构建我国不动产统登记制度下不动产登记的性质

试论不动产物权登记的性质作者：陈锋来源：《法制与社会》2015年第11期摘要《物权法》的颁布让人们逐渐认识到了维护个人权益，保护私有财产的重要性，这一思想短时间在国内得到了较大的发展。

但考虑到物权保护法的发展时间较短，条文中存在着诸多不完善的地方，因为，建立健全完善的物权立法体系显得尤为重要。

本文主要就不动产物权等级的性质进行了讨论，并根据实际中存在的问题提出了相应的解决措施，希望以此来不断完善物权登记制度。

关键词不动产物权登记私法作者简介：陈锋，浙江中英律师事务所。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）04-027-02所谓物权者，就是能够直接对特定物进行支配，并能够享受其利益的权利，从而满足权利人对特定物的支配。

从古自今，物权的存在和变动由其独特的形式表现出来，让世人通过其外在表现形式了解其内在的基本内容，特别是在物权变动频繁的当下，安全交易更是促动经济发展的关键，所以，有民法将“公式原则”视为物权变动的根本原则之一。

对于物权的公示方式则选取不动产登记。

一、不动产物权登记制度的基本概论不动产因为其自身所具备的较高价值被视为稀缺性资源，尤其是对于个人和国家，更凸显出其重大意义。

因为，对于不动产物权的登记做出较为明确的规定显得尤为重要。

（一）我国不动产物权登记制度规定及其特征在2007年，我国制定了《中华人民共和国物权法》，关于不动产登记制度在其中的第2章第1节中做出了专门规定，相关规定共14条。

在第9条中明确指出：不动产物权只有依法登记的情况下，其设立、变更、转让以及消灭等才可以生效，如果没有登记的情况下一概视为无效（除了法律给出的特殊情形）。

若不动产物为自然资源，依法归属于国家所有，则不需要登记其所有权。

第10条主要是对登记机构的一些规定，我国不动产登记工作应该由当地登记机构负责办理。

我国采用统一登记制度登记不动产。

其次，《物权法》的其他条款中明确规定了登记机构职责、申请人申请登记义务、预告登记、更正登记、错误登记赔偿、异议登记、不动产登记薄等相关问题。

试论我国不动产登记行为的性质作者：赵晓鲁来源：《法制博览》2016年第05期摘要：不动产登记是不动产变更的公示方式，在出现不动产登记错误的情况下，真正权利人对登记机构违反法律规定拒绝登记而提起的诉讼属何种性质？这就与不动产登记行为的性质密切相关。

不动产登记行为属民事行为还是行政行为，学术界和实务界的观点不一，本文将对此初步评析，并结合《物权法司法解释（一）》的相关规定，对不动产登记行为的性质进行探讨。

关键词：物权法；不动产登记行为；更正登记中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）14-0080-02作者简介：赵晓鲁（1994-），男，汉族，甘肃陇南人，中山大学法学院本科在读，研究方向：民商法。

根据物权公示原则，不动产登记是行为人取得物权或以此对抗第三人的法律行为，在不动产登记的过程中，可能出现真正权利人与登记薄权利人不一致的情况，这时就需要真正权利人向登记机构提出“更正登记”“异议登记”。

但如果登记机构在真正权利人“有证据证明登记确有错误的”时拒绝更正，申请人（即真正权利人）应提起何种类型的诉讼？另外，在我国，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段[1]，但在异议登记后，当事人应该向法院提起民事之诉还是行政之诉？想要回应这些问题，就需考察不动产登记行为性质。

一、不动产登记行为性质的意义及相关法律如前所述，不动产登记行为的性质对于申请人选择的诉讼类型至关重要。

除此之外，不动产登记行为的性质，还决定了法院适用的实体法律和程序法律，以及登记机构损害赔偿的性质：是民事责任还是国家赔偿责任。

而不同性质的责任，又有其不同的构成要件、赔偿范围、赔偿额度。

总之，厘清民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，对妥善化解涉不动产登记及权属纠纷、保护当事人的合法权利具有重要的现实意义[2]。

