上海正大广场项目调查报告

正大广场项目调研报告篇一：正大广场项目调研报告一、项目概况：1、概况正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总投资亿美元，占地面积约31000平方米，总建筑面积约25万平方米，地上10层、地下3层，长270米、宽121米，层高5米，总高度57米，单层建筑面积为1500024000平方米，是正大集团在最大的投资项目之一。

正大广场的是由曾经负责设计美国洛城奥运会和拉斯维加斯比拉洁奥度假酒店的声誉全球的美国捷得国际建筑师事务所所设计。

内部设计是由迪斯尼乐园形象设计师之一的Selbert Perkins所担当，在正大广场形象中融入了全新的“四季”理念（不同的楼层采用不同季节的象征色）及贯穿二楼到五楼的“黄金大道”的设计。

正大广场定位为“现代家庭娱乐及购物中心”，广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。

正大广场将久负盛名的中外品牌，环球美食和各式娱乐汇集一起，商场内设有主题百货、超市、各色美食、儿童娱乐场所和多厅影城。

位于B1B2层的“易初莲花超市”满足了顾客的日常生活需要；1F4F正大百货提供了完整的商品结构；5F的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8F正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。

2、交通情况正大广场位于浦东陆家嘴金融贸易区的核心地带，具有非常便捷的交通系统。

同时陆家嘴也是上海新兴的旅游中心，正大广场紧邻东方明珠电视塔、海洋馆、国际会议中心，香格里拉大酒店、金茂大厦和浦东滨江花园。

3、辐射区域正大广场周围辐射半径5公里的区域内集结了300万商住人口，同时上海正大广场处于浦东陆家嘴CBD，写字楼密集，核心商圈范围内有近10万人的高收入群体还有办公楼白领群体。

另外正大广场又处于上海旅游景点所在区域，流动游客又是一消费群体。

4、业态及分布（1）各楼层划分的功能比例楼层楼层功能 B3 停车场 B2 100%购物B1 85%购物15%配套 1 93%购物，7%餐饮 2 90%购物，10%餐饮3 83%购物，16%餐饮，1%配套4 100%购物5 100%餐饮6 75%餐饮，22%休闲，3%购物7 58%休闲，28%餐饮，14%购物8 84%休闲，26%餐饮9 54%休闲，35%餐饮，11%购物 10 100%餐饮（2）按面积划分的功能比例购物餐饮休闲娱乐正大广场 55% 26% 19%（3）业态比例零售： 48％餐饮： 33％休闲娱乐：18％服务配套：1％调整之前正大广场的购物比例达到80%左右，调整后购物比例55%，休闲娱乐与餐饮类占到45%。

商业建筑公共空间特征对人行为影响的探究——以上海正大广场为例摘要：本文选择正大广场为调研对象，通过统计不同时段的人流数据，运用空间句法和GIS工具量化人流特征，对比调研结果和客观分析结果，探究对人的通行和停留选择行为起到影响的空间特征影响因素和各因素的影响力大小。

关键词：商业人流分析；行为影响；空间句法；GIS核密度1概述空间特征常会影响人的行为特征，两者之间的关系也是环境心理学的研究对象之一。

通过观察人在空间里的分布状态并量化，将结果与总结的空间特征对比，以探究空间特征对人的通行和停留选择行为的影响和各因素的影响力大小。

本文以上海正大广场为例，探究在商业建筑中公共空间特征对人行为的影响。

正大广场坐落在黄浦江畔，处于上海浦东陆家嘴地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层。

正大广场没有直接与地铁站相接，游客从陆家嘴地铁站出来后需要穿过国际金融中心的地下空间或者室外天桥才能到达。

正大广场采用的是中间为条状的公共空间、两边店铺的建筑布局方式。

商场一共有五个出入口，东北方向和西北方向的两个出入口人流较大。

正大广场的一层主要为品牌服饰、配饰、化妆品为主，消费水平中上，有部分饮食店铺。

另外有几个位置的店铺已经关闭。

调研分别选取了工作日（周四）和双休日（周六）各一天，工作日分为五个时段：8:30-10:30、10:30-12:30、13:30-15:30、15:30-17:30、18:00-20:00，双休日分为四个时段：10:30-12:30、13:30-15:30、15:30-17:30、18:00-20:00。

