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现行土地流转制度改革的理性反思制度缺陷及矫正实践表明，要把农民从土地上解放出来，促进农业规模经营，加快城镇化发展，最重要的一个措施就是适度推进农村土地流转。
近年来，我国土地流转规模不断加大、流转速度不断加快；同时，全国各地也进行了大量的农村土地流转制度改革探索。
本文尝试从制度经济学视角来系统探讨现行土地流转制度改革的制度缺陷问题，以有助于从根本上改进现行制度设计，从而实现城乡统筹发展目标。
一、现行土地流转制度改革的典型模式1.天津“宅基地换房”改革该模式自2005年开始，其初衷是解决土地和资金双重短缺的现实，主要改革方法是鼓励居民用宅基地换住房，来加快城镇化建设的步伐。
先期在“十二镇五村”开展试点，华明镇就是天津这种“宅基地换房”首批试点镇之一。
所谓“宅基地换房”就是指在国家现行政策框架内，在坚持土地承包责任制的前提下，居民可以用其宅基地置换小城镇中的住房。
该方法采取农民自愿的原则，在保证耕地不减少的情况下既解决了农民资金不足的现实，也加快了城镇住房的建设，提高了土地的附加值。
农民原有的宅基地统一复耕建设，确保实现耕地总量和质量不减，置换均衡。
另外，在新城镇的建设中，除了注重农民住宅区建设外，还特别强调了专用商务区或经济功能区的建设，通过商业区的经济挖掘弥补小城镇建设中资金缺口，既健全了居民生活设施，又解决了资金短缺。
要加快小城镇发展，必须投入大量的资金，但政府财力毕竟有限。
而天津则通过“宅基地换房”改革，使土地变成流动的资本，实现了价值增值。
天津华明镇改革前共有12071亩宅基地，改革后仅需要8427亩土地来新建小城镇，节约出3644亩土地，获得了40亿元的土地出让收入，解决了土地和资金问题。
“宅基地换房”的新模式，实现了农村城市化建设思路的创新。
2.嘉兴“两分两换”改革作为浙江省的综合配套改革试点区，嘉兴市在2008年4月开始实施“十改联动”改革。
这项改革涉及就业制度、户籍制度、涉农体制等十项内容，核心则是按照“两分两换”模式进行土地使用制度改革。
收稿日期：2009-05-07修稿日期：2009-09-02基金项目：天津市发展与改革委员会项目“天津市宅基地换房的理论研究”（f4000082）；教育部人文社会科学重点研究基地2006年度重大项目“社会主义市场经济和谐发展的制度基础”（06JJD790019）。
作者简介：崔宝敏（１９８２－），女，山东济宁人，博士研究生。
主要研究方向为新制度经济学，农村经济学。
Ｅ－ｍａｉｌ：ｃｕｉｂａｏｍｉｎ１９８２＠１６３．ｃｏｍ中国土地科学China Land Science Ｖｏｌ．２４Ｎｏ．５Ｍａｙ．，２０１０第２４卷第５期２０１０年５月“Exchange Isolated Farmers ’Residential Land with Well-plannedHouse ”:A New Transfer Mode of Rural Collective Construction Land in Tianjin CityＣＵＩＢａｏ－ｍｉｎ（ＮａｎｋａｉＩｎｓｔｉｔｕｔｅｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，Ｔｉａｎｊｉｎ３０００７１，Ｃｈｉｎａ）Abstract:Ｔｈｅｐｕｒｐｏｓｅｏｆｔｈｉｓｐａｐｅｒｉｓｔｏｅｘｐｌｏｒｅｔｈｅｎｅｗｒｅｆｏｒｍｍｅｔｈｏｄｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｓｙｓｔｅｍ．Ｍｅｔｈｏｄｏｆｃａｓｅａｎａｌｙｓｉｓｗａｓｅｍｐｌｏｙｅｄ．Ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｉｎｄｉｃａｔｅｔｈａｔｔｈｅｎｅｗｍｅｔｈｏｄｏｆ“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”ｉｎＴｉａｎｊｉｎＣｉｔｙｈａｓａｃｈｉｅｖｅｄｔｈｒｅｅｇｏａｌｓ：ｆｉｒｓｔ，ｔｈｅｓｏ－ｃａｌｌｅｄｄｏｕｂｌｅｅｎｃｌｏｓｉｎｇｏｆｒｕｒａｌｌａｎｄａｎｄｃａｐｉｔａｌｗｉｔｈｉｎｒｕｒａｌｓｅｃｔｏｒ；ｓｅｃｏｎｄ，ｉｍｐｒｏｖｅｍｅｎｔｏｆｌａｎｄｕｓｅｅｆｆｉｃｉｅｎｃｙ；ａｎｄｔｈｉｒｄ，ｅｓｔａｂｌｉｓｈｍｅｎｔｏｆｎｅｗｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔａｎｄｆｉｎａｎｃｉｎｇｓｙｓｔｅｍ．Ｉｔｉｓｃｏｎｃｌｕｄｅｄｔｈａｔｔｈｅｅｘｔｅｎｓｉｏｎｏｆ“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”ｍｅｔｈｏｄｏｆＴｉａｎｊｉｎＣｉｔｙｈａｓｉｔｓｍｅａｎｉｎｇｓｉｎｕｒｂａｎ－ｒｕｒａｌｆｒｉｎｇｅａｒｅａｓ．Key words:ｌａｎｄｓｙｓｔｅｍ；“ｅｘｃｈａｎｇｅｉｓｏｌａｔｅｄｆａｒｍｅｒｓ’ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｌａｎｄｗｉｔｈｗｅｌｌ－ｐｌａｎｎｅｄｈｏｕｓｅ”；ｌａｎｄ；ｃａｐｉｔａｌ城市化建设必须妥善解决好土地流转和资金流通这两个问题。
农村土地使用权流转模式探析概要：对农村集体土地使用权的流转模式进行分析与探讨具有非常重要的意义。
农村集体土地使用权向流转模式发展是大势所趋，其对于土地资源优化配置有着重要作用与意义，因此，加强对农村集体土地使用权的流转模式的探究非常有必要，有助于促进我国土地资源的可持续发展。
结合我国当前国情，必须完善相关管理制度，健全的运行机制等来提高土地资源优化配置效率，实现利益分配合理化，从而为农村集体土地使用权的流转有效性奠定坚实基础。
一、农村集体土地使用权的流转模式（一）政府主导型政府主导型的集体土地使用权流转模式主要是指以地方政府为流转主体，利用特殊定价机制与流转形式，例如出租、联营、转让等，对土地进行统一流转，而农民集体土地的成员则通过表决权、同意权等方式参与到政府决策中。
政府主导型模式具有明显的制度特征，能将集体土地使用产权性质进行变更，由私人变为国有，政府主导型模式也能称为农村集体土地使用权的国有化流转模式。
政府主导型模式就是将农村农民用地、公共用地及企业用地等规划形成指标，而后通过相关程序将指标面向社会出售、出租，让指标购买者重新对指标进行规划建设，从而实现指标的有效性，实现农村生产建设用地与城市建设用地的置换。
例如当前我国较为典型的政府主导型模式就有重庆地票交易，天津宅基地换房等。
其中天津宅基地换房就是利用农民宅基地对农村集体对农村集体土地使用权进行置换，以此实现农村集体土地使用权向国有化流转模式的变更。
而重庆地票交易就是将农村农民用地、公共用地及企业用地等规划形成指标，而后通过相关程序将指标面向社会出售、出租，让指标购买者重新对指标进行规划建设，以此实现集体建设用地流转的制度创新。
（二）农民自主型农民自主型集体土地使用权流转模式主要就是以农民自身为流转主体，亦是利用特殊的定价机与流转形式实现对集体土地使用权的统一流转。
农民自主型集体土地使用权流转模式主要能分为农民集体经济组织主导与集体成员主导两种表现形式。
宅基地“三权分置”背景下重庆市闲置农房盘活利用思路探讨1. 引言1.1 背景介绍宅基地“三权分置”政策意义：宅基地“三权分置”政策是指将土地使用权、宅基地建设权和宅基地所有权分开实行管理，探索建立农村宅基地多权益保障机制。
这一政策的实施旨在落实城乡统筹发展战略，推动农村土地资源高效利用，促进农民增收致富，促进农村经济社会全面协调可持续发展。
