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-01 -楔 ⼦地产的成本控制历经三个阶段：第一阶段：成本结算时代。
成本控制的重点是，设计图纸深度和精度满足合约预算人员算量、算成本；图纸的深度决定了成本预算是否精准，这个阶段属于成本管控的后置时代，成本只是反映成本，并不能约束成本，更谈不上管控成本了。
第二阶段：成本核算时代。
随着地产经验的日益增长，成本数据积累越来越多，逐渐形成大数据，在成本控制中便形成了与以往成本数据“对比”资料，这便是地产动态成本与目标成本的基础数据，事中控制、事中纠偏，保证目标成本的可达性，是这个阶段的重要特点。
第三阶段：成本策划时代。
也叫全员成本管控时代，大量的优秀的开发商逐渐形成产品线系列，产品数据、成本数据更加精准，设计、营销、成本、工程、财务成本策划更加精准，成本投放更加有效和前置，属于事前控制的段位，也是成本控制的高段位时代。
从成本结算时代走到成本策划时代，不过短短十多年的时间，大部分企业依然停留在成本核算时代，没有标准化体系支撑的企业也只能对“成本策划”望而却步。
回顾这十多年的路程，成本控制依然是一个任重道远的课题，无论是地产黄金时代还是白银时代，“成本”依然是开发商无法绕开的话题。
成本控制，简而言之，不甚理想，精益化难以达到开发商的要求，原因无非：① 高周转以及后高周转时代，设计依然追求“计件工资”，图纸的精细化水平甚至比前几年都有下降的趋势，尤其是2017~2019年时间段内的图纸质量更是堪忧；图纸质量的下降，导致成本控制波动性较大。
② 地产周期变化越来越频繁，形势好的时候开发商通过高配置提高产品溢价，市场下行的时候通过简配实现成本节省，成本控制简单粗暴，成本控制思维抛到脑后，地。
③ 产品体系、管理标准、战略采购和集中采购不成熟、组织能力不强；内部体系没有形成合力，大量的外部单位沦为“战采”的噱头，各地区、城市公司在执行力上偏弱。
④ 成本管控一把抓，眉毛胡子一把刮。
地产下行阶段，人员优化此起彼伏，成本管控体系在人员缺乏的时候，难以做到精细化，重点成本管控没做到，反而鸡毛蒜皮的事情上消耗了大量精力。
办公项目成本限额及产品配置参考一、成本限额指标体系概述1、公司开发的写字楼项目，分为M、超A 、A、B、C五档，其中M档适用于地标性写字楼项目，本体系适用于超A 、A、B、C四档（分档详见后页）项目，地标性写字楼项目可参照此标准进行差异化调整并报公司产品委员会审批后执行。
2、本写字楼成本指标体系的制定，主要分析了内部项目成本指标及配置标准，外部以华润写字楼作为对标对象，同时借鉴了中海等行业知名地产企业的相关经验数据。
3、本限额指标包括产品配置指标（技术指标）和成本限额指标（经济指标）两部分，根据项目的开发特点及重要性，分一、二、三级指标予以管控，一般情况下各项强控指标不得突破，否则需经公司产品委员会审批。
各项参考指标在实际执行时，可结合参考配置作法或标准根据项目实际情况进行细化和差异化调整。
二、产品分档标准根据项目所在不同城市及区域，本指标体系的写字楼划分为四个档次，详见下表：三、成本指标体系：1、一级管控指标1.1、地上综合单方成本定义：地上建筑安装工程费与地上建筑面积的比值。
本指标为项目单体建安成本。
口径：成本科目第3项费用，不含卖场营造费、地下室土建、岩土及基础工程及地下部分的给排水、建筑电气工程、消防工程、智能化、空调),不包括配套\政府性收费\设计费\等的分摊。
指标值：2、二级指标：2.1 土建工程单方成本定义：地上土建工程费与地上建筑面积的比值。
不包含公共部位精装修成本及室内精装修成本。
口径：对应成本科目表3.2.2地上土建费用。
指标值：暂缺2.2 外立面单方成本定义：外饰面工程成本与地上建筑面积的比值。
成本涵盖防火封堵、泛水/防水处理、幕墙自身防雷、保温工程(幕墙自身干法施工背衬板后侧保温)、幕墙支撑体系、外窗、外饰面材料或构造。
口径：由成本科目第3.2.2.2.2项外立面工程费用和第3.2.2.2.3项门窗、栏杆工程费用构成，不含室内入户门、车库门、内走道防火门窗、楼梯栏杆。
指标值：2.3 公共部位精装修单方成本定义：公共部位精装成本与公共部位装修区域地面面积的比值。
住宅地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。
（1）住宅地上部分综合指标：适用有露台赠送及转换层结构。
