供应商审核的要点及其方法
有经验的审核员是在与客户接触的那一刻，就进入了审核状态。比如：去机场或火车站接你的司机，就是你的信息来源，聊天是最好的审核方式。企业的生意好坏、工人招聘的难度、管理层的变动等，司机天天接来送往，本身就是个情报站，从他们嘴里可以了解企业的经营状态。如果去接你的人还有供应商对口部门的人（如质量部），在车上聊公司的经营状况，一是可以打破一路的沉闷，二是可以拉近双方的距离。
我曾经说过：“车上和饭桌上，是审核开始的第一现场，客户的经营状况与管理行为关系密切。业绩好的时候会掩盖一些问题，而业绩差的时候暴露出来的问题会很多。”
1审核前准备
在审核前最好向对方提供审核计划（但与前面提到的审核计划不是一回事，这是指对某个供应商的审核安排），让供应商安排好相应的人，做好审核现场的接待工作。在审核计划中主要包含的信息有：时间、部门、关注的活动、相关人员等。
2首次会议
一般来讲在审核计划中，都会有“首次会议”的要求。
我认为首次会议意义重大，因为参加者包括供应商的管理层、各个部门的负责人、现场协助引导人员等。它是审核组（员）与供应商关于本次审核目的、方式、安排的重要沟通活动。
我建议在审核计划中一定要标明被审核方的总经理要出席，如果有事请要提前告知审核组。
我发现由于许多审核员没有做过管理工作，或只做过基层管理者，他们没有与总经理打交道的经验，遇到后心里发怵。当对方提到总经理有事参加不了首次会议时，自己往往如释重负。殊不知质量管理属于经营战略，是老板的事，而不是部门经理的事情。
中国引进ISO9001差不多有20年，但为什么大多数企业没有理解这个标准的精髓？
我认为主要是审核员的切入点让老板们有一个错觉：ISO9001就是为了拿到一张证书，而非提高管理效率的工具。记得有一年我在东莞的一家食品企业审核，这家企业已经在同行业中销量排名第二。老板家住深圳，每天到公司的时间基本上是10点以后。
我在写审核计划时，要求总经理参加首次会议。老板的秘书告诉我，以前老板从不出席这样的首次会议，这次是否必须要参加？我告诉她：“老板如果确实有其他重要的事情参加不了，请他写请假条。”这次审核非常成功。
因为在首次会议上，老板听我介绍了本次审核的目的、方式，以及我对审核过的企业的一般性分析后，这位老板第一句话就是：“以前为什么不通知我参加这样的会？”
在质量体系推动方面，老板的权重最大，我用数字比喻为占50%以上。因此，审核员一定要利用各种机会让老板知道质量、食品安全管理体系的推动是他的事情，不是情谊赞助，而是身体力行参与落地。
欢迎阅读2011年度工程采购评标专家培训资料之二 技术标评审要点 一、技术标评审目的 通过采用查看、分析、比较、筛选等方法，对技术标中的施工方案、 1 2 3 1 2 3 4、招标文件（特别是其中的技术标评标办法）； 5、招标文件规定的其他依据性文件。 三、?技术标评审的主要内容 （一）施工总体方案的评审；
（二）施工进度计划、保证措施和违约责任承诺的评审； （三）质量保证和质量违约责任承诺的评审； （四）项目组织机构和劳动力计划的评审； （五）管理分包工程能力的评审; 合考虑技术和经济因素，还要考虑其合理性和可操作性，且评审中发现的不合理之处，需要反映到对投标报价的评审中。 技术标评审要点归纳： （一）施工方案的评审 1、施工方案是否涵盖了招标文件规定的招标范围内的主要工作；
2、主要分部分项工程的施工方法是否符合适用的施工验收规范和标准，以及招标文件对特殊工艺的要求； 3、主要分部分项工程的施工方法是否具有足够的针对性、合理性、可操作性和先进性； 4、所采用的施工方法是否符合国家和行业发展政策的有关规定，是 1 2 3 4 5 6、检验、测试、验收、试运行、竣工交验等关键工期点是否合理，以及能否确保整个工程项目按期投入使用； 7、是否有科学合理的进度控制和管理措施，以保证实际进度能够始终处于实时的受控状态。 （三）质量管理的评审
1、质量保证体系是否科学、合理、可靠，是否能够满足工程质量整体控制的需要； 2、施工方案和施工组织措施能否充分保障招标文件所要求的质量目标和工艺要求； 3、拟使用的主要材料设备是否符合招标文件的技术要求，特别是招 4 1 2 3 1 的规定； 2、投标人是否具备总承包工程管理的业绩和专业经验； 3、对分包工程的管理、组织、协调、指挥及配合的组织、措施等是否合理、可行。 （六）其他施工组织措施的评审
污染地块治理修复方案及修复效果评价技术审核要点
附件 污染地块治理修复方案及修复效果评估技术审核要点 (试行) 第一部分场地环境调查和健康风险评估技术审核要点 一、形式要求 1. 送审报告应加盖场地责任单位和场地调查单位的公章。 2. 应附具从业人员责任页，明确项目负责人及项目参与人员，从业单位应建立内部审核制度，明确报告的审核人，上述人员均需签字确认。 3. 报告需通过收集或制作的相关图件和图片包括： （1）地理位置图 （2）场地各历史时期的地形图 （3）平面布置图 （4）工艺流程图 （5）场地规划图 （6）采样布点图（初步调查、详细调查、多轮取样） （7）地下水流向图 （8）土壤钻孔柱状图 （9）地下水建井图 — 2 —
