浅谈商业地产工程管理

浅谈商业综合体建筑设计与管理存在的问题及解决珠海九洲建设投资控股有限公司 519000摘要：为提高商业综合体建筑设计与管理的质量，进而发挥商业综合体建筑功能的有效性，文章首先分析了商业综合体建筑在设计和管理中存在的问题，接着从设计方面和管理方面分别提出了解决商业综合体建筑设计与管理问题的对策。

关键词：商业综合体；建筑设计；管理对策引言建筑设计管理是建筑工程设计中最重要的组成部分，设计管理工作直接影响了工程的整体效应和实施。

管理工作中比较独特的管理方式之一就是建筑设计管理工作，建筑设计管理和传统的管理方式有所不同，主要是这样的管理方式对管理者的专业知识有着很高的要求。

管理人员必须对整个项目的流程充分的了解，并且对新材料的使用和新工艺的发展要有比较系统的了解，而且具备项目报批、与业主人员沟通、给设计人员制定任务量和时间表，以及工地现场的指导等综合的管理经验，只有这样才具备管理好建筑设计项目整个过程的能力。

1.商业综合体建筑特点近年来，城市土地价格不断上涨。

为了满足各方要求，使建筑发展出不一样的特色主要有“全挖掘，大型底盘，多塔式等”几种模式。

（一）全挖掘地下采用“全挖”模式，设置一个或多个地下室。

除停车库和设备室外，还配备了大型超市和其他商业空间。

（二）大型底盘地面上的大型底盘商业区已经从传统的购物中心发展成为一站式休闲+体验型购物场所，以全方位、全感官的生活方式为主，特色小吃、连锁快餐位于负一层，咖啡、网红甜品则为了营造商场形象通常摆放在商业入口附近，其次健身馆、电玩城、电影院等业态的植入通常安排在购物中心3楼以上，而物业条件需要进行单独的深化设计。

（三）多塔式为了分担土地成本并使用天花板的全面积比，在大型底盘商业空间上建造了数座高层塔楼（或板楼），并配置酒店、办公楼、公寓或住宅。

1.商业综合体建筑设计与管理中存在问题2.1设计阶段的管理模式在建筑工程设计的过程中，都是分专业和阶段分别进行的，各个阶段之间相互制约也相互联系。

浅谈商业综合体项目设计管理控制要点摘要：商业综合体是近年来发展起来的一种新型建筑，我们觉得它涵盖了城市中所有形式的公共生活，如住房、办公室、酒店、商店、娱乐、休闲等。

因此，他们创造了多样、高效、复杂的建筑或大型综合体，其特点是互动、空间紧凑、抗风险性强，高可持续性和增长潜力。

因此，建筑综合体的设计也将会是是一个复杂而漫长的设计过程。

通过对复杂设计过程的总结和分析，本论文提出了合理可行的项目管理和关键管理的思路。

其目的是寻找合适的管理方法和手段，缩短设计周期，提高设计质量，降低成本，提高设计效率。

关键词：建筑设计及理论：商业综合体；设计管理引言商业综合体的出现是城市发展一定阶段的结果。

地产商以开发项目为主，商业综合体属于当前地产模式主要形式，随着城市件数功能的不断完善、规模加大，逐渐形成了复合地产，比如：酒店、写字楼，以及公园、购物中心和公寓等。

因商业综合体项目比较复杂，因而需实行施工图设计管理工作，正确梳理商业综合体项目施工图设计的思路、设计管理方法，从而为提升商业综合体项目施工图设计管理水平奠定基础。