当前我国与不动产登记相关的法律、行政法规有《物权法》《不动产登记暂行条例》等；司法解释有《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《房屋登记案件规定》）以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》）等；部门规章有《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋登记办法》《土地登记办法》等。

我国不动产登记制度研究摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。

本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。

文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。

文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。

关键词：不动产登记登记效力登记类型责任赔偿不动产登记是物权法中的一项重要制度。

在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。

由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。

”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。

本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。

不动产登记制度研究一 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020我国不动产登记制度研究一王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。

作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。

目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。

本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。

本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。

文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。

文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。

不动产登记是物权法中的一项重要制度。

在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。

由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。

梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。

论我国不动产登记的性质作者：陈萍来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》2013年第05期摘要：2007年3月，我国颁布了《中华人民共和国物权法》。

作为民法领域举足轻重的一部法律，不动产登记是其重要的制度之一。

而不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题，也是我国物权法中需要进一步明确的问题，学界也是众说纷纭。

本文通过对各种不动产登记性质的学说进行比较，阐明我国不动产登记的性质应属于民事行为。

关键词：不动产；不动产登记；登记性质中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）05-0073-02所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。

不动产登记是物权法的重要制度，对于保护我国不动产的交易秩序和交易安全发挥着至关重要的作用。

“现代各国对不动产物权（所有权、抵押权、地上权等）均实行登记制度，即不动产的状况与其权利变动情况在国家设立的登记簿中登记，赋予此种登记一定的效力。

此种登记并扩及与船舶、飞机等。

”可见，不动产登记作为物权公示的手段，他的存在具有重要的意义。

因此，只有明确不动产登记的性质，才能充分发挥不动产登记的积极作用，更好地保护私权，维护安定有序的私法环境。

一、不动产登记性质的概述不动产登记的性质，是指不动产登记法律行为的属性。

而法律行为是指社会关系主体在其意志支配下所实施的，能够发生法律上的效力，产生一定法律效果的行为。

所以，法律行为根据行为的性质，又可分为合法行为与违法行为、公法行为与私法行为，本文主要区分的是后者的行为。

所谓公法行为，是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为等；而私法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商事法律行为。