该限额为地上部分的限额指标，做面积赠送及结构转换时，需要满足以下指标（超大面积赠送的，需控股产品管理委员会明确有赠送，并明确赠送面积及赠送方式，考核指标以控股成本管理委员会在审议并下发的第二阶段成本目标为准）。
（4）公建类项目地上部分综合指标：适用于独立商业、独立商务中心（会馆、会所）、写字楼、酒店、产业园区研发楼等项目。
备注：（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。
（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。
计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。
分母为GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
（3）地上部分限额指标制定的前提为：住宅标准层层高2.9-3.1米，公建类项目层高参照公建类项目地上部分综合指标表中所列层高执行。
若住宅项目确定标准层层高超过3.1米，公建类项目层高超过指标表中所列层高的，该限额指标由控股产品管理委员会确定，考核指标在第二阶段成本目标下达时明确。
（3）为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。
（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过控股产品管理委员会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。
其他赠送方式均不调整限额设计指标。
（5）公建类项目地上部分综合指标按7度抗震设防考虑，若为6度抗震设防时，钢筋降低3-5kg/平米，若为8度抗震设防时，提高5-8kg/平米控制。
地下室钢筋、混凝土限量设计标准：以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。
佳兆业地产集团制度性文件编号：JZY-DC-GC-XZ-2017-002-3版本：第3版共24页佳兆业地产集团开发计划管理实施细则版本信息记录版本修改内容摘要起草/修改人审核人批准人生效日期1 (1)此次修订为将原来的三个计划管理制度（①《佳兆业集团开发计划管理实施细则》②《佳兆业地产集团项目开发计划管理考核办法》③《佳兆业集团项目二级开发计划管理办法》）融合为一个制度。
(2)修改了部分节点定义及完成标准。
(3)修改附件中一级计划模版及标准工期，增加二级计划编制范例。
梁丽娟王翔黄少武喻建清2016-3-312 (1)将原有的《佳兆业集团控股开发计划管理实施细则》与《佳兆业集团控股新开发项目分期划分管理办法》融合为一个制度。
(2)明确了项目前期设计、开发相关计划节点要求；(3)优化了项目施工阶段的标准工期；(4)明确了重要计划节点的责任主体，同时细化了对应的奖惩措施。
曹志坚龚剑赵磊峰翁昊喻建清2017-4-243 (1)本次修订基于《佳兆业地产集团开发计划管理实施细则》(第二版)；(2)新增融资首次放款、项目结算、项目清算3个一级计划节点，并对各城市的开发流程图进行相应修订；(3)将“项目开工、开盘、入伙（毛坯或精装）交付、项目结算”指定为里程碑节点；(4)修订一级计划审批流程：里程碑节点的编制、调整、争议裁决审批至地产集团主席；其他一级计划节点的编制、调整、争议裁决均审批至区域主席；(5)缩短各城市的标准开发周期，对比原工期，各城市工期缩短113天，并对各城市的开发流程图进行了相应修订；（6）新增对各区域总部总裁、工程分管高管及工程、成本、采购职能部门负责人“年度一级计划节点（含里程碑节点）完成率”的奖惩措施；(7)对一些职能部门的名称进行相应调整。
郑登贤赵磊峰喻建清2017-12-8佳兆业地产集团开发计划管理实施细则1、目的为推动地产集团开发计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，提高公司资金周转率及项目运营运行效率，特制定本实施细则。
XX项目
规划-施工图设计阶段
目标成本管理
考核责任书
时间：年月日
编制说明
为有效贯彻落实项目成本限额和利润计划，特下达本责任书。
成本管理中心代表公司，负责对项目成本管理的全程、全员各环节进行协调，提供先进合理的成本限额指标，及时验证和反馈各阶段工作成果是否成本受控，参与各阶段设计优化工作，为各职能端提供专业支持，为公司决策提供成本数据支持。
各职能端必须在成本限额内开展工作，及时反馈影响成本的决策信息，接受成本管理中心对责任控制达标结果的考评。
