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国外“合作居住”社区— 基于邻里、可支付、低影响概念的居住模式THE CO-HOUSING COMMUNITY:Based on Neighborhood Friendly, Aff ordable and Low-impact Living Model张睿1吕衍航2Zhang Rui, Lv Yanhang摘要/“合作居住”是1960年代出现在丹麦的一种新型居住模式，居民自觉参与设计和管理，社区布局兼顾社交和私密性两方面需求。
紧密的邻里关系、良好的可支付性和低影响理念是该社区的显著特征，将从这3个角度分析“合作居住”社区的设计和生活模式，总结这些特征带来的效益。
关键词/合作居住；邻里；可支付性；低影响ABSTRACT/ Co-housing is a new kind of living mode which first appeared in Denmark in 1960s. I n a co-housing community, residents participate in the design and management process spontaneously. The community layout takes into account the demands of both the privacy and social contact of the residents. Close neighborhood relationship, good affordability and low-impact concept are the significant features of this type of community. This paper analyzes the design and living model of co-housing community and summarized the benefi ts of these features.KEY WORDS/ cohousing; neighborhood; aff ordability; low-impact“合作居住(Cohousing)”模式是一种创造邻里之间“社区感”的创新策略[1]。
国外老年合作居住社区开发的经验及其启示乐益娜;曹梅娟【摘要】采用逻辑推理、归纳演绎、比较分析等文献研究法,综述欧洲国家和美国等老年合作居住社区的开发理念、开发类型、开发过程、开发模式及利益团体.提出在我国开发老年合作居住社区,应在借鉴国外开发经验的基础上从本国具体国情出发,积极发挥老年人的优势,转变养老思路,建立多方利益合作机制.【期刊名称】《护理学杂志》【年(卷),期】2012(027)021【总页数】3页(P95-97)【关键词】老年人;合作居住;开发;社区护理【作者】乐益娜;曹梅娟【作者单位】杭州师范大学护理学院2010级研究生班,浙江,杭州,310036;杭州师范大学护理学院2010级研究生班,浙江,杭州,310036【正文语种】中文【中图分类】R473.220世纪70年代中期以来，随着市场经济和全球化的发展，西方政府和企业信奉新自由主义经济［1］。
而新自由主义经济片面追求经济增长，却忽视人们的生活质量，从而灵活的劳动力市场日益增多。
伴随着家庭结构的变化，老年人口增加，个人孤独感、压力感与日俱增［2］。
为应对以上相关变化，合作居住社区应运而生。
20世纪60年代，“合作居住(Cohousing)”最早在丹麦出现［3］，于1987年创立了首个老年合作居住社区［4］，后逐渐扩散至世界各地，包括欧洲、北美、亚洲等，由此产生了愈来愈广泛的世界影响。