在这一政策背景下，如何有效盘活利用重庆市的闲置农房，成为当前亟需解决的问题。
1.2 宅基地“三权分置”政策意义宅基地“三权分置”政策的实施，是我国农村改革的重要一环，也是解决农村土地流转问题的重要举措。
通过将宅基地的农村集体所有权、宅基地的宅基地承包经营权以及宅基地的自然资源使用权进行分置，能够更好地激发农村土地资源的潜力，推动农村经济社会发展。
在过去，农村宅基地的三权合一，导致了农房闲置、农地滞后利用等问题。
而宅基地“三权分置”政策的实施，可以实现宅基地的所有权、承包权和利用权的分离，为农村土地的流转创造更好的条件。
这不仅能够带动农村土地资源的流转和集约利用，还能促进农业现代化、新型农村建设。
宅基地“三权分置”政策还可以为闲置农房的盘活利用提供更多的可能性，使得农村资源得以充分利用，创造更多的经济价值和社会效益。
【2000字】2. 正文2.1 重庆市闲置农房现状分析重庆是中国西部重要的城市，也是重庆市闲置农房问题较为突出的地区之一。
随着城市化进程的加快，农村人口逐渐向城市转移，导致农村闲置农房数量逐渐增多。
根据相关调查统计数据显示，目前重庆市的闲置农房数量已经超过了100万套，而且还在不断增加。
这些闲置农房大多位于乡村地区，废弃已久，占地面积广，造成了资源的浪费和环境的污染。
造成重庆市闲置农房问题的主要原因有多方面，包括人口外流导致的农村人口减少，传统农业生产方式的改变导致房屋空置等。
重庆市目前的农村土地利用政策也存在一定程度的问题，导致部分农房难以有效利用。
《不同土地流转模式的天津“失地”农户增收效果评价研究》一、引言随着我国城市化进程的推进，土地流转成为了解决城市发展与农村土地利用矛盾的重要途径。
天津市作为中国重要的经济中心，其实施的不同土地流转模式对“失地”农户的增收效果具有重要意义。
本研究旨在评价不同土地流转模式对天津“失地”农户的增收效果，以期为政策制定和实施提供科学依据。
二、研究背景及意义随着城市化进程的加快，土地流转成为了必然趋势。
在天津市，不同地区实施的土地流转模式具有差异性，这些差异化的模式对“失地”农户的增收产生了不同程度的影响。
因此，本研究的意义在于通过对不同土地流转模式的深入研究，评估其对农户增收的贡献，为政策制定和实施提供科学依据。
三、研究方法与数据来源本研究采用定量与定性相结合的研究方法。
首先，通过文献综述了解国内外土地流转模式及对农户增收的影响；其次，收集天津市各区县的土地流转数据及“失地”农户的收入数据；最后，运用统计分析方法对数据进行处理和分析。
四、不同土地流转模式分析1. 家庭承包经营制：以家庭为单位进行土地承包经营，实现土地经营权与使用权的分离，激发农户生产积极性，提高土地利用效率。
2. 集体经济组织模式：由村委会或农村集体经济组织统一经营和管理土地，通过规模经营提高农业生产效益。
3. 农民专业合作社模式：以农民为主体，以合作社为平台，整合资源，实现资源共享、风险共担。
4. 土地流转市场模式：通过市场机制实现土地流转，引入社会资本，提高土地利用效率。
五、不同土地流转模式对农户增收效果评价1. 家庭承包经营制：该模式下，农户通过自主经营，提高了生产积极性和土地利用效率，从而实现了增收。
然而，由于缺乏规模效应和专业化管理，增收效果有限。
2. 集体经济组织模式：该模式下，通过统一经营和管理土地，实现了规模效应和专业化管理，提高了农业生产效益，从而有效促进了农户增收。
3. 农民专业合作社模式：该模式下，农民通过合作社平台整合资源，实现了资源共享、风险共担，提高了农业生产效益和农民收入。
农村土地流转现状及模式创新研究农村土地流转是指农村地区土地经营权的转让和租赁，是指以农民集体经济组织的土地承包经营权为基础，通过出租、租赁、交换、转让等方式，在符合国家法律、法规和政策规定的前提下，由农户根据自愿原则，将自己的土地流转给他人或从他人处流转耕地经营权的一种行为。
