下载文档原格式
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的含义1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
(一)中国古代的土地登记制度中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。
据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。
唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。
土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。
否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。
地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。
更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。
第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
农村不动产属于什么性质的农村不动产属于什么性质的？随着城市化的推进，不动产的重要性变得越来越突出。
不动产是一种具有稳定价值的资产，具有很高的经济价值和社会价值。
随着现代社会的发展，农村不动产的重要性也逐渐凸显出来。
那么，农村不动产属于什么性质的呢？一、农村不动产的定义农村不动产是指在乡村地区内具有保值、增值作用，且非易动产的一种资产，包括农村居民房屋、土地、林木、水利设施、农机具、畜牧设施等。
二、农村不动产的性质1. 所有权的性质所有权是指自然人或法人对不动产享有的最高权利，是绝对的、排他的、永久的、不可分割的权利。
在我国，所有权属于公民、法人和其他组织。
农村不动产的所有权归属于农民或农村集体经济组织。
2. 土地的性质土地的性质与农村不动产的性质密切相关。
我国土地所有权属于国家，但土地使用权可以被出租或出让给农民或农村集体经济组织。
因此，农村土地的性质属于“国有、农民承包经营、集体所有”。
3. 经营权的性质经营权是指农村不动产的使用权，是在所有权基础上的衍生权利。
在我国，农民通过土地承包经营权获得了对土地的使用、收益、转让等权利，这是农村不动产经营权的体现。
三、农村不动产的法律保护农村不动产作为一种重要的资产，受到了法律的保护。
我国有多部法律对农村不动产权进行了明确规定。
1. 《物权法》《物权法》规定了物权的范围和内容，包括不动产和动产。
其中，不动产具有稳定、长久的价值，被认为是重要的物权。
该法对不动产的享有、转让、担保等权利进行了明确规定。
2. 《土地管理法》《土地管理法》规定了土地的管理、使用和保护，明确规定农民承包经营土地的权利和义务，保障农民土地承包经营权的稳定性和合法性。
3. 《农村土地承包法》《农村土地承包法》规定了土地承包的法律地位和基本制度，保护农民对土地承包经营权的合法权益。
四、案例分析在农村不动产的交易中，由于农村的土地性质特殊，导致一些不合法的交易行为屡禁不止。
下面通过一个案例来分析一下农村不动产交易中的法律问题。
不动产登记制度研究一 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020我国不动产登记制度研究一王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。
本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。
文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。
文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。
不动产登记是物权法中的一项重要制度。
在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。
由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。
梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。
论我国不动产登记的性质作者：陈萍来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》2013年第05期摘要：2007年3月，我国颁布了《中华人民共和国物权法》。
作为民法领域举足轻重的一部法律，不动产登记是其重要的制度之一。
而不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题，也是我国物权法中需要进一步明确的问题，学界也是众说纷纭。