经公司审批、发布如下各项成本限额控制指标，请相关部门遵照执行，据此作为集团对各相关部门/项目公司年度季（年）度成本管理的考核依据。
成本管理中心
总经理（签发人）：
签发日期年月日
主送：
抄送：
规划设计阶段
方案设计阶段
扩初或施工图设计阶段。
佳兆业集团控股有限公司《建造成本系统控制规范》2010年8月第一版目录第一章、总则共2页第二章、成本控制限额指标（一）综合限额指标准标表共4页（二）钢筋及混凝土设计限额指标表共1页（三）钢筋及混凝土设计限额指标的应用说明共2页佳兆业《建造成本系统控制规范》-第二第三章、关键成本项目系统控制规范一览表共8页（一）设计阶段控制规范（二）采购阶段控制规范（三）工程阶段控制规范佳兆业《建造成本系统控制规范》-第三第四章、反馈与检查表（一）成本控制限额指标核查记录表共3页（二）关键成本项目系统控制规范核查记录表共8页（三）限额指标审批单（技术指标）共1页（四）限额指标审批单（经济指标）共1页佳兆业《建造成本系统控制规范》-第四第一章总则第一条背景为提升佳兆业集团成本控制的综合能力，扭转集团上市后经营面临的缺乏发展成本竞争力的被动局面，落实成本控制重心向中前期转移的战略部署，结合集团实际情况，特制定佳兆业集团《建造成本系统控制规范》（2010年8月第一版）（以下简称为本规范）。
本规范分为《总则》、《成本控制限额指标》、《关键成本项目系统控制规范一览表》、《反馈与检查表》共四个部分。
第二条编制原则一、系统性原则：规范编制重点强调项目定位、设计与成本三者之间的协调统一，以全局眼光、系统控制的手法，确保品质与成本双优，防止认识及执行偏颇带来的系统偏差，彻底扭转项目管理粗放，投入产出比过低的不利局面；二、渐进性原则：本规范优先对典型的、影响可售面积单位成本最大的、对产品品质无明显影响的、关联多专业的关键性业务类别进行规范。
此外，对若干业务设定观察项，待充分实践及仔细论证后编入后续修订版本；三、强制性原则：全体员工都必须认真、全面、不折不扣地掌握并执行本规范，集团人力资源部通过考试、考核等手段确保本规范在全集团规定范围内不留盲点。
第三条编制依据本规范编制以2010年6月17日集团成本管控大会的会议精神为指导，以会议中惠州等十个分公司对成本控制思想的独到见解和论述为基础，同时参考东莞分公司《产品设计经济型管理办法》、深圳分公司《关于主体工程成本控制工作指引》和《成本控制规范第一版》、《佳兆业集团综合设计限额指标09版》、《佳兆业集团钢筋及砼设计限额指标09版》管理理念、行业先进数据及集团现有数据，由集团成本管理部及设计公司牵头，充分调动集团及各分公司相关职能部门广大同事积极参与，集思广益、充分研讨、严谨推导、整理编制而成.第四条管理实施一、本规范印刷成册，设计、采购、工程、成本各职能部门员工需人手一份，作为工作指引手册。
第二章、成本控制限额指标（三）-佳兆业地产集团
钢筋及砼设计限额指标的应用说明
一、指导思想：
各下属公司在使用本限额设计指标时，主要应通过对设计流程的细化管理来满足本限额指标的要求，具体强调以下指导思想：
1、在方案及扩初阶段，要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。
2、在施工图设计阶段，要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时，应保持较强烈的结构成本控制意识，通过更精细化的设计来降低结构成本。
3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。
二、应用方式：
本限额指标已考虑了普通结构形式的各种变化可能，作为各下属公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限值。
各下属公司在设计管理时，可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。
由于必要的特殊结构特征（如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等）导致最终设计结果超出限额指标时，下属公司设计部应要求设计院在含钢量统计表完成之后10个工作日内提交《结构含钢量超限分析报告》给下属公司设计部及成本部审核，报告中应定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体系的理由以及该特征所导致的成本超限的数量。
