商业地产大型MALL业态配比四大技巧

商业地产项⽬业态组合规划与策略要点分析⼤型商业项⽬由于体量⼤，其功能不仅仅要满⾜购物，还必须满⾜休闲、观光、⽂化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业⼈⼠通过商业规划对项⽬物业室内空间限定和功能划分进⾏规划。

01商业地产项⽬业态组合的两种⽅式商业地产项⽬业态的组合可以采取2种组合⽅式：横向组合和竖向组合1业态的横向组合业态的横向组合是指不同业态之间的组合。

⽐如，⾹港的购物中⼼和内陆⼤多数购物中⼼的业态布置是不同的。

它们并不是简单地以化妆品、男装或者⼥装按楼层来明确划分，⽽是在每⼀个楼层⾥既有服装珠宝，⼜将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。

⾹港⼜⼀城中庭空间2业态的纵向组合业态的纵向组合是指同⼀业态之间的互相组合。

⽐如，百货有⾼端时尚百货和普通百货进⾏组合等。

纵向组合是在每⼀个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从⽽增加了购物中⼼整体的丰富性、多样性和有机性。

上海久光百货02商业地产项⽬业态组合的五个策略商业地产项⽬业态组合，指的是开发商根据项⽬城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利⽤⾃⾝可整合的各种招商资源，为便于项⽬实现租售和项⽬⽇后成功运营⽽对项⽬各功能分区和各楼层业态所进⾏的规划。

业态组合定位必须在项⽬开发前期完成。

策略⼀：以整体定位为依据在项⽬主题定位和消费者定位确定之后，项⽬内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核⼼定位，形成项⽬鲜明主题。

策略⼆：确保五个'平衡'当项⽬整体定位确定之后，项⽬主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项⽬整体经济效益的最⼤化。

单纯强化购物的⽐例对消费者黏着性危害很⼤。

⼀般的⼤型购物中⼼，⼤都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于⼀体、多种复合业态的集合体。

这需要他们之间的组合具有⼀定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项⽬整体业态组合的最优化。

商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％～50％。

主力店面积越大（高于50%),所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大,但预期来自经营散户的租金收入却相对较高.主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适,而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。

2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。

其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主,辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。

据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40％的人是专为购物而来。

而且这个数字还在进一步向前者倾斜。

如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套，配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。

那么,具体操作过程中，我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合(量贩)超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。

量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少,与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。

在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店.他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。

手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。

购物中心的业态组合类别:我的文章评论(0) 浏览(71) 2010-04-08 13:03标签：购物中心的业态组合业态组合一般遵循“5：3：2”“购物中心的业态组合一般还是有规律可循的。

”曾负责西单大悦城招商、现任中粮集团中粮置业朝北大悦城副总经理的魏学问告诉记者，“在人气旺一些的地方，零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，西单大悦城基本就是如此；如果不是太旺的地方，则通常要加大娱乐和餐饮的比例来提升人气”。

据魏学问介绍，三大业态当中，娱乐业的商圈最大，但租金也是最低的。

这主要由于其收益也相对较低。

像魔术、电玩、电影院等，不仅客单价低，而且翻台率都很低，往往每个玩的人都会占用很长时间。

同时还具有互斥性，即你玩的时候，其他人就不能玩了。

娱乐消费还不具有储存性，比如昨日电影院只有50人，空着150个座位。

而今日即便有300个人想看电影，电影院也只能容纳200人，是不可能把昨日的空位留到今日消费的。

餐饮业的商圈稍小，租金居中。

与娱乐消费相比，餐饮的客单价还是较高的，但通常没有规模优势，因为每建一家门店，人工、物料等都需要另建一套。

零售业虽然吸引半径最小，但租金功能却较强。

这是因为零售业具有规模优势，统一设计之后，可以大批量生产，从而降低每一件单品的成本，所以各品牌都有自我扩张的要求。

但店开多了以后，商圈半径自然就小了。

“对一个购物中心来说，业态组合不仅是一个企业自我完善的问题，更要从所处的商圈进行整体考虑。

”魏学问坦言，西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。

但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以我们走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。

“商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。

”对餐饮、电影院重视程度日益提高谈到购物中心的业态组合，著名的百货行业专家、北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理刘晖同样认为没有一个固定的模式。

经过多年的发展积累，北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业地产开发已经趋于成熟，但在众多二三线城市中，我们依然常常看到在商业地产开发中把投资诱惑变成投资困惑的案例。

我们在工作中发现，不少商业地产开发商对项目开发轻视市场化考量，只要规划审批允许，便盲目求大，甚至很多开发商还存在“规模越大越好”的思维，这是非常危险的倾向。

诚然较大的开发体量是大规模盈利的必要条件，但若开发体量超过周边区域的商业承载能力，则会带来灾难性的后果——大规模亏损。

所有的商业地产开发都将面临确定最佳开发体量的问题。

而对于众多的前期策划人员来说，确定合理范围的商业开发体量与业态配比是一个令人头疼的问题，缺乏严谨的前期调研、分析工具，仅凭经验和认识已难以应对当前环境下的商业开发。

最佳开发规模的确定笔者近期查阅到的一项商业地产行业调研综述称，确定新开发商业地产项目的规模，可通过严谨的数理分析模型进行有效评估，其中主要分析因素包括：1、核心商圈、次级商圈、边缘商圈的消费规模、消费能级;2、区域交通状况，包括重点交通设施的分布;3、项目定位情况;4、周边已开发或规划的竞争性项目;5、所在区域的城市发展规划。

确定商业地产开发规模最常用的方法，便是根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量。

首先测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对项目所在地区人均零售消费额的调查，测算出该项目可能的最高零售收入总额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业项目的规模。