本文通过对各种不动产登记性质的学说进行比较，阐明我国不动产登记的性质应属于民事行为。
关键词：不动产；不动产登记；登记性质中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）05-0073-02所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。
不动产登记是物权法的重要制度，对于保护我国不动产的交易秩序和交易安全发挥着至关重要的作用。
“现代各国对不动产物权（所有权、抵押权、地上权等）均实行登记制度，即不动产的状况与其权利变动情况在国家设立的登记簿中登记，赋予此种登记一定的效力。
此种登记并扩及与船舶、飞机等。
”可见，不动产登记作为物权公示的手段，他的存在具有重要的意义。
因此，只有明确不动产登记的性质，才能充分发挥不动产登记的积极作用，更好地保护私权，维护安定有序的私法环境。
一、不动产登记性质的概述不动产登记的性质，是指不动产登记法律行为的属性。
而法律行为是指社会关系主体在其意志支配下所实施的，能够发生法律上的效力，产生一定法律效果的行为。
所以，法律行为根据行为的性质，又可分为合法行为与违法行为、公法行为与私法行为，本文主要区分的是后者的行为。
所谓公法行为，是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为等；而私法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商事法律行为。
理清公法行为与私法行为的差异，是探讨不动产登记性质的前提和基础。
不动产权证权利性质不动产权证权利具有哪些性质?不动产登记是《民法典》(2022.1.1⽣效)确⽴的⼀项物权制度，是指经权利⼈或利害关系⼈申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
为⽅便⼤家更好的了解不动产登记，下⾯由店铺⼩编为⼤家介绍不动产权证权利性质。
不动产权证权利性质对于不动产权属证书的性质和效⼒，现⾏的《城市房屋权属登记管理办法：》第五条第⼀款将其界定为“权利⼈依法拥有房屋所有权并对房屋⾏使占有、使⽤、收益和处分权利的唯⼀合法凭证。
”⽽《民法典》(2021.1.1⽣效)第⼆百⼀⼗七条则否定了不动产权属证书是权利⼈享有不动产物权的唯⼀合法证据这⼀规定，将其重新界定为“权利⼈享有该不动产物权的证明”。
《民法典》(2021.1.1⽣效)这样规定的原因在于，不动产权属证书主要有两⽅⾯的证明作⽤：⼀是不动产权属证书具有说明权利的作⽤：⼆是不动产权属证书可以起到证明登记⾏为完成的作⽤，登记机关在接受了当事⼈的申请并完成不动产的登记后，颁发不动产权属证书给权利⼈，表明登记机关已经根据法律和当事⼈的申请，完成了不动产物权的登记。
由此可见，不动产权属证书⽆论在何种情况下都不具有代表不动产物权的功能。
实践中，不动产权属证书仅仅在交易中起着初步的证明作⽤，在发⽣纠纷时不能作为确定不动产物权的最终证据。
例如，在房屋买卖过程中，出卖⽅出⽰房产证.可以初步证明⾃⼰是房屋的所有权⼈。
但是如果双⽅初步达成⼀致准备正式签订房屋买卖合同时，买受⽅不能仅凭房产证的记载就与出卖⽅订⽴合同，⽽应当到房地产主管机关查阅房屋登记簿，以了解对⽅是否为真正的房屋所有权⼈、该房屋上是否设定了抵押等情况，因为登记簿上的记载才能够作为权利归属的最终证明。
以上内容是店铺⼩编为⼤家总结“不动产权证权利性质”，不动产权字号、权利⼈、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、⽤途、⾯积、使⽤期限、权利其他状况以及附图页。
不动产证和房产证的性质一样吗不动产证和房产证的性质一样吗随着房地产市场的发展，不动产证和房产证成为了大家经常提及的话题。
但是，对于不动产证和房产证的性质，很多人却存在一些误解。
本文将从法律专家的角度出发，为大家解析不动产证和房产证的性质，共分为以下六个部分：一、不动产证和房产证的定义不动产证和房产证是两个不同的概念，不动产证是指记录一定区域内所有不动产权属关系的权利证书，包括土地和房屋等不动产；而房产证仅仅是指记录某一具体房屋所有权的权利证书。
二、不动产证和房产证的申领条件不动产证和房产证的申领条件并无本质上的区别，都需要具备以下条件：首先，需要明确不动产或房屋的所有权归属，并且该所有权是合法有效的；其次，需要提供相关的证明材料，包括土地证、建设工程规划许可证等。
三、不动产证和房产证的性质不动产证和房产证虽然都是权利证书，但两者具有不同的性质。
不动产证是记录一定区域内所有不动产权属关系的权利证书，而房产证仅仅是记录某一具体房屋所有权的权利证书。
因此，不动产证的范围更加广泛，而房产证则更加具体。
四、不动产证和房产证的作用不动产证和房产证的作用也有所不同。
