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浅析：商业综合体项目定位策划商业地产是一个“照猫画虎、画形容易画神难”的行业，有学日本、美国、泰国等国外好的商业，也有学国内凯德、万达、中粮、龙湖、K11等等，所有好的东西都可以学，但不论是哪家企业或哪个项目还是哪个团队都有一个成长积累的过程，我们不能只看到光鲜的一面，四川有句俗话“你只看到贼娃子吃肉，而没看到贼娃子挨打”。
做项目都是从失败或成功的过程中经历后总结出来的经验，这是一个非一朝一夕的事，千里之行始于足下，没有先前扎实的基础和原始的积累，是很难将别人先进的商业理念和操作手法真正学到位的。
今天我们面临的商业地产已不是以前一家独大的卖方市场了，商业地产遍地开花，商业综合体处处爆满，更核心的是概念满天飞，复制照搬随处可见，同质化严重，城市商业规划不合理（要么过分集中以至商业体量规模爆表，要么是基本配套都很匮乏）、区域成熟有待时间换空间，竞争更加白热化。
全球经济形势不好、电商的冲击、品牌开店放缓规模收缩、招商难等一切的问题都是我们所必须并且正在面临的，如何将这些问题变机会，如何在这样大规模的同质化的残酷的商业竞争中立足并且赢得一席之地，我想这是所有商业地产从业人员及开发企业共同面临的困惑，在这里我想将这些年实际操盘过程中的一些思考以及与行业前辈精英交流的一些心得体会与大家共享共勉，希望对大家有所帮助。
说到商业综合体的定位，很多人首先就说我们要进行详细的市场调研，对项目所在城市规模、区域规划、常驻人口、经济实力、消费习惯、项目口岸、区域人口、消费力、房地产市场、商业市场、商业格局等进行调研，根据调研结果来定位。
是的，确实我们应该而且必须做这些基础工作，但我想问一句，这些工作做下来后你又如何判断一个项目的定位？一定会有人说数据、市场说了算，能做什么我们就定位成什么，对了的，但实际呢？商业综合体定位最基础和核心的是团队，人的专业决定了一切，包括老板的决策依据和决心；商业地产人才匮乏，全国皆如此，商业地产行业能把前期定位策划、产品策划、营销策划、销售、招商、运营经历过的人基本是极品，能经历二三已经都是很难得的了，特别是每个版块的一线实战经验最难能可贵。
CBD商业中心设计一、CBD的三个标准1、物理意义上的，是掼能帮助实现规模交易和高效交易的平台。
它包括服务设施、服务机构、服务的硬环境。
2、社会意义上的，一个商务区里都有哪些人乐意在这个地方交易？有多少人？人的特点是什么？3、虚拟意义上的，即跨越距离的概念二、CBD的构成要素1、要素交易平台2、交易环境：为了满足交易需求的辅助服务行业，包括餐饮、酒店、写字楼、媒体、信息、娱乐业、中介、法律服务等，这些条件促成了高效、规范和规模的交易3、交易主体三、CBD的商业功能1、为CBD商务活动提供支撑2、满足CBD区内居民的生活需求3、增强CBD活力和吸引力四、CBD商业目标市场分析以入驻公司的商条活动为目标的产业服务市场个人消费目标市场分析。
按照工作和生活特点、收入水平和消费习惯，CBD 商业目标人群可分为以下几种：1、CBD区内普通商务人群。
人群描述：在CBD写字楼内工作的白领或金领阶层，朝九晚五的上班族，工作生活节奏快，高学历、高收入，观念与国际接轨消费特点：消费能力强，追求时尚，有很强的品牌观念，对时装及日用品、餐饮及购物场都有所选择：注重商业环境的品位和购买过程的简便。
由于大多居住在CBD区外，一般选择在前公余时间或下班后顺便购买。
规模：约250000人注：以被摧毁的纽约世界贸易中心为参照数推算，纽约世界贸易中心有84万平方米的办公面积，5万名办公人员，平均16.6平方米/人，北京写字楼以500万平方米计，出租率设为85%，则商务办公人员为253000人2、CBD商界精英。
人群描述：成功的企业家、金融家、投资家等，CBD 内大公司、特别是跨国公司的董事、高级代表或高层管理人员，精英荟萃，事业成功，生活有张有弛，深具国际视野消费特点：与一般商业人群具有迥然相异的消费能力和特点。
收入极丰厚，崇尚独一无二的贵族化消费和个性化商业服务，追求顶级的国际品牌或定制高档消费品，对合意的商品或服务不惜一掷千金。
