下载文档原格式
陈ｘｘ、青岛总部基地开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2020.11.18【案件字号】(2020)鲁02民终11043号【审理程序】二审【审理法官】王化宿高中日盛新国【审理法官】王化宿高中日盛新国【文书类型】判决书【当事人】陈xx;青岛总部基地开发建设有限公司;青岛润拓房地产咨询顾问有限公司【当事人】陈xx青岛总部基地开发建设有限公司青岛润拓房地产咨询顾问有限公司【当事人-个人】陈xx【当事人-公司】青岛总部基地开发建设有限公司青岛润拓房地产咨询顾问有限公司【代理律师/律所】吕文静山东盈康律师事务所;王荣玉山东盈康律师事务所【代理律师/律所】吕文静山东盈康律师事务所王荣玉山东盈康律师事务所【代理律师】吕文静王荣玉【代理律所】山东盈康律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【被告】青岛总部基地开发建设有限公司;青岛润拓房地产咨询顾问有限公司【本院观点】涉案房屋买卖过程中，陈xx参加了总部基地公司与润拓公司组织的交3万元抵6万元房款的团购活动，陈xx交纳了3万元款项。
陈xx参加该活动时，签署了《富力.总部基地项目定购流转审批单》，该审批单优惠方式一栏明确载明：“交30000团购抵60000房款（30000团购不算入房款）×0.99×0.99"，该栏对活动的优惠方式做了明确说明。
【权责关键词】无效代理合同合同约定自认诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与一审法院一致。
【本院认为】本院认为，涉案房屋买卖过程中，陈xx参加了总部基地公司与润拓公司组织的交3万元抵6万元房款的团购活动，陈xx交纳了3万元款项。
现陈xx要求返还其交纳的该3万元，本院认为，陈xx参加该活动时，签署了《富力.总部基地项目定购流转审批单》，该审批单优惠方式一栏明确载明：“交30000团购抵60000房款（30000团购不算入房款）×0.99×0.99"，该栏对活动的优惠方式做了明确说明。
宋巍丽、宋某商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2020.12.26【案件字号】(2020)鲁02民终12076号【审理程序】二审【审理法官】高中日王化宿盛新国【审理法官】高中日王化宿盛新国【文书类型】判决书【当事人】高某;宋巍丽;宋某;青岛隆海集团市政工程有限公司【当事人】高某宋巍丽宋某青岛隆海集团市政工程有限公司【当事人-个人】高某宋巍丽宋某【当事人-公司】青岛隆海集团市政工程有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】宋巍丽;青岛隆海集团市政工程有限公司【本院观点】本案当事人争议的主要焦点问题是：原判认定涉案《融园认筹书》不具备商品房买卖合同的要件，不能认定为有效商品房买卖合同，依据是否充分。
从《融园认筹书》的主要内容看，确与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容严重不符，上诉人要求确认《融园认筹书》为有效商品房买卖合同不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故原判上述认定事实和法律依据充分。
【权责关键词】撤销委托代理法定代理合同合同约定诚实信用原则回避第三人法定代理人证据不足关联性证明责任（举证责任）诉讼请求变更诉讼请求开庭审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，原判认定事实正确，案经调解未果。
【本院认为】本院认为，本案当事人争议的主要焦点问题是：原判认定涉案《融园认筹书》不具备商品房买卖合同的要件，不能认定为有效商品房买卖合同，依据是否充分。
对此，本院认为，从《融园认筹书》的主要内容看，确与《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容严重不符，上诉人要求确认《融园认筹书》为有效商品房买卖合同不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，故原判上述认定事实和法律依据充分。
胡军、郑方房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.04.20【案件字号】(2021)鲁16民终460号【审理程序】二审【审理法官】赵慧莲王正真张珊【审理法官】赵慧莲王正真张珊【文书类型】判决书【当事人】胡军;郑方【当事人】胡军郑方【当事人-个人】胡军郑方【法院级别】中级人民法院【原告】胡军【被告】郑方【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定证据交换质证诉讼请求补偿安置协议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定的“效力性强制规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