2影响人行为的空间因素探究通过调研观察，正大广场中人的停留行为主要分为四种，包括商业驻足（观察、询问、购买）、社会驻足（等候、抽烟、交谈）、文化驻足（观看活动、展览）和休息坐靠（坐在座椅、花坛边上）。

总结商业建筑室内外空间的特征，结合初步观察，总结可能影响因素：建筑内部界面的开放与封闭、周边空间使用功能与业态、空间的整合度（可达性）和选择度、空间视线情况。

上海广场项目市场调研报告1目录一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究 (2)1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (2)2、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析 (3)3、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模分析 (4)4、中期( -2020年)嘉定新增商用物业空间分布分析 (4)二、区域商业现状分析 (6)1、项目所在地理位置 (6)2、区域主要城镇商业现状 (7)2.1、南翔镇72.2、嘉定镇83、马陆镇商业地产现状研究及分析 (10)3.1、样本甄选标准103.2、马陆镇商业地产市场概述103.3、马陆镇四大商业业态细分分析12附录马陆镇商业分布图 (20)2一、嘉定区商用物业市场发展趋势研究本节主要根据<上海市嘉定区区域总体规划纲要( -2020)>和<上海市嘉定新城主城区总体规划( ～2020)>,结合宏观数据,从近期( - )和中期( -2020年)两个不同的时间跨度来分析这些影响区域商业发展的因素。

1、近期( - )影响嘉定商用物业各因素的发展分析资料来源:上海中原商业事业部人口和经济的增长,必定会带动区域消费的进一步增长,而且随着人口素质和生活水平的提高,区域内消费的档次将进一步有所上升,因此在嘉定区近期的商业规划中也考虑到了这一系列的问题,预计到整个嘉定区的商业网点总数将超过600个,3整个嘉定区的社会消费品零售总额将达到350亿元。

42、中期( -2020年)影响嘉定商用物业各因素的发展分析由于区域人口规模的增长是区域房地产特别是区域商用地产发展的主导因素,考虑未来的不可预见性,以下预测分别以2020年嘉定区总人口125万人为中方案,总人口175万为高方案进行论述。

5资料来源:上海中原商业事业部63、中期( -2020年)嘉定新增商用物业需求规模资料来源:上海中原商业事业部按照嘉定区人口的增长预测,中方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到80万平米,高方案下,中期嘉定区的商用物业需求将达到125万平米。

百强商业项目案例之十一——上海正大广场正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。

在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。

广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。

正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。

正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。

一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。

正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。

作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客.2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。

上海正大广场购物中心市调报告一、物业之商业环境特征及/或特色：正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展投资兴建的大型国际化都会购物中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式超大型购物中心。

其独特的建筑风格融入了全新的四季理念，令人耳目一新。

3挑免费班车线路。

上海浦东陆家嘴黄金地段高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲原第一高楼――金贸大厦，I F C国际金融中心。

上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾陆家嘴地区。

正大广场刚开始营业的时候因为定位过高，招商做的并不好,各个功能区的规划较差,品牌吸引力不够,更换了规划团队和招商团队重新定位成<家庭娱乐休闲>,改变后取得了很好的效果。

超大的面积和陆家嘴区域内几乎唯一的社区型购物中心新定位都为正大广场的业绩奠定了基础。

3．客流分析、消费层次：广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次，而分析客流量可主要分为三类。

A.上海本地居民正大广场1/3左右的客源来自于上海本地居民，虽然正大广场紧邻黄浦江的天然屏障，但由于正大广场的各条公共交通线路较为完善，并且卜蜂莲花超市的存在，本地的大众居民消费构成了正大广场的一部分客流消费特征：大众消费，周末集聚。

