物业管理基本制度与政策讲义(一)

物业管理基本制度与政策精讲班第1讲讲义一、引言欢迎参加物业管理基本制度与政策精讲班。

本讲义旨在为学员提供物业管理的基础知识，解读相关政策，并指导如何在实际工作中运用这些知识。

二、课程目标理解物业管理的基本概念和原则。

掌握物业管理的基本制度和相关政策。

学会如何在物业管理实践中应用这些制度和政策。

三、物业管理概述3.1 物业管理定义物业管理是指对住宅、商业、工业等各类物业进行规划、组织、指挥、协调和控制的活动。

3.2 物业管理的目标确保物业的安全和增值。

提高物业的使用效率和经济效益。

创造良好的居住和工作环境。

四、物业管理基本制度4.1 物业管理法规体系国家层面的物业管理法律法规。

地方性物业管理规定和标准。

4.2 物业管理组织结构物业管理公司的组织架构。

业主大会和业主委员会的职责。

4.3 物业管理服务内容物业的日常维护和修理。

公共区域的清洁和绿化。

安全管理和秩序维护。

五、物业管理相关政策5.1 国家政策国家对物业管理行业的宏观调控政策。

物业管理行业的发展规划。

5.2 地方政策不同地区对物业管理的具体要求和规定。

地方性优惠政策和扶持措施。

六、物业管理实践6.1 物业管理流程物业接管和验收。

物业的日常管理和服务。

物业的维修和改造。

6.2 物业管理风险管理识别物业管理过程中的风险。

制定风险预防和应对措施。

6.3 物业管理质量控制建立物业管理质量标准。

实施质量监控和评估。

七、案例分析7.1 典型物业管理案例住宅小区物业管理案例。

商业物业运营管理案例。

7.2 案例讨论分析案例中的成功经验和问题挑战。

探讨如何将理论与实践相结合。

八、课程总结本讲对物业管理的基本制度与政策进行了全面介绍，希望学员能够通过本课程的学习，对物业管理有更深入的理解，并能够在实际工作中灵活运用。

九、课后作业阅读指定的物业管理法规和政策文件。

分析一个物业管理案例，撰写分析报告。

十、结语物业管理是一项系统性、专业性很强的工作，希望通过本精讲班的学习，每位学员都能够提升自己的专业能力，为物业管理行业的发展做出贡献。

xx物业管理师《物业基本制度与政策》讲义《物业基本制度与政策》是物业管理师考试内容之一下面是YJBYS小编为考生整理的物业管理师《物业基本制度与政策》讲义供大家参考学习预祝考生备考成功(一)商品房销售合同1.商品房在销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同2.商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项(二)商品房销售程序与方式1.商品房销售应当明示的相关文件房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的还必须明示《城市商品房预售管理办法》2.预订商品房应当正确处理预订费用最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的出卖人应当将定金返还买受人”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应当认定为商品房买卖合同”3.商品房销售价格与计价方式商品房销售价格由当事人协商议定经济适用住房等国家实行指导价格的商品房按照有关规定定价商品房销售可以按套或单元计价也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价为增加透明度减少面积争议许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成套内建筑面积部分为独立产权分摊的共有建筑面积部分为共有产权买受人按照法律、法规的规定对其享有权利承担责任4.销售代理规则房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务受托房地产中介服务机构销售商品房时应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用5.商品房交付房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人6.协助购房人办理产权证书房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理物业管理师基本制度与政策第一章：物业管理为了帮助大家更好地复习物业管理师考试的教材，店铺为大家整理了基本制度与政策第一章中，关于物业管理的部分内容，有需要的考生可以看一看，更多内容欢迎关注应届毕业生网!物业管理的特征物业管理是城市管理体制和房地产管理体制改革的产物，是与房地产综合开发和现代化生产方式相配套的综合性管理;是与住房制度改革和产权多元化相衔接的统一管理;是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的房屋管理。

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

(一)社会化物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。

物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。

物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。

在业主大会委托授权的范围内，集中实施统一管理，有利于提高整个城市管理的集约化程度，充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展。

(二)专业化物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。

专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法;要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。

