浅谈商业地产过剩的窘状
——谁来消化南充过剩的商业地产？
摘要：2015年12月18日至21日在北京举行的中央经济工作会议把去库存作为2016年经济五大任务之一，这也是中央第三次提及去库存化。搜索了解2016年地方两会，“去库存“也成为一个高频聚焦词汇。
关于南充商业情况，当然不同的视角和声音下，显得有点扑朔迷离。俗语有言：“人一上百，形形色色”，不同人有不同观点，但如果真正透过现象看本质，又有谁来消化目前南充过剩的商业地产呢？
一、目前国内商业地产现状分析：
购物中心、商业综合体、商业地产……尽管名称多样，但形式大同小异。在我国，形形色色的商业地产正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。据世联地产统计，近几年，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。
这是一个值得关注的信号，一座城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长必然会形成新的泡沫！
二、商业地产泡沫带来的问题：
在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前国内一线城市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。
三、成都为例，成都商业地产现状：
自08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业中心更是方兴未艾，但自2014起，成都的商业，可谓"遭惨了"！
困境1、购物中心很过剩，空置很严重
“全国第一、世界第二”：作为中国西部二线城市、成都商业体早在4年前就破百,2015年年末成都商业项目存量较2014年上市增长17.67%,2016年还将增加8各项目。
旧的不去，新的还在建。成都在建商业体达400万平方米左右，在建面积居全球第二、是巴黎的20倍。多如牛毛的购物中心，业内最多的形容词是“多得吓人”和“严重过剩”，过剩必然意味着空置，目前成都额商业地产空置率达16.2%，位居全国第二。
屋漏偏逢连夜雨，2014购物中心数量大增，但成都楼市大降温，这一年，销量不敌存量。还有一个可怕的细节，成都主要人口还在三环内，但一半以上的商业体位于三环外的南部新城，人气与商气不对等，它们还“处于并将长期处于空置阶段”。新建的商业体要多久才能消化？很多的人连一个保守的数据都不敢给出。
困境2、租不出去的新楼盘商铺
“不是人气的问题，是价格的问题”：成都很多房地产新区域，西至郫县、冬至大面、南至大源，住宅蜂拥而起、入住率也日益攀高，但某个几乎注满的楼盘，底商却寥寥无几。在成都南门，住宅区域与商业区域有明显的划分，在大源片区，早期的华润凤凰城和中海兰庭就规划了极少的底商，但这两个楼盘的消费力又十分强大，所以这些商铺变得异常“珍贵”，租金一跃到双楠片区的3-4倍，让许多商家望而却步。
后来很多开发商意识到了这个问题，规划了不少底商，但在成都这个“地价高、房价不高”的市场，开发商把利润全押在商铺上，恰遇2014年市场状况不好，2015年持续性下滑，各新盘的商铺更是四面楚歌、再难开张。
上个世纪，成都的商铺有“一铺养三代”的价值，但是现在，其投资回报率持续走低，这也是很多商铺卖不出去的原因。
困境3、高端商业的未知前途
“都跑国外买LV去了”：留在老成都人们记忆中的高端商场已有早期的仁和春天、王府井，近几年的IFS、太古里等高端商业开张，有银泰中心、ICC等高端商业综合体相继入市，作为一个西部城市，成都高端商业正在趋于饱和。
在走在饱和的路上。另一组数据也让人震惊，中国超七成的奢侈品消费都在海外发生，在国内产生只有不到三成。消费发生的在国内，而且发生在国内的，大部分都在北上广深等一线城市和东部沿海城市，属于成都的市场显得十分微薄。
困境4、电商的全面冲击
“上网，就购了”：网络购物在成都消费结构的的比重越来越大。在近几年十大网购县里，成都的郫县和双流县入榜，从这个侧面可以看出，成都是一个网购消费力很强的城市。
电商对于传统实体商业冲击是众所皆知的，特别是最近两年，成都电商的持续繁荣，已经培养了一大批消费者的网购习惯，这对于成都的商业，无疑又是一大挑战。
据香港《南华早报》网站报道,成都百货业正经历巨变，商业地产严重过剩，部分项目或将停业。
四、商业地产野蛮生长，成都重庆等二三线面临过剩风险:
同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三。
重庆市市长黄奇帆被誉为当下最懂经济的省部级官员之一。近日，他在重庆两会上公开警示：商业地产（专题阅读）过剩风险应该被各界所重视。
尽管他的政府班子拥有出色的经济治理能力，但这一次公开发言，是在一次民间建言之后。经济观察报了解到，重庆市房地产商会此前曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。
“重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前五名的房企，其成都负责人曾睿感慨道，早年售罄的某优质写字楼项目，如今只要有人愿交物业管理费，业主就不收租金免费让前者入驻办公。