（10）污染范围图（详细调查） （11）超风险范围图（风险评估） （12）地质剖面图（详细调查） 4. 调查评估报告附件应包括： （1）人员访谈记录 （2）现场踏勘记录 （3）土壤现场采样照片 （4）地下水成井及采样照片 （5）建井洗井记录表 （6）采样工作量清单（应包括采样点位置、钻孔深度和坐标，各层采样点深度，检测指标，样品编号，按初步调查和详细调查分别列表） （7）现场土壤地下水采样记录及样品流转记录 （8）质量控制表 （9）检测报告（须加盖CMA、CNAS图章） （10）实验室资质证明材料 （11）场地土壤理化性质（风险评估） （12）暴露参数的取值及来源（风险评估） 二、技术要求 1. 初步调查监测方案，应明确监测范围、监测介质、监测项目以及监测点位布设等。 （1）监测范围 — 3 —
监测范围通常为前期环境调查初步确定的场地边界范围，如果前期场地环境调查认为场地内的污染物存在扩散到场地边界外的情况，监测范围还可扩展到场地周边的疑似受污染区域。 （2）监测介质 监测介质主要为场地土壤和地下水，根据场地具体情况还可能包括场地地表水和场地残余废弃物。 （3）监测项目 工业场地可选择的监测目标污染物有：重金属、挥发性有机物（VOCs）、半挥发性有机物（SVOCs）、总石油烃（TPH）、持久性有机污染物（POPs）、氰化物、氟化物、农药等。实际环境调查过程中应根据场地具体情况进行分析确定监测因子，且场地历史如果涉及到多个不同工业行业类型，潜在特征污染物监测因子要叠加。 （4）土壤监测点位布设 通常采用专业判断布点法，以前期资料收集、现场踏勘等获取的场地信息为基础，判断识别场地内可能存在土壤或地下水污染的区域（RECs点），将其作为场地关注污染物识别的监测地块，在疑似污染的区域分别设置监测点位。当无法在疑似污染区域，特别是罐槽、污染设施等底部采样时，可作适当偏移。在非疑似污染区域，可采用系统随机布点法，适量布设采样点，以防止污染识别过程中的遗漏。 整个场地监测点位数量最少要求不少于1600 m2布设1个监 — 4 —
物资采购合同审查的要点 核心内容：在我们的物资采购的问题里面，需要注意一个合同审查的问题，在合同审查的要点是什么呢？需要注意的主体问题、决策和程序等等，下文将会详细分析，法律快车小编希望下文内容可以帮助到您。 合同在物资采购等所有经济活动中，起着极为重要的作用，它是保护合同当事人的合法权益、维护经济秩序的主要手段。因此，加强对合同的审查尤为重要。合同审查就是按照法律法规以及当事人的约定对合同的内容、格式进行审核。 合同审查的主体 由法规部门依据国家法律、法规及规章对物资采购项目合同进行审核把关。 合同审查的主要内容 项目决策依据。 包括决定采购项目的上级批复；党组(党委)会议、局长(总经理)办公会议、预算管理委员会会议决议。
审查项目招投标程序。 根据《中华人民共和国招投标法》、《烟草行业招投标采购活动廉政监督工作暂行规定(试行)》(国烟监[2008]127号)，法规部门联合纪检、审计等部门对招标、采购过程进行监督；法规部门重点负责对招标、采购活动中的法律问题进行审核把关。一是审查招投标手续是否完备。二是审查投标企业资格。三是招投标的法律程序。四是审查评标是否严格按招标文件评审。 对招标准备阶段的监督。 项目的审批是否按照程序经相关会议研究决定；采购项目是否经过审批，经费是否列入预算；招标形式是否与批准确定的形式相符；选定的招标代理机构是否经过比选等必要的程序；招标文件及其评分细则是否含有刻意设定的不合理排他条款，是否经过相关专业部门审核并签署意见；招标文件及其评分细则是否按程序进行研究并经过立项单位法定代表人签字同意，对外发布前是否经过了立项单位法定代表人的委托授权；对招标项目编制的工程概算，是否组织或聘请有资质且无利害关系的第三方进行论证和评估；属于基建技改项目的，招标文件是否约定双方要建立共管帐户、履约保证金，以及明确材料共管机制。 对开标阶段的监督。 拟定的开标程序是否合法，是否公开、公平、公正；是否按照招标文件所规定的时间、地点开标，是否邀请所有投标人参加开标；是否按规定的投标截止时间终止投标文件的接收；开标时是否按照法定程序检查投标文件的密封情况；是否按照程序对投标人提交的投标文件当众拆封并宣读有关内容。 对评标阶段的监督。 评标委员会是否为五人以上的单数，其中技术、经济等方面的专家是否不少于成员总数的2/3；专家是否从评标专家库中随机抽取并符合回避的有关规定；是否严肃评标纪律，实行封闭式评标，确保评标过程的独立性和公正性；评标结束后，评标委员会是否出具评标报告和明确推荐合格的中标候选人。 对中标阶段的监督。
供应商审核的要点及其方法 有经验的审核员是在与客户接触的那一刻，就进入了审核状态。比如：去机场或火车站接你的司机，就是你的信息来源，聊天是最好的审核方式。企业的生意好坏、工人招聘的难度、管理层的变动等，司机天天接来送往，本身就是个情报站，从他们嘴里可以了解企业的经营状态。如果去接你的人还有供应商对口部门的人（如质量部），在车上聊公司的经营状况，一是可以打破一路的沉闷，二是可以拉近双方的距离。 我曾经说过：“车上和饭桌上，是审核开始的第一现场，客户的经营状况与管理行为关系密切。业绩好的时候会掩盖一些问题，而业绩差的时候暴露出来的问题会很多。” 1审核前准备 在审核前最好向对方提供审核计划（但与前面提到的审核计划不是一回事，这是指对某个供应商的审核安排），让供应商安排好相应的人，做好审核现场的接待工作。在审核计划中主要包含的信息有：时间、部门、关注的活动、相关人员等。 2首次会议 一般来讲在审核计划中，都会有“首次会议”的要求。 我认为首次会议意义重大，因为参加者包括供应商的管理层、各个部门的负责人、现场协助引导人员等。它是审核组（员）与供应商关于本次审核目的、方式、安排的重要沟通活动。
