银行经营性物业贷款操作规程

x银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。

经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。

合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。

产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。

抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。

现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。

第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。

借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。

经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。

贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。

经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录；２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上；４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；８．x银行规定的其他条件。

农村商业银行经营性物业抵押贷款管理办法
第一章总则
第一条为进一步适应农村商业银行（以下简称“本行”）房地产抵押业务的发展，规范各类经营性物业抵押贷款的业务操作，防范抵押房地产在营运期间的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据人民银行、银保监会及本行信贷管理有关规定，经合本行实际，特修订本办法。

第二条本办法所称经营性物业抵押贷款是指本行向法人发放的，以其拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的租金收入为主、以借款人的其他经营收入为辅进行还本付息的贷款。

经营性物业是指已竣工验收并正式投入商业性（泛指经营性，下同）营运，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流较为充裕、综合收益较好的商业用房、办公用房、工业用房、工业用标准房等不动产，包括商场、店铺、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施及位于工业园区且整体对外出租的厂房等物业形式。

经营性物业抵押贷款用于固定资产投资的必须同时符合国家和本行的相关政策规定。

第二章贷款对象、条件
第三条贷款对象。

借款人必须是经有权部门批准成立并依法
1。

经营性物业抵押贷款1. 引言经营性物业抵押贷款是指将企业的经营性物业作为抵押物，从银行或其他金融机构获得的一种融资方式。

这种贷款方式可以为企业提供资金支持，帮助企业扩大经营规模，增加投资，提升竞争力。

本文将详细介绍经营性物业抵押贷款的基本概念、特点以及申请流程。

2. 经营性物业抵押贷款的基本概念在理解经营性物业抵押贷款之前，我们先来了解一下其中涉及到的几个关键概念：•经营性物业：指用于企事业单位、商业机构等经营活动的不动产，如商铺、写字楼、工厂等；•抵押贷款：指借款人将自己名下的财产作为担保物（即抵押物），向银行或其他金融机构借款的一种贷款方式。

因此，经营性物业抵押贷款就是指企业将自己的经营性物业作为抵押物，向银行或金融机构申请贷款的过程和行为。

3. 经营性物业抵押贷款的特点经营性物业抵押贷款具有以下几个特点：3.1 高额贷款额度由于经营性物业通常具有较高的价值，因此抵押贷款的额度相对较高。

企业可以根据自身的融资需求，抵押相应价值的物业，从而获得更高额度的贷款。

3.2 低利率与一般的企业贷款相比，经营性物业抵押贷款拥有较低的利率。

这是因为贷款机构在获得抵押物后，拥有了一定的担保措施，降低了风险程度，因此可以提供更为优惠的利率。

3.3 灵活的还款方式根据企业的实际情况和贷款金额，经营性物业抵押贷款通常提供较为灵活的还款方式。

企业可以根据自身的经营状况灵活安排还款计划，以减轻贷款还款所带来的经营压力。

4. 经营性物业抵押贷款的申请流程经营性物业抵押贷款的申请流程如下：4.1 准备相关材料首先，企业需要准备相关的材料。

一般包括以下内容：•经营性物业的所有权证明；•经营性物业的评估报告；•企业的营业执照和相关经营证件；•企业的资产负债表和利润表等财务报表；•借款人的身份证明等个人资料。

4.2 定义贷款用途和额度企业需要明确贷款的用途和需要的额度，并与贷款机构进行沟通，以确定合适的贷款方案。

4.3 进行押评估和贷款审查接下来，贷款机构会对企业提供的经营性物业进行评估，并对企业的贷款申请进行审查。

XX银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则第一条为了进一步丰富我行贷款品种，提高市场竞争力，我行开发了经营性物业抵押贷款品种，根据相关法律法规及我行相关授信制度，结合实际情况，特制定本暂行办法。

第二条经营性物业，是指已经竣工并投入商业运营，通过出租等经营方式在较长时期内获得稳定现金收入的商业房产，包括商场、写字楼、专业市场、酒店、专业仓库、工业厂房等。

经营性物业抵押贷款，是指我行向中小企业或个体私营企业主（指主要股东或实际控制人个人）发放的以其自有的经营性物业抵押，以该经营性物业的租金收入质押，并以此租金收入和经营收入作为主要还款来源的中长期贷款。

第三条经营性物业抵押贷款流程主要分为贷款受理与调查、审查与审批、合同签约、发放与支付、授信后管理五个环节。

贷款的用途属于固定资产贷款的，还应遵守《XX银行固定资产贷款管理实施细则》的相关规定。

第四条经营性物业抵押贷款管理应遵循“从优选择经营资产、注重第一还款来源、审慎评估现金流量、合理确定金额期限、严格实施账户监管、定期评价资产价值”的原则。

第五条本办法适用于XX银行所辖分行、中心、总行直属支行（以下简称经营行）办理经营性物业抵押贷款。

第二章基本规定第六条市场准入申请人为我行中小企业或个体私营企业主，其贷款申请应符合我行公司和个人经营性贷款的基本条件，具有稳定的生产经营活动，没有不良信用记录，能够与我行建立起长期的合作关系，其还款来源为申请企业的租金收入及经营收入。

申请人应将其经营性物业抵押给我行，并将该物业项下所有租金债权质押给我行，并与我行签订相应的最高额抵押合同、最高额质押合同、应收账款质押登记协议等法律文本，资金结算通过我行办理，接受我行对物业营运收入、支出款项的封闭式监管。