世邦魏理仕报告称，去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米，中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米，全球城市排名第二。
离成渝两座西南大城市数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，已经延续了好几年，但是沈阳的教训似乎没有被其他大部分二三线城市汲取。
“高速地产开发中，出现增量和消化量不对等，沈阳、重庆都有，表象是商业地产空置率偏高。”一位成都市主管商业的官员直言，商业地产正进入到深度调整阶段。
“从理论上，随着经济的发展，超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的，所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕，谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法，它就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言，根本等不起。”一位全国排名靠前的商业企业高管说。走访成都部分购物中心，富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心等多个项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场，部分区域数空铺相连；成都核心区的富力天汇，部分楼层近半数空置，不少商铺大门紧锁。
“不少公司将办公用品都搬进购物中心。”曾睿解释，商铺空太多不好看，好死不如赖活，死掉了就血本无归。
购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述，当地有很多购物中心都是空铺死铺。
要养熟一家购物中心，除了拼运营，更要拼输血能力。过去十年，在城镇化大旗下，商业地产历经野蛮生长。但是行政主导的造城运动，常常与人的城市化并不匹配，这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和电商冲击的背景下，二三线城市的商业供应风险正不断显露，逐渐向四线城市渗透。
五、南充商业地产发展现状分析：
2013年以来，南充各大片区商业地产开发呈现出了前所未有的狂热之势。一方面，在调控锋利的“刀斧”之下，商业地产已成为投资客的“香饽饽”，南充各大房企明显加大了商业地块的摘地力度，政府在用地指标中也普遍提高了商业占比。另一方面，随着城市发展速度的加快，城市骨架越拉越大，新兴区域快速崛起，老区域也在加快改造速度，亟需填充更多的商业项目。据不完全统计，据统计，2010-2015年6月，五年半时间里，南充商业地产开工量大约在540万平方米左右，除却开发商自持部分，可售商业至少超过400万平米。(注：此项统计仅涵盖纯商业体量在3万平方米以上的商业项目，3万平方米以下的小型配套商业、临街底商等均未纳入统计范畴)。而同一时间段，南充商铺成交面积仅为70.7万平方米(数据来源南房指数研究
中心)，供销比严重失衡。以近期南充商铺的去化情况来看，今年上半年成交13.7
万平方米，月平均成交2.3万平方米，由此估算，即便在今后不新增商业的情况下，现有存量的去化周期也在十年以上!南充商业地产市场产能过剩的问题正在凸显。
截至2016年初，商业综合体拔地而起的戏目全城上演，蓬勃兴盛之景让很多人相信“南充商业地产的黄金时代已经到来”。然而明白人看得很透彻：市场的急速发展正在衍生出很多可能性弊病，从最初的开发经营到最后的消费末端，太多人都有着过于强盛的投机暴富心态，而美丽的财富故事大都也只是存在于售卖人话语之中。这是一个充满诱惑与欺骗的时代，面对各种“高端大气上档次”的华丽辞藻，一不小心你就有可能像紫霞仙子一样，看得到开头却猜不到结尾。
受经济持续性下滑影响以及电商冲击，实体经济越发难做，继盛华堂歇业后其负一楼超市也彻底关门，包括新世纪、成商在内的五星商圈及街边门面空置铺面举不胜举，盛世天城经营得要死不活，环球金贸中心彻底停工……除了资金影响外就是南充也出现体量过剩，难以为继。
六、南充商业地产过剩问题症结及消化南充过剩商业地产思路：
看南充目前所有商业现状，实在担忧南充未来商业地产持续过剩！南充目前开发商业项目如雨后春笋，绿地城、仁和春天广场、华联国际城、王府井国际广场、中虹国际、明宇广场、唐宁街、南充都尉儿童公园、盛世天城、万美国际广场、环球金贸中心、金色广场、青年城、尚品时代广场、天乙广场、华林.时代、财富广场等正在开发的商业地产项目众多，但真正能解决规划缺项及解决已经成熟板块实际消费问题的商业地产仅有尚品时代广场和仁和春天项目，所以结合大众消费水平等因素，南充商业地产已经陷入过剩危机。
业内人士研究表明，即便在今后不新增商业的情况面，南充现有的商业存量去化周期也至少需要十年的时间！
面对商业地产过剩问题凸显的情况，其症结在哪儿呢？