我建议在审核计划中一定要标明被审核方的总经理要出席，如果有事请要提前告知审核组。 我发现由于许多审核员没有做过管理工作，或只做过基层管理者，他们没有与总经理打交道的经验，遇到后心里发怵。当对方提到总经理有事参加不了首次会议时，自己往往如释重负。殊不知质量管理属于经营战略，是老板的事，而不是部门经理的事情。 中国引进ISO9001差不多有20年，但为什么大多数企业没有理解这个标准的精髓？ 我认为主要是审核员的切入点让老板们有一个错觉：ISO9001就是为了拿到一张证书，而非提高管理效率的工具。记得有一年我在东莞的一家食品企业审核，这家企业已经在同行业中销量排名第二。老板家住深圳，每天到公司的时间基本上是10点以后。 我在写审核计划时，要求总经理参加首次会议。老板的秘书告诉我，以前老板从不出席这样的首次会议，这次是否必须要参加？我告诉她：“老板如果确实有其他重要的事情参加不了，请他写请假条。”这次审核非常成功。 因为在首次会议上，老板听我介绍了本次审核的目的、方式，以及我对审核过的企业的一般性分析后，这位老板第一句话就是：“以前为什么不通知我参加这样的会？” 在质量体系推动方面，老板的权重最大，我用数字比喻为占50%以上。因此，审核员一定要利用各种机会让老板知道质量、食品安全管理体系的推动是他的事情，不是情谊赞助，而是身体力行参与落地。
CMA认证过程 一、认证前的准备： 1. 单位领导层统一思想，明确为什么要过CMA，以及CMA认证的负责人和认证过程时间表。 2. 决定是否聘请咨询公司；评估是否具备CMAS认证条件 3. 根据单位实际情况，明确组织结构，合理的人力资源配置和人员分工（技术、质量负责人、授权签字人、设备管理员、档案管理员等） 4. 设备校准，能力验证等工作 二、CMA认证的流程 1. 根据单位实际情况，编写符合单位实际的质量手册、程序文件、作业指导书（或SOP）和记录表格。 2. 运行质量体系，完善各种记录 3. 进行内部审核 4. 进行管理评审 5. 递交申请书 6. 完善体系 7. 现场评审 8. 整改措施，拿到证书 三、审核重点 1. 组织 需要注意问题：是否是独立法人，银行账户、税务登记，人员合同、社保，设备合同，场地合同等,关键岗位的任命文件，是否明确了人员岗位职责及代理人；公正性，客户保密性是否规定，是否形成记录档案
2. 管理体系 注意问题：建立管理体系，并形成文件，传达到有关人员，并执行；质量目标、方针；管理体系持续有效改进。 3. 文件控制： 注意问题：文件编号的唯一性、有效性；文件的受控管理；文件的批准、发布、变更记录；文件的发放、回收、补发、修订、作废、调阅、销毁记录必须形成档案。 4. 合同评审 注意事项：建立程序文件；合同评审的范围和内容（人、机、料、法、环、量值溯源、质量控制等）；分包、偏离和合同修改必须形成记录档案，并通知相关人员。 5. 分包 注意事项：分包原因；客户同意；分包方的能力调查、评估；分包方登记等记录档案 6. 服务和供应品采购 注意事项：供应品（设备、试剂、耗材）；服务（校准检定、维修、废液固废的回收）、是否有验收作业指导书；采购申请、验收（规格型号、外观、数量、空白试验）、入库登记；合格供应商评价、合格供应商一览表（注意有效期）等记录档案。以回收废液的环保公司为例，需要哪些材料：公司资质、是否在环保局备案系统、废液交接记录、废液处理回执单（需环保局盖章）等材料。 7. 服务客户 注意事项：不违反其它客户机密下，客户可以进入实验室参观；外来人员登记；客户满意度调查、客户反馈信息等记录档案。 8. 投诉申述： 注意事项：投诉是针对服务的态度；申述是针对检测的结果；投诉/申述的处理 9. 不符合项 注意事项：不符合项的识别；不符合项的分类；不符合项信息来源；不符合判定及记录、整改与纠正措施
/* 一、内容提要 1、项目评估原则、评估工作实施概况等。 2、评估报告得出的结论及主要问题和建议。 二、项目及项目法人概况 （一）项目概况 （1）项目建设单位、建设地点。 （2）建设必要性、建设目标、功能及建设规模。 （3）建设内容、规划方案主要技术经济指标。 （4）投资及资金筹措情况。 （二）业主基本情况 （三）项目规划背景 三、评估依据 1.咨询评估委托书 2.有资质单位编制的项目可行性研究报告（含项目招标方案） 3.建设项目用地预审意见 4.城市规划部门提供的建设项目规划意见 5. 当地环保部门提供的建设项目环境影响评价意见 6. 规划部门批准的建设总体规划 7。相关行业建设依据的引用是否合理