该《结构含钢量超限分析报告》由集团设计及成本职能部门负责审定。
三、应用细则说明：
1、本限额指标的计算规则为计算范围内的相应结构钢筋及砼用量除以计算范围内的结构面积。
1) 结构钢材及混凝土包含剪力墙、柱、梁、楼板、空调板、窗台板、阳台栏板、外墙线脚、屋顶构件等混凝土结构的受力及构造钢筋；不含施工措施及损耗部分钢筋、预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网等。
2）结构面积S的定义如下：
S=S1+S2+S3+S4
S1= 建筑面积（不含架空层面积）
S2=对于有顶盖的阳台、露台、结构连接板等按一半面积计入结构面积；小于2.2米层高的全部楼板面积计入结构面积；层高较高而未计入建筑面积的入户花园、走廊等上有顶盖的楼板面积应计入结构面积；空调板、建筑线脚等凸出构件不计入结构面积。
S3=未计入建筑面积的凸窗面积
S4=楼板开洞所预留的“赠送面积”，此部分面积的钢筋含量指标比对应限额指标低8㎏/㎡，混凝土含量指标比限额指标低0.11m³/㎡。
2、应用本限额指标，可以采用三级钢及冷轧带肋等高强钢筋。
3、本限额指标主要针对目前市场上常规的多、高层住宅、公寓、别墅、花园洋房、地下室。
结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构剪力墙结构及部分框支剪力墙结构（不含砖混结构、框支剪力墙结构的转换层、架空层、商业裙房、酒店、写字楼等）。
钢筋及砼设计限额指标的应用说明
4、本限额指标及说明中“上部结构” 、“地下室”及“基础”的范围如下：
1）当没有设置地下室、半地下室时“上部结构”的范围指柱根以上的部分，其余部分如浅基础、筏板、基础梁、承台及桩等计入“基础”范围。
2)当设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指地下室或半地下室顶板以上部分(不含地下室顶板)；“地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含地下室或半地下室顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分。
3）“上部结构”对结构成本指标进行限额要求的范围包括：住宅建筑的各楼层及屋面及屋顶构架，不包括商业裙房、架空层、结构转换层等。
5、本限额指标不对“基础”的结构含钢量做出相关要求，但下属公司在进行基础选型时务必要根据项目实际情况出发，关注地质勘察和相关地质试验，在保障结构安全的前提下进行多方案的经济性比选，以选择具有最好经济性的基础形式。
6、本限额指标中“花园洋房”是指绝大部分层数均设有露台、几乎层层平面均有较大的凹凸关系的复杂多层建筑；而“普通多层住宅及公寓”是指绝大多数楼层均为标准层，仅个别楼层存在露台或凹凸关系的多层建筑。
7、本限额指标对应的上部结构均指无结构转换层的正常上部结构，当设有结构转换层（转换率在50%以上）时，转换层以上的上部结构钢筋限额指标可以提高2 kg/m2。
8、本限额指标有关地下室的限额均按照以下标准约定：
1）所有地下室均按照地下水位在地表以下1.5m以内的情况考虑，当地下水位低于此情况时，应酌情降低限额。
2）所有全地下室均按照覆土厚度为约1.2M考虑，当覆土厚度低（高）于此情况0.3米时，可酌情降低（增加）钢筋限额指标约8 kg/m2。
3) 人防地下室按照6级人防标准考虑，若实际人防标准高于6级，可酌情考虑提高地下室人防范围的限额指标。
4) 所有地下室均按照仅设置一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，应酌情考虑降低地下室钢筋限额指标约10-20kg/m2。
5) 对于地下室，本限额指标对应的普通桩基础或其它非筏板基础，当采用整体筏板基础或整体桩筏基础时，应酌情考虑提高整体地下室钢筋限额指标约20-40kg/m2，混凝土指标约0.20-0.40 m3/m2。
6）当高层主楼的首层面积超过地下室单层面积的30%时，可酌情考虑提高地下室限额指标。
7）当地下室的人防结构面积大于85%时，钢筋限额指标可提高10-20 kg/m2，当地下室的人防结构面积小于15%时，钢筋限额指标可降低10-20 kg/m2。
9、对于本限额指标中未包含的建筑类型及部位，各地产下属公司可根据当地工程的特点、情况及可靠的经验数据自行设定相应的优化限额指标。