购物中心的开发定位一、从物业开发的角度看定位一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。
项目的定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨、定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。
专家们认为，商业房地产的定位首先体现为市场定位。
在广州，天河区是商界派重兵驻守的地方，一站式购物中心天河城早已深入民心，时代广场也获取了天河白领的认同，中信名店更是受到高级白领和金领的青睐。
要在天河商圈分一杯羹，没有鲜明准确的市场定位就等同盲目投资。
位于天河火车东站附近的中泰国际广场就对其市场进行重新定位，大胆地把消费群锁定为女白领，打出“生活第三空间”的概念口号，并在商品布局、装饰装潢等方面进行紧扣定位的调整。
商业地产的另一个定位体现为功能组合定位。
据王府井的一项统计数据表明，消费者进入购物中心，近50%以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。
有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。
最后一个定位是经营内容的定位。
有业内人士分析，购物中心物业的开发有四点应谨记：1、通则生财购物中心设计的要领是“通”，只有人流通畅，购物中心财路也才通畅，而要达到这种水准，就要首先保证购物中心的内、外部都“通透”。
“外部通透是指周边的交通四通八达；内部通透则是要商铺、人行通道以及采光都实现通畅。
2、关怀无方向感的顾客购物中心作为休闲产业，在设计上应当给顾客创造一个没有压力、轻松舒适的消费环境。
购物中心的顾客，大量的是缺乏方向感的女性，她们习惯的是一种随意的，没有明确目标和方向的信步闲逛，而不喜欢在逛店的同时还要承受辨认方向的心理压力，不习惯费力去看场内的指示牌，一旦在场内迷失方向，就容易产生紧张感。
因此购物中心动线的设计，应当给顾客一种自然的行走引导，要避免迷宫式的设计，避免断头路、回头路。
购物中心总体策划设计要点及购物中心案例购物中心总体策划设计要点：1. 定位和目标受众：确定购物中心的定位和目标受众，例如高端豪华、休闲娱乐或者大众消费市场，以便针对不同的客户群体进行设计和布局。
2. 建筑设计和空间规划：考虑购物中心的建筑设计和空间规划，包括建筑材料、外观设计、室内布局、停车场等，以提供舒适、便利的购物环境。
3. 商户组合和租赁策略：制定商户组合和租赁策略，吸引有吸引力的品牌入驻，并确保商户之间的差异性和互补性，以增强购物中心的吸引力和竞争力。
4. 设施和服务：提供多样化的设施和服务，例如餐饮区、儿童娱乐区、休闲区、文化活动区等，以满足不同消费者的需求，并增强购物中心的综合体验。
5. 联合营销和品牌推广：与商户合作，进行联合营销和品牌推广活动，增加购物中心的曝光度和知名度，吸引更多的消费者。
6. 绿色环保和可持续发展：考虑购物中心的绿色环保和可持续发展，例如利用可再生能源、节能设施、水资源管理等，以降低对环境的影响，提升购物中心的形象和可持续发展水平。
购物中心案例：1. 乐天免税店购物中心（The Lotte Duty Free Shopping Mall）：位于韩国首尔市中心，是一座集购物、餐饮、娱乐于一体的超大型购物中心。
该购物中心以高端豪华品牌和免税商品为主，为来自世界各地的游客提供全方位的购物和娱乐体验。
2. 迪拜购物中心（The Dubai Mall）：位于阿拉伯联合酋长国迪拜市，是全球最大的购物中心之一。
该购物中心拥有超过1200个零售店，包括世界各地的奢侈品牌、国际连锁店和本地特色商户。
购物中心内还设有水族馆、溜冰场、电影院等多种娱乐设施。
3. 东莞虎门购物中心（Humen Shopping Center）：位于中国广东省东莞市虎门镇，是该地区最大的购物中心之一。
购物中心内设有大型超市、服装、鞋帽、首饰等各类商户，以及儿童游乐区和美食广场，为当地居民和游客提供便捷的购物和娱乐场所。