B.旅游客流陆家嘴是上海的金融贸易中心，这里高楼林立，各种风格的现代建筑鳞次栉比，这里有上海的标志性建筑――东方明珠，亚洲第一高楼――金贸大厦，上海国际会议中心等，每天约有20万左右的旅游观光客光顾小陆家嘴地区，使其成为正大广场消费群体的主要来源之一。

旅游客源占正大广场消费客源的1/3左右。

消费特征：旅游消费受假日经济的影响较大，节假日商品零售额会大幅上升，而平时的消费额就会比较平稳，旅游消费者一般对上海的特色产品及国际品牌商品情有独钟。

由于正大广场位于陆家嘴金融贸易区的内部，在鳞次栉比的高楼大厦中间并不十分显眼，对外展示及透明度不够，具有上海特色的商品或旅游纪念品较少因此，目前正大广场旅游消费尚存在较大可挖掘潜力。

上海市调报告之前去过上海两次，一次是旅游，一次是培训。

目的不一样，视角不一样，从而感受也不一样。

这次是以考察为目的去上海“逛街”，自然重新认识了上海这个大都市。

踏上上海的街头，圣诞的气氛非常的浓郁，无论是从装饰，还是圣诞活动，都已经风风火火热热闹闹的举行起来，此时距圣诞节还有整一周的时间。

从小在济南这个古老的城市生活的我，除了收礼物时能感受到圣诞节的存在，这是第一次在街头感受到圣诞节的快乐氛围。

最初做上海市调计划在地图上标注行程的时候，发现上海的商圈很有特点，分布以线为主，带动周围的商圈。

这就要提到一个因素，交通因素。

地铁出口就是商场的入口，伴随着地铁建设而发展起来的地铁商业，以人流量大、覆盖面广、购买力较强而蕴藏着巨大的发展潜力。

地铁商业依附于地铁所带来人流的特点，决定了其商业的定位是大众化、时尚化。

现在人们是为消费而出行，将来变成因出行而购物，在地铁商业中人们的消费习惯也会发生变化。

下面介绍一下几个购物广场大体情况：一、来福士广场上海来福士广场是一座集8层大型购物中心、51层写字楼为一体的现代商业中心。

该项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。

来福士广场地处浦西的交通枢纽位置，是3条地铁线路的交汇点。

在来福士，徜徉于琳琅满目的时尚服装之余，亦可品尝风格各异的精美小吃，享受不同风情的地域美食，或者忘情于年轻时尚的健身运动，流连于丰富多彩、精彩纷呈的推广活动，通过不断打造其独具个性的品牌内涵，深化其年轻、时尚的广场形象，来福士广场已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。

楼盘数据：周边配套公交线路：584、451、980、802、930、18、隧道三线轨道交通：1号线 2、8号线至浦东机场距离：35公里地铁站点：人民广场至虹桥机场距离：32公里酒店：吴宫大酒店、金门大酒店、百联世贸大酒店银行：中国银行、建设银行、工商银行学校：格致中学、明珠中学、报童小学商场：新世界购物中心、第一百货、百联世贸品牌商家来福士广场品牌商家包含百货,服饰,箱包鞋帽,餐饮,美容SPA,珠宝首饰,化妆品,家居建材,药妆店,图书音像二、恒隆广场位于静安区南京西路北侧的1266号，陕西北路与西康路之间。

上海浦东证大大拇指广场管理运营研究报告Prepared on 22 November 2020上海浦东证大“大拇指广场”参考案例 Contents 证大现代艺术馆是上海证大集团投资建立的现代化艺术展览和学术交流平台。