近年来，随着农民工人口返乡创业、农村产业兴起等情况，农村土地流转问题备受关注。
本文将对农村土地流转现状及模式创新进行研究。
一、农村土地流转现状1.土地流转覆盖面扩大随着国家政策的不断完善和农村产业的发展，农村土地流转范围不断扩大。
农村土地流转不仅仅局限于承包地流转，还包括了耕地、林地、草地等的流转，形式也不仅限于租赁，还有了更多的组织形式，如合作社、家庭农场等。
2.土地流转主体多元化农村土地流转主体已不再局限于农民，还包括了各类农村经营主体，如农民合作社、家庭农场、农民专业合作社、农民合作经济组织等。
这些农村经营主体的参与，丰富了土地流转的主体类型，也为土地流转提供了更多的运作模式。
在过去，土地流转多以个体户之间的小规模流转为主，如今，随着经济的发展和农村经营主体的壮大，土地流转规模越来越大，有的甚至已经形成了规模化运作。
逐渐出现了大规模农业企业，它们通过收购、租赁各种方式获取土地利用权，形成了规模效益、技术水平和资金实力优势。
除了传统的承包经营权转让外，农村土地流转还出现了新的模式，如股份合作制、土地入股、土地改良转让等。
这些新的模式，使得土地流转的灵活性和可操作性增强，为农村经济发展提供了更多的可能。
1.发展农村产业，促进土地流转农村土地流转应与农村产业发展相结合，充分发挥土地资源的效益。
一方面，政府可以通过制定相关政策，鼓励大规模的农业企业入驻农村，带动土地流转。
农村产业发展也需要土地流转的支持，鼓励土地流转的主体可以根据产业发展的需求，进行土地整合和流转，提升土地的利用效率。
为了推动农村土地流转模式的创新，需要加强对土地流转主体的培育。
农村土地流转问题研究以重庆城乡统筹试验区为例一、本文概述随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，农村土地流转问题逐渐显现，成为影响农村经济发展和社会稳定的重要因素。
重庆作为我国城乡统筹试验区之一，其土地流转问题具有代表性，研究其土地流转问题对于理解全国范围内的土地流转现象具有重要的参考价值。
本文旨在深入探讨重庆城乡统筹试验区内的农村土地流转问题，分析其产生的原因、影响以及现有政策的实施效果，并在此基础上提出针对性的政策建议。
文章将综合运用文献分析法、实地调查法、案例分析法等多种研究方法，以期为相关政策制定提供科学依据，促进农村土地流转的规范化和有序化，推动农村经济的可持续发展。
二、农村土地流转的理论基础土地流转是农村经济发展到一定阶段的必然产物，其理论基础主要源自产权理论、地租理论和规模经济理论。
产权理论是土地流转的重要理论基础之一。
根据产权理论，明确且可交易的产权是推动资源有效配置的关键。
在农村土地集体所有的背景下，农民拥有的土地使用权是一种不完全的产权，这限制了土地资源的高效利用。
因此，通过土地流转，使土地使用权成为一种可交易的产权，可以提高土地资源的配置效率，促进农村经济的发展。
地租理论也是土地流转的重要理论基础。
地租是土地使用者因使用土地而支付给土地所有者的经济报酬。
在土地流转过程中，地租的存在是土地流转得以发生的重要动力。
土地流转的租金反映了土地资源的稀缺程度和使用价值，是土地资源合理配置的信号。
规模经济理论为土地流转提供了另一个理论支撑。
规模经济理论指出，在一定范围内，生产规模的扩大可以降低生产成本，提高经济效益。
土地流转可以促进土地资源的集中和规模化经营，从而实现规模经济效应，提高农业生产效率。
在重庆城乡统筹试验区的实践中，这些理论得到了很好的应用。
试验区通过政策引导和市场机制，推动农村土地流转，实现了土地资源的优化配置和高效利用，为农村经济发展注入了新的活力。
试验区还注重保护农民的土地权益，确保土地流转过程中的公平性和合理性，为土地流转的顺利进行提供了有力保障。