症结1、从开发层面来看，商业地产对于开发商的开发、招商、运营能力要求相当高，而目前南充80%以上都是商业地产的非专业型“选手”，一拥而上后形成了参差不齐的开发素质，不做需求调研、不做综合分析，贪大求奢的现象相当普遍。这导致的直接后果便是许多项目无法找准定位去对接市场需求，进而陷入同质化竞争中难
以自拔。甚至有的人根本就只是把商业作为炒作项目整体价值的标签，骨子里仍抱着“售卖”的住宅开发理念。
症结2、从需求层面来看，目前中国楼市已进入后调控时期，在市场下滑的大趋势下，许多人不再将不动产作为投资的第一选择，整个房地产市场的投资需求出现了紧缩，而以投资属性为核心的商业地产必然受到影响。
症结3、从政策层面来看，在鼓励商业地产开发、大肆规划新兴商业圈之外，缺少整体策略把控和梯度发展规划，只招不管，一味求大求全，导致市场在短时间内规模膨胀过于迅速。
找出问题症结，哪谁来消化南充过剩的商业地产？
借此真切希望相关领导单位结合南充市情，做可持续性规划和发展，支持已存在和一年能能运营的商业地产，控制再进商业地产项目位置和体量。通过改变部分商业地产性质、规模及运营能力，先消化现有商业地产，保证良性运营。
具体消化南充过剩商业地产方案如下：
方案1、不专业的商业地产进入者，缺乏前期调研和论证，建造出大量设计不合理、定位不清晰、同质化严重的商业项目，因此出现供应和需求脱节的“结构性过剩”。解决这一问题的根本方法是想办法把错位的供需接上。
方案2、政府要从源头上把握供地节奏，减少商业土地供应量，适当修改尚未供应的商业用地规划，降低商业比重。对于已拿到土地还未开发的商业项目，根据实际情况，可允许其调低商业比重，改变土地属性;
方案3、开发商在拿地上需谨慎，可借助商业规律对区域所能承载的商业体量作出预测：项目适不适合配建商业?适合配建多大体量的商业?业态应怎样规划?这些都是需要通盘考虑的问题。
方案4、对于时间上的错位，开发商可适当延期开工、开业，错开商业地产项目上市的高峰期，但要注意把握好度，如一旦遇上不能按时开业的情况，需拿出最大的诚意争取消费者的理解;
方案5、这是相对容易取得效果的做法，是开发商自救，针对市场需求调整定位、改造结构。如北京万通新世界广场，从做“高端商场”改为做“批发市场”，调整了定位后扭转了巨亏局面，成为著名的小商品批发市场。又如上海K11原来做得很一般，后来重新定位，与文化、艺术结合，吸引了很多人流;
方案6、尽量避免出现烂尾停工的项目。对于已停工、停业的商业项目，政企应积极携手，可重新规划定位后，进行招商，杜绝出现不闻不问的做法。
方案7、继续打造现有教育资源，努力实现一个教育综合体带动一个片区的的思想（成功经验为西华师范大学带动了整个华凤片区的发展），目前西南石油大学在南充的发展出现尴尬局面，而炼油厂位置长期空置，建议借此机会连通西南石油大学老校区与炼油厂项目位置，让市政府新区也成为学府新区，带动整个市政府新区的发展，提升南充文化氛围，可谓功在千秋！
附件四：市场调研报告模板 XX项目市场调研报告 荣盛房地产发展股份有限公司 营销策划部 XX年XX月XX日
目录
第一部分调查设计与组织实施 、调查设计（一）调查目的 （二）调查内容 1、XX市宏观环境的调查 （1）宏观经济及城市发展规划 （2）xx房地产现状 2、项目自身情况调查 （1 ）产品的整体研究与特性分析项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）产品公司组成（开发商、设计单位、承建单位、策划公司、物业公司） 3、需求市场调查 未来三年内市民置业意向购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性等方面） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）购 买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）价格支付能 力（单价、总款、月还款） 对物业配套的需求 购买人群 4、竞争市场调查（个案对比） （1 ）基本情况楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率 类别、档次及整体布局装修材料、水平
硬件设备配套服务功能及功能分区公开销售日期销售价格、开发期价格的变化情况、销售率付款方式、银行按揭安排 车位配备物业管理公司及费用 2）营销策略目标客户选择决策市场定位与宣传重点营销组合策略（三）调查方法 1、宏观调查专项数据资料收集与分析 2、项目自身情况调查项目现场考察、有关人员访谈以及相关资料收集整理 3、市场抽样调查专项访谈问卷抽样数据统计与分析 4、竞争市场调查现场踩点调查与深度访谈 、调查组织与实施 建议采用时间计划表的形式表述
第二部分调查数据资料汇总与分析、宏观环境调研与分析 （一）城市宏观环境分析 （二）区域房地产市场现状 、项目自身情况调研 （一）项目的整体研究与特性分析 1项目地理位置 （2）发展商情况 （3）项目市场分析