这种方法简单，但并不可靠，往往会产生较大的偏差。

这种静态的测量方法并未考虑到项目建成后对消费人群的吸引力程度。

业态配比的案例合理的业态配比能够显著提升商业地产项目满足消费者需求的能力，从而提高整个项目的租金水平。

因此除了专业市场，所有的商业地产开发商都有必要重视该工作内容。

不同的业态可以承受不同的租金水平，但并非将物业大量出租给最高租金的业态，就能获得最大的经济效益。

商业地产大型MALL业态配比四大技巧时间:2014—05—05来源:点子国际商业地产技巧1：利用商圈分级，优化业态组合对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客群是不同的，业态组合自然也不应该相同.每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合.西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的.但是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小,所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。

商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。

技巧2：兼顾业态的共享和相容业态组合是购物中心的核心内容,而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系.你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。

服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行.其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能,都是一个大的生态群。

只有业种、业态“相生”而不“相克”。

整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充,才有可能使整个物业生态群良性发展。

1)国贸商城与永旺国际商城的成功启示国贸商城之所以成为在北京运营比较成功的购物中心，就在于它的业态、品牌组合都是以CBD奢侈品消费为特征的，业态组合与定位高度匹配。

永旺国际商城定位于生活型区域中心,目的是满足周边3～5千米范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以频繁消费为特征的。

比如超市占了相当大的面积，设有宠物店、儿童娱乐世界等，这些都是日常生活不可或缺的.2）金源新燕莎Mall的得失分析有的购物中心它的客户群和业态组合之间就会产生矛盾。

比如在金源新燕莎Mall当中,燕莎商城、居然之家都是属于比较高端的，但是贵友、易初莲花又属于中档,而一些餐饮又属于低档，这样就很难弄清它究竟想要吸引谁？如果购物中心的一、二、三层是一类顾客,四、五层是另一类顾客，就很难真正发挥出购物中心“一站式”购齐的综合功能。

MALL购物中心或街区商业的部分技巧一、确定主力店、次主力店群。

其作用主要有四个：1）、有助于稳定整个项目的经营。

主力店一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；2）、知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激中小店群的；3）、主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；4）、主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

二、是确定了主力店、次主力店群之后，再确定中小店群。

其作用主要有两个：1）、按“业态”组合设计招商，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；2）、中小店的铺位租金往往是主力店的几倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

租金高低悬殊，租期长短不一。

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。

其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在 3% 10% 由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店，最终有利于项目的可持续性发展。

而中小店的租期一般为 3 年左右，租金较高。

以深圳市某近 80000 平方米的购物中心为例，先行入住的主力百货店，其租金为 80 元 / ㎡ / 月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达 300—800 元 / ㎡ / 月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。

三、主力店、中小店招商的切入时间。

时间长，MALL或街区的时间较长，从业态规划确定开始至项目全面营业，可分为主力店（次主力店）和零售店两个阶段。

1）、主力店群的集中在项目业态规划之前。

由于主力店群决定项目产品的形式，产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品及商业设施。

2）、中小店群的则分散于整个项目的建设期间。

而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的可使主力店群确定后才正式进行。

购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。

本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。

一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。

业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。

1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。

比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。

2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。

比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。

3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。

比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。

二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。

业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。

1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。

主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。

2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。

补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。

三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。

规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。

案例解析｜购物中心业态配比与模式分析核心提示：按功能性把购物中心的业态分为零售、餐饮、娱乐休闲、服务4大业态。

本文将对购物中心的零售、餐饮、休闲娱乐业态配比及购物中心投资模式进行解析,并附有案例。

一、业态构成按功能性把购物中心的业态（专题阅读）分为零售(专题阅读）、餐饮、娱乐休闲、服务四大业态.统计中国10余家大型购物中心业态构成显示，目前国内购物中心各功能性业态的比重分别为：零售64%、餐饮20%、休闲娱乐12％、服务5％。

与东南亚购物中心的业态构成：零售52%、餐饮18%、娱乐休闲20%、服务10%相比，目前国内大型购物中心的零售业态的比重与国际标准相比高12％。

而娱乐休闲及服务业态与国际标准相比分别低8％、5％.这表明，与国外成熟购物中心相比，国内购物中心的业态结构不尽合理,尤其是娱乐休闲、服务等目的性消费业态较为单一，缺乏具有娱乐性和趣味性的项目。

购物中心业态比例国际标准与国内统计结果差异表二、各业态分析1。

零售业态分析从不同类型购物中心的零售业态组成看，都市型购物中心55。

3％的零售业态以品牌专卖店为主,其次为超市12.9％；区域型购物中心35%的零售业态为百货主力店,其次为家居广场8%;社区型购物中心26.4%的零售业态为百货,其次为超市24。

9%。

这表明：品牌专卖店已成为都市型购物中心的主力零售业态，百货、超市及专业卖场已成为区域型及社区型购物中心的主力零售业态。

不同区域购物中心零售业态情况表2。

餐饮业态分析从不同类型购物中心的餐饮业态组成看,都市型购物中心39.6%的餐饮业态以中餐为主，其次为美食街34。

7%；区域型购物中心60.3％的餐饮业态为中餐,其次为东南亚餐10。

8％；社区型购物中心51％的餐饮业态为中餐,其次为快餐23%.这表明：都市型购物中心的餐饮业态日渐休闲化,区域型购物中心的餐饮业态日渐商务高档化，而社区型购物中心在提供大众餐饮满足社区居民消费需求的同时，低档次的快餐也成为发展重点。

购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。

O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。

同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。

设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。

同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。

预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。

分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。

其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。

这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。

02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。

特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。

开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。