宅基地“三权分置”背景下重庆市闲置农房盘活利用思路探讨一、加大政策宣传，营造利用氛围政府部门需要加大对“三权分置”政策的宣传力度，让农民了解并熟悉这一政策的内容和意义。
政府可以通过广播、电视、报纸等媒体渠道，向农民普及“三权分置”政策的具体内容，以及利用闲置农房带来的好处。
政府可以组织一些专题讲座、宣传活动，邀请相关政策部门和成功案例的农民代表分享经验，帮助更多的农民了解如何利用闲置农房，营造利用氛围。
二、建立统一的土地流转市场重庆市可以考虑建立统一的土地流转市场，通过市场化的方式促进农房资源的有效利用。
建立统一的土地流转市场可以帮助农民将自己的宅基地信息发布到市场上，吸引更多的土地流转需求方，形成供求对接。
市场可以借助信息化技术，提供便捷的信息查询和交易服务，帮助农民更快、更准确地找到合适的合作对象。
市场还可以出台相关的土地流转政策和规定，建立起健全的流转机制，保障农民的合法权益。
三、引导金融机构支持农房改造除了建立土地流转市场，重庆市可以引导金融机构支持农房的改造和利用。
闲置的农房由于年久失修或者功能陈旧，很难满足现代化生活的需求，因此需要进行改造。
政府可以与金融机构合作，推出一些优惠政策和贷款产品，为农民提供改造农房的资金支持。
政府还可以引导金融机构创新金融产品，为农房流转提供融资支持，帮助农民更好地盘活利用自己的闲置农房。
四、加强技术支持，提升农房的使用功能针对农房改造的需求，重庆市可以加强技术支持，提升农房的使用功能。
政府可以组织开展一些农房改造的技术培训和指导活动，邀请专业的设计师和施工队伍到农村现场指导，帮助农民了解如何将农房改造成符合现代生活需求的居住环境。
政府还可以制定相关的农房改造标准和规范，引导农民进行科学合理的改造，提升农房的使用功能和舒适度。
五、完善相关法律法规，保障利用权益重庆市可以完善相关的法律法规，保障利用闲置农房的权益。
在“三权分置”政策实施的过程中，可能会涉及到宅基地使用权、收益权和转让权的流转和保护问题，因此需要建立健全相关的法律法规，明晰各方的权责，保障各方的合法利益。
《不同土地流转模式的天津“失地”农户增收效果评价研究》一、引言随着城市化进程的推进，土地流转成为农村地区的重要议题。
天津作为经济发达的城市之一，土地流转模式对“失地”农户的增收效果具有重要影响。
本文旨在评价不同土地流转模式在天津地区的实施效果，为政策制定和农民增收提供参考依据。
二、研究背景与意义土地流转是农村经济发展和城市化进程中的重要环节。
在天津地区，由于城市扩张和产业升级，大量农民失去了土地。
不同土地流转模式对农民增收有着直接的影响，因此，研究不同土地流转模式的增收效果具有重要的现实意义。
三、研究方法与数据来源本研究采用定性与定量相结合的研究方法，通过问卷调查、访谈和统计数据等方式收集数据。
数据来源包括天津市各区县的农户、政府相关部门和农业部门等。
四、土地流转模式分析4.1 土地承包经营权流转土地承包经营权流转是指农户将土地承包经营权转让给他人，以获取租金或其他形式的收益。
在天津地区，该模式较为普遍，有效提高了土地利用率和农民收入。
4.2 土地股份合作制土地股份合作制是指农户以土地使用权入股，参与农业合作社或农业企业，分享利润。
该模式能够充分发挥农民的集体力量，提高农业生产效益。
4.3 土地托管土地托管是指农户将土地交给专业的农业服务组织进行托管，由其负责土地的种植、管理和收获等环节。
该模式能够降低农民的劳动强度，提高农业生产效率。
五、不同土地流转模式的增收效果评价5.1 评价标准本研究以农民收入增长、农业生产效率和土地利用率为主要评价标准，对不同土地流转模式进行综合评价。
5.2 评价结果通过对比分析，发现土地股份合作制在提高农民收入和生产效率方面效果最为显著。