浅析商业地产的运营管理 随着现代商业地产的发展，能够在变化莫测的商业大潮中屹立不倒的成功商业项目，无一不是经过理性而严谨的规划而来的。除了以Shopping Mall为代表的商业业态的发展趋势之外，商业地产的运营管理是当前人们最关心的问题。 运用国际运营理念，营造一个适合于本土化运营的国际商业运作管理模式，不仅能为消费者构建一个良好的购物、娱乐、休闲环境，更为经营者、投资者们打造一个优质的财富平台。 商业地产成功的关键——统一的运营管理 运营管理是商业运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。统一的运营管理模式的运用，其实际意义就是旨在把投资者、经营者、管理者三者结成利益共同体。不能统一运营管理的商业房地产项目，会在激烈的竞争中逐渐蜕变，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。 经营商业物业的收入主要来源于商户的租金。商业项目的功能就是帮助商户创造收入，提高每一平米商业面积的赚钱能力，这就是商业项目经营管理的价值
所在，也是商业地产成功运作的关键。换句话说，大型商业项目长期成功与否的保证，成功的统一运营就是一个关键。 商业地产的运营管理即要做到四个方面的内容的统一：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物业管理。每一个成功的购物中心，都以一个真正Mall的理念来运营，必定遵循购物中心的特点。广州天河城能成为中国第一个赚钱的Mall，其成功运营就是很好的例子，除了选址成功外，最重要的就是遵循购物中心的特点，开发商自营了主力百货———天贸南大-天河百货。“四个”统一的好处是便于解决规划设计和招商的难题，并且能够提高非主力店的租金收入。 虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。 商业地产顺利运营的基础——完美的规划与招商 一、科学严谨的市场调查 房地产市场调查的目的是对地块的价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析，并对市场定位提供依据回避风险。商业地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，所以更需要在开发前期进行市场调查和研究。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 二、合理准确的选址要求
调查报告 题目对近年来房地产的形势分析 姓名张雷 所在系部工商管理系 专业班级 2012级营销5班 学号 2012230517 指导教师张毅 日期 2015 年 5月 6 日
市场调研报告提纲 前言 调研时间、调研范围、调研方法、调研结论 目录 一、宏观经济与政策 1、国家经济状况及房地产大势现状 （1）经济状况分析： 近3-5年经济增长，去年同比数据。 （2）房地产大势分析： 近期房地产发展情况、投放量、消化量、控制量等。 2、国家房地产发展趋势分析 主观分析，分解成若干条 3、分析及应对 （1）通过经济层面分析，提出市场投放观点等 （2）通过对政策的解读，提出对项目的应对政 二、纵观市场及区域（以重庆市涪陵区为例） 1、涪陵城区概况及经济状况
城乡划分、下辖乡镇、人口基数、经济总量、房地产资金投放情况等2、涪陵区整体规划及发展方向 整体规划及城市发展方向，主城区、新城区等符合划分。 3、涪陵区土地市场投放情况 政府客观数据，并形成润弘；快速启动项目，快进快出，迅速回金。 4、涪陵区最近6个月的房地产市场现状及解读 通过调研了解，对半年内市场变化的判断 主要体现为：（1）新楼盘的推出量 （２）有无新产品（特色产品、创新户型等）的出现 （３）价格有无明显拉上 （４）开盘项目的分析与判断 （５）消费需求导向如何 （６）区域政策执行及应对情况，对区域市场影响如何 三、涪陵区房地产市场解码 １、个案调研 含个案调研印象，优劣势分析
２、在售项目总结及细分 ａ、市场总体特征 ｂ、板块划分及格局状况 ｃ、建设规模分析 ｄ、建筑风格分析 ｅ、户型分析 ｆ、价格竞争分析 ｇ、消费群体分析 ｈ、购买力分析 ｉ、营销和推广的认识 ３、市场发展趋势预测 ａ、住宅 市场定位上，产品规划及定位上，户型定位上，景观设计上，样板区设计上 ｂ、商业 随着城市发展，土地日益稀缺，地价攀新高，以商业为主的综合体或商业项目将陆续出现······主要目的是提上土地价值，增加项目开发利润。
南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)
八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，
全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形
绍兴市商业地产市场调查分析 世茂集团商业地产部 2005.3
一、绍兴市商业整体情况介绍 (3) （一）、现状 (3) （二）、动向 (4) 二、绍兴市各主要商业业态分析 (5) 1、百货 (5) 2、超市便利店 (6) 3、大卖场 (6) 4、专业店 (7) 5、餐饮业 (8) 三、绍兴市商业地产整体分析 (8) 1、现状 (8) 2、开发情况 (10) 四、绍兴市商业地产区域情况分析 (11) 1、古城区板块 (11) 2、袍江板块 (12) 3、绍兴生态产业园板块 (13) 五、典型案例 (13) （一）、国际广场 (13) （二）、国际摩尔城 (15) （三）、财富中心 (16) （三）、世纪广场 (17) （四）、府山乐购 (18) 六、地块分析 (19)