一审法院以涉案房屋未依法登记领取权属证书为由认定涉案《房屋买卖居间合同》无效不当。
郑方未提交证据证实涉案《房屋买卖居间合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，其起诉主张确认合同无效并要求返还购房款，无事实及法律依据，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。
综上所述，胡军的上诉请求成立，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初3816号民事判决；二、驳回郑方的诉讼请求。
青岛城投燕岛酒店有限公司、董兆芳房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.03.14【案件字号】(2022)鲁02民终2343号【审理程序】二审【审理法官】侯娜王化宿高中日【审理法官】侯娜王化宿高中日【文书类型】判决书【当事人】青岛城投燕岛酒店有限公司;董兆芳【当事人】青岛城投燕岛酒店有限公司董兆芳【当事人-个人】董兆芳【当事人-公司】青岛城投燕岛酒店有限公司【代理律师/律所】常子谦山东凌恒律师事务所【代理律师/律所】常子谦山东凌恒律师事务所【代理律师】常子谦【代理律所】山东凌恒律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】青岛城投燕岛酒店有限公司【被告】董兆芳【本院观点】本案为房屋买卖合同纠纷之诉。
除人身权外，民事权利是可以放弃的，但必须采取明示的方式才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力。
【权责关键词】撤销代理民事权利违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷之诉。
当事人争议的焦点问题是：城投燕岛酒店公司应承担逾期办证违约金的起算时间如何认定。
本案中，董兆芳与城投燕岛酒店公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。
该合同约定，在城投燕岛酒店公司于交付房屋后360日内办理房屋的房地产权证。
城投燕岛酒店公司主张承担逾期办证违约金的起算时间为2020年6月30日的理由是，其与2020年3月23日向董兆芳邮寄的《关于永新公馆延期办理房产证的说明函》中，已经告知董兆芳“预计延迟3个月、于2020年6月30日前完成房产证办理事宜”，董兆芳未按照该说明函的要求提出异议，应当视为接受该时间节点。
张某某2;张某某;张某某1;王某某2;王某某1;房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.07.28【案件字号】(2022)京02民终5742号【审理程序】二审【审理法官】宋猛刘丽杰杨志东【审理法官】宋猛刘丽杰杨志东【文书类型】判决书【当事人】张东成;张东星;张东利;王法珣;王跃红【当事人】张东成张东星张东利王法珣王跃红【当事人-个人】张东成张东星张东利王法珣王跃红【代理律师/律所】单文豪北京市瑞得律师事务所;蔡明勤北京景淳亦弛律师事务所;于飞北京景淳亦弛律师事务所【代理律师/律所】单文豪北京市瑞得律师事务所蔡明勤北京景淳亦弛律师事务所于飞北京景淳亦弛律师事务所【代理律师】单文豪蔡明勤于飞【代理律所】北京市瑞得律师事务所北京景淳亦弛律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张东成;张东星;张东利【被告】王法珣;王跃红【本院观点】601房和1049号车位系王法珣从博润豪公司处以买卖方式取得，并于2010年8月21日过户登记至王法珣名下。
【权责关键词】胁迫合同新证据诉讼请求撤诉维持原判发回重审清算执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人未提交新证据。
王跃红称其不是王x的女儿，双方是亲戚，户口落在王x家是其父母与王x商量好的，现其父母与王x均已去世，无法找到相关证据。
本院对一审法院查明的相关事实予以确认。
【本院认为】本院认为，601房和1049号车位系王法珣从博润豪公司处以买卖方式取得，并于2010年8月21日过户登记至王法珣名下。
博润豪公司的股东王x、x军系王法珣的父母，博润豪公司与王法珣就601房和1049号车位签订的《存量房屋买卖合同》中关于房屋、车位价款支付的期限、方式及相关违约责任均未作约定，并在王法珣未支付价款的情况下办理了产权过户登记手续，同时，并无证据显示博润豪公司注销前后，博润豪公司或股东王x、x军向王法珣主张过房屋和车位价款。