不动产证可以证明土地或房屋的所有权，也可以作为抵押、出租、交易等行为的依据；而房产证则仅能证明该具体房屋的所有权。
五、不动产证和房产证的相关法律规定不动产证和房产证的发放和管理均受到相关法律法规的约束。
《不动产登记暂行条例》和《房屋登记暂行条例》对于不动产证和房产证的发放、管理、使用等方面都做出了具体规定，保障了权利人的合法权益。
六、不动产证和房产证的申领流程不动产证和房产证的申领流程也有所不同。
不动产证需要进行不动产登记，申请人需要向当地不动产登记机构提交相关材料并缴纳相应的费用；而房产证则需要在不动产登记办理完成后再进行申领。
以上是对于不动产证和房产证性质的详细解析。
下面，我们举一个具体案例，来帮助大家更好地理解不动产证和房产证的区别。
案例：小明购买某小区的一套房产，根据合同，他应当获得该房产的房产证。
不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
[①]它是不动产物权变动的法定公示方法，也是不动产物权获得法律承认与保护的基本依据。
王利明老师从不动产登记制度的历史沿革、登记制度的功能、登记的公信力、登记的效力和登记的请求权等方面全面论述了中国不动产登记制度及其完善, 认为公示制度是中国物权法中的重要制度, 而不动产登记制度是其中最重要的制度[②]。
因此，不动产登记制度的完善对维护安全有序、公平高效的不动产交易具有举足轻重的意义。
长期以来，我国将不动产登记视为行政管理手段，有关不动产登记的法律制度不但散乱而且多有矛盾，不仅不能满足不动产进入市场交易的需要，而且也不能满足物权公示原则和物权交易公正原则对物权交易保护的需要。
近年来, 随着我国物权立法进程的加快, 制定一部“统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序、统一权属证书”的不动产登记法已提上了立法议程[③]现在施行的《中华人民共和国物权法》虽然明确了国家对不动产实行统一登记的原则，但是至今都没有出台相应的配套制度，随着我国经济社会的不断发展，不动产交易活动也日益频繁。
因不动产交易关系到民众的最基本利益，梁慧星老师也指出: 无论物权法如何完善, 如果没有一个好的登记制度, 那你的物权法就不会有好的结果, 不会得到切实的实施。
[④]因此，健全不动产统一登记制度不仅具有现实意义，而且对发展我国物权法律制度也具有深远的历史意义。
一、不动产登记的性质不动产登记性质的明确在统一登记机关的建立、司法实践等方面为我们提供了有力的理论支撑。
理论界对不动产登记的性质众说纷纭，主要有民事行为说与行政行为说。
笔者主张应确定其双重法律属性，即不动产登记行为既具有民事行为属性，同时还具有行政行为属性。
首先，不动产登记行为具有民事行为属性。
第一，从启动登记的主体看，除非法律另有规定，不动产登记通常是由物权取得或变动的当事人提出申请，登记机关才能开展登记活动。
想学法律？找律师？请上不动产登记的性质对于不动产物权登记行为的性质，概括起来，目前主要有以下四种学说：第一，公法行为说。
该说认为我国的不动产登记行为实质上属于一种具体行政行为，即不动产登记在我国是不动产管理部门依其职权所实施的行政行为。
其理由是：(1)我国的不动产登记带有浓厚的行政管理的色彩。
(2)我国现行的不动产登记法律规范大多由行政法规和规章组成，带有浓厚的行政色彩。
(3)进行不动产登记的机关基本都是行政管理部门。
第二，证明行为说。
此学说认为不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为，即不动产管理机关的职责范围也只是审查当事人是否具备办证交付条件，如房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
第三，私法行为说。
该说认为登记是一种私法行为，登记的发生及私法效果的产生主要依赖于申请人的意思表示。
即立法者应主张登记之私法属性，从而保护交易安全之功能，这对中国真正登记制度的建立具有指导性意义。
第四，折衷说。
认为不动产物权登记应是一种公法介入私法领域的公私二重性行为。
即不动产登记既是一种公法行为，也是一种私法行为。
前者体现为国家行使国家权力对不动产进行监督管理和征集税收的行为;后者是在当事人申请的前提下，对不动产权利状态的社会确认和公示，从而保证交易的安全。
不动产登记是一种行政行为，不动产登记是不动产管理机关应申请人的申请作出的行政行为，它明确了登记申请人对登记确认的内容所产生的权利,登记是不动产物权公示的法定方法，凡经过不动产登记机关核准登记的物权，均使权利人的不动产权利产生公信力，任何机关、团体及其他个人非经法定程序不得以任何理由撤销该行为。
并可以在权利被他人侵犯时,以登记的行政行为与之相对抗。
故不动产登记是国家行政管理机关依申请人的申请作出的一种具体行政行为，不动产登记体现了国家行政权力对不动产物权的合理干预，更好地明晰各种不动产物权的归属，依法保护物权人的合法权益，属于行政确认行为。