一、绍兴市商业整体情况介绍 （一）、现状 绍兴市位于经济富庶的浙江省的北部，2004年全市、市区人均GDP同时超过3万元。其中全市人均GDP为30254元、市区人均GDP为35753元，分别折合3655美元和4320美元，各比上年增长15.2和15.6%。人均GDP已达到2003年所定的绍兴市全面小康标准3500美元，比预期提前一年。全市城镇居民人均可支配收入13152元，比上年增长12.0%；全市农村居民人均纯收入6143元，比上年增长8.0%。城乡居民恩格尔系数分别为34.9%、39.9％，分别比去年下降2.2和2.0个百分点。均居国内城市前列，整体国民生产总值也达到千亿以上，是一个名副其实的经济强市。 作为全国经济发达地区，绍兴的商业也得到了蓬勃的发展。2004全年实现社会消费品零售总额291.98亿元，比上年增长12.6%。分地区看，城镇市场消费品零售总额172.49亿元，增长14.6%；农村市场消费品零售额119.50亿元，增长9.9%。分行业看，批发零售贸易业零售额253.58亿元，增长13.4%；餐饮业零售额28.05亿元，增长6.5%；其他各种行业零售额10.36亿元，增长9.9%。在全市社会消费品零售额中，个私经济零售额为164.61亿元，增长9.8%。市区消费品市场尤为繁荣，商业经营结构和经营模式快速调整，全年实现消费品零售总额74.04亿元，比上年增长13.7%。以下为绍兴市历年社会消费品零售总额的趋势图： 虽然发展比较迅速，但绍兴市商业发展还存在着许多问题： 一是商贸服务业发展总体上相对滞后，与周边城市相比有较大差距。从目前来看，当地消费主要集中在生活用品的购买上，而更高层次的高档消费以及休闲娱乐消费则
浅谈商业地产运作之招商战术 产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营式商业物业。它的进一步细分主要以其租赁的方式为依据，分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。 分零租赁经营，零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种方式有利于资金的迅速回收，不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营正常，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险相对较低，特别适合于商业步行街。 一、案例情况 长乐新城市广场便运用了这种模式，该项目位于长乐市新城大道口，商圈人口近60万。该项目包括商铺600余个，核心主体商铺35000平方米，停车位近800个，规划用地80亩，总建筑面积近10万平方米，其中包含三个广场：中央广场（3000平方米）、新城市广场（4000平方米）及方尖碑广场（1200平方米），以及九条商业步行街,是集购物、娱乐、休闲、餐饮、办公、文化等功能的都市型购物广场。 新城市广场的运作模式为“商业步行街+大型超市”，著名大型超市新一佳旗舰店和新居家建材家居家具广场分别入驻中心广场的2楼和3楼,以此吸聚人气。中心广场的一楼未售，由开发商自行招商经营。商业步行街仅为2-3层，全部分割成20-30平方米的单元商铺，总价较低，吸引了众多中小投资者。该项目1999年底开始设计，2001年竣工验收交付使用，商业铺面在开盘首日便销售30%，大约半年时间基本清盘，项目周期较短，开发商赢得了丰厚回报，一时被奉为长乐市商业地产的经典成功案例。 开业经营两年以来，却再也没有了开盘时的火爆场景。新一佳旗舰店和新居家建材家居家具广场经营正常，人流如织，但商业广场的一楼却多次招商均获成功，两年中多次处于空置状态。商业步行街两侧的经营商家也无法与新一佳旗舰店共享巨量的人流，生意长期冷清，纷纷打出了“转租”、“低价出租”的告示，其租金也与众多中小投资者的理想值有较大差距。 新城市广场属于复合型商业街，对经营的商品不加确定，经营商品没有统一性、协调性，开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，而且复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者、消费者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起竞争力降低的情况。 但零租零售的商业街模式也不乏成功的案例，主要为专业型商业街商铺。专业型商业街
商业地产市场调查研究的内容 商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究,以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。 商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 ◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 ◆GDP发展状况及产业结构情况