商业广场项目如何定位与策划、项目初步市场定位时代商业广场的项目初步定位：集休闲、娱乐、健身、购物、餐饮等为一体的美式休闲购物中心(Shoppingmall。
定位强调两点:(1美式、国际化；(2多元化商业、复合形态商业中心。
(1美式、国际化;针对这一定位我们要集中诉求两点：A、她是淄博与国际第一次真正意义上的接轨。
B、她是一场商业革命，它是对淄博传统商业模式的颠覆。
它的诞生是淄博商业界的一大重要里程碑，代表着淄博的商业无论从规划、建筑、业态模式、经营理念、消费理念、商业辐射能力等方面第一次真正与世界接轨是一次商业革命，是对传统商业消费模式的颠覆，更将成为淄博商业步入世界领先地位的重要标志。
她将为淄博创造商业文明的最高形式，以次将成为淄博进入国际商业的契机。
(2多元化商业、复合形态商业中心。
针对这一定位我们要集中诉求两点A、是代表着最咼级、包罗万象的商业形态。
B、她使购物真正成为一种享受时代商业广场使购物不再是供需关系的简单体现，而是涵盖诸多行业如制造、零售、服务、娱乐、餐饮乃至地产、旅游、金融的优势资源组合。
这是以往的商业形态诸如购物中心、超市、百货等远远无法满足和包涵的。
拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务；它是消费方式的最前沿:集文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光于一体，真正实现了涵盖所有消费层面的一站式购物，使购物真正成为一种享受。
这一定位的主要特征：(1时代商业广场集物质文明之大全，她的吸引力首先是琳琅满目的商品。
平时看不见的、想不到的东西应有尽有。
(2旅游休闲是时代商业广场的重点。
大型的购物广场里面包括了独具特色的旅游设施，如机动游戏、园林景观、乃至主题公园等(3附属的各项配套功能齐全。
如美食城、电影院、美容中心、酒吧、咖啡屋等是必备的。
也就是说,去时代商业广场实质上是一种体验性生活，是旅游、商业、娱乐等各个产业的复合体。
购物只是其冰山一角，而体验其多元化功能、多样化乐趣才是消费者最重要的内容。
时尚中心项目策划 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am秦皇岛XX时尚中心项目策划导言项目位于秦皇岛人民广场地下，共计15000平方米的营业空间，煌家集团司曾经将项目策划成一个大型的杭派女装城，但最终失败。
在很长一段时间内，该项目处于闲置期。
作为一个灯饰企业，在地产及相关项目的操作上，煌家集团并非具有专业能力和优势。
2002年夏天，煌家集团加快了项目的进展步伐，开始寻求专业外脑的帮助。
9月，风巢企划的策划提案获得了煌家决策层的赞同，10月，煌家集团与风巢展开全面合作。
分析我们对秦皇岛当地进行了全方位的调查，发现秦皇岛并不缺少商业设施，人均将近10平方米的商业面积，在这样一个城市，显得过分的多。
并且，当地的商业设施重复性建设，缺乏特色可言，几乎所有的大型商场都面临经营困难。
在业态分布上，秦皇岛目前的休闲商业状况、发展水平落后，缺少大型的综合性的休闲娱乐中心，当地市民和游客的日常休闲消费生活极为单调和落后。
我们在思考采用何种方法来盘活项目，如此巨大的商业空间，似乎也只能是做商业中心比较合适。
选择什么样的商业模式，是项目成败的关键。
综观当地的消费市场，我们认为秦皇岛在整体商业业态上，需要给予创造性的革新。
我们的策划思路也将从理念着手，规划合理的商业消费业态。
策略我们将要造就一个不同于一般商场的丰富商业空间，所有的项目都具有营业互动性。
我们所要创造的商业模式，是以人为本的。
现代人的购物消费，是一种休闲状态下的即兴消费。
人们不再会为了单纯的购物而逛街，他们需要享受逛街的乐趣，而购物只是他们的一种随机消费。
即使是在有目的的消费中，他们也注重逛街的休闲乐趣。
我们所要打造的XX时尚中心就是这样一个休闲购物的综合性商业中心。
XX效果图定位我们将这个庞大的地下空间定位于以多厅电影超市为核心的，集“影视、购物、餐饮、各种休闲和娱乐”于一体的休闲商业中心。
项目具有旗帜鲜明的特色——“休闲、时尚”。