物业管理的专业化，要求建立市场准人制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。

物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

(三)市场化市场化是物业管理的基本特征。

物业管理基本制度和政策（整理笔记）预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制物业管理基本制度和政策第一章物业管理概述需掌握内容一、对《条例》所称物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。

2.物业管理活动的基础是物业管理服务合同。

3.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

对房屋等建筑物的管理，主要有三种方式：一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；三是业主选聘物业服务企业进行管理。

《条例》调整和规范的范围仅限于第三种方式。

《条例》并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。

二、《条例》确定的基本法律关系1.业主相互之间的关系2.物业服务企业和业主之间的关系3.开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系4.供水、供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系5.社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业的关系6.物业管理各方主体与政府之间的关系业主相互之间的关系——业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。

业主和物业服务企业之间的关系——双方通过签订物业服务合同，形成了物业服务企业服务，业主支付物业管理费用的等价交换关系。

物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者和服务者之间的关系，明确了物业管理活动的基本内容。

开发企业与业主以及物业服务企业之间的关系——建立在两个合同基础上，一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。

公用事业单位与业主之间也是合同关系，但与物业服务企业之间没有合同关系，物业企业代为向业主收取有关费用，应当与公用事业单位签订委托合同。

三、《条例》的立法指导思想主要表现在以下三个方面：1.强调保护业主的财产权益，协调单个业主和全体业主的共同利益2.强调业主和物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系3.强调业主和物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项需熟悉内容一、物业管理的基本特征——社会化、专业化、市场化。

物业管理基本制度与政策随着城市化进程的不断加速，物业管理的重要性越来越受到人们的关注。

作为城市发展的重要组成部分，物业管理不仅关系到居民的安居乐业，还关系到社区环境的整体品质和城市形象的提升。

因此，建立完善的物业管理制度与政策成为一项必要的任务。

一、物业管理制度物业管理制度是物业管理活动的组织和实施规范。

它涉及到物业服务、维修养护、安全管理、绿化环境、消防安全等多个方面，对住宅小区、商务办公楼、工业园区等不同类型的物业提供了有针对性的管理方案。

1. 物业服务制度物业服务制度是指物业公司提供给业主的各项服务，如公共区域的清洁维护、停车位管理、家政服务等。

该制度应规范服务内容、服务标准、服务时间等，建立健全的服务流程，确保物业服务的高效、规范、精细。

2. 维修养护制度维修养护制度是针对小区内的设施设备、公共区域等进行规定和管理。

物业公司应定期组织设备设施的巡查、维修和保养工作，做到早发现、早处理，以确保物业设施的正常运行和使用。

3. 安全管理制度安全管理制度是为了维护住户和物业安全而设立的一系列制度。

包括出入管理、防护设施维护、安全巡逻等。

物业公司应建立健全的安全管理机制，提供安全技术咨询和培训，加强安全意识的宣传，确保居民的人身和财产安全。

4. 绿化环境制度绿化环境制度是为了提升小区绿化品质和环境质量，增加居民的舒适感。

物业公司应制定绿化规划和管理方案，负责绿化植物的养护和管理，保持环境的清洁和整洁。

5. 消防安全制度消防安全制度是为了保护居民生命财产安全而设立的一系列制度。

物业公司应建立健全的消防管理和应急预案，定期组织消防演练和消防设施的检测维护，确保消防设施的完好和使用效能。

二、物业管理政策物业管理政策是相关部门根据实际情况针对物业管理问题采取的一系列政策措施。

它旨在提高物业管理水平，优化社区环境，保障居民的合法权益。

1. 市场准入政策市场准入政策是指对物业管理企业准入条件和标准的规定。

政府应加强对物业管理企业的监管，限制无证经营，提高企业资质门槛，鼓励优质企业参与物业管理市场竞争，促进物业管理行业的健康发展。

技能培训专题：物业管理基本制度与政策讲义第一讲：物业管理基本制度与政策一、物业管理的法律法规物业管理是一个涉及多个利益主体的复杂系统，需要遵守相关的法律法规，以保证物业管理公正、合法、规范。