证大现代艺术馆坐落在上海浦东证大大拇指广场，建筑面积3000平米，展览空间1500多平米。

现代化的设施和学术理念使它成为一个新的国际化的当代艺术平台。

馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品，包括法国艺术家恺撒的雕塑《大拇指》和美国着名雕塑家罗伯特印第安那的雕塑――“LOVE”等一批艺术杰作。

艺术馆的功能包括展览、研究、收藏、学术交流、国际艺术家工作室等。

证大现代艺术馆将鲜明地对当代文化做出反应并提出建设性的策略，为未来的当代美术馆建设提供诸多新的可能性。

特色业态点评将文化元素的业态融入shopping mall中，已经是国内购物中心布局的一次概念革命，除了凸显品质又能带来一批新鲜的客源。

中心广场特卖区业态总结社区购物中心的核心元素：生活卖场、餐饮及配套服务（根据不同层次的社区而设定）布局特点：★东西两侧设定了家乐福超市及好乐迪KTV作为次主力店，吸引固定人流；★一层其他位置基本以中、西餐饮为主；★外围沿马路的区域，由于人流带动理由较少，设置了银行、诊所等社区服务类业态（银行及诊所也是较为能承受高租金的业态）；★项目具有一个2000平米左右的露天内广场，主要功能为儿童娱乐其次为集装箱摊位式的小型零售及零售特卖区。

中式餐饮区西式餐饮区业态总结续业态布局：★二层左侧的业态以零售为主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackjones、veromoda以少有的集合店形式布置在广场的二层，零售业态的针对人群为16 ~ 35岁的年轻消费群体，右侧为美颂巴黎建材店及具有特色的证大现代艺术馆。

为了弥补建筑结构的弱势及满足业态的全面化，项目内引入了一家数码影院。

四、项目规划设计分析项目是一个广场式样的shopping mall，由22个建筑单体组成，建筑形式以地上两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和配套设备用房，项目出入口分东、西各一个，另设有2000平米的中心广场，整个项目的结构是围绕广场与街区的概念而形成。

百强商业项目案例之十一——上海正大广场复制本贴链接正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的大型国际化都会购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，是正大集团在中国最大的投资项目之一，并已于2004年整体通过了ISO9001质量认证体系。

在拥有丰富国际运营经验之管理团队的带领下，正大广场经过一年多的悉心调整和经营，已经成为名副其实的华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，并拥有大批忠实的家庭消费者。

广场日常的日均人流量达18万人次，周末高峰期的日人流量更可达26万人次。

正大广场取得的优异成绩已得到业内专业人士和权威机构的认可和嘉许，并已先后荣获“2005年中国商业名牌”和全国唯一的一个“2006年度中国最佳购物中心进步奖”。

正大广场在其宽敞完备的空间里，除了为消费者提供超过70家具国际水准的特色餐饮场所和令业内人士称羡的多元化娱乐和休闲场地外，并已在2007年第一季度之前完成引进超过一百家国际著名的优质时尚品牌，以“时尚之都”的面貌来迎接消费者。

一、物业概况正大广场，坐落于美丽的黄浦江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司耗资4.5亿美元精心打造而成。

正大商业广场长270米、宽121米，占地面积约31000平方米，地下三层、地上九层（局部八层）、层高5米，单层建筑面积为15000-24000平方米，是一幢总高度57米，总建筑面积243000平方米，集商业、餐饮、娱乐、停车为一体的现代化综合建筑。

作为时尚潮流的先驱和全新商业标志，广场内24万平方米的空间汇集了久负盛名的中外品牌、环球美食及各式娱乐，每天吸引了数以万计的中外顾客。

2．楼层简介B3：停车场，436个车位B1－B2：易初莲花超市1F：世界顶级品牌专卖及百货2F：国际知名品牌专卖及超市3F：新潮服装及百货4F：家庭生活艺术馆、儿童乐园及百货5F：美食天地6F：节日之旅、婚纱摄影及健康美容中心7F：展览空间、中国精粹8F：7厅星美影城、IT MALL、KTV和音乐餐厅9F：能容纳2000人的多功能会议厅和商务中心10F：大型餐厅由于实际招商方面遇到较大的难度，导致部分楼面招商计划并未付诸实施，目前招商及经营状况较好的楼面有：B1－B2的易初莲花超市及5F的美食天地。

