报率 所吸引
现在有不少人购 买房屋用于投资 ，他们一般选择 户型面积小，总 价低的物业，酒 店式公寓是投资 者乐于购买的物 业
5. LOFT
3、5年房价就能翻番，即可转手 层高优势，使用空间大 总价低，购房门槛低 酒店式服务，可用电磁炉代替 租金回报率高，出租以日计算 地理位置佳，处于繁华地段
4. LOFT
购买人群分析
LOFT购买人群分析 LOFT购买人群分析
海内外常驻机构管理 技术人员
海外商务人员 投资者
由于工作需要，通常 只租房不买房。因为 住房补贴高，往往租 住品质好的高档公寓 ，一些合资企业高级 管理人员渴求生活在 高品质氛围中，对这 种服务式公寓的整体 环境也表现出很强的 热忱
禹州金桥国际
禹州金桥国际
上海风景
闵行区龙茗路2835号
多选择小户型5.5米层高、精装修酒店式公寓
滨江45
浦东大道2740号（近金桥路）
滨江45主力产品37-49平米，4.5米挑高酒店式公寓
中环内地铁沿线小户型
中信虹港名庭
虹口区通州路248号
内环内4.5米挑高，多轨道沿线
宝华城市花园
虹口区株洲路395号（近广中路）
产证办理手续
房产证办理简要程序
开发商取得大产证后，个 人到管理部门领取房屋所 有权登记申请表 个人到开放商指定房 屋面积计量站申请并 领取地点领取测绘图 填写申请表，领取必 要申请文件至开放商 处审核并盖章
规定时间内领取房产 证，缴纳印花税，产 权登记费，工本费等

未售：主力户型43㎡，通气 未售：主力户型30㎡，通气
二期14年年初开盘，主力户型 43㎡，主打住宅，通气
典型个案借鉴——中航my town 项目商业规划
24小时耍吧一条街
美食风情街
2000米时尚潮流街
中航My TOWN专为年轻群体量身打造APM商业街。该商业街包括购物广场、酒吧、咖 啡馆、电影院、特色餐饮等，充分满足年轻群体的所有需求。是独一无二的地理位置优 势的空港核心商业，真正做到体验式商业所营造出的浓厚商业氛围，衍生真正意义上的 一站式体验型消费天堂。
21㎡户型鉴赏 项目将每一个户型都进行故事包装，通过情景描述为客户造梦。
鲁 小 毛 的 创 意 工 坊
典型个案借鉴——中航my town 21㎡户型样板间展示——个性工作室
21㎡户型同时打造了一个办公样板加，为 可容纳十余人的工作室，样板间打造较为 符合年轻办公群体偏好。
典型个案借鉴——中航my town
典型个案借鉴——中航my 8层小高层组成,产品主要以套内面积20-40平米的LOFT为主， 层高5.1米,具有极低总价、极强功能性和可变性，可实现最大100%赠送率。
商业
8#
7#
6#
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4#
2#
1#
A地块13年底推出，全部户 型均为21㎡，主打投资，不
通气，剩100多套
项目仅一个56平米的三房样板间呈现， 样板间风格整体简约精致，较为符合 年轻客气审美，中间用玻璃隔板，空 间占用较少，同时样板间整体呈现的 尺度感以及层高都很舒适，但置业顾 问表示层高未做高，下层为2.4米， 上层为2.3米。
典型个案借鉴——金阳不夜 阵地外围包装
项目以“不夜”命名，合理的选用猫头鹰形象凸 显夜的主题，项目标识感较强，特色形象有效加

4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。
二、LOFT优劣势对比
住宅用地不建议做LOFT的原因：
1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率较住宅低。
2.单层面积一定， LOFT得房率低。
3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价 较住宅比没有优势。 4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般 板式住宅高。
执行时间和 印发部门
2008年9月
2005年6月
LOFT可行 性
不可行
可行 小于4.8米
所有公寓式办公层高控制在4.5米以内。
即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式 办公叫停。
2008年5月12 日
不可行
✓层高小于4.4米。 ✓每个产权面积不小于150平米。
2011年2月1日 不可行
✓住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米， 容积率 计2倍。 ✓住宅大于7.6米，容积率计3倍。 ✓办公大于5.5米，容积率计2倍。 ✓办公大于8.8米，容积率计3倍。
二、LOFT优劣势对比
劣势
1.舒适度差。 ✓ 单层户数密度大。 ✓ 没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。 ✓ 电梯配比较低。 ✓ 厨房较多为敞开式的。 ✓ 大部分户型不设置阳台。
2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。 ✓ 层高受限。 ✓ 户内有喷淋管。
3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。 ✓ 首付5成，贷款利率高。 ✓ 不能使用公积金贷款。 ✓ 同总价产品，可选择产品较多。 ✓ 水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。 ✓ 不能落户口。
自由职业者，设计师
租金低廉，空 间宽敞 租金低廉，空 间宽敞
商住两用