◆全社会消费品零售总额 ◆全市商业增加值 ◆城乡居民的人均可支配收入 ◆城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 二、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：
房地产商业市场调 研报告 1
拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人
群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终
浅谈商业地产的销售模式 谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业销售的问题。从南方城市兴起的产权式商铺热销，到商业项目信托基金的发放，无一不是在解决资金回笼与利润回报的问题。 当前，商业经营与销售矛盾已成为商业地产的焦点，许多开发商看重的只是商业地产较高的回报，往往通过商业项目的短期销售获取利润，商业地产销售的各路章法开始在全国各地上演。销售给开发商带来资金回笼与利润回报的同时，也隐藏了巨大的风险。如何看待商业地产销售、怎样实现商业地产销售，成了大家重点关注的内容。在综合各地商业销售情况基础上，作者对商业地产的租售形式及销售模式进行了相应的对比分析。 租售形式分析 招商先行、建设在后，这是从商业开发的角度总结出的客观规律。而在销售上，招商与销售的关系，根据项目及市场环境的不同而有所区别，一般主要有以下几种方式 先租后售 先租后售，可以通过营造商业氛围，拉升商业价值、增强投资者信心，为销售创造条件，但在执行过程中应留意租金与售价的比例关，防止租金与售价倒挂现象，租约期限以35年为宜。这种方式一般适合于社区商业或小型集中商业，具体方式有带租约销售等。
租售举 这种方式表面上看似灵活，也有利于资金的回笼，但在执行过程中应留意租金与售价的问题。比如在北京考察时，我们发现，铺位销售后，为快速出租，投资客以较低的租金向外放租，低租金给高价位元商铺的销售制造了一定的障碍。如何处理租金与售价之间的关，对于采用这种方式的开发商尤为重要。 先售后租 直接销售为先，可以在短时间内快速回笼资金，以统一租赁方式确保商业后期经营。对商业的潜在价值要求较高，可以通过概念炒作直接销售，一般适合于社区商业或小型的集中商业，对于大型购物中心则行不通。先售后租可能会出现两方面的问题，一是由于投资者不够理智，后期经营风险会转移到投资者身上；另一方面是由于开发商预见及信心不够，商业价值没有在售价中得以充分体现，销售后铺位短时间大幅升值，开发商利润受损。 只租不售 只租不售应该是遵循商业客观规律的最佳处理方式，开发商通过统一招商、统一管理、统一运营，不断提升商业价值，获取较高的租金回报。但其有资金大、回收周期长，运营风险大，对开发商的资金要求及运作能力提出严峻的考验。随著商业地产的日趋成熟与理智，这种方式在大型MALL中开始普遍运用。 只售不租 这种方式与先售后租有点类似，以销售为主要目的，不考虑后期
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
商业地产营销.模式浅析 一、商业地产销售模式 目前北京市场商业销售,开发商重视统一经营,采取带租约销售、售后回购等模式。商业的统一经营管理可以取得最佳的收益,统一经营是对业主负责,同时也是今年乃至未来发展的主流皱势。只要商业经营的好,收益就是稳定的。 模式1 先有租约后销售 代表: 新中关 新中关的开发商推出的首层商铺在销售时采取地下商铺的拍卖方式。选择拍卖方式的主要原因是,看重旺铺的买家多,增加了销售价格的不确定性,以拍卖方式竞争购得更为合理。 新中关推出的地上部分商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前三年每年9%的租金回报。而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署赁协议,然后进行销售,从而减少商铺销售后的不确定因素,降低投资人风险。统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏。同时,新中关的商业部成立业主主委会,业主按持有物业比例投标,全体业主必须遵守统一经营管理的原则。 带租约出售商铺实质上是售后反租的改良,开发商按照经营面积整体商业物业进行划分,然后先招租招商,继而根据租金再进行出售。 带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高,由于划分面积较大,相对于小产权分割商铺,买家可以更清晰地了解到购买单位