四、评估意见 （一）项目建设必要性评估 分析拟建项目是否符合国家建设方针。从项目实际情况出发，分析是否符合项目发展目标和建设总体规划要求，分析建设规模的确定原则和依据是否正确有据，对项目的必要性提出具体意见。 （二）文件编制依据和深度的评估 （1）编制依据的评估 检查项目是否具有立项批复文件，编制内容与投资规模是否在批准范围之内；民用建筑工程是否有当地规划部门批复的规划要点，是否符合规划要求，是否有重大变更，其变更是否合理，是否经主管部门批准。 （2）对报告文件完整性及编制深度评估 可研报告应包括报告文件、建设地点位置图、总平面图、建筑设计方案图、投资分析情况等内容。各项内容的编制深度应达到国家有关部门的规定。评估报告应明确指出可行性研究报告的编制是否有漏项、是否有不符合要求的内容，并提出建议。 （三）项目建设目标、规模和功能的评估 项目建设目标是否符合我国国情，是否满足项目总体规划目标的要求，是否有重复建设项目。建设规模确定的原则和依据是否准确有据，项目建设规模是否经济合理，功能是否合理并满足使用要求，是否充分利用现有建设用地，在满足当前规划的前提下为项目今后一定时期内留有发展余地。
代理销售合同常核要点 一、代理方式 独家代理的，甲方自行销售及委托第三方销售的均视为我方业绩，并结算佣金；联合代理销售的，业绩归届及确认的流程是否有，表述是否活晰。 二、代理期限 方案1、年度签约代理合同： ⑴本合同期限自年月日至—年月日止。 ⑵ 本合同代理期限自本合同签署之日起至_年_月日止。 方案2、“本合同代理期限自本合同签订之日起至乙方代销售房源销售完毕止。” （对丁甲方诚信度较高，预期效益较高的项目） 方案3、与项目销售证件挂钩表达方式： ⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一张预售许可证取得之日起个月止。 ⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一张预售许可证取得之日起个月止。 方案4、与项目开盘挂钩表达方式：（开盘条件：可售房源已取得本项目预售/销售许可证并完成相应的网上申请手续、销售合同（商品房预售合同/商品房出售合同/商品房买卖合同的简称，下同）文本经甲方确定、甲方已落实按揭银行、销售价格和优惠原则已确定，可售房源在媒体广告正式公布对外销售之日，同时具备以上条件之日为开盘日期。本项目开盘日期由甲乙双方共同确定） ⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一批房源开盘之日起—个月止。 ⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一批房源开盘之日起
个月止 三、有考核的，销售成功业绩计算标准应当明确并与佣金结算标准区分，计算销售率的，应当明确销售率的概念，计算依据是面积还是套数；分批次开盘并考核的应当双方确认批次房源与批次开盘日期。 方案1:房屋的销售以套为出售单位。购房者签署销售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售计入销售业绩。 方案2 :购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。 购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款资料收齐后7日视为该房屋销售成功计入销售业绩。 方案3 :购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。 购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款银行审批通过之日视为该房屋销售成功计入销售业绩。 四、佣金结算 按照具体支付方式，明确具体的结算支付日期，切忌仅约定“在……后支付”，没有具体日期。如每个月（或季度、或达到一定条件之日起）的第★日前由乙方向甲方送交上个月（季度或期）已销售成交的房屋活单明细表和请佣表，甲方应乙方送交请佣表后★个工作日内审核并向乙方支付上个月（季度或期）佣金。 ★如佣金按照销售业绩需要补差的，应当在条件具备后及时补差，补差的日期也应当明确具体。各档之前不应当有空档。如约定销售率在0- 30%、 31 %— 60%, 61 % — 90%如何结算，导致30% — 31%、60% —61%之间 出现空挡，约定不明确。 ★如每期佣金结算非全额，留存部分至代理期限届满或者交房才结算的，须明确在届满后或房屋买卖合同约定的交房日期后几日内支付。 ★如有溢价的，应当明确具体结算条件及日期 补充特殊情况下佣金结算： ☆甲方或甲方代表书面确认同意客户延期付款或分期付款或延期办理贷款或 合同签约时未撤销在建工程抵押的，则以首付款到帐且销售合同签约视为该套已房屋销售成功并结算佣金。 ☆若由丁甲方原因（包括甲方拒绝按确认的商品房认购合同或销售合同样本与购房者签订合同）造成购房者无法签订销售合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记、抵押登记或者同意退房的，则该房屋视为乙方已成功销售并结算佣
