关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号

一、融资租赁与经营租赁的区别融资租赁是实质上转移了资产所有权相关的全部的风险和报酬的租赁。

满足一项或数项以下条件的为融资租赁：1）租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，所以在租赁开始日可以合理确定承租人将会行使选择权；3）即使租赁资产所有权没有转移，但租赁期占据资产使用寿命的大部分；4）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产的公允价值；5）租赁资产性质特殊，如果不做较大改动，只有承租人可以使用；二、融资租赁业务的账务处理1、一般融资租赁出租方账务处理购入租赁资产借：融资租赁资产应交税费-应交增值税（进项税额）贷：银行存款租赁期开始日，借：长期应收款-应收融资租赁款未担保余值累计折旧贷：融资租赁资产（为最低租赁收款现值与未担保余值的现值之和）未实现融资收益融资租赁资产账面价值与最低租赁收款额现值与未担保余值的现值之和相比，有差异的，计入营业外收入或营业外支出；收到还款时作分录，借：银行存款贷：长期应收款-应收融资租赁款同时摊销未实现融资收益，借：未实现融资收益（以实际利率计算分摊）贷：租赁收入应交税费-应交增值税（销项税额）租赁期期末，承租方执行优惠购买权的，借：银行存款贷：长期应收款-应收融资租赁款同时作分录，借：租赁收入贷：未担保余值租赁期末，不执行优惠购买权的，作分录，借：融资租赁资产贷：长期应收款-应收融资租赁款未担保余值2、一般融资租赁承租方账务处理租赁期开始日，借：融资租赁资产（租赁开始日资产公允价值与最低租赁付款额现值较低者）未确认融资费用贷：长期应付款付款时作分录，借：长期应付款贷：银行存款同时分摊未确认融资费用，借：财务费用贷：未确认融资费用（以实际利率计算确认）承租人在租赁过程中发生的手续费、差旅费、律师费和印花税，计入租入资产价值；租赁期开始日为承租方有权行使使用租入资产的权利的开始日期；承租人在计算最低租赁付款额时，能取得出租方的租赁内含利率的，以租赁内含利率作为折现率；否则，以合同约定的利率为折现率；合同也没有约定的，以同期银行贷款利率为折现率。

城中村改造主要税收政策盘点2013-7-19 10:34:15来源：纳税服务网作者：刘厚兵【大中小】中国政府网7月12日对外公布的《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（简称《意见》）指出，将多渠道筹措资金，保证2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造……。

城中村改造中，必然涉及拆迁补偿问题。

拆迁户和企业较为关注的问题就是，取得的拆迁补偿费如何计税？目前国家层面尚未制定统一的“城中村”改造项目税收政策。

据查阅，现行涉及“城中村”改造税收文件及主要内容有：营业税《国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函发[1997]87号）规定，对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照《营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

但《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）明确，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

依照新法优于旧法的原则，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，“城中村”改造中个人取得青苗补偿费不属于按照国税函发[1997]87号文件规定应该征收营业税的情形，而按照国税函[2008]277号文件规定属于不征收营业税的情形，因此，对土地承包人取得的取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入不征营业税。

而对企业纳税人，《营业税税目注释（试行稿）》第八条规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，也不征收营业税。

融资租赁售后回租业务的会计处理和税收规定？（营改增前和营改增后）答：会计处理参见租赁准则，税务处理如下：一、契税处理《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）规定：“对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。

对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

”二、印花税《财政部、国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税[2015]144号）规定：“对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花；在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

”三、企业所得税处理融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）：根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。

租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

四、增值税处理（一）营改增前，《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）：融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。

（二）营改增后，融资性售后回租按照贷款服务征税。

1、经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。

关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知财税[2012]82号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现就近期各地反映的契税政策执行中若干问题通知如下：一、对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。

对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

二、以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。

三、市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

四、企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。

五、单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

六、个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

本通知自发文之日起执行。

《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第二条同时废止。

财政部国家税务总局2012年12月6日。

一、概念（一）经营租赁经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

以下情形也属于经营租赁：1.将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告。

2.车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.水路运输的光租业务、航空运输的干租业务，属于经营租赁。

