最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。

房屋未经消防验收可以出租吗⼀般情况下，如果我们修建的房屋已经竣⼯的，可能就需要进⾏验收，那么如果房⼦没有经过消防验收是否可以出租，相关的规定是怎样的？下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了以下的内容，希望对您有所帮助。

⼀、房屋未经消防验收可以出租吗最⾼院发布了《最⾼⼈民法院关于废⽌1997年7⽉1⽇⾄2011年12⽉31⽇期间发布的部分司法解释和司法解释性质⽂件(第⼗批)的决定》(法释〔2013〕7号)，决定废⽌《最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的函复》。

也就是说，⾃2013年2⽉26⽇之后，法院不再适⽤《最⾼⼈民法院关于未经消防验收合格⽽订⽴的房屋租赁合同如何认定其效⼒的函复》认定未经消防验收的房屋租赁合同⽆效，⽽统⼀适⽤《最⾼⼈民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》，对未经消防验收或验收不合格的房屋租赁合同不再认定为⽆效合同，承租⼈可以向法院起诉要求解除合同。

所以，⽬前房屋未经消防验收或验收不合格，不影响房屋租赁合同的效⼒。

⼆、法律规定公安部第106号令《建设⼯程消防监督管理规定》第⼆⼗⼀条建设单位申请消防验收应当提供下列材料：(⼀)建设⼯程消防验收申报表;(⼆)⼯程竣⼯验收报告;(三)消防产品质量合格证明⽂件;(四)有防⽕性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者⾏业标准的证明⽂件、出⼚合格证;(五)消防设施、电⽓防⽕技术检测合格证明⽂件;(六)施⼯、⼯程监理、检测单位的合法⾝份证明和资质等级证明⽂件;(七)其他依法需要提供的材料。

以上内容就是相关的回答，通常情况下如果，房⼦还没有进⾏消防验收或者验收不合格的话，是不影响房屋租赁合同的效⼒的，承租⼈可以向法院起诉要求解除合同，这个时候⼀般不会认定合同⽆效。

如果您还有其他法律问题的可以咨询店铺相关律师。

未经验收合格的房屋能出租吗？消防验收涉及房屋的使用安全，依据全国人大常委会颁布的《消防法》第11条可知，应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用。

因此，出租未经消防验收的房屋，属于违反法律关于房屋使用条件强制性规定的行为。

我国过去的司法实践认为，出租未经消防验收的房屋，租赁合同一律无效，2004年最高人民法院还下发《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》表明该观点。

但是，随着司法实践的深入，最高人民法院意识到，已建成的房屋价值较大，且未经消防验收不等于消防验收一定不合格，如果将此类租赁合同一律认定为无效，有损经济效率原则。

因此，2009年9月1日实施的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》)第8条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，如果导致租赁房屋无法使用，则承租人有权请求法院解除租赁合同。

该《司法解释》的意思是，出租未经消防验收的房屋，如果该房屋实际上符合消防安全，可以安全使用，即便未经消防验收，法律可以认为租赁合同有效，但是，承租人在房屋无法使用时(例如，消防机关发现该建筑未经消防验收，采取强制措施导致房屋不能使用)，有单方解除合同的权利;如果该房屋存在重大消防安全隐患，则从一开始就不能安全使用，因此这类房屋自始不能出租。

注意：(1)城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。

(2)未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

”(3)违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。

最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同
如何认定其效力的函复
【法规类别】民事合同民法综合规定与解释
【发文字号】[2003]民一他字第11号
【失效依据】最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第十批)的决定
【发布部门】最高人民法院
【发布日期】2004.03.04
【实施日期】2004.03.04
【时效性】失效
【效力级别】司法解释性质文件
最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复（[2003]民一他字第11号2004年3月4日最高人民法院公布）
云南省高级人民法院：
你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。

经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。

关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合
格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。

第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经。

北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答京高法发﹝2013﹞462号一、房屋租赁合同的效力1、当事人就未取得所有权的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

2、当事人就经济适用住房等政策性保障住房订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。

4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定？当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。

裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

5、集体土地租赁合同的效力如何认定？当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。

但租赁合同出租农村集体建设用地的，可以认定租赁合同有效。

二、经营性房屋租赁6、从事经营活动的承租人以租赁房屋存在行政管理限制致其无法办理营业执照为由，要求解除租赁合同的，如何处理？实践中应区分以下情形处理：（1）因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现，承租人依据《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条第（四）项规定主张解除租赁合同，并要求出租人承担违约责任的，应予支持。