土地托管模式在降低农民劳动强度和提高农业生产效率方面具有优势，而土地承包经营权流转模式在提高土地利用率方面表现较好。
六、政策建议与展望6.1 政策建议根据研究结果，提出以下政策建议：（1）加大土地股份合作制的推广力度，鼓励农民参与农业合作社或农业企业，实现规模化经营和集约化发展。
Legal Syst em A nd So c i et y农村宅基地使用权流转模式创撕研究——以“天津模式”与“重庆模式”为视角解安宁刘芳兵曹天天摘要建国后，由于我国实行严格的城乡二元土地制度，农村集体土地与城镇国有土地在法律地位上表现出明显的不平等。
就当前发展现状而言，有些地方为了有效解决法律规定-5现实需求之间的矛盾，试图在法律允许的范围内进行制度创新。
本研究选择了比较有代表性的“天津模式”和嚯庆模式-，通过对比分析天津与重庆两种氛村宅基地使用权的流转创新模式，探讨其成功之处，并结合我国现阶段农村宅基地使用权流转的整体状况，提出衣村宅基地使用权流转的新模式。
关键词农村宅基地使用权流转模式城乡二元土地制度中图分类号：D922．3文献标识码：A文章编号：1009—0592(2010)09186-03我国自实行严格的城乡二元土地制度以来，农村土地较之城市土地表现出了一定的特殊性，农村宅基地作为带有政策性的农村土地更是社会各界关注的焦点。
目前，我国农村土地承包经营权等相关法律法规已日趋健全。
相比之下，农村宅基地使用权中的用益物权，却在《中华人民共和国物权法》的实施后才被正式确认。
此外，由于我国农村宅基地不能在一级土地市场流转，近几年“小产权房”问题也争议不断，农村宅基地使用权流转制度越来越多的被各界所关注。
当前，部分经济水平较为发达的地区开始尝试一定的探索，试图在与现行法律不冲突的条件下探索一种新的模式，以更好的实现农村宅基地使用权的流转。
之所以选择天津与重庆，是因为两地同为直辖市，分别在2005年与2008年推出了各有特色的农村宅基地使用权流转试点，他们已经成为农村宅基地使用权流转制度创新设计的代表。
可见，对比分析“天津模式”与“重庆模式”，对创新农村宅基地使用权流转制度具有重大意义。
一、农村宅基地使用权流转相关概念界定在研究农村宅基地使用权流转模式之前，有必要从法律的角度对农村宅基地使用权流转相关概念进行界定，以此作为进一步研究的理论基础。
(一)农村宅基地我国的土地主要由国家所有土地和农民集体所有土地两大部分组成。
而农民集体所有的土地，依据其用途可分为：农用地使用权，宅基地使用权，非农经营用地．非农公益用地。
农村宅基地在大范围上就属于农民集体所有的土地。
笔者认为，农村宅基地主要是指农村集体经济组织为保障本组织内农户的生活需要，按照法定程序和标准，并经依法审批后无偿拨给农户建造房屋、庭院及其他生活辅助设施而无限期使用的土地。
农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，农户只有使用权。
(二)农村宅基地使用权农村宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。
此概念包涵了以下几点内容：首先，农村宅基地的所有权人是农村集体经济组织：其次，只有农村集体经济组织内部的成员才享有农村宅基地使用权：再次，农村宅基地使用权的用途已经明确，即必须是为建造住宅而使用。
(三)农村宅基地使用权流转通常而言．农村宅基地使用权的流转，主要是指农村宅基地使用权由一个权利主体过渡给另一个权利主体。
宅基地使用权的流转问题，是学术界和社会各界非常关注的一个问题，引起了广泛的争论。
我国现行法律对宅基地使用权的流转采取了限制的做法。
《土地管理法》坚持宅基地使用权实行“一户一宅”的原则，因此。
对于农民购买其他村民住宅后形成的“一户两宅”或“一户多宅”持否定态度。
对于城市居民是否能够取得宅基地使用权，国家更是采取了限制的做法。