租约合同以及经营状况。对于带租约出售的商铺而言,由于租约先行,物业条件显得至关重要。 模式2 地产"类信托" 代表: 中关村科贸电子城 同样采取统一经营管理,以出售方式销售商铺的中关村科贸电子城,推出了地产"类信托"产品,即把6层1万平方的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售,单位出售价7万元,并且在四年合同到期后必须由开发商回购。对于这一创新的销售手段,运行还算比较顺利,现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念,扩大该类产品的认知程度,并银行进行合作,加入银行的理财计划,通过金融机构的介入为类信托产品增信。 地产"类信托"产品与带租约销售两者各有优势。带租约销售的模式要求项目定位准确,今后的经营班子过硬。 模式3 包租返利 代表: 第三极 位于海-图书城原址的综合商业项目第三极,对商铺部分采用的是10年包租,每年返利10%的经营手段。对于包租返利的经营模式,把包租返利作为销售的主要卖点,在一定程度上可能会误导投资人,同时也可能会淡化产品自身的优点与特长,从长远来看,这也脱离了房地产行业做好产品本身的实质。 此外,大钟寺广场经过最新调查,在地下增加一层(7万平方米),目前总体建筑面积已经达到43万平方米,该项目将采取自持和
【最新整理，下载后即可编辑】 一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研
商业地产目标客户调研表格 客户资料信息表 公司名称：拜望人 员：时刻： 个人情形 姓名性不生 日月日学历 籍贯办公电话手机从商时刻 从商经历 性格特点爱好 专门讲明 家庭情形 家庭住址邮编家庭用车 家庭成员组成及职业家庭收入 备注 经营情形 地址及邮编面积经营种 类开业时刻租购及变化情形 商铺 1 商铺 2 商铺 3 备注 近期经营状况利润情形行业评估自营前景评估
商铺1 商铺2 商铺3 备注要紧针对公家车 对项目认知情形 对项目感受对项目评判 同意程度进驻意向强 烈一样不感爱好 关注咨询题价格地段市场氛围交通市场配套后期运营 进驻要求 备注如果进场考虑租铺 注：所有客户信息均应严格保密，除公司内部使用外严禁外泄。 目标客户群调查统计 表
" 项目 生命阶段""年龄区间 1""特性 2""性不 3""收入 4""学历 5""职业 6" A独身时期"几乎没有债务；追求时髦； 领导生活新潮流" B新婚夫妇（未有小孩）"经济充裕、生活幸福；注重 购买耐用消费品" C"有小孩家庭（小孩未 满六岁的夫妇）""购买活动频繁，流淌资金缺乏； 关怀新产品，喜爱广告介绍的产品 " D"有小孩家庭（小孩已 满六岁的夫妇）""经济状态开始好转；妻子开始外出工作， 对广告淡漠；想购买称心的产品 " E"有小孩家庭（尚需抚养
小孩的夫妇）""经济状态好转达。大多数妻子在外工作， 几乎不受广告阻碍；购买耐用品较热心 " F"小孩已独立出去住的家庭 （夫君在外的老年夫妇） " G"小孩已独立出去住的家庭 （夫君不工作的老年夫妇）""收入急剧减少，一直呆在 家里，不外出" H一个人孤独生活"收入专门少，期望受人重视得到 亲情、爱护等" 调查总结
浅析房地产服务 “顾客至上”，“顾客就是上帝”。怎么样来实现这两句承诺呢？通常需要房地产开发企业是以实际的行动向顾客提供满意的服务来实 现的。真正实现这两句承诺时也是企业成功的开始。但是在现实中，消费者在购买商品的过程中受欺诈的行为屡屡发生。根据浙江省消费者协会的统计数据显示，从去年!# 月份到今年’ 月份，商品房质量 问题的投诉的比例已经占到了房地产总投诉的%9& :; ，而这一比例在去年全年为""& ’; 。我们不仅要问我们消费者的上帝待遇在何处？随着我国经济的发展和人民生活水平的日益提高，人们对住房需求日益旺盛。中国的楼市已经进入一个特殊的时期。一方面，从发展速度和发展规模来说，中国的房地产市场和房地产业已经达到了世 界第一的水平；另一方面，房地产业中存在的问题之多也将是位居世界前列的。不少楼盘一开盘就已达失败的境地；也有一些楼盘一开盘就供不应求。为什么呢？是产品的优劣或是销售的策略，还是其它 一些什么？其实，服务才是房产销售真正的秘笈。 一、服务的重要性 （一）服务是什么。当今世界已进入服务经济时代和经济文化一体化的时代。今后的竞争，将是服务的竞争，是渗透在服务中文化含量的竞争，归根到底，是人的服务意识的竞争。服务是什么？从上世纪五六十年代开始，西方市场营销专家就试图从不同的角度为服务定义：!、美国市场营销协会给服务下定义 为：“可被区分界定，主要为不可感知，却可使欲望得到满足的活动，
而这种活动并不需要与其他产品或服务的出售联系在一起。生产服务时可能会或不会需要利用实物，而且即使需要借助某些实物协助生产服务，这些实物的所有权也不涉及转移的问题。”#、雷根把“服务”定义为：“直接提供满足或者与有形商品或其他服务一起提供满足的不可感知活动。”’、西方服务营销学者斯坦通指出：“服务是一种特殊的无形活动。它向客户或工业用户提供所需的满足感，它与其它产品销售和其他服务并无必然联系。”"、莱特南则认为：“服务是与某个中介人或机器设备相互作用并为消费者提供满足的一种或一系列活动。”综合以上各种定义，可将服务定义为：服务是具有无形特征却可给人类带来某种利益或满足感的可供有偿转让的一种或一系列活动。 （二）优质服务的几个特点 !、提供客户满意的优质的产品；#、迅速回答客户的问题并迅速帮助解决客户碰到的难题，及时回访客户；’、简化业务往来和业务达成的手续；"、公司所有员工都不得同客户友好相处，随时对客户反应做出积极响应；%、尽量为每个客户提供有针对性的个别服务；、对产品数量、质量做出可靠承诺，总是诚实、尽责、可靠地对待客户； 9、让客户的钱始终能够发挥出最大效用；、妥善、迅速地处理客户投诉。 （三）认识服务在房地产销售中的作用。服务在房地产销售中的作用主要有以下几个方面： !、不是产品，胜似产品的服务。服务不是传统意义上的产品，往往
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
浅谈主力店作用和商业地产运营难点 来源：互联网时间：2010-09-01 作者：秩名 商业地产发展至今正由非理性向理性过渡。随着一线城市中一系列商业地产开发项目的失利，更多的开发商认识到，专业化的操作是商业项目成功的基本保障。由此购物中心内的主力店作为大型商业项目的重要组成部分被越来越多的管理者所重视。 那么什么是主力店，我们认为主力商店应该具备以下几个要件： 1、主力商店在购物中心（shopping mall，下同）中占有较大规模，并自身统一经营管理的品牌商业企业； 2、主力商店的经营形态决定着整个购物中心经营性态，如以大卖场为主力商店，就是社区型、地区型购物中心；以百货商店为主力商店，就是都会中心、区域中心； 3、主力商店除其内部运营外，必须纳入整个购物中心运营管理，所以主力商店最好是向购物中心租赁商业物业； 4、主力商店从品牌上、规模上、功能上能带动购物中心的人流，因而主力商店所提供的商品或服务市场需求弹性较大； 5、主力商店的市场功能在购物中心所处的区域内一般短时间内无法取代； 6、主力商店因购物中心所处的区域、规模的不同，可设立一间或多间。 从以上所述的主力商店介绍，我们不难了解主力商店在购物中心市场作用。但，我们还要注意主力商店在购物中心内和其他商业业态的协同性原则，注意处理好主力店、次主力店、一般商店（寄生店）的空间关系。 由于主力商店在购物中心内的意义较易理解，所以大多数商业地产项目做法是：不惜血本地吸引主力店的进驻项目，然后再利用主力店的品牌影响加大宣传，推动购物中心内其他商铺的销售，实现地产开发的收益目标。 但是商业地产特别是购物中心运营状况并非如此：如万达购物广场，均选择在大城市的中心地段，又以定单模式邀请沃尔玛入住，项目想象空间巨大，难怪一楼的商铺确实卖了个好价。但由于广场空间布局的错误和一楼专卖店在各城市中心的不稀缺性，导致万达购物广场一楼商铺纠纷是非不断。 我们从全国范围内看：大型主力店进驻项目后没有给项目本身本身代来什么质的改变，而且很多项目连主力店自身也无法生存。从铜锣湾的全面溃败，家乐福的关门事件，沃尔玛超市自身和所在项目的其他商业店铺冰火两重天的景象。失败的案例数不胜数，它们都说明一个问题：主力店不是商业地产的救世主！于是在07年商业地产理性年里，我们不禁要思考：主力店究竟给我们带来了什么？大型的商业地产项目又该如何开发、运营？
2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
浅谈商业地产过剩的窘状 ——谁来消化南充过剩的商业地产？ 摘要：2015年12月18日至21日在北京举行的中央经济工作会议把去库存作为2016年经济五大任务之一，这也是中央第三次提及去库存化。搜索了解2016年地方两会，“去库存“也成为一个高频聚焦词汇。 关于南充商业情况，当然不同的视角和声音下，显得有点扑朔迷离。俗语有言：“人一上百，形形色色”，不同人有不同观点，但如果真正透过现象看本质，又有谁来消化目前南充过剩的商业地产呢？ 一、目前国内商业地产现状分析： 购物中心、商业综合体、商业地产……尽管名称多样，但形式大同小异。在我国，形形色色的商业地产正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。据世联地产统计，近几年，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。 这是一个值得关注的信号，一座城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长必然会形成新的泡沫！ 二、商业地产泡沫带来的问题： 在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前国内一线城市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。 三、成都为例，成都商业地产现状： 自08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业中心更是方兴未艾，但自2014起，成都的商业，可谓"遭惨了"！
商业市场调研方法 2003年被称为中国的“商业地产元年”，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。
准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money （5wlhlm）； 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活