理清公法行为与私法行为的差异，是探讨不动产登记性质的前提和基础。

浅析新时期我国不动产登记的性质和效力王秀云摘㊀要:不动产市场是我国最为重要的市场ꎬ也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域ꎮ如何才能维护不动产交易的安全和秩序呢?这就要求我国必须建立一套完整的符合物权公示原则的不动产登记制度ꎮ关键词:新时期ꎻ不动产ꎻ性质ꎻ效力ꎻ不动产登记一㊁不动产登记制度概述(一)不动产登记的概念及特征不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物ꎬ包括土地㊁土地定着物㊁与土地尚未脱离的土地生成物ꎬ因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物ꎮ而在物权法上ꎬ不动产登记ꎬ即不动产物权登记ꎬ又称不动产产权登记或不动产权属登记ꎬ是指将不动产物权的取得㊁丧失与变更ꎮ依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上ꎬ并由法律赋予其法律效力的行为ꎮ(二)不动产登记的性质和功能不动产登记的性质ꎬ目前学者们众说纷纭ꎮ有的学者认为ꎬ不动产登记属于一种行政行为ꎬ它所体现的是国家对不动产物权关系的干预ꎮ干预的目的旨在明晰各种不动产物权ꎬ依法保护物权人的合法权益ꎮ不动产登记具有三方面的功能ꎬ即在产权制度中的确认功能㊁在交易制度中的公示功能及在管理制度中的管理功能ꎮ１.产权确认功能不动产登记的产权确认功能ꎬ是指不动产登记具有的确认不动产的权属状态ꎬ赋予登的不动产物权以法律效力ꎬ建立不动产与权利人的法律支配关系的功能ꎮ经过登记的不动产因受法律的确认ꎬ而取得社会公认的权威ꎬ由法律依靠国家强制力加以保护ꎬ可以对抗权利人以外的任何主体的侵害ꎮ这是一种民法上的功能ꎬ有助于保护不动产静的安全ꎮ２.公示功能不动产登记的公示功能ꎬ是指不动产登记具有的将不动产权利变动的事实向社会公开ꎬ用以标示不动产流转的过程和结果ꎬ维护不动产交易安全的需要的功能ꎮ不动产权利在公示后即发生法律上的转移ꎬ并可用以对抗第三人ꎮ现代的不动产交易ꎬ往往出现真实的权利人与名义上的权利人分离的现象ꎬ这显然不利于交易安全ꎮ３.管理功能不动产登记的管功职能ꎬ是指不动产登记所具有的实施国家管理意图的功能ꎬ主要体现在两个方面ꎬ一是产籍管理功能ꎬ即通过不动产登记建立产籍资料ꎬ进而为不动产税收㊁规划提供依据ꎮ二是审查监督功能ꎬ即通过对不动产权利的设立㊁变更㊁终止的合法性进行审查ꎬ进而取缔或处罚违法行为ꎮ不动产作为整个社会的基本生产㊁生活资料ꎬ其稀缺性使所有国家的权力机构不得不重视其使用的社会效益ꎮ加强不动产资源的规划性ꎬ防止不动产资源的浪费和滥用ꎬ提高其使用效率ꎬ这是当今所有国家奉行的政策ꎮ二㊁构建不动产登记制度的理论基础登记作为不动产物权变动的公示方法ꎬ被越来越多的国家的民法所采纳ꎮ根据各国立法体例ꎬ不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心ꎬ要么以物权行为理论为核心ꎮ理论基础的不同ꎬ导致了不动产登记制度的差异ꎮ近代各国民法大多实行公示公信制度ꎬ这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义ꎮ在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则ꎬ其在物权法中有着极高的价值定位ꎮ三㊁我国不动产登记制度的法律现状和不足«物权法»出台之前ꎬ我国的不动产登记制度带有浓重的行政色彩ꎬ主要是以行政权力对不动产交易进行干预或以管理为目的ꎬ 不能满足不动产进入市场进行交易的需要ꎬ不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要ꎮ目前ꎬ我国不动产登记制度还存在以下几个方面的不足:(一)不动产登记法律依据不统一我国«物权法»虽已出台ꎬ但我国至今尚未制订不动产登记法ꎮ而已制订的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规定ꎬ但这些规范相当的零散和不全面ꎬ主要集中在土地和房地产管理法律㊁法规之中ꎮ其中相互冲突㊁不合法理的规定颇多ꎬ并且在实际工作中缺乏可操作性ꎬ因此造成了不少问题ꎮ(二)登记机关不统一我国«物权法»第１０条则规定: 国家对不动产实行统一登记制度ꎮ统一登记的范围㊁登记机构和登记办法ꎬ由法律㊁行政法规规定ꎮ 虽然我国«物权法»中ꎬ已经提出 统一不动产登记机关 的理念ꎬ并且明确规定对不动产实行统一登记制度ꎬ但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法ꎬ究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确ꎮ(三)登记程序不一致目前我国调整不动产登记的法律法规主要有«中华人民共和国土地管理法»及其实施条例«中华人民共和国城市房地产管理法»«城市私有房屋管理条例»ꎬ国家土地管理局的«土地登记规则»和建设部的«城市房屋权属登记管理办法»等ꎮ这些法规对登记的程序规定不尽一致ꎮ四㊁结语不动产登记制度作为现代不动产制度的基础和核心ꎬ一方面保护了不动产的交易安全ꎬ提高了交易效率ꎻ另一方面有利于国家更有效地对不动产进行监督和调控ꎮ在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下ꎬ必须依据«物权法»对不动产登记的基本法理要求ꎬ按照«物权法»的规则来构造我国新的不动产登记制度ꎮ参考文献:[１]梁慧星.中国物权法草案建议稿[Ｍ].北京:社会科学文献出版社ꎬ２０００.[２]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[Ｍ].北京:法律出版社ꎬ２００１.作者简介:王秀云ꎬ沂源县自然资源局ꎮ６３。

不动产登记行为的性质及其展开——兼论民法典编纂中不动产登记制度的完善不动产登记行为是指国家依法对不动产进行确认、登记、变更、更新等行为，主要包括不动产的权利确认、登记、权利变动登记和权利更新登记等内容。