1993年国务院办公厅《关于加强土地管理严禁土地炒卖的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅。
有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地证和房产证。
”2004年10月。
国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。
”2004年11月，国土资源部《关于JJ u强农村宅基地管理的意见》也规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”在制定《物权法》的过程中，不少代表提出要改革现行宅基地管理制定，允许宅基地使用权的流转，在《物权法草案》中允许在一定条件下宅基地使用权的流转，为以后宅基地使用权的全面流转做了铺垫。
但是．这一规定遭到了一些人大代表和专家学者的反对，他们从成员资格和福利保障出发，认为如果允许转让，有可能造成农民流离失所，影响到社会的稳定，因为烈方意见相持不下．最后《物权法》没有对宅基地使用权的流转问题作出基金项目：本文受到南京农业大学大擘生创新计划项目《农村宅基地使用权法律制度研究》的资助．作者简介：解安宁，南京农业大学人文社会科学学院经济法擘专业硕士研究生：刘芳兵，南京农业大擘公共管理学院土地资源管理专业：曾天天，南京农业大学人丈社会科学学院法孝专业．186Legal Sys t em A n d So c i e t y垡垒』圭塾垒!!!!竺型竺箧雹匿圜曩规定，交给其他法律和规定去处理，为今后立法沦或者解释论许方式，在农村空置等低效率使用的宅基地与城镇建设用地之间搭可宅基地使用权的流转预留了空间。
建r供需平台。
这两种模式设计理念几乎完全不同，其差异在运二、农村宅基地使用权自发流转的原因作程序及资金来源方面亦各有差别。
虽然当前的法律对农村宅基地使用权的流转基水上足否定(二)两种模式的运作程序或限制的，但在农丰寸的实际中，流转现象经常发生，并鼹大趋之天津在房屋普查、建立档案的前提下规划建立新的小城镇，势。
究其原因，是多方面的，笔者主要从法律和社会两个方面进当一个村90％以上的村民提交申请之后，村委会与镇政府签订合行分析：同，准备实施换房。
按照规定置换小城镇的新建住房后，原农村(一)法律原因宅基地将统一复垦为耕地，原土地承包责任制并不改变，土地仍我国现行法律、法规及政策，为集体土地的流转留有一定的然发包给本村村民。
其土地运作可以简单的概括为“建新”“拆空间。
如2008年党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展旧”两大方面。
在天津模式中，提交换房申请的农民没有过多限若干重大问题的决定》明确提出：“允许农民以转包、出租、互换、制条件，而重庆模式中，凡申请宅基地复垦的村民，必须有其他稳转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。
以发展多种形式的定居所，而且有稳定工作或稳定生活来源。
重庆模式具体的运作适度规模经营”。
从这里我们可以看出，法律承认了农村土地承程序包括以下几个方面：首先，农民让渡使用权，将宅基地复垦并包经营权的流转。
而宅基地作为特殊的集体土地形式，如何流转经验收合格后，将获得等面积的建设用地指标：再者，开发者通过在法律上并没有明确的规定。
再者，在现行农村土地法律制度的竞标购入地票，选择符合城乡规划和土地规划的相应耕地，拟做实施过程中，“一户一宅”制度执行不健全，违法超占、一户多占等自身建设项H：政府运用其征地权，将开发者所选耕地征转为城行为屡禁不止，而且缺乏具体可行的处理规定，造成大量违法超镇建蹬用地：一旦开发者在指标落地时竞标失败，则地票转给竞占行为存在且无法处理。