【独家揭秘】上海正大广场13年调整大计！亮点在最后搜铺网消息：作为金融新贵聚集地，寸土寸金的上海陆家嘴商圈从来不乏被关注的焦点，比如，被一条全长543米的空中“世纪连廊”串联起来的上海中心、环球金融中心、金茂大厦、东方明珠，以及占据同等地理优势、即将被地下通道连通的2号线陆家嘴地铁站和正大广场国金中心。

遥想当年，格局初成时，有不少业内人士表示，如此多商业项目近距离肉搏，势必会掀起一场血雨腥风，“水土不服”者将被淘汰。

但让人大跌眼镜的是，这些年过去，或调整，或升级，或转型，大家纷纷走出了自己的风格并大获佳绩。

而国金中心和正大广场也形成了奢侈与家庭化的绝佳互补搭配，两者年业绩合计高达近60亿。

上海正大广场上海IFC国金中心其中，以奢侈品消费为主的国金中心在2015年上半年实现营业收入超29亿元，同比增长23.69%；与之毗邻的正大广场也频频出现在上海购物中心行业营收规模排名前十位中，2013年全年吸引客流超过2450万人次，成为华东地区最具规模的“现代家庭娱乐及购物中心”，拥有大批家庭消费者。

并且，在历经2年大面积调整及浦东多个新购物中心开业分流的大形势下，上海正大广场年营业额仍然可喜的保持在25亿元左右。

同时，为保证销售额能继续大幅度增长，正大广场也于2012年开启了五年升级整改计划，预计2016年全面完工，其中2014年-2016年为重中之重，改造将横跨每一个楼层，涉及纵向动线改进，总体整改面积将近40%，达8万平方米。

不仅将五楼升级为潮流馆，更将首层升级成轻奢及高端化妆品区，同时将原来位于首层的几大快时尚品牌调整至二楼以上，原四楼的儿童业态租户也全部汇聚六楼。

届时，整个正大广场的楼层主题化和体验性将更加明显。

那截至目前，上海正大广场的调整进行的怎么样了？先来看看搜铺网记者整理的一份表格：TIPS：该表格并未统计数十个位于中岛位置的品牌变动。

历史——四轮大调与上海IFC成欢喜冤家公开资料显示，正大广场位于中国上海浦东陆家嘴金融贸易区，是泰国正大集团旗下上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元打造的一个大型商业建筑物，也是正大集团在中国最大的投资项目之一。

——商业景观与商业功能的关系上海商业项目考察时间:2014年9月关注点:商业景观与商业功能的关系考察项目:●上海国金中心●上海正大广场●上海恒隆广场●上海K11艺术中心●上海环贸APM商场●上海新天地●上海·海上海创意街区商业景观商业景观以商业活动为主要服务对象,配合建筑本身去进行一体化的设计,在满足大的商业气氛空间下,满足公共空间中景观必备的功能。

提高人们的参与性。

强调人与商品的交流商业景观特点强调人与商品的交流以商业建筑为基础淡化与自然的关系,强调人工与技术功能特征生态商业功能现在商业的发异已不仅是消费者的购物的场所,它的商业内部环境设计与商品陈列艺术与顾客消费需求为中心来展开。