一、商业综合体的概念及产生背景1、总体经营理念商业综合体是一个新的综合体，由城市功能综合体、空间综合体和流线组织的广泛重组组成。

酒店、办公楼、公园、购物中心、会议中心和公寓的三个或三个以上功能的组合将在不同部分之间创造相互依存、有益的动态互动，创造一个高效、多功能、复杂和统一的综合体。

2、商业综合体诞生的大环境随着国民经济的快速发展，土地城市化进程包括交通问题和城市人口对优质商业综合体的需求。

这就需要一个高效、多功能的商业建筑群。

在此背景下，开发单一的购物和酒店综合体使之成为携带写字楼、公寓和娱乐区早已成为必然趋势。

这为不同行业和类别创造丰富的现代城市环境，满足城市人口的日常需求。

二、商业综合体在城市发展中的作用随着土地综合用地的增加，出现了许多城市商业综合体。

此外，它确保了不同类别建筑之间的相互依存和相互支持，但同时具有独立的动态空间关联，并创造了一个多功能、高效的综合体，它在“城市”模式下成功运作，创造了城市的共同影响力。

浅谈城市综合体项目现场施工管理作者：邹少丹来源：《中国房地产业》 2016年第5期文/ 邹少丹温州万达广场投资有限公司浙江温州 310000【摘要】目前城市综合体是商业地产的主流模式，“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，用于满足现代人生活节奏快，对办公、休闲，甚至旅游、生活、文化等等短时间内出现的巨大需求。

近些年来城市综合体犹如雨后春笋般涌现，综合体项目牵涉的面比较多，因此加强对其现场施工的管理是很必要的。

【关键词】城市综合体项目；现场；施工管理引言：城市综合体的建设施工要经过基础、主体结构，以及设备、室内装修等等方面，城市综合体由于业态复杂、招商计划多变、设备结构系统性强、相互间错位碰撞时有发生，设计变更也比较多，因此加强对城市综合体建设现场施工管理是很有必要的。

一、基础、主体的施工管理由于城市综合体包括了多种业态，因此整个项目的基础很深，结构的空间跨度也很大，在施工之前一定先打好基础，做好深基坑、高支模等具有很大危险的分项工程的专家论证，在此基础上，还要对深基坑周围的环境进行检测，以保证施工安全，为后续的工作打下坚实的基础。

城市综合体一般都会有很大的地下室面积，主要是为了满足停车要求以及功能机房设置，因此在对塔吊进行布置的时候要充分考虑条件，避开地下、地上的设备机房、主要通道以及电房等，这样有利于保证后期项目的施工，以及验收、投入使用。

此外，还要做好防渗漏工作，主要包括地下室、墙板、顶板等，要严格按照施工方案来要求混凝土抗渗等级、养护以及防水，抓住每一个细节，每一个细节都要按照规定的标准来施工，以保证质量。

由于城市综合体施工的面很广，因此一定要划分好施工阶段，尽量保持同步，从而保障流水施工，保障混凝土无缝施工，以免出现冷缝。

对于工程中风井的施工要加强质量的管控，要充分保证墙体的质量，保证有饱满的灰缝、平实的粉刷，从而切实地保障墙体不漏风。

商业地产施工管理的现状与特点分析作者：朱虹徐英姿来源：《城市建设理论研究》2013年第15期摘要：商业地产与一般的民用住宅工程相比，存在一定的复杂性与系统性，参与施工的单位较多，而且施工设计会随着业主的要求而随时做出变更，给施工总承包的总体协调与管理上带来了困难。

因此，本文将根据对商业地产施工管理特点的分析，并针对当前存在的问题，提出合理的施工管理建议，以供参考。

关键词：商业地产；施工管理；特点分析中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：对于整体施工项目来说，商业地产的工期对其具有非常重要的影响力，因此必须科学、合理地控制施工进度。

而施工进度的影响因素有很多，特别是商业地产因其所处地段的特殊性，如商业地产大多处于繁华地段，普遍存在着交通不便、客流量大、施工场地狭小等问题。

鉴于此，在项目进入施工前应当制定详细的施工计划，提前做好各职能部门、邻里关系的协调。

并在施工过程中，不断改进，形成动态的全过程管理，从而为商业地产的顺利施工奠定基础。

一、施工进度的制约因素商业地产的建设周期较长，因此其所耗费的人力、物力、财力也相对多一些，增加了施工单位配合的难度，而对施工进度产生影响的因素也相应增加，具体来说，主要有以下几点：1人力资源因素商业地产施工进度的控制首先要求有经验丰富的项目经理和优秀的管理团队。