薛兆建、薛峰、于艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.03.31【案件字号】(2021)鲁02民终490号【审理程序】二审【审理法官】盛新国高中日王化宿【审理法官】盛新国高中日王化宿【文书类型】判决书【当事人】薛兆建;薛峰;于艳【当事人】薛兆建薛峰于艳【当事人-个人】薛兆建薛峰于艳【代理律师/律所】国敏锐山东君孚(西海岸)律师事务所;宋爽山东君孚(西海岸)律师事务所【代理律师/律所】国敏锐山东君孚(西海岸)律师事务所宋爽山东君孚(西海岸)律师事务所【代理律师】国敏锐宋爽【代理律所】山东君孚(西海岸)律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】薛兆建【被告】薛峰;于艳【本院观点】自2018年6月15日至2020年5月28日，上述四家公司向上诉人转账共计6620176元，上诉人向薛峰转账共计2241840元，其中至首付款交付之日，上述四家公司向上诉人转账共计2793476元，上诉人向薛峰转账977100元，充分说明薛峰的经济收入均来自于上诉人及上述四公司转账，薛峰作为上述的四公司的股东及实际经营者应分得公司的经营收益，故薛峰转账支付730000元的房款系其分得的经营收益，而非上诉人支付首付款。
【权责关键词】恶意串通撤销代理共同共有合同合同约定证据不足自认关联性质证高度盖然性诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明事实与原审法院认定一致。
【本院认为】本院认为，自2018年6月15日至2020年5月28日，上述四家公司向上诉人转账共计6620176元，上诉人向薛峰转账共计2241840元，其中至首付款交付之日，上述四家公司向上诉人转账共计2793476元，上诉人向薛峰转账977100元，充分说明薛峰的经济收入均来自于上诉人及上述四公司转账，薛峰作为上述的四公司的股东及实际经营者应分得公司的经营收益，故薛峰转账支付730000元的房款系其分得的经营收益，而非上诉人支付首付款。
孟萌、魏星艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.01.29【案件字号】(2021)鲁02民终517号【审理程序】二审【审理法官】盛新国高中日王化宿【审理法官】盛新国高中日王化宿【文书类型】判决书【当事人】孟萌;魏星艳;黄岛区青港湾房产经纪服务部【当事人】孟萌魏星艳黄岛区青港湾房产经纪服务部【当事人-个人】孟萌魏星艳【当事人-公司】黄岛区青港湾房产经纪服务部【代理律师/律所】刘刚山东望平律师事务所【代理律师/律所】刘刚山东望平律师事务所【代理律师】刘刚【代理律所】山东望平律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】孟萌【被告】魏星艳;黄岛区青港湾房产经纪服务部【本院观点】本案争议焦点为孟萌应否承担双倍返还定金责任。
【权责关键词】无效恶意串通追认代理合同第三人证据不足诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审查明事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
【本院认为】本院认为，本案争议焦点为孟萌应否承担双倍返还定金责任。
魏星艳提交的《购房定金条》明确约定了涉案房屋位置、总价及购房定金数额，且已经孟萌及青港湾服务部签字、盖章确认，孟萌亦认可委托青港湾服务部出售涉案房屋并收取青港湾服务部1万元定金，孟萌虽称其未见过购房人，魏星艳与青港湾服务部系恶意串通，但青港湾服务部作为居间方及《购房定金条》代签方认可魏星艳购房人身份，且《购房定金条》由魏星艳持有，结合本案查明的事实，可以认定魏星艳与孟萌之间就涉案房屋成立定金合同关系。
孟萌虽主张因青港湾服务部未在约定时间内通知其签订房屋买卖合同，故其在一个月后将青港湾服务部拿走的房产证挂失作废，另行出卖涉案房屋，但对此孟萌未提交有效证据予以证明，故该主张缺乏依据，本院不予采信。
王桂香、王吉建房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2020.11.27【案件字号】(2020)鲁02民终13021号【审理程序】二审【审理法官】马喆孙向东齐新【审理法官】马喆孙向东齐新【文书类型】判决书【当事人】王桂香;王吉建【当事人】王桂香王吉建【当事人-个人】王桂香王吉建【代理律师/律所】李从仁山东瑞帆律师事务所;戚远涛山东源丰律师事务所;王邦本山东源丰律师事务所【代理律师/律所】李从仁山东瑞帆律师事务所戚远涛山东源丰律师事务所王邦本山东源丰律师事务所【代理律师】李从仁戚远涛王邦本【代理律所】山东瑞帆律师事务所山东源丰律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】王桂香【被告】王吉建【本院观点】王桂香与王吉建签订的涉案房屋买卖合同真实有效，双方均应严格履行各自的合同义务。
【权责关键词】附条件合同合同约定证据不足合法性质证诉讼请求维持原判强制执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，本院查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，王桂香与王吉建签订的涉案房屋买卖合同真实有效，双方均应严格履行各自的合同义务。