关于房屋租赁合同有效性的判断一、未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

(1)出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。

(2)根据《解释》第8条第(三)项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。

因此，未经整体验收合格的房屋，不应当认定房屋租赁合同无效;但是，导致租赁房屋无法使用的，承租人有解除权。

二、违反建设工程规划的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同是否无效?《解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

(1)未取得建设工程规划许可证建设的城镇房屋租赁合同无效;(2)未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋租赁合同无效;(3)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，应当认定房屋租赁合同有效。

三、违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同是否无效?农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。

中华人民共和国最高人民法院民事裁定书（2018）最高法民申871号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南一朵生活用品有限公司，住所地湖南省浏阳市永安镇浏阳制造产业基地。

法定代表人：刘祥富，该公司董事长。

被申请人（一审原告、二审被诉人）：湖南中铁五新重工有限公司，住所地湖南省浏阳高新技术产业开发区永阳路17号。

法定代表人：张维友，该公司董事长。

再审申请人湖南一朵生活用品有限公司（以下简称一朵公司）因与被申请人湖南中铁五新重工有限公司（以下简称中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省高级人民法院（2017）湘民终594号民事判决，向本院申请再审。

本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

一朵公司申请再审称，（一）火灾发生时的消防监控视频是二审审结后发现的新证据，可以证明原判决关于一朵公司和中铁公司对本次火灾事故引发的损失各承担50%责任的认定是错误的。

1.案涉二车间未通过建设工程消防验收，原审法院对此没有进一步审理查实。

根据法律规定，未经消防验收的房屋不能投入使用，原审法院没有采纳一朵公司的此项抗辩理由是错误的；2.根据浏阳市公安局消防大队于2013年12月31日出具的《火灾事故认定书》记载，案涉火灾系中铁公司工作人员在施工过程中引发，起火原因与一朵公司毫无关系，本案损害后果应由中铁公司全部承担；3.消防监控视频可以证明是因中铁公司工作人员违反操作规程而引发火灾并导致事故损失扩大，二审判决认定火灾发生时中铁公司在常规作业，与火灾鉴定中“施工不慎”的认定相矛盾；4.在合同履行过程中，一朵公司依约做好了厂房的隔离工作，并得到中铁公司的认可，中铁公司从未对隔离墙提出过整改建议，一朵公司做到了安全生产。

一朵公司只能对自己租赁范围内引发的火灾负责，不能让一朵公司承担案涉火灾事故造成的损失50%的责任。

（二）原判决酌情认定中铁公司租金损失的事实错误，证据不足。

1.2014年1月，一朵公司与中铁公司解除租赁合同后，一朵公司清理了全部物品并将厂房交还给中铁公司。

房屋未经消防验收或消防验收不合格，租赁合同效力如何认定？来源：安理律师文：李峥、綦晓芳、姚金阳摘要房屋租赁合同融于日常生活，与彼此的利益息息相关，因此协议一方在签订租赁合同时应特别注意其中暗藏的陷阱和法律风险，如因租赁物消防验收问题而引发的纠纷。

房屋未经消防验收或消防验收不合格，合同效力如何认定？该协议是否会因违反法律或行政法规的强制性规定而必然无效？如何避开消防验收的雷区？本文将以此为切入点与大家共同探讨。

消防验收分为工程主体的消防验收及宾馆、饭店、商场等经营场所装饰装修的消防验收。

前者消防验收的申报义务在于建设单位即出租人；一般而言，后者消防验收的申报义务在于作为经营者的承租人，当然并不排除租赁协议双方就该问题另行约定。

两种情形涉及的主体责任承担不同，因此需要略作区分，本文主要针对前者予以论述。

一、消防验收对房屋租赁合同效力的影响——法律分析与定性（一）合同因违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效关于房屋租赁的现行规范性文件主要有《合同法》、《城市房地产管理法》及最高人民法院的相关司法解释等。

在司法实践中，认定房屋租赁合同的效力问题首先应当依据《合同法》。

《合同法》第五十二条第(五)项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二第（五）项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。

“管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。

效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。