目前，与物业管理相关的主要法律法规包括：1.中华人民共和国物权法2.中华人民共和国城市房地产管理法3.中华人民共和国物业管理条例4.城市物业服务行业标准5.小区物业服务规范6.物业企业资质管理规定等物权法规定了物权的性质、范围和保护等，对于物业管理的权利、义务有重要的规定。

城市房地产管理法规定了房地产的管理制度和政策，物业管理条例则规定了物业服务的内容、标准和义务等。

城市物业服务行业标准、小区物业服务规范等是对物业管理服务行业的具体规范，而物业企业资质管理规定则是对物业企业的管理和监管。

二、物业服务合同物业服务合同是物业管理服务的关键合同，也是保障业主权益和物业公司权益的重要手段。

物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、维修保养等内容。

合同签订之前应当进行企业资质、价格、服务标准等方面的考察和比较，确保合同条款的公平合理。

物业服务合同应当注重以下几个方面的约定：1.服务内容：应当明确维修保养、安保、卫生清洁、绿化景观、收费管理等具体内容，而且应当充分考虑到业主的需求和实际情况。

例如，一些老旧小区在卫生清洁、安保等方面可能需要更为细致、周到的服务。

2.服务标准：服务标准应当明确、具体，并且具有可量化性。

例如，卫生清洁服务的标准可以是每天垃圾清运一次（工作日）、每周打扫公共走廊一次、每月进行一次内部管道清洗等。

3.服务期限：服务期限一般应当是一年，但是可以根据实际情况进行适当的调整。

例如，一些临时性维修保养服务可以根据实际需要灵活安排。

4.收费标准：收费标准应当合理、公正，并且符合市场价格水平。

另外，应当注重电费、水费等个别费用的明确和管理。

5.维修保养：合同应当明确对于维修保养的内容、标准、时间限制等方面的约定。

物业管理师《物业基本制度与政策》讲义我国房地产市场发育尚不成熟多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛需要通过商品房预售弥补资金不足问题尽管国家提倡商品房现房销售但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式由于商品房预售时房屋尚未建成因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议为维护商品房市场秩序必须加强对商品房的预售管理(一)商品房预售的条件《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件：1.已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;2.持有建设工程规划许可证;3.按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上并已经确定施工进度和竣工交付日期;4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记取得《商品房预售许可证》(二)商品房预售管理程序1.房地产开发企业预售商品房前应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记取得商品房预售许可证明未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售2.房地产开发企业申请预售许可应当提交的证件及资料有：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容并应当附预售商品房分层平面图3.经审查房地产开发企业的申请符合法定条件的房地产管理部门应当在受理之日起10日内依法作出准予预售的行政许可书面决定发送开发企业并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》房地产开发企业进行商品房预售应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号4.房地产开发企业预售商品房应当与商品房预购人签订商品房预售合同房地产开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续房地产开发企业预售商品房所得款项必须用于有关的工程建设5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续房地产开发企业应当予以协助并提供必要的证明文件由于房地产开发企业的原因商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的除房地产开发企业和承购人有特殊约定外房地产开发企业应当承担违约责任《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”同时要求商品房现售应当符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;4.已通过竣工验收;5.拆迁安置已经落实;6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;7.物业管理方案已经落实商品房销售原则无论商品房预售与现售都必须遵守以下原则：(1)商品住宅按套销售不得分割拆零销售(2)商品房销售时房地产开发企业选聘了物业管理企业的买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议《条例》对此亦作出相应规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前建设单位选聘物业管理企业的应当签订书面的前期物业服务合同”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房返本销售是指房地产开发企业向购房人承诺购房人使用房屋一定年限后如果购房人要求收回投资房地产开发企业向购房人以分期还款或一次性返还购房款方式回购房屋售后包租是指房地产开发企业向购房人承诺购房人可以将所购商品房委托其出租经营房地产开发企业承诺按时向购房人支付高额租金的商品房售商方式返本销售和售后包租都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境以不合常理的利益引诱投资人投资购房由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现因此给购房人造成很大投资风险扰乱商品房市场秩序是带有欺诈性质的商品房销售方式因此必须禁止(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定广告内容必须、合法、科学、准确同时发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项当事人应当在商品房买卖合同中约定。