王吉建依约支付了14万元房款，且已接收涉案房屋居住使用多年，并将剩余1万元房款交纳至一审法院，双方合同应当继续履行。
根据业已查明的事实，与涉案房屋同一楼座同一单元的部分房屋已经办理了房屋权属证书，可以推定涉案房屋已具备办理权属证书的条件，王桂香应当配合王吉建办理涉案房屋产权转移登记手续。
王桂香二审中提交的证据不足以证明涉案房屋因超标无法办理权属证书，其主张涉案房屋不具备权属证书办理条件且必然导致执行不能，证据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人王桂香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
崔春卫、王守成房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.09.24【案件字号】(2021)鲁02民终10861号【审理程序】二审【审理法官】陈明明马喆甘玉军【审理法官】陈明明马喆甘玉军【文书类型】判决书【当事人】崔春卫;王守成【当事人】崔春卫王守成【当事人-个人】崔春卫王守成【代理律师/律所】杜永胜山东诺远律师事务所【代理律师/律所】杜永胜山东诺远律师事务所【代理律师】杜永胜【代理律所】山东诺远律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】崔春卫【被告】王守成【本院观点】根据法律规定出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。
王守成、崔春卫签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。
【权责关键词】无效催告合同不可抗力合同约定新证据质证诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求开庭审理维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。
经二审审理查明的事实与一审一致。
【本院认为】本院认为，王守成、崔春卫签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的权利义务。
王守成作为出卖人已将涉案房屋交付给崔春卫，但崔春卫至今未付清购房款，并在一审中仍表示无力给付剩余房款，其已构成根本违约，王守成请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同法的相关规定，应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。
安然、宗德杰房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.01.14【案件字号】(2022)鲁02民终98号【审理程序】二审【审理法官】陈明明马喆甘玉军【审理法官】陈明明马喆甘玉军【文书类型】判决书【当事人】安然;宗德杰【当事人】安然宗德杰【当事人-个人】安然宗德杰【代理律师/律所】王翡山东恒信通律师事务所【代理律师/律所】王翡山东恒信通律师事务所【代理律师】王翡【代理律所】山东恒信通律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】安然【被告】宗德杰【本院观点】二审双方诉争焦点为，宗德杰知晓涉案房屋被抵押、被查封是否影响安然承担违约责任。
【权责关键词】无效催告代理合同过错合同约定证据不足新证据质证诉讼请求维持原判查封【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，二审双方诉争焦点为，宗德杰知晓涉案房屋被抵押、被查封是否影响安然承担违约责任。
双方就买卖涉案房屋签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的事由，合法有效，双方均应严格按照约定履行义务，宗德杰应当按约支付购房款，安然亦应当按约及时将房屋过户登记到宗德杰名下。
涉案房屋在双方签订协议前被查封且房屋上存在抵押，涉案房屋转移登记到宗德杰名下之前必须解除查封及其上的抵押，但双方在《协议书》中并未约定由购买人宗德杰提供资金或是在房屋过户前预先付款以办理解除涉案房屋上的查封和抵押手续，故涉案房屋上是否存在查封或抵押均不能作为安然不履行房屋过户约定的正当理由。
本案，安然未能在双方协议约定的过户时间之前解除涉案房屋上的查封和抵押，在双方协商延期过户的时间内，安然仍未解除涉案房屋上的查封和抵押以办理房屋过户手续，安然的行为属于迟延履行合同主要债务，且经催告后在合理期限内仍未履行合同义务，宗德杰有权要求解除双方之间的《协议书》，并要求安然承担违约责任。