因此．各地纷纷出现规避现行法律、规标成功者：其中的地票，可以冲抵新增建设用地有偿使用费和耕定的行为，形成宅基地使用权地下交易的市场。
地开垦费。
(二)社会原因(三)资金来源差异首先，农村宅基地使用权的流转禁止或者严格限制，使得农天津“宅基地换房”资金来源可以简单概括为“先抵押贷款，村出现了大量的“空心村”现象，造成农村宅基地资源的极大浪再财政返还”，其具体含义是指，项目所需资金首先以土地出让收费。
近年来，随着我国经济的不断发展，以及许多城市户籍制度益权质押方式由银行贷款解决，而置换出的经营性用地以招拍挂的改革，城市的人不愿意离开城市，富裕的农村纷纷进城购房。
有偿出让，政府收益部分(指财政税收)返还用于小城镇建设。
房他们留在农村的宅基地，虽然已经闲置不用，但因流转受到特定子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇住房。
的限制，难以实现，因此只能空置。
其次，城乡统筹建设造成建设相比之下，重庆“地票交易”其资金来源则主要是来自于地用地需求加大，这也在一定程度上拉动了农村宅基地使用权的流票，地票的价格构成不仅包括新增建设用地有偿使用费和耕地开转：与此同时，经济利益的诱惑也驱动了农村宅基地使用权的自垦费．同时包括开发者愿意支付的选择权价格。
发流转。
(四)对两种模式的整体评价三、“天津模式”与“重庆模式”的对比分析1．对“天津模式”的评价总体而言，宅基地流转的盛行具有深刻的法律原因和社会原行政机关对于天津“宅基地换房”的运作模式一致称赞，国家因。
因此，各地政府纷纷致力于在现行的法律框架下，探索宅基发改委认为，天津用宅基地换房建设小城镇，富有新意．符合我国地流转的新机制。
在此过程中，天津与重庆两个直辖市的探索具保护耕地基本国策。
有利于在建没社会主义新农村方面探索出一有代表性而更受关注。
本部分从多方面对这两种模式进行对比条新路子。
国±资源部已把天津列为全国土地挂钩试点城市。
分析，以其为进一步的理论研究和实践探索提供参考。
但是仍有当事农民认为改革试点过程中工作粗糙，没有广泛征求(一)两种模式的内涵对比意见，有的甚至出脱强制现象。
2005年，天津模式最早出现在天津市华明镇、大良镇、小站由于我国土地缺少市场定价要素．艇地主要由地方政府定镇以及南北辛庄村、后蒲棒村，其主要方式可以概括为“宅基地换价，农民仍然缺乏充分的定价权。
在没有找到合理的定价方式之房”五个字。
所谓“宅基地换房”，就是在国家现行政策的框架内，前．忽略、伤害农民的眼前或长远利益的状况难以避免。
有关资坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，商}：}最示．天津“宅基地换房”负责融资、建没的建筑公司是由东丽水平规划、设汁和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型区区委成立的天津滨丽公司，政府义一次M时作为“裁判员”和小城镇。
2008年12月，在中央有关部委支持下，重庆市开始推“运动员”，土地增值被政府和开发商拿去太多，农【亡的利益分配行农村宅基地使用权地票交易，即通过宅基地置换建设用地指标问题尚无具体办法．权益无法保障。
另一面．虽然天津模式的187Legal Sys t em A nd So c i et v ■曩匿墅置竺!!型!f叁箜!查塾金相关配套设施涉及解决农民进城后的就业途径，但是实际操作并种模式分别针对“人”和“地”进行农村宅基地使用权流转设汁，在没能达到预期的效果，有的农民进城后仍然没有工作，收入比过人地矛盾和城乡矛盾日益尖锐的状况下，这些创新模式都能起到去从事农业生产时有较大减少。
同时，“宅基地换房”模式中，农积极的作用，也促使我们打开眼界不断思考更好的解决路径。