商业营销环境的功能倾向于多样化的趋势,集购物休闲、游乐、接触社会、与人交往、获取信息了时尚发展的多样集于一体的活动。

商业性展示性服务性休闲性文化性购物中心●上海国金中心●上海正大广场●上海恒隆广场●上海K11艺术中心●上海环贸APM商场街区商业●上海新天地●上海·海上海创意街区展示与休闲结合类●上海国金IFC中心展示类●上海正大广场●上海恒隆广场●上海环贸APM商场展示与文化结合类●上海K11艺术中心休闲与文化结合类●上海新天地●上海·海上海创意街区商业景观与展示性和休闲性的结合——上海·国金中心43512上海国金中心平面车行流线主入口编号11号入口APPLE 专卖店下沉式入口2号入口PRADA专卖店广场式入口3号入口LV专卖店下沉式入口4号入口CARTIER专卖店下客入口5号入口GUCCI专卖店广场式入口出入口展示性休闲性展示性展示性休闲性展示性服务性展示性休闲性1号入口-圆形下沉广场商业功能的展示性和休闲性●用APPLE作为入口商业展示店●通过展示店和下沉广场双重效应,最大化吸引人流;●利用下沉广场和周边轻餐饮形成休闲区;景观设计处理●广场造型呼应圆形人行天桥,交通组织立体有序(人行走中间,车行走两边;●景观立体,上下广场互动,空间的趣味性强;●采用低矮灌木种植,视线无遮挡,借景明珠塔,形成大气、层次丰富的广场空间;2号入口-特色水景展示商业功能的展示性●用PRADA作为入口商业展示店●水景形成酒店入口和商场主入口的对景;●水景作为入口的标识物存在,丰富空间的展示性和可识别性;景观设计处理●造型上圆形的水景和方形的广场形成视觉对比;●相对的斜面流水,形成多看面效果,增加人们欣赏的角度;●时令花卉装饰,达到活跃广场气氛的效果;●特色道牙及异形加工石材的应用,显示出项目的高端品质;●钻孔(直径20mm排水沟的设置,形成铺装的波打又可起到广场排水的效果。

正大广场项目营销策划报告目录销售力分析??市场背景分析销售力提纯??目标客户群分析销售力提升??项目营销概念及项目改造建议销售力实现??销售现场包装与营销推广步骤销售力传播??项目形象包装及推广销售力持续??策略执行建议第一部分：销售力分析一、2002年福州房地产市场背景1、2001年楼市分析u 宏观环境看好，热度持久u 市场竞争加剧，开发行为不再浮躁u 住宅向纵深方向发展u 房地产板块由城市中心向边缘移动u 房屋租赁市场亟待整合2、2002年上半年榕城楼市分析u 1～6月份，商品房供销两旺。

u 6月份，二手房交易继续攀升，房改房上市有所突破。

u 1～6月，房地产开发投资保持增长态势，房屋拆迁力度加大。

u 房空置量有所下降,房价明显上升.3、2002年第三季度榕城楼市分析u 福州的房地产销售出现近几年来首次供需平衡。

u 与上半年相比，第三季度似乎并不大“乐观”。

u 2002年下半年，高端客户将面临更多的选择空间，而市中心高层住宅市场将被进一步的瓜分。

主要因素有几方面：u 上半年福州加快实施“东扩南进”发展战略，金山新区开发，义洲、帮洲等棚屋区改造，为房地产业带来发展机遇，而下半年这些工程大多已竣工，因此竣工面积下降；u 去年的房改引发的“购房热”已渐渐降温，许多购房者更加理性、长远地考虑购房问题。

u 随着五四北路近5000亩项目的启动，别墅项目及TOWNHOUSE住宅项目的入市，直接对市区中心的高层住宅市场发起冲击。

4、今年楼市竞争的焦点：u 焦点之一：价格今年楼市价格竞争有几个特点：Ø 控制总价。

Ø 价格组合嘉华新城总价控制在30万以内，并辅以开发商垫付10%以降低首付的价格组合策略，迅速赢得的市场。

而零首付、零公摊、减免物业管理费等等，均是一种变相的降价让利。

u 焦点之二：产品产品的竞争力主要表现为：新工艺、新材料、新理念的适度超前；亚协的“广场特区”的开发失败，证明“好地段”已成为一个相对概念。