供应商审核制度 1、目的 对原辅材料、外购（协）件的供应商进行审核，并对其进行评价，确保所采购物品满足其产品生产的质量和相关法规要求。 2、范围 适用于本公司供应商的管理和控制。 3 、职责 3.1 采购部负责本制度的具体实施并归口管理。 3.2质检部负责采购物资的验证。 4 、内容 4.1 审核要求 4.1.1准入审核：采购部制定供应商准入要求，建立供应商档案。根据采购信息，包括采购物品类别、验收准则、规格型号、规程、图样等内容，对供应商经营状况、生产能力、质量管理体系、产品质量、供货期等相关内容进行审核，必要时开展现场审核，以确保采购物品符合要求。 4.1.2过程审核：技术部建立采购物品在使用过程中的审核要求，对采购物品的进货查验、生产使用、检验情况、不合格品处理等方面进行审核并保持记录，保证采购物品在使用过程中持续符合要求。 4.1.3评估管理：采购部建立评估要求，对供应商定期进行综合评价，回顾分析其供应的产品质量、技术水平、交货能力、产品合格率等。对结果为不满意的供应商，采取淘汰或改进措施。 采购物品的生产条件、规格型号、图样、生产工艺、质量标准和检验方法等可能影响质量的关键因素发生重大改变时，应当对供应商进行重新评估，必要时进行现场审核。 4.2审核要点 4.2.1文件审核 4.2.1.1供应商资质，包括企业营业执照、合法的生产经营证明文件等； 4.2.1.2供应商的质量管理体系文件； 4.2.1.3采购物品生产工艺说明； 4.2.1.4采购物品性能、规格、型号、安全性评估材料、企业自检报告或有资质检验机构出具的有效检验报告。 4.2.1.5、其他所需的文件和资料。
供应商现场审核程序细则 1目的与范围 本办法规定了对供应商进行现场审核的有关程序，以推动供应商完善质量保证能力的持续改进，确保采购产品的质量满足我公司要求。 本办法适用于生产批准或日常供货过程中，发现供应商的制造过程或产品质量不符合我公司要求，需要进行现场审核时。 2职责分工 2.1 质量检验部负责编制供应商审核计划（附表1.）。 2.2 按审核计划或因突发原因需要对某供应商进行现场审核时，由质检部牵头成立临时性的审核小组，并指定1人为组长。该小组负责完成当次审核的全部过程。 2.3 审核小组一般由2至3人组成，应为质检部、生产部、采购部有两年以上工作经验的相关人员。如当次审核有特殊要求，可有其它部门或公司领导参与。 2.4 审核小组组长制定《供应商现场评审表》（附表2.）明确当次审核的目的、范围和各成员的任务分配。 2.5 审核小组成员按任务分配分头准备审核所需资料（管理文件、技术文件、该供应商历史状况、记录用表单等）。 2.6 审核结束时，审核小组组长负责出具《供应商现场审核报告》（附表4.）。 2.7 与供应商的联系由采购部负责。 3 审核流程 3.1 审核内容 按下面五个方面进行审核（详见附表3.）； a、质量管理 b、生产仓库管理 c、设备工装管理 d、检验管理 e、改进管理 3.2 审核中发现不符合项，要求供应商整改的，由审核员当场向供应商开出《不符合项报告》（附表5.），提出整改要求。 3.3 编制审核报告 3.3.1 根据得分率K值对该供应商本次现场审核予以定级并填写附表4《供应商现场审核报告》，报领导审批。 A级：K ≥ 90% B级：90% ＞K ≥80% C级：80%＞K ≥ 60% D级：60% ＞K 此审核结果作为生产件批准及供货与否的参照时按下表比对 评定等级参照条件 A 生产件批准可为“完全批准”，并可作为增加配套份额的首选 B 生产件批准可为“完全批准”，并可正常批量供货 C 生产件批准可为“临时批准”，要进行整改，整改期间可限时限量发货
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
房地产销售代理合同的制作要点 必须重视的是，如果代理商参与销售溢价分成，则开发商必须对代理商溢价分成部分的税费承担做出相应约定，否则，开发商将不得不背负该溢价分成部分的营业税、土地增值税等各种销售税费。对此，开发商可约定在支付溢价分成时，按照核算好的约定比例预先扣除，待项目结束后再行结算，或干脆约定一次性扣减，双方不再退补。参考条款：“开发商向代理商支付溢价款时，应按该溢价款的（）％一次性扣除营业税、土地增值税等各种销售税费，项目代理销售结束后不再退补结算。” 以下内容免费阅读 目前房地产市场，开发商大多采取开发与销售分立的模式，即将自己投资建设的项目委托专业代理单位进行销售。为了保证项目销售进度和销售利益的最大化，制作一份详细严谨的销售代理合同，对于开发商而言，尤显重要。笔者结合实务经验，从开发商的角度，谈一下制作房地产销售代理合同（不含包销合同）应注意的几个问题。 一、销售代理范围、方式、期限、价格的确定 销售代理的首要问题，当然是明确销售代理的范围。是代理销售项目的全部抑或部分楼座，车库、网点是否包含在内，其中是否存在特殊扣除单元户室等等，均有必要明确约定，为此，双方可以另行制作具体代理销售明细表作为代理合同的附件。 关于销售代理方式，主要是指采取独家销售代理还是一般销售代理。但无论采取何种代理方式，尤其在独家销售代理中，开发商可否自己销售，对于开发商自己销售的部分，是否计入代理商的销售进度考核，是否计提代理佣金，计提佣金比例是否有所不同等等，开发商有必要根据具体情况谨慎确定。 关于销售代理期限，双方应约定清楚，不宜采用含糊概念。明确的代理期限，可便于控