国外对老年合作居住社区开发已有不同程度的探索，本文旨在介绍国外老年合作居住社区开发的经验，以期为我国养老事业的健全和发展提供参考。
1 老年合作居住社区的涵义与特点1．1 老年合作居住社区的涵义老年合作居住社区是建立在一般合作居住社区基础上的新型老年社区，以鼓励老年人社会交往、邻里互助、友好合作为目的［5-6］。
社区由价值观一致的老年居民参与设计和管理，可以新建或者改造而成。
一般来讲，老年合作居住社区通常由20～30户组成。
居民不仅可通过租赁或购买获得具备传统住宅所有特点的个人空间，还可由共同出资享受作为个人空间延伸的公共设施。
海外房地产开发项目合作模式思考作者：曾明英来源：《环球市场》2018年第03期摘要：近年来，随着我国经济实力的不断提升，海外房地产投资开始成为各个投资方的关注热点之一，同时，基于对长远合作战略的考量，如何选择与海外房地产开发项目的合作方式将是进军海外的国内房地产公司面临的重要课题，本文就主要针对于东非坦桑尼亚的合作模式选择进行详细的分析与说明。
关键词：海外房地产；项目合作；合作模式；共赢在党的十九大报告中，习近平总书记提出“创新对外投资方式，促进国际产能合作，形成面向全球的贸易、投融资、生产、服务网络，加快培育国际经济合作和竞争新优势”，为新时代的对外投资合作指明了方向。
在房地产开发领域，要想实现在海外合作的途径中达到互利共赢的效果，就要认真思考合作的模式并有所创新。
一、各方的商业诉求通常情况下，在海外房地产开发的合作投资项目当中，中外双方都有各自的商业诉求。
首先，我方企业在中外合作当中通常都希望能够主导项目的设计、建设以及营销等过程，以保证在东道国的投资项目当中根据其商业思路进行施行。
而对于我方合作的东非坦桑尼亚则想在贡献自己的土地之后，等待我方在建成了房地产项目后从中取得相应的土地增值。
二、海外房地产开发项目合作模式思考就经验来讲，在我方企业与海外企业联合开发的产地产投资合作中有两种模式，即合资开发模式与协议联合开发模式。
（一）合资开发模式合资开发模式指的是我方与外方进行合资协议的签订，并共同的设立合资公司，以合资公司为主体来从事房地产有关的开发工作。
1.销售收益分配机制通常情况下，在传统的合资开发模式下，我方与对方分别以其土地、资金向合资公司进行注资，并根据其对合资公司的贡献价值为主要依据，从而获取相应的公司股权，并根据其股权比例，进行公司的利润分红。
2.合资开发模式的特点合资开发模式的突出优势在于：由于外方将所持有的土地以作价出资的方式将土地的所有权转让给了合资公司，使得合资公司成为了完全的土地所有权人，而对于外方来说，则失去了独自出租、转让、抵押或者是其他方式对土地进行处理的权利，这也就在最大程度上保护了我方的交易安全与合法权益。
一种可持续居住模式的探索——生态村（Eco-village）运动及其特征内容摘要以机器大工业为代表的第一次工业革命极大提高了社会生产力，但同时也使生态环境渐趋恶化。
自然资本论根据循环经济理论提出了以自然资本为出发点的新的产业革命。
基于对可持续住区模式的探索，生态村（Eco-village）运动在20世纪90年代在欧美等发达国家蓬勃兴起。
“生态村是以人类为尺度，把人类活动结合到不损坏自然环境为特征的居住地中，支持健康地开发利用资源，能够可持续地发展到未知的未来。
” [1]它以生态设计、社会民主和文化融合为最主要标志，已逐渐发展成为可持续的人类生活模式之一。
引言从2400多年以前的古希腊哲学家柏拉图（Plato）的“理想国”到16世纪英国摩尔爵士（Sir Thomas Moore）的“乌托邦”，从19世纪霍华德（Ebenezer Howard）的“田园城市”到20世纪80年代的“生态球2号”（Biosphere II）试验，人类从来没有停止过对理想生活与住所的积极探索与追求。
当传统聚落自发的生态意识默默转变为人类早期的生态萌芽，当工业时代反自然的生态沉沦逐渐转变为当代可持续思考的生态觉醒后，人类聚居的发展模式和目标将随社会价值观的转变而发生根本性的改变。
人类发展的生态价值取向，使得在工业社会中的不可能在今天成为可能，生态村在全球的不断探索和实践为我们开辟了一条未来人类住区可持续发展之路。
一、生态村的理论背景1、“自然资本论”——从传统经济到循环经济自18世纪中期工业革命以来，社会生产力的发展水平极大地提高了，物质文明水平迅猛发展。
然而，人类社会也付出了严酷的代价。
以机器大工业为代表的第一次工业革命严重地依赖于人造资本的增长，并以严重地损害自然资本为结果。
西方世界开拓的传统工业化的道路，是以“征服自然”为指导思想的，它的目标是满足富裕的人们过舒适生活的需要，它的方法是为所欲为地向大自然贪婪地索取，肆意地掠夺，它的后果是人与自然陷于尖锐的矛盾之中，并不断受到自然的报复，由此引发的一系列全球性问题——人口激增、资源锐减、环境污染、生态恶化，实际上已经使人类社会走上了一条不可持续发展的歧途。
美国“合作居住”养老模式进入高速发展“合作居住”养老模式目前在美国的规模很小，但已被列为美国未来养老服务产业趋势之一。
“合作居住”养老模式的起源合作居住（Cohousing）模式最早于20世纪60年代在丹麦出现，社区通常由20-30户组成，其布局兼顾社交和私密性两方面需求，私人住房与传统住宅模式基本相同，公共共享设施（如康乐设施、庭院、广场、公共用房等）由居民共同所有。
居民自觉参与设计和管理，社区定期举行聚餐等公共活动以加强居民间的交流。
80年代后期，2位美国建筑师麦卡.曼特（Kathryn McCamant）与查尔斯·杜瑞特（Charles Durrett），特意到丹麦考察了多个合作居住社区，回到美国后，出版了相关著作《Cohousing：A Contemporary Approach to Housing Ourselves》，并且在美国加利福利亚州戴维斯市（Davis，California），他们亲自设计组建了美国第一个合作居住社区Muir mons。
这种理念与模式就在北美洲慢慢传播开了。
引入美国之初，这种模式主要被崇尚“多代同居”人士所接纳，但由于这种模式天然地利于丰富老年生活、便于相互照应与护理老年居民，深受居家养老者欢迎，甚至涌现出“老年合作居住”（Senior CoHousing）趋势。
查尔斯·杜瑞特认为它是一种有别于机构养老院，草民自己组建的新式可持续生活社区。
其实，要说起合作居住理念，咱们老祖宗的“四合院”倒有几分神似，只不过当时“四合院”是以家族为纽带组建，而合作居住则是愿景准则信念相似的普通草民。
可惜咱们的“四合院”慢慢没落了。
“合作居住”养老模式的主要特征“合作居住”社区形式多样，可在城市或郊区，可是独立平房（或称独栋别墅）、联体平房（或称联体别墅）或多层公寓，但不论形态如何，通常具备以下某几个特征。
参与组建过程社区通常由一群志同道合的早期居民或房产商发起，组建过程中，居民们一块参与规划设计，并参与建设。
国外共有产权住房制度实践的模式分析一、概况作为租赁权与完全产权“中间地带”的共有产权制度在许多发达国家已经有数十年的历史。
具体来看，美国、瑞典、英国、加拿大、新加坡等国在共有产权制度上都已发展成熟。
其中，新加坡是全国性的共有产权制度，具有高度的统一性、行政性与规划性；相比之下，美国的共有产权制度则是由市场化金融创新逐步发展成住房保障模式、从基层单位的具体运作逐步成为联邦的重要政策，是一个自“下”而“上”发展的过程，具有高度的多样性、灵活性。
而瑞典、英国、加拿大等国则以一种或几种模式为主，在统一性上弱于新加坡，在多样性上弱于美国。
为了突出体现共有产权制度本身的特质，我们主要以美国共有产权制度为考察对象，同时关注其他相关国家的相关概况。
二、市场化共有产权住房从产权主体的角度看，美国的共有产权制度可以分为两大类：一是以购房人互助、形成股份制合伙人购买住房的形式；二是以购房人与信贷机构形成产权共有。
1、购房人互助模式所有购房人投资成立一个合伙公司，以公司名义申请贷款购买（整栋或一批次）住房。
每个购房者并不持有单套住房产权，而是持有该公司的股份。
对具体的居住、出租、转让、抵押等行为通过“公司章程”确定。
住房不能以单套形式转让，只能以股权出售方式进行。
一般出售时须经公司管理委员会批准，对买受人进行一定的考察，但对出售价格并不限制。
这类共有产权住房是单一的购房人与其他购房人群体之间的产权共有。
这一成立的公司实体是市场化的，所属住房资产面向整个潜在市场开放，投资人按产权比例获得所有市场增值收益。
这一模式早在19世纪末期就开始出现，并在上个世纪里发展到比较成熟的阶段。
进入上世纪70年代后，这一模式在提高全国住房自有率上发挥的功能逐步缩小。
2、信贷创新模式通过信贷机构金融创，降低信贷门槛或信贷成本来换取一定的住房资产增值收益，也称为股权化贷款（Shared-Equity Mortgages, SEM）。
这一模式是单一的购房人与社会化金融机构之间的产权共有，权利约束通过信贷合约进行确定，购房人与金融机构在产权转让环节对收益进行分配。
论述国外公共住房融资模式一、国外主要保障性住房融资模式国外与我国保障房相对应的住房通常被成为“公共住房”（Public housing）或“社会住房”（Social housing）。
目前，国际上较为典型的公共住房供应和融资模式有新加坡的组屋模式、日本的公共住房模式、德国的公共福利房模式、英国的可负担住房模式和美国模式。
总体看来，各国保障房的供应模式和融资模式各具特色。
主要可以大致可分为三种类型。
第一种是政府直接进行保障房建设开发和运营的模式，以新加坡为代表，美国、日本、德国、英国等多数国家在早期也采用此模式。
新加坡公共住房的筹资与建设统一由建屋发展局负责。
建屋发展局的公用住房开发建设资金主要来自于中央公积金，并辅之以一定的财政资金。
新加坡公共住房融資模式如下图。
政府直接投资建设保障房的优势是，能够在住房严重短缺、住房供求矛盾尖锐时期迅速提高住房供应量，缓解中低收入家庭的住房问题。
但是，此模式的一大问题是，随着保障房建设规模的扩大，政府的财政压力会越来越大，租赁型保障房建成后还需要以租养房，更是占用大量的财政资金。
即使是财政力量雄厚的美国、德国等国家，也没有长期采用此模式。
目前，人口规模较小的新加坡是此模式的典型，日本也保留了部分参与保障房建设的政府机构。
即使依然在采用此模式的国家，政府的保障房建设资金也并非全部来自财政资金，政府通过使用公共基金，如新加坡的中央公积金、日本的财政投融资体制，支援公共住房建设。
第二种是民间参与保障房建设、政府提供金融支持的模式，以德国、英国为代表。
政府直接参与保障房建设的各种弊端，使西方主要发达国家政府逐渐不再直接参与保障房建设，转向间接参与的方式，鼓励民间企业和非营利机构成为保障房建设的主力军，政府为其提供各种税收、金融等方面的支持，同时，对保障房的价格和租金进行一定程度的干预。
政府通过成立专门的公共住房金融机构，如日本的住房金融支援机构、德国的复兴信贷银行、英国的住房金融公司，向民间企业和非营利机构提供利率优惠、期限较长的住房开发贷款；同时，政府在税收上进行一定程度上的减免。
“合作居住”（Ｃｏｈｏｕｓｉｎｇ）社区是１９６０年代最早出现在丹麦的一种新型居住模式。
社区设计兼顾公共与私密性的平衡，是一种创造邻里之间“社区感”的创新策略。
这种社区模式经过不断发展演变，逐步从北欧，传播至北美、澳大利亚、英国、新西兰以及日本韩国等国家和地区，正产生着越来越广泛的世界影响。
凯瑟琳・麦卡曼特（Ｋａｔｈｒｙｎ ＭｃＣａｍａｎｔ）和查尔斯・杜雷特（Ｃｈａｒｌｅｓ Ｄｕｒｒｅｔｔ）所著的《合作居住：一种当代自建住房方式》（Ｃｏｈｏｕｓｉｎｇ： Ａ Ｃｏｎｔｅｍｐｏｒａｒｙ Ａｐｐｒｏａｃｈ ｔｏＨｏｕｓｉｎｇ ｏｕｒｓｅｌｖｅｓ），在１９８８年首次出版后，在北美地区启发了许多人对合作居住产生兴趣。
在该书中，“合作居住”的特征被归纳为：居民参与设计过程、社区规划鼓励居民互动、“公共用房（Ｃｏｍｍｏｎ ｈｏｕｓｅ）”为多样的居民活动提供场所、以及强调居民自我管理、无等级社区管理结构和独立的收入来源等。
加拿大Ｗｉｎｄｓｏｎｇ社区是北美地区最具代表性的“合作居住”社区之一（图１），其核心目标，是鼓励居民之间广泛互动和开放沟通。
社区的建造过程、布局形式、生活和管理模式等方面，都体现了这一核心特质，同时，低影响（Ｌｏｗ－ｉｍｐａｃｔ）策略下的生态设计措施也是该社区的主要特征。
本文将详细解析该社区的设计、管理和居住模式。
1. Windsong “合作居住”社区简介Ｗｉｎｄｓｏｎｇ“合作居住”社区是加拿大第一个居民自主建造的“合作居住”社区（表１）。
社区位于不列颠哥伦比亚（Ｂｒｉｔｉｓｈ Ｃｏｌｕｍｂｉａ）南部的兰利市（Ｌａｎｇｌｅｙ），距温哥华东南部约１小时车程。
１９８０－１９９０年代间，该地区从田园乡村发展成“城市边缘”，农业生产和肥沃的生态系统被蔓延的充满住宅和柏油马路的郊区景观所替代［１］。
１９９０年代初，一些家庭渴望居住在相互支持的社交环境中，并希望可以对自己的社区和资源负责，他们聚集在一起开始建设Ｗｉｎｄｓｏｎｇ社区，并招募其他对该理念感兴趣的成员。
美国人的养老方式大家都知道，大洋彼岸有一个美利坚，建国不到300年，是世界上最发达的国家，前两天拜登和特朗普之间的总统辩论被大家戏称为两个80岁老人为了争取工作而公开吵架。
抛开其他问题不谈，其中两人提到了养老问题的解决方式，这对于美国来说是非常有必要的。
美国是一个移民国家，各色人种混杂，涵盖了现在美国社会的各个年龄段。
美国老人爱独居，具有这种思想的美国人，白人占72%，非裔占68%，西裔占60%，亚裔最少占49%。
那么他们主要是怎么养老的呢？主要有以下几种方式：一、居家养老护理（Home Care）所谓居家养老，是将居家与社会服务相结合的养老方式。
具体又分为：（一）会员制多元化服务模式老年居民们缴纳一定的会员年费，就可以享受志愿者提供的交通搬运、购物、家政、房屋维护等服务。
（二）NORCs（Naturally Occurring Retirement Communities）社区支持的多元化服务模式这就是常见的退休社区，大多数老年人聚集，自然形成的社区，囊括家政、健康保健护理、医疗服务提供商，政府机构与慈善组织等，倡导老年人建立社区、独立生活、健康养老。
（三）Co-housing合作居住模式类似于中国的四合院模式，在享有私人住宅的基础上，让居民共享公共设备。
比如公共厨房、餐饮区、休息区、洗衣房、图书馆、花园等，便于老年人邻里互动。
（四）PACE（Program of All-Inclusive Care for the Elderly）医疗护理模式老年人全面护理项目PACE,只要是55岁以上，得到州政府认定需要疗养护理的老人，若在政府登记能在社区里平安生活，就可以住到PACE服务区。
服务都由美国联邦医疗保险Medicare与医疗补助Medicaid网络覆盖的服务商提供，而且费用由Medicare/Medicaid承担。
二、持续护理退休社区CCRC（Continuing Care Retirement Communities）如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。