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卧室
隐蔽性储物
床后背板的设计不 仅可以摆放一些经 常要用的东西，起 到床头柜的作用， 而且板下的空间可 以隐藏一些不常使 用的零碎物件，但 一定要给板下的柜 子装上灵巧可滑动 的滚轮
2
卧室
订制家具的魅力
床下的抽屉可以收纳被褥或者换季的用品，沿着墙设计 的宽宽床围可以起到床头柜的作用。
3
厨房
见缝插针的隔板
一串珠帘有如一道涟 漪，打破了沉静。
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空间分割，立意在先-4
抢出一个明媚书写氛围
对于公寓来说，空间的局限导 致有些生活中所要的区域不能 有完全充分的空间来建立，但 好在设计为小空间创造了越来 越多的可能性，家具、地毯等 等只要被灵活利用起来就能成 为划分区域的帮手。
这里其实是个窗台，可 是，有什么关系呢？做 书房不也挺好嘛！
移动书架同时担负功能区隔作 用，若移开，则是一个整体
1
空间分割，立意在先-3
卧室不用很大，但要绝 对的隐私和浪漫
户型设计是挑选公寓时首要 考虑的因素。与大户型讲求 舒适度相比，公寓更加追求 实用。有人在买房时希望主 卧面积稍大一些，但其实面 积的大小不是最重要的，而 是要从自己的需要出发，如 果只是为了满足睡觉的功能， 通常面积只要能够放得下大 橱、五尺的双人床以及床头 柜即可。
选择组合家具=释放空间
选择书桌与展示柜相结合 的家具，一方面有效地节 省了书桌的占地面积，另 一方面可以起到功能分割 的作用，比如将不急用的 文件或资料分类装在不同 位臵的搁架上，也方便取 用。
组合家具，占用最 少空间，实现最佳 利用
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重叠组合，首选家具-3
整面墙顶天立地地使用
墙面的利用是公寓拓展空 间最易采用的方法之一， 但在家具的选择上要保持 统一的风格，在精简尺寸、 收纳设臵、合理搭配以及 便捷使用上下足工夫。

总结词
美观与实用并重
详细描述
研究空间的高度标准还应考虑美观与实用的因素。在满足 人体工程学要求的前提下，适当调整空间高度可以营造出 更加美观和实用的工作空间。
空间设施标准
总结词
基本设施齐全
详细描述
酒店式公寓研究空间应具备基本的工 作设施，如办公桌椅、电脑、打印机 、电话、网络等。这些设施是保证工 作顺利进行的基础，必须配备齐全。
04 酒店式公寓研究空间尺度 标准
空间面积标准
总结词：合理规划
详细描述：酒店式公寓研究空间的面积应合理规划，根据使用需求和功能定位确 定。一般而言，研究空间应满足基本的工作需求，包括摆放电脑、打印机等办公 设备和资料柜等存储设施的空间。同时，还需考虑人员流动和交流的空间需求。
空间面积标准
总结词：灵活多变
类型
包括独立书房、共享办公空间、 会议室、创意工作室等。
研究空间重要性
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提高居住品质
为住户提供安静、舒适的 环境，促进学术、工作和 创新活动。
促进社区交流
为住户提供一个交流和互 动的平台，增强社区凝聚 力和活力。
提升公寓竞争力
研究空间作为特色和优势， 吸引更多租户和住户选择 该公寓。
研究空间发展历程
人性化原则
总结词
注重使用者的舒适和便利
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应充分考虑使用者的舒适性和便利性。空间布局应符 合人体工学，提供足够的储物空间和舒适的座椅、灯光等设施，确保使用者能够 在舒适的环境中开展研究工作。
舒适性原则
总结词
创造宜人的环境氛围
详细描述
酒店式公寓研究空间的设计应注重舒适性，创造宜人的环境氛围。空间色彩、照明、通风等应符合人 的心理和生理需求，提供宁静、温馨、雅致等不同的环境感受，以激发使用者的创造力和工作效率。

媒体表达方式
“竖版”形式
策略部分 二、青年公寓LOFT目标客群分析
根据目前掌握资料：
价格将在4000元/㎡以上； 户型30至70平米之间——房款价格将在12—30万之间； 周边商业配套正在完善，是遵化未来第二大商圈。
[根据产品决定受众法则]
区位→客户来源 价格→客户阶层 规模→客户数量
寻找受众 价格决定—LOFT受众分布广泛
公关活动： 模特走秀，攀岩表演，室内蓝球
模特走秀：利用LOFT展示模型的可用性，在节假日安排模特走秀， 展示户型对于家庭生活的改变。 攀岩表演：标榜高度的直接手段，安排专业攀岩手表演，并邀请市 民参与，同时在当期报广中体现出这部分内容，推广与公关活动实 现呼应。 室内蓝球：标榜高度的手段之一，也可邀请市民参与小型娱乐活动。
性价比
1X2，买一得二的实惠
通风采光 每日与阳光、健康相伴
尊崇感
上上下下的生活味道
核心利益是什么？ 答案：
实惠的性价比
现阶段利益：
买一得二
附加利益
5.1米层高 复式结构 通风采光
尊崇感
消费者对此敏感度不够强 烈，应做为附加利益卖点
本案主题，鲜明的调性是？
买一层得两层
LOFT的出现，带来了什么？
最新LOFT的产品分析
产品分析 一、关于青年公寓LOFT的产品分析
何谓LOFT户型
LOFT这个含义诞生于纽约SOHO[苏荷]区，指的是那些“由旧工 厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。
注：一批年轻的艺术家，把废弃的工业厂房、仓库进行一番布置，将其变成个性十 足、充满艺术魅力的特殊住宅。
阶段媒体渠道安排：
1、现场：销售现场综合利用，展示前一阶段活动效果； 2、硬广：以稍强的广告量发布，同时宣布项目关键活动信息； 3、物料：DM单、楼书、海报等媒体快速派发，形成广告效果； 4、公关活动：搞好日常经常性的公关活动。