制销售进度、界定销售责任以及期间届满后及时更换新的代理商。诸如“代理期限至全部销售完毕”等约定，将可能使开发商在出现代理销售不畅时处于尴尬被动的境地。 关于销售代理价格的确定，作为开发商，一般采取两种方式，一种是向代理商提供一份各套房屋销售价格表，要求代理商严格遵守，不得上下浮动；一种是向代理商提供各套房屋销售基价表，代理商可在此基础上溢价浮动，从而分享一定比例的销售溢价。两种方式，各有利弊，第一种方式防止了代理商可能片面追求溢价而影响了整体销售，但无法实现销售利益最大化，第二种方式则可能使开发商销售利益最大化，但有可能影响销售进度等。笔者认为，若开发商熟谙房地产市场价格并科学定价，建议选择第一种方式。必须指出，无论采取上述何种方式，开发商必须在代理合同中明确约定保留销售价格的调整权(第一种方式中的对外销售价格和第二种方式中的销售基价)，即开发商应可根据市场变化自主决定提高或降低对外销售价格或销售基价，代理商必须遵照执行，并相应调整溢价。 二、关于销售代理佣金的比例和支付 代理佣金是销售代理合同的核心条款，制定科学合理的佣金计提比例和支付方式，对于维护合同双方利益以及保证代理合同的顺利实施，至关重要。目前实务中，一般约定按照代理签订房屋销售合同金额的一定比例计提代理佣金；如采取溢价销售代理方式，则除按照代理签订房屋销售合同金额计提约定比例的佣金之外，代理商还可以分享一定比例的房屋销售溢价，不过，有必要提醒开发商的是，此时宜于代理合同中明确约定“销售溢价部分不再按约定比例计提代理佣金”，以免重复计付。此外，双方还可以对房屋面积误差款是否引起代理佣金退补问题做出有关约定。 如上所述，一般约定将代理商代理签订房屋销售合同作为计提该笔佣金的判断依据。对于仅代理签订认购书尚未签订房屋销售合同的，此时不能计提佣金；仅代理签订认购书最终未能签订房屋销售合同的，则不应计提佣金；代理期间由代理商代理签订认购书但未签订商品房购销合同，后由开发商在代理期限届满后或代理合同解除后自行签订商品房购销合同
供应商评审及管理办法
一、操作目的 加强和优化企业供应商管理，确保公司物资采购和外包服务规范有序，降低采购成本和避免往来交易风险的发生，以选择出能够满足公司的技术能力、交付能力、交付质量和售后服务的供应商，并对其持续进行评审，确保供应商持续符合本公司的要求。 二、使用范围 1、为本公司提供产品和服务的所有供应商，特别是包含预付款的供应商； 2、特殊的供应商可免于评审（国家法定部门或机构等，如海关和商检）。 三、评审原则 1）供应商开发准入要求进行初次考核评选。 2）批准列为合格供应商的要继续不定期对其业绩进行跟踪评价，将日常评价和评审意见作为供应商评审的重要依据。 3）采购活动相关的供应商都必须进行准入选择、评审和再评审管理。 四、评审部门及职责 1）需求部门： 1.1负责收集提供供应商开发需求及制定年度供应商开发计划。 1.2负责对供应商信息的寻找、基本资料收集、调查，并汇总对供应商做经营方针、原材料来源、材料成本、交期方式、服务作初步评审。 1.3负责供应商开发进度推进。 1.4 负责组织品质部、技术部、采购部、财务/法务部、总经理组成供应商评审小组对供应商进行现场考评并将小组成员评审意见进行汇总。 2）技术部： 2.1负责对供应商供应产品的技术标准及要求的制定输出。 2.2负责对供应商的产品技术开发、产品实现过程、工艺处理等进行评审。 2.3负责建立产品成本模型，核实产品的技术及其核算产品成本。 3）品质部： 3.1负责对供应商的质量保证能力（ISO9000、检验标准、制程控制、质
量记录、客诉及售后处理，各项信赖性测试条件与标准）进行评审，再评审。 3.2负责对新供应商样品检验验证，产品检验标准的建立并与供应商达成一致。 3.3负责物资分类及系统数据完善。 3.4负责对产品品质监督与异常分析辅导，对供应商质量改进状况进行跟踪、验证。 3.5负责对供应商不合项纠正预防措施的现场验证。 4）采购部： 4.1负责对供应商的交付保证能力进行评审，再评审。 4.2负责对新供应商样品验证确认的进度跟进。 4.3负责与供应商商务谈判和合同签署（含采购价格谈判签署）。 4.4负责采购计划的制定、实施；采购订单货物交期的跟进、回仓。 4.5负责对采购计划实施过程中异常情况的处理及纠正预防措施的收集落实。 4.6负责供应商货款的对账及货款申请。 4.7负责退货回供应商的办理及对账。 5）财务/法务： 5.1负责对供应商资质、商务条款及合法性资料等评审。 5.2负责对供应商所供应产品价格的适宜性、合同合作条件进行监督与评判。 5.3负责供应商物料采购系统价格的审核和管控，以及采购货款的核对与结算。 6）总经理：合格供应商的开发批准、供应商合作合同、采购价格、采购订单的审批。 五、审查内容 1）供应商资质：营业执照、税务记証、专业资质、特种行业许可等 2）资信情况 3）产品质量、性能、合格率等，服务质量、及时性等 4）价格水平：同行业、同类产品的比较、性价比等
