西安市房地产开发企业土地增值税清算实施办法
第一章总则
第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华
人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华
人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企
业土地增值税清算管理有关问题的通知》和《国家税务总局关于印发土地增值税
清算鉴证业务准则的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业（包括房地产企业和其他从事房地产开
发的非房地产企业）转让房地产按照本办法第六条或第七条的规定应办理清算
土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产转让
项目，均适用本办法。
第三条土地增值税清算以纳税人在房地产所在地或机构所在地（已销售
完毕的在机构所在地）地方税务机关（下称主管地税机关）初始填报的《房地产开
发项目备案登记表》中房地产开发（转让）项目为对象进行清算。对于分期开发
的项目，以分期项目为单位清算。对一个清算项目中既有普通标准住宅又有其
他商品房的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，
建造的普通标准住宅不能适用《土地增值税暂行条例》第八条（一）项的免税规定。
（注：普通标准住宅依照《西安市房屋管理局、西安市财政局、西安市地方税务局
关于公布西安市享受优惠政策普通住房标准的通知》（市房发号）文件[2005]109
规定界定，即、住宅小区建筑容积率在以上；、单套建筑面积在平方1.221441
米以下；、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下）1.443
第四条纳税人或税务机关委托税务师事务所审核鉴证
清算项目的，
税算清税值增地土《的具出所务事师务附送税时料的同资送有关报在应还．
款鉴证报告》。税务师事务所按照《土地增值税清算鉴证业务
准则》（参见国税
发号）的规定出具的鉴证报告，地税机关应当受理。对于年月
1[2007]1321994
日至年月日间，符合本办法第六条、第七条规定清算条件并由地12 1200731
税机关确定进行清算的房地产开发项目，纳税人在报送相关资料的同时必须附
送西安市地方税务局聘请的税务师事务所出具的《土地增值税清算税款鉴证
报告》（以下简称《鉴证报告》，具体要求详见国税发号）。[2007]132
第二章项目备案和清算条件
第五条对于年月日至年月日间取得商品房销售20071219941 131
（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发项目于年2008
月日前到主管地税机关办理房地产开发项目备案手续，提供房地产开发相255
关资料并填报《房地产开发项目备案登记表》（详见附件）；年月日后1112008
取得商品房销售（预售）许可证转让房地产并取得收入的房地产开发企业分开发
项目于商品房销售（预售）许可证取得日内到房地产所在地主管地税机关办30
理房地产开发项目备案手续。
第六条符合下列情形之一的，纳税人应在办理房地产开发项目备案手续
后，在主管地税机关办理土地增值税清算手续：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
权的。土地使用直接转让
的；务税登记但未税清算手续值办理土地增销请纳税人申注
第七条符合下列情形之一的，主管地方税税人进行土地纳机关可要求务
税清算：值增
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项
目可销售建筑面积的比例在以上，或该比例虽未超过，但剩余的可售85%85%
建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失，经县级以上主管地方税务
机关批准清算的开发项目；
省级税务机关规定的其他情况。
房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租年限在一年以第八条
上再销售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入
土地增值税清算范围。
第三章清算申请与受理
第九条凡符合本办法第六条规定的纳税人，应在满足清算条件之日起30
日内到主管地方税务机关提出土地增值税清算申请（详见附件）。2
第十条凡按照本办法第六条、第七条规定应进行房地产开发项目土地增
值税清算的纳税人，主管地方税务机关原则上在收到纳税人清算申请日内10
制发《土地增值税清算通知书》（详见附件）。3
主管地税务机关将达到清算条件房地产开发项目自制发《土地增值税清算
通知书》日内将《房地产开发项目备案登记表》上报市局工商税管理处备案。5
第十一条纳税人在接到主管地税机关制发的《房地产开发项目土地增值
税清算通知书》之日起日内，按照《土地增值税暂行条例》及其他相关规定进30
行进定期限内规税人在纳于续。对手报理清算税款申办后查并在自查
行清算自
清算自查申报缴纳的土地增值税不加收滞纳金和罚款，对于纳税人清算自查期
限外经过税务机关查缴的税款按照《税收征收管理法》相关规定处理。
第十二条纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关
提交如下资料，并填写《土地增值税清算材料清单》（详见附件）4
土地增值税纳税申报表；
项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损
益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等；
（三）国有土地使用权证书；
（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证、合法票据及国有