不动产登记行为具有强制性、公示性和确权性的特点，是保护不动产所有权人合法权益、维护不动产市场秩序、促进不动产交易的重要手段。

在我国，不动产登记制度由《不动产登记条例》等法律法规进行规范，主要分为权利登记和记载登记两种登记方式。

权利登记主要指对不动产权利进行确认、登记和变更，包括房地产权、土地承包经营权等权利的登记；记载登记主要指对不动产的基本信息进行记载，包括不动产的权利人、面积、位置等信息的登记。

不动产登记制度的完善对于促进不动产市场的健康发展、保护不动产所有权人的合法权益具有重要意义。

在近年来，我国《民法典》的编纂工作已经进入尾声，不动产登记制度也得到了进一步的完善。

这种完善主要表现在以下几个方面：首先，强化登记的公示功能。

不动产登记作为一种公示手段，可以通过登记信息的公开，提高不动产的流通效率、减少市场交易中的信息不对称和欺诈行为，有效保障不动产市场的正常秩序。

在《民法典》中，规定了不动产登记信息的公示方式和内容，完善了不动产登记的公示机制，保障了不动产所有权人的知情权和监督权。

其次，加强登记的确权功能。

不动产登记是对不动产权利的确认和登记，可以确保不动产权利人的权益得到有效保护。

在《民法典》中，规定了不动产登记的确认原则和程序，明确了不动产登记的法律效力和保护范围，为不动产权利人提供了更为明确的法律依据，加强了不动产权利的确权功能。

最后，提升登记的服务功能。

不动产登记制度的完善还包括提升登记机构的服务水平和效率，为不动产权利人提供更为便捷、高效的登记服务。

在《民法典》中，规定了不动产登记机构的管理制度和服务标准，强化了不动产登记机构的责任和监管，促进了不动产登记服务的规范化和专业化。

总之，不动产登记制度的完善不仅可以促进不动产市场的健康发展，也可以更好地保护不动产所有权人的合法权益，为不动产交易提供更为有力的法律支持。

简析我国不动产登记的性质和效力作者：张俊香来源：《环球人文地理·评论版》2017年第02期摘要：对于不动产登记的性质与效力来说，已经成为了不动产登记制度中的基本环节之一，同时也是我国在物权立法中需要进一步完善的问题之一。

作为不动产物权的公示方法之一，登记有着极为重要的影响，借助登记可以实现对不动产物权的公开，从而帮助人们掌握好不动产的物权状态。

基于此本文针对我国不动产登记的性质以及效力进行了简要阐述，并提出几点个人看法，仅供参考。

关键词：不动产登记；性质；效力前言：《物权法》对我国民法领域以及行政法领域有着极为重要的意义。

虽然作为至关重要的一项法律，但是却涉及到了现行的许多政法条纹中，这样也就充分证明了物权的设立以及变更等对行政法有着重要的影响。

物权需要借助行政法的保护，因此，在实际中就要认识到其在行政法上的性质以及效力等。

一、不动产登记的性质通过分析可以看出，不动产登记的性质在究竟是民事行为还是行政行为上依然存在着一定的争议。

从民法学的角度上来说，不动产登记行为并不是进行行政管理，而是物权公示中民事行为的一部分。

但是也有人认为，这一登记行为属于行政行为。

（一）行政行为：对于行政行为来说，也可以将其看作是行政法律行为。

主要是指行政机关中形式一定的行政权利，并为了实现管理目标而采取的具有法律效率的行为。

第一，主体要素。

在行政行为中的主体就要求要具备一定的行政主体资格的机关以及组织等。

第二，职能要素。

行政主体行驶自身的职权，进行公共管理工作。

行政机关中的法律行为主要被划分了以下两个方面：第一方面是民主主体所进行的行为。

第二方面是行政主体所进行的行为。

第三，法律要素。

对于行政行为来说，有着一定的法律意义，同时也可以产生出具有法律效果的行为。

首先，可以改变权利义务关系。

其次，是具有一定的法律效力，并产生出相应的后果[1]。

1.其主体是法定的行政机关。

按照职权法中所规定的要求，在我国需要行政机关来承担起不动产的登记工作，如国有土地使用权的等级主体就是县级以上的政府。