同时，对于人、财、物的合理分配则是施工进度的重要保证。

全面树立进度控制的理念，充分调动每一位施工人员的工作热情和创新能力，使施工人员具有紧迫感和责任感，从而保证施工的顺利进行。

另外，业主、施工方、监理方，三者之间的沟通对于施工进度的控制也有着极为重要的影响，应当协调好各职能部门以及周边单位的关系。

大部分施工人员属于从农村进城的务工人员，所以工程很有可能面临节假日施工人员因回家探亲而停工的问题，而且建筑行业本身就具有人员流动性大的特征，所以创造良好的工作与生活环境，对于保证充足的人力资源非常关键。

2 施工现场环境大多数商业地产位于繁华地区，周边建筑密集，而且市政设施众多，再加上超大的人流量和车流量，非常不利于材料的进出场。

房地产工程管理存在问题和改进措施摘要：目前阶段随着经济的快速发展，我国房地产领域处于营业值持续增长的状态，成为了我国国民经济的重要助推力。

房地产开发领域的相关工作者要认清现状，分析事实，找到房地产工程管理中可能会存在的问题和隐患，抓住成功的契机，深入准确的分析工程管理流程的不足之处，提出切实可行的优化措施和策略，防止出现安全事故或者成本超支等现象，也要防止由于施工质量不达标造成的工期延误尽，最大可能确保房地产工程能够顺利开发，抢占更大的市场份额。

关键词：房地产；工程管理；问题；改进引文：目前在社会发展的全新阶段，我国房地产领域也与时俱进，亦步亦趋，进入了一个全新的发展时期，对于房地产行业和企业而言，如何在激烈的市场竞争中站稳脚跟是需要思考的问题。

为了达到这一目标，房地产管理企业和管理者必须要加强工程管控，提升企业的核心竞争力。

无论是从人员管理还是从材料成本进度等多方面的管控来看，目前房地产工程管控仍然有较大的进步空间，要加强对房地产事业的重视，于细节之处进行工程管控。

本文围绕着房地产工程管理存在的问题和改进措施展开论述，希望为有关工作者提供一些参考和建议。

一、房地产工程管理存在问题（一）缺乏开发准备工作房地产的管理会涉及到多个方面的工作内容，若要确保房地产工作的成功，就必须要重视房地产开发之前的一系列工作做好准备。

当前阶段反观现状，我国部分房地产开发企业在开发前置工作的过程中缺乏思想重视程度，没有对房地产工程开发价值以及开发条件做好深入调查，整体开发过程具有一定的盲目性，这就容易给我国房地产开发和后续建设造成一系列的危险和困难，无法让建设任务和管理任务顺利推进[1]。

房地产开发的准备工作包括图纸设计，对成本的控制，还包括质量管理等多个方面的环节，如果企业没有做好这一部分的准备工作就盲目施工，就有可能会出现质量不达标甚至质量安全隐患，还有可能会导致成本超过预算等情况，无法满足消费者的购买需求，也会导致自身的商品房销量较差，工程开发趋于失败，甚至会造成严重的资金链断裂，让企业濒临破产。