评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求，报告的质量差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是，评分标准只是针对一般情况而言， 在评审过程中，由于估价对象及估价目的不同，估价报告评 审不可能完全套用同一模式，请评审专家针对不同情况，正 确把握评审标准的内涵，具体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求，凡不符合下列要求的视为形式不合格，直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的； (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进 行评分。 (1)估价方法存在严重技术性错误的； (2)地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； (3)采用3年以前的基准地价又没有进行合理的期日修 正的； (4)会审会认为的其他问题。 三、各等级报告评审标准 1、一等报告(大于等于90分)的质量要求 一等报告不仅要格式规范，内容全面，估价目的、估价
对象及价格定义界定清楚、准确，估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据充分、合理，还要针对特定估价对象进行深入细致地分析，资料充实、时效性强，对特殊问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报告分析论证严谨、逻辑性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报告(80一90分)的质量要求 二等报告要求格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理，能体现政策变化对土地价格的影响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据较充分、合理；整个报告分析较严谨、逻辑性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明显错误。 3、三等报告(70一80分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面、合理；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取有依据、理由；报告整体分析较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择和应用错误。 4、四等报告(60一70分)的质量要求 报告格式规范，内容全面；估价目的、估价对象及价格定义界定基本清楚；估价依据较充分、合理，市场及影响因素分析较全面；估价方法选择及应用基本合理，各项参数选取、地价确定等有依据，不存在明显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格报告通常存在明显的质量缺陷，如： (1)报告格式不规范，内容不全，有明显缺漏项。如估价 对象、地价定义界定不清，缺少土地权属状况说明等。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 代理合同审核要点 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
一、代理方式 独家代理的，甲方自行销售及委托第三方销售的均视为我方业绩，并结算佣金；联合代理销售的，业绩归届及确认的流程是否有，表述是否活晰。 二、代理期限 方案1、年度签约代理合同： ⑴ 本合同期限自年—月—日至年—月—日止。 ⑵ 本合同代理期限自本合同签署之日起至年—月—日止。 方案2、“本合同代理期限自本合同签订之日起至乙方代销售房源销售完毕止。” （对丁甲方诚信度较高，预期效益较高的项目） 方案3、与项目销售证件挂钩表达方式： ⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一张预售许可证取得之日起个月止。 ⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一张预售许可证取得之日起个月止。 方案4、与项目开盘挂钩表达方式：（开盘条件：可售房源已取得本项目预售/销售许可证并完成相应的网上申请手续、销售合同（商品房预售合同/商品 房出售合同/商品房买卖合同的简称，下同）文本经甲方确定、甲方已落实按揭银行、销售价格和优惠原则已确定，可售房源在媒体广告正式公布对外销售之日，同时具备以上条件之日为开盘日期。本项目开盘日期由甲乙双方共同确定） ⑴本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目第一批房源开盘之日起—个 月止。 ⑵本合同代理期限自本合同签订之日起至本项目最后一批房源开盘之日起 —个月止。 三、有考核的，销售成功业绩计算标准应当明确并与佣金结算标准区分，计算销售率的，应当明确销售率的概念，计算依据是面积还是套数；分批次开盘并考核的应当双方确认批次房源与批次开盘日期。 方案1:房屋的销售以套为出售单位。购房者签署销售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售计入销售业绩。 方案2:购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。 购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该套房屋贷款资料收齐后7日视为该房屋销售成功计入销售业绩。 方案3:购房者非贷款形式支付房款的，则以购房者签署销售合同并支付了首期房价款视为该房屋销售成功计入销售业绩。 购房者贷款形式支付房款的，则以该套房屋签订销售合同、支付了首期房价款且该