光租业务，是指运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用，不配备操作人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

干租业务，是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用，不配备机组人员，不承担运输过程中发生的各项费用，只收取固定租赁费的业务活动。

（二）融资租赁融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。

即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。

不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。

按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。

（三）融资性售后回租融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业又将该资产出租给承租方的业务活动。

即卖方兼承租人，买方兼出租人。

融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。

例：甲企业最近要开展新项目，缺钱,但甲企业有一台设备，就和乙融资租赁企业达成协议，先把这台设备卖给乙企业,然后再通过向乙企业支付租金的方式将设备租回来使用。

售后回租实质是融资，承租人和供货人为同一人。

商铺售后返租的税务处理事务所-——王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商.售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。

房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。

目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异，很难统一。

一、售后返租主要的税收难点（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函［2008]135号）规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。

因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。

浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。

房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。

售后回租业务企业所得税处理回租是指企业将现有的资产出租给相应的出租方，然后再以租赁的方式将其租回的一种融资方式。

在商业运作中，售后回租业务已逐渐成为企业获取资金的一种常见方式。

然而，售后回租业务所涉及的企业所得税处理是一个需要认真对待的问题。

首先，售后回租业务中，企业在将资产出售给出租方后，往往需要继续使用这些资产。

这种租赁关系在税法上被视为一种租赁服务，并会对企业的所得税产生影响。

根据税法的规定，企业需要将资产出售收入减去应税成本计入企业所得税的税前利润中。

所得税的计算将根据企业税法适用的税率进行。

其次，售后回租业务中，企业需要注意的是在税务申报中不重复计算租赁费用和折旧费用。

一些企业在处理所得税时可能会出现这样的情况，同时计入租赁费用和折旧费用，导致所得税的计算错误。

因此，在税收申报时，企业需要准确填写相关的租赁费用和折旧费用，确保正确计算所得税。

此外，售后回租业务中的企业还需要合理处理利息费用的计算和税收申报。

在售后回租业务中，出租方往往会向企业收取利息费用作为租金的一部分。

而企业在缴纳所得税时，可以将支付的利息费用作为扣除项目，减少纳税基数。

然而，企业也需要注意在申报所得税时填写正确的利息费用，以避免因填写错误而遭受税务风险。

除了上述的处理要点，售后回租业务在企业所得税处理中还需要关注以下几个方面。

首先，请确保租赁费用的合理性和合法性。

企业在与出租方进行售后回租业务时，应合理确定租赁费用，并确保其合法性。

如果租赁费用过高或涉嫌关联交易，可能引起税务机关的质疑，并可能导致相关税务调查和处罚。

其次，请注意税务政策的变化。

企业在进行售后回租业务时，应密切关注税务政策的变化，了解相关政策法规的更新和调整。

税务政策的变化可能对售后回租业务的所得税处理产生影响，因此企业应及时调整自己的税务策略。

最后，请合规管理企业所得税。

售后回租业务的企业需要建立健全的税务管理体系，确保所得税的合规申报和缴纳。

企业应合规纳税，遵守税法规定，及时缴纳所得税，并配合税务机关的税务审计工作。

关于房屋征收及土地收储过程中的税收政策一、房屋征收及土地收储概念1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

2、《土地储备管理办法》第一条规定，土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。

第三条规定，下列土地可以纳入储备范围：1.依法收回的国有土地；2.收购的土地；3.行使优先购买权取得的土地；4.已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；5.其他依法取得的土地。

综上所述，房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

二、税收政策房屋征收及土地收储行为是一种有偿处置资产行为，涉及企业所得税、增值税、土地增值税等税种。

现行税收政策的相关规定如下：(一)增值税1、营改增前，国税函[2007]969号《关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定，政府拆迁补偿款免征营业税。

2、2016年4月营改增后，财税[2016]36号附件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，但没有对房屋拆迁补偿是否该交增值税予以界定。