青岛城投燕岛酒店有限公司、范青房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2022.03.11【案件字号】(2022)鲁02民终1894号【审理程序】二审【审理法官】侯娜盛新国王化宿【审理法官】侯娜盛新国王化宿【文书类型】判决书【当事人】青岛城投燕岛酒店有限公司;范青【当事人】青岛城投燕岛酒店有限公司范青【当事人-个人】范青【当事人-公司】青岛城投燕岛酒店有限公司【代理律师/律所】孙某某威山东诚功(崂山)律师事务所;尤鹏飞山东文康律师事务所;王博山东文康律师事务所【代理律师/律所】孙某某威山东诚功(崂山)律师事务所尤鹏飞山东文康律师事务所王博山东文康律师事务所【代理律师】孙某某威尤鹏飞王博【代理律所】山东诚功(崂山)律师事务所山东文康律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】青岛城投燕岛酒店有限公司【被告】范青【本院观点】本案争议的焦点问题是：城投燕岛酒店公司应承担逾期办证违约金的起算时间如何认定。
【权责关键词】代理违约金支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
【本院认为】本院认为，本案争议的焦点问题是：城投燕岛酒店公司应承担逾期办证违约金的起算时间如何认定。
本案中，范青与城投燕岛酒店公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行。
该合同第十四条约定，在城投燕岛酒店公司取得了房地产权属登记证明后360日内，由双方签署合同规定的《房屋交接书》。
《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。
双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
根据本案查明的事实，双方均认可范青于2019年4月17日在《入伙通知书》上签字并收房，该《入伙通知书》系城投燕岛酒店公司向范青交付房屋的凭证，城投燕岛酒店公司亦认可该《入伙通知书》即为房屋交接书。
因此，根据合同约定，双方应自2019年4月17日起360天内(即2020年4月11日前)办理申领该房屋房地产权证。
现因城投燕岛酒店公司的原因，未在上述时间内办理房屋产权证书，城投燕岛酒店公司应承担自2020年4月11日起计算的逾期办证违约金。
城投燕岛酒店公司主张自2019年3月31日(双方合同约定的房屋交付之日)起算720天，即自2021年3月20日起承担逾期办证违约金，无合同和法律依据，本院不予采信。
综上所述，青岛城投燕岛酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1483元，由上诉人青岛城投燕岛酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-09-21 18:39:35【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年6月，范青与城投燕岛酒店公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定范青向城投燕岛酒店公司购买位于青岛市市南区《原北海船厂1-02号地块剩余工程(畅海园二期项目)》2栋502户房屋，建筑面积为319.75平方米，每平方米房屋建筑面积单价为42100元，总价款为13461475元；付款方式为范青于2018年7月25日前支付6731475元，于2018年10月25日前支付6730000元。
第十一条城投燕岛酒店公司定于2019年3月31日前将房屋交付给范青；第十四条在城投燕岛酒店公司取得了房地产权属登记证明后360日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。
《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。
双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，由双方依法向青岛市不动产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。
第十六条城投燕岛酒店公司保证在向范青交付该房屋时该房屋没有城投燕岛酒店公司设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。
如房屋交付后出现与城投燕岛酒店公司保证不相一致的情况，由城投燕岛酒店公司承担全部责任。
补充条款十其他4.因出卖人原因未能在约定时间内办妥《房屋所有权证》的，出卖人每逾期一年按已付房款0.5%向买受人支付违约金；5.出卖人根据主合同及本补充条款约定如需承担违约责任向买受人支付违约金，则各项违约金之和累计不超过房价款总额的百分之二。
2018年6月19日、2018年6月20日、2018年6月21日、2018年7月5日、2018年7月6日、2018年7月7日李杨向城投燕岛酒店公司银行转账各100万元，共计600万元；2018年7月10日，李杨向城投燕岛酒店公司银行转账731475元。
2018年6月22日，城投燕岛酒店公司出具收据一张，载明：收到李杨300万元，附注为畅海园二期2号楼502户定金、转账；2018年7月11日，城投燕岛酒店公司出具收据一张，载明：收到李杨3731475元，附注为畅海园二期2号楼502户首付款、转账。
2018年10月26日，李杨向城投燕岛酒店公司银行转账100万元；2018年10月31日，范青向城投燕岛酒店公司银行转账573万元。
2018年10月26日，城投燕岛酒店公司出具收据一张，载明：收到李杨100万元，附注为畅海园二期2号楼502户二期款、转账；2018年10月31日，城投燕岛酒店公司出具收据一张，载明：收到李杨573万元，附注为畅海园二期2号楼502户尾款、ＰＯＳ。
城投燕岛酒店公司工作人员于2019年3月26日通知范青于2019年3月30日、2019年3月31日集中交房，并向范青发送了电子版入伙通知书，后范青于2019年4月17日收房并签署《入伙通知书》《承诺书》。
其中《入伙通知书》载明“尊敬的永新公馆范青业主：……您所购买的永新公馆2号楼502号房屋已通过工程竣工验收，根据合同约定，现已具备了交付使用条件，请您备齐以下资料及款项在下列日期内前往永新公馆项目办理入伙手续，……一、永新公馆交房时间为2019年3月30日、31日，其它时间请提前预约，工作时间9：00-18：00……温馨提示2.根据《商品房预售合同》约定，自入伙通知书约定交房之日起该房屋视为交付，请您在接到本通知后，按通知约定的时间到指定地点办理收房，逾期未办理交房手续的，视为已交房，自入伙通知书约定交房之日起，由您自行承担房产的风险责任，并自入伙通知书约定交房之日起支付物业管理费等一切相关费用”。
2008年6月12日，城投燕岛酒店公司取得市南区清远路9号(现市南区澳门路66号)的房地产权证(青房地权市字第2××0号)。
2018年6月1日，青岛市市南区清远路9号(现市南区澳门路66号)的土地使用权以及其上在建工程房地产设立在建工程抵押权，权利人为国民信托有限公司，债权金额为2.7亿元。
至2021年9月9日，该抵押仍存在。
【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。
本案中，范青与城投燕岛酒店公司就青岛市市南区2栋502户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案房屋存在抵押登记，在城投燕岛酒店公司不能主动解除抵押的情况下，涉案房屋现无法办理不动产权证，因此，对范青要求城投燕岛酒店公司办理青岛市市南区房屋不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于逾期办证违约金。
《入伙通知书》载明“自入伙通知书约定交房之日起该房屋视为交付，……逾期未办理交房手续的，视为已交房”，从该《入伙通知书》载明的内容看，该《入伙通知书》与合同约定的《房屋交接书》性质相同，即城投燕岛酒店公司向范青交付房屋的凭证，范青于2019年4月17日在该《入伙通知书》上签字，故双方签署房屋交接书的时间应为2019年4月17日。
合同约定，双方签署房屋交接书之日起360天内办理申领该房屋房地产权证，因出卖人原因未能在约定时间内办妥《房屋所有权证》的，出卖人每逾期一年按已付房款0.5%向买受人支付违约金，根据上述约定，双方应自2019年4月17日起360天(即2020年4月11日)内办理申领该房屋房地产权证，现因城投燕岛酒店公司的原因，未在上述时间内办理房屋产权证书，城投燕岛酒店公司应向范青支付违约金。
关于城投燕岛酒店公司主张自交房之日(2019年3月31日)起720天起算逾期办证违约金，无合同和法律依据，一审法院不予采纳。
范青和城投燕岛酒店公司均对合同约定的违约金计算方式无异议，故城投燕岛酒店公司应自2020年4月11日起至实际完成房屋所有权登记之日止向范青支付违约金(以13461475元为基数，按年千分之五的标准计算)，但应以269229.50元(13461475元×2%)为限。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、城投燕岛酒店公司于判决生效之日起十日内向范青支付逾期办证违约金(以13，461，475元为基数，自2020年4月11日起至实际办理房屋产权证书之日止，按年千分之五的标准计算，但应以269，229.50元为限)；二、驳回范青的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，483元，由城投燕岛酒店公司负担。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
【二审上诉人诉称】城投燕岛酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判城投燕岛酒店公司于判决生效之日起十日内向范青支付逾期办证违约金(以13461475元为基数，自2021年3月20日起至实际办理房屋产权证书之日止，按年千分之五的标准计算，但应以269229.5元为限)；2.本案一、二审案件受理费由范青承担。
事实和理由：一审判决存在事实认定错误。
2018年6月，城投燕岛酒店公司与范青签订了《青岛市商品房预售合同》，合同第十一条约定城投燕岛酒店公司于2019年3月31日前将房屋交付给范青。