深圳市飞马国际供应链股份有限公司 供应商考察报告 一、供应商基本资料 1.0 评审内容及人员（由考察人员填写） 1.1 性质□新厂评审□年度评审□其它___________ 1.2 方式□现场评审□资料评审 1.3 人员 1.4 日期 2.0 一般资讯（由供方需写） 2.1 公司名称 2.2 企业法人 2.3 注册资金 2.4 成立日期 2.5 企业性质 2.6 去年营业额 2.7 预估今年营业额 3.0 管理层联系人Email地址移动电话3.1 总经理 3.2 销售副总或经理 3.3 制造副总或经理 3.4 品质副总或经理 3.5 物料副总或经理 4.0 工厂基地资讯 4.1 公司/工厂地址 4.2 公司/工厂面积 5.0 产品描述 5.1 主要产品 5.2 生产能力 6.0 顾客 / 供应商 / 外包商 6.1 前3大OEM客户（占营业额百分比%） 6.2 前3大市场产品（占营业额百分比%） 6.3 前3大供应商及所采购的产品 6.4 前3大分外包商及其服务类型 7.0 品质体系 7.1 ISO9000认证，证书编号及认证日期 7.2 ISO14000认证，证书编号及认证日期 7.3 若有其它证收，可提供认证机构、编号、日期 8.0 员工人数 8.1 总人数 8.2 设计开发人员8.4 制造人员 8.3 工程人员8.5 品质人员
供应商资料审核报告 日期： NO.：
供应商现场审核记录表
深圳市飞马国际供应链股份有限公司 供应商审核结果报告
审核日期： NO.： 深圳市飞马国际供应链股份有限公司 供应商现场审核问题点报告日期：
附件 污染地块治理修复方案及修复效果评估技术审核要点 (试行) 第一部分场地环境调查和健康风险评估技术审核要点 一、形式要求 1. 送审报告应加盖场地责任单位和场地调查单位的公章。 2. 应附具从业人员责任页，明确项目负责人及项目参与人员，从业单位应建立内部审核制度，明确报告的审核人，上述人员均需签字确认。 3. 报告需通过收集或制作的相关图件和图片包括： （1）地理位置图 （2）场地各历史时期的地形图 （3）平面布置图 （4）工艺流程图 （5）场地规划图 （6）采样布点图（初步调查、详细调查、多轮取样） （7）地下水流向图 （8）土壤钻孔柱状图 （9）地下水建井图 （10）污染范围图（详细调查）
（11）超风险范围图（风险评估） （12）地质剖面图（详细调查） 4. 调查评估报告附件应包括： （1）人员访谈记录 （2）现场踏勘记录 （3）土壤现场采样照片 （4）地下水成井及采样照片 （5）建井洗井记录表 （6）采样工作量清单（应包括采样点位置、钻孔深度和坐标，各层采样点深度，检测指标，样品编号，按初步调查和详细调查分别列表） （7）现场土壤地下水采样记录及样品流转记录 （8）质量控制表 （9）检测报告（须加盖CMA、CNAS图章） （10）实验室资质证明材料 （11）场地土壤理化性质（风险评估） （12）暴露参数的取值及来源（风险评估） 二、技术要求 1. 初步调查监测方案，应明确监测范围、监测介质、监测项目以及监测点位布设等。 （1）监测范围 监测范围通常为前期环境调查初步确定的场地边界范围，如
果前期场地环境调查认为场地内的污染物存在扩散到场地边界外的情况，监测范围还可扩展到场地周边的疑似受污染区域。 （2）监测介质 监测介质主要为场地土壤和地下水，根据场地具体情况还可能包括场地地表水和场地残余废弃物。 （3）监测项目 工业场地可选择的监测目标污染物有：重金属、挥发性有机物（VOCs）、半挥发性有机物（SVOCs）、总石油烃（TPH）、持久性有机污染物（POPs）、氰化物、氟化物、农药等。实际环境调查过程中应根据场地具体情况进行分析确定监测因子，且场地历史如果涉及到多个不同工业行业类型，潜在特征污染物监测因子要叠加。 （4）土壤监测点位布设 通常采用专业判断布点法，以前期资料收集、现场踏勘等获取的场地信息为基础，判断识别场地内可能存在土壤或地下水污染的区域（RECs点），将其作为场地关注污染物识别的监测地块，在疑似污染的区域分别设置监测点位。当无法在疑似污染区域，特别是罐槽、污染设施等底部采样时，可作适当偏移。在非疑似污染区域，可采用系统随机布点法，适量布设采样点，以防止污染识别过程中的遗漏。 整个场地监测点位数量最少要求不少于1600 m2布设1个监测点位。对于面积小于4800 m2的，场地内应至少布设3个监测
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；