第七条抵押物应符合的条件：（一）符合当地城市规划要求，经竣工验收合格并已投入正常运营，申请前出租率不低于60%；（二）所有权、经营权、收益权和处置权清晰，已办妥房屋所有权证等不动产权属证书；（三）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（四）所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，物业资产市场价值相对稳定；商业物业原则上应位于城市中央商务区、中心商业区等成熟繁华地段，商业、商务氛围浓厚；工业物业原则上应位于成熟的工业集聚区，布局合理，交通便利，配套条件好，以规划的重点工业区为主；（五）抵押物的楼龄原则上不超过15年（核心商业区除外），且地理位置佳，具备良好的变现能力；（六）能办理合法有效的资产抵押和以经营收入为应收账款质押的登记手续，容易处置；（七）我行要求的其他条件。

银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。

经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。

合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。

产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。

抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。

现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。

第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。

借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。

经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。

贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。

经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。

第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；8．符合银行规定的其他条件。

产品定义经营性物业贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的企事业法人发放的，以用其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为第一还款来源的贷款。

产品特点经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。

适用对象主要针对中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人。

申请条件A、贷款对象应符合以下条件：（1）非房地产开发企业且在银行信用评级原则上不低于BBB；（2）拥有合法、完整、独立的物业所有权和经营权，即借款人与物业产权人为同一个主体；（3）同意将物业经营收入归集至在贷款银行开立的资金监管专户，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管；（4）针对经营性物业设立的资产抵押、经营收入实施的专户归集、应收账款的质押设定等事项，必须告知全部承租人并取得签收回执；（5）原则上应提供承租人承诺放弃优先购买权的声明书，无法提供的应由经办机构在贷前调查时说明理由并由最终审批人进行决策。

B、贷款对象所拥有的经营性物业应符合以下条件：（1）所处地区原则上应有银行开设的分支机构，符合当地城市规划或产业规划要求，经竣工验收合格并办妥相关权证，已投入商业运营；（2）原则上应为商业物业，审慎介入工业物业。

所处地理位置优越，规划设计合理，配套设施齐全，市场价值稳定或有上升趋势；（3）经营该物业可以获取合法的租金收入或运营收入，所产生的净现金收入持续、稳定、充沛，能够覆盖贷款本息；（4）定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好，租金价格稳定或有上涨趋势，具有较强的变现能力，有利于整体处置；（5）抵押物业应办理相关财产保险，并约定保险第一受益人为贷款银行。

C、贷款用途应符合以下条件：经营性物业贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求，必须符合国家有关政策法规和监管要求以及我行相关的制度规定，不得用于股本权益性投资，不得以任何形式流入证券、期货市场，不得用于国家明令禁止的投资领域或用途。

某银行经营性物业贷款管理办法某银行经营性物业贷款管理办法一、引言随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。

为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。

二、管理办法概述经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。

该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。

管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。

在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。

三、审批流程申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。

某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。

审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。

四、风险控制为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。

首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。

其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。

此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。

五、监管措施为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施：1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。

2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。

3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。

4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。

六、总结某银行经营性物业贷款管理办法旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。

第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据中国人民银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。

第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL (大型购物中心)、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。

经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。

第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。

第四条贷款对象。

借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第五条贷款用途。

经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或者购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或者违规贷款。

第六条贷款条件。

(一)借款人须具备的基本条件：1.具有贷款证(卡)，并在我行开立基本账户或者普通账户，信用等级原则上在A+级(含)以上，无不良信用记录；2.产权清晰、法人管理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；3.属于房地产开辟企业的，应取得房地产开辟主管部门核发的房地产开辟企业资质等级证书，并办理年检手续；4.所有者权益在8000万元(含)以上；5.主要股东或者实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；7.董事会或者相应决策机构允许将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；8.允许与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；9.中国农业银行规定的其他条件。

第一篇：信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程信托、资管经营性物业抵押贷款准入标准及业务流程一准入标准1、借款主体：拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房屋所有权证及土地使用权证；借款方若为房地产开发企业，要求具备二级及以上房地产开发企业资质；2、区域准入：物业位于直辖市、省会城市、计划单列市的市辖区；3、融资项目：取得房屋所有权证的商业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息；办理借新还旧业务，贷款资金可用于置换借款方在其他金融机构的的前期贷款；4、担保措施：以经营性物业作抵押担保，借款方控股股东提供连带责任保证；5、贷款期限：1－5年；6、贷款金额：根据货款期内物业可用于归还贷款的现金流确定，且最高不得超过物业评估价值的45－50%；7、年利率：13－14%；8、融资服务费：2%或协商，贷款资金划入借款方账户后支付，资金方经纪公司与借款方经纪公司各50%；9、贷款操作时间：45－60天；10、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二业务流程1、借款方提交借款申请书、经营性物业租金明细统计表、借款主体公司基础资料、担保主体公司基础资料、项目资料等用於项目立项的资料；2、借款方提供资金方在资料审查中要求补充提供的文件和资料；3、资金方业务部门对立项资料进行审查、论证和测算；4、资金方项目立项评审通过后，借款方与顾问方签署《融资服务协议》；5、资金方自费前往项目地考察物业出租经营情况、偿债能力情况，承租人资信、支付租金能力，抵押物情况等。

借款方按《经营性物业抵押贷款尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：6、资金方设计交易结构，确定融资方案，双方签署借款合同、租金账户监管合同等相关文件，办理审批、核准或备案手续；募集资金；7、办理物业抵押登记手续，发放贷款资金，并对资金使用情况进行监控。