商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个庞大的系统工程，其中存在着各种问题和挑战。

本文将分析商业地产开发及经营管理存在的问题，并提出相应的对策。

1. 土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，商业地产的开发面临土地成本与供给问题。

对策：应当注重土地资源的合理利用和开发，积极寻找新的土地资源供应来源。

2. 市场需求不确定：商业地产开发过程中，市场需求的变化是一个不确定因素，以至于有时产生了供大于求的情况。

对策：在商业地产开发之初，应进行市场分析与需求预测，采取精准的定位和策略。

3. 开发成本高企：商业地产开发的投入成本很高，包括土地成本、建设成本和人力成本等。

对策：应在规划和设计阶段，充分结合市场需求和投资回报预期，进行成本控制和精细化管理。

4. 法规政策不明朗：商业地产开发涉及到土地规划、建设审批、环保等多方面的法律法规，遇到政策不明朗或变化频繁的情况，将增加项目投资风险。

对策：应积极了解和遵守相关法规政策，加强对政策变化的预判和应对能力，降低法律风险。

5. 品牌附加值不高：商业地产开发项目缺乏引领性、品牌化的设计和运营理念，导致品牌附加值不高。

对策：应注重打造与市场匹配的品牌形象，提升商业地产的附加值，增强自身竞争力。

1. 租金收益下滑：受市场因素和竞争因素影响，商业地产的租金收益存在下滑的风险，影响企业盈利能力。

对策：应该不断优化商业地产的租户结构，提升商户的核心竞争力，增加租金收益。

2. 经营费用居高不下：商业地产的经营费用包括物业管理费、维护费等，通常较高，影响了企业的盈利水平。

对策：应采用高效的管理模式，优化成本结构，降低经营费用，提高利润率。

3. 高会员留存难度大：商业地产在运营过程中，尤其是商业综合体，往往存在会员流失的问题，难以维持稳定的客流量。

对策：应考虑定期举办各类活动，增强会员粘性，提高会员留存率。

4. 管理水平不高：商业地产管理存在一定的局限性，缺乏国际化的管理水平，导致经营效率低下。

浅谈商业地产的施工管理特征与方法摘要：商业房地产的施工管理是房地产管理的一个重要组成部分，有着独特的特征和方法，对商业房地产的施工进行合理的管理，能够有效的提高商业房地产的回报率。

本文笔者从当前商业房地产的施工管理的现状着手，分析了商业房地产的管理特征，重点探讨了商业房地产施工管理的方法，目的是为商业房地产的施工管理提供指导和借鉴，进而促进商业房地产的健康发展，提高商业房地产的回报率。

关键字：商业房地产；施工管理；特征；方法；回报率中图分类号：tu71 文献标识码：a 文章编号：对商业房地产的施工管理是房地产行业管理的重要组成部分，关系到房地产行业的健康发展，必须将商业房地产的施工管理放在工作的重要位置。

商业房地产与住宅房地产不同，其是以追求最大限度的经济回报为目的的为商业活动提供场所的房地产，这就说明商业房地产是以高回报率为发展动力的。

因此，要实现预期的回报率，除了要采取一定的经营措施，还需要对其施工进行有效的管理，保证商业房地产的质量，并做好施工造价控制。

一、商业房地产施工管理的现状经济的发展和社会的进步，极大的促进了商业房地产的发展，对提高经济效益和社会效益做出了突出的贡献。

虽然对商业房地产的管理取得了一系列的成效，但是我国的商业房地产还处于发展的初期，对其管理缺乏一定的经验，特别是对施工管理而言，还存在着诸多问题。

（一）对商业房地产的施工管理认识不足商业房地产是以促进经济发展，获取经济利益为发展动力的，因此，将过多的精力放在如何提高房地产的价值方面，特别是对商业房地产的项目管理重视多，对施工管理重视少，这就无法保证商业房地产的质量，为以后商业的繁荣埋下了隐患。

这种轻施工管理，重营销手段的现象极大的影响了商业房地产的整体质量，不利于商业房地产的可持续发展。

（二）对商业房地产的施工管理手段不科学市场的需求导致了商业房地产的异常繁荣，但是对其施工管理工作却流于形式，没有从根本上进行管理。

在部分商业房地产的施工管理中，管理者只是下发一些相关文件，没有深入到施工的场地进行现场的勘察和管理，更是缺乏对施工技术和施工工艺的研究和改进，造成了施工过程中，出现浪费材料和资源的情况，加大了工程的整体造价，降低了商